担保型买卖合同效力之探析--以《民间借贷司法解释》24条为基础

- 104 -作者简介：孙曦（1991— ），女，汉族，贵州贵阳人，硕士研究生；研究方向：民法学。

担保型买卖合同效力之探析—以《民间借贷司法解释》24条为基础贵州大学 孙曦摘 要：担保型买卖是新型的非典型担保之一。

担保型买卖为企业和个人的融资提供了较为便捷的操作程序，在一定程度上缓解了企业融资困难的窘境。

担保型买卖合同由于设立程序灵活、成本较低，近年来在民间借贷中广泛适用，与此同时担保型买卖合同类似纠纷也日益增多，但由于我国审判观点不一，造成了审判和社会生活的混乱。

文章首先对《民间借贷司法解释》24条进行解读，分析了该司法解释出台后的我国各地法院对于此类纠纷案件的司法审判现状。

其次，在禁止流押的强制性规定背景下，对担保型买卖合同与之类似理论进行比较，认为以代物清偿的预约来解释担保性买卖符合当事人签订买卖合同的真实意思表示。

最后，对担保型买卖合同效力分析得出，担保型买卖合同仅具有债权效力，当事人的真实意思表示是通过订立买卖合同而实现的债权性担保方式。

关键词：担保；买卖；效力；借贷；债权性担保约定1 担保型买卖合同案件之概述1.1 问题的缘起通过查阅现行法律法规，目前对担保型买卖合同这一交易模式进行规定也只有《民间借贷司法解释》中的第24条，在2015年该规定实施之前，法律并没有对该种法律行为进行规制。

缺乏明确规定以及个人对价值取舍及平衡差异的影响，司法实践中，法院对该类纠纷案件的处理也存在一定的差异，类似的案情出现不同的判决结果，例如最高人民法院朱俊芳案和杨伟鹏案。

理论界也同样存在着不同的主张。

而当一种交易模式或者交易活动既缺乏明确法律规定，司法实践裁判尺度也存在不一的情况时，社会主体的合法利益保护就处于一种不确定性的状态，这不仅会影响市场经济的健康有序发展，也不利于维护法律及司法的公正性、权威性。

笔者认为，无论是出于维护社会主体合法利益，还是维护市场交易秩序等需要，均有必要对担保型买卖合同的认定进行界定，统一保护亦或否认的标准。

笔者认为，在担保型买卖合同的认定中，核心问题即是对买卖合同的性质及效力作出合理合法认定。

1.2 担保型买卖合同的定义担保型买卖合同是指，双方当事人在主合同关系外再签订一份买卖合同，买卖合同项下的标的物一般为房屋，当债务人不能按照约定履行主合同约定时，则债权人可以要求履行买卖合同，以此清偿债务。

所谓主合同关系指的是双方当事人之间订立的借贷合同关系，理论上多数学者认为当事人签订借贷合同后又签订买卖合同的目的在于担保借款的清偿，因此将此类买卖合同定性为担保型买卖合同。

一般而言，担保型买卖合同的标的为房屋，因此，以买卖商品房屋设定担保方式为本文论述担保性买卖的研究对象。

1.3 担保型买卖合同的特征1.3.1 存在与买卖合同相互联系的借贷合同借款合同与房屋买卖合同为两份看似独立的合同，但是买卖合同与借贷合同并非独立存在的，两份合同在特殊条款的约定下存在一定联系，通常约定为“债务人按照约定履行还款义务后，买卖合同不再履行；债务人届期未清偿借贷合同义务时，债权人有权要求履行买卖合同，即要求债务人交付房屋抵顶债务，使得双方之间债权债务关系消灭”。

1.3.2 以成立的买卖合同作为前提《民间借贷司法解释》第24条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”，商品房屋设立担保应以买卖合同有效成立为前提，实践中买受人主张买卖合同关系，但若无法证明买卖合同有效成立，那么也无法构成担保型买卖合同。

担保型买卖合同与以物抵债案件不同，签订买卖合同并不是以物抵债的构成要素，即使存在买卖合同也是在债务人无法清偿债务之后，以买卖合同的形式来实现以物抵债。

1.3.3 买卖合同的设立存在有违常理之处第一，合同条款设计简单，只是简要交代了房屋的地址、价款以及所有权转移的相关手续。

但是对买卖合同通常应当具有的条款如：房屋质量，违约责任等没有进行细致约定。

第二，房屋买卖合同与借贷合同同时或在其成立之后订立，但时间较为接近。

第三，房屋买卖合同中有时还会约定，在一定期限内债务人享有赎回权。

2 《民间借贷司法解释》第24条之规定2.1 《民间借贷司法解释》第24条内容解析根据《民间借贷司法解释》第24条的内容，该条第1款明确了该类纠纷的法律关系。

首先，阐明了签订买卖合同的作用是为民间借贷设立担保，以此作为适用24条的前提和基础。

其次，对此类纠纷案件的审理标准进行统一，规定了此类纠纷案件应当按照借贷关系审理。

该条第2款规定了债权人的申请执行权，明确借款合同的债权人实现权利的方式，即当债务人未按期履行借款合同义务时，债权人可以将买卖合同项下的房屋进行申请拍卖，从而实现受偿，保障自身合法权益。

该款还规定了出借人的强制清算义务，对于拍卖房屋所得价款，债权人只享有债务人实际所欠的金额为受偿范围，并对拍卖价款进行多退少补，从而兼顾当事人之间的公平公正。

2.2 《民间借贷司法解释》出台后的裁判现状当今各地法院对担保型买卖这类案件的审判现状差异较大，甚至出现同一案件经多级法院审理后结果仍然无法确定的现象。

在研读相关案例判决书和公报后，本文归纳了审判实践中对该类纠纷案件处理方式主要有以下几种：第一种裁判结果：法院认定买卖合同有效成立，承认当事人之间的房屋买卖法律关系，即借贷和买卖双重法律关系同时存在。

第二种裁判结果：当事人双方签订买卖合同真实意思是为借款合同提供担保，双方实际是借贷关系而不是买卖关系，因此当债权人主张履行买卖合同时，人民法院应驳回起诉。

第三种裁判结果：法院认定当事人签订买卖合同的真实目的是为借款提供担保，但所谓担保的实现方式违反了国家强制性约定流质禁止或物权法定原则，不应承认其担保效力。

第四种裁判结果：法院认为经过办理预告登记或备案登记的担保型买卖合同合法有效。

最高院出台的《民间借贷司法解释》中提出第24条对于该类现象进行规制，有利于维护当事人的经济利益，另一方面也有利于维护司法权威，规范交易秩序。

3 担保型买卖合同性质之界定3.1 担保型买卖与让与担保之比较3.1.1 让与担保说担保型买卖是以买卖合同作为担保，传统非典型担保中的让与担保与其较为相似，但并不相同。

所谓让与担保，是指为担保债务的清偿，债务人或第三人将担保物的所有权转移给担保权人占有，当债务按期履行后，再将所有权返还于债务人或第三人，当债务未按照约定清偿时，就该标的物上债权人享有优先受偿的权利。

担保型买卖与让与担保在实务中一般都以买卖的方式表现，二者也有较为相似的共同点：首先，均属于未被法律认可的非典型担保方式，目的在于担保主债务的按期履行。

其次，都是为了当债务不能清偿时以担保物的价值得以受偿。

两种担保方式在表现形式上都以买卖的方式出现，但买卖合同本身均非真实意思表示。

二者的区别在于：让与担保有效成立的前提条件是将标的物的所有权预先转移给债权人，当债务人按期清偿借款时，债务人可以请求债权人将标的物所有权回还给自己；而担保型买卖是以签订买卖合同来设定担保的方式，重要特征在于担保性买卖不转移担保物所有权，只是约定在债务无法得以清偿时转移房屋所有权，起担保作用的只是债务人将来以物抵债的约定，买卖合同的签订本身对当事人具有一定的约束力，但是债权人并不享有任何物权性质的权利。

由于担保型买卖是双方约定当债务人不履行借款债务后才将房屋所有权进行转移，所以杨立新教授将其称为“后让与担保”，从而区别于传统意义上让与担保的概念。

3.1.2 后让与担保说后让与担保，是指“为了担保债务的履行，债务人或第三人与债权人签订买卖合同，但买卖合同项下的标的物并没有事先转让给债权人，当债务已届清偿期，债务人仍未履行债务时，债权人可以就该标的物主张权利，请求转让担保物，使债务得以清偿的非典型担保方式。

”在后让与担保解释路径下，符合债权人真实意思的表达。

如果要以后让与担保来解释担保性买卖合同具有担保效力时，需要认定后让与担保的物权效力。

本文认为并不能用后让与担保去解释担保型买卖合同。

我国法律规定中并没有明文规定后让与担保这种担保方式，在没有法律明文规定其担保效力的前提下，运用该路径解释司法实践中遇到各种纠纷很难得出理想的结果。

在物权法定原则的背景下，公示作为重要因素，使债权物权得以区别，在担保标的物（房屋）未进行登记的情况下，担保型买卖合同的签订只能作为一种合意，不动产物权并未有效设立，无法将其归属于非典型的担保物权。

后让与担保设立目的与签订担保型买卖合同大致相同，后让与担保在一定程度上确实可以很好的解释当事人的意义和目的，但缺陷在于按照此路径无法解释担保型买卖具有物权性担保效力。

3.2 担保型买卖合同本质是代物清偿预约担保型买卖可以理解为以买卖之名行担保之实，其表面还是以买卖合同的方式来呈现，此类担保方式实质是当债务人如到期不能清偿债务时，则以物抵债的预先约定，以代物清偿的预约来解释担保性买卖符合当事人签订买卖合同时的真实意思和目的。

所谓代物清偿预约，是指双方当事人在债务清偿前的预先约定，若债务人不按照约定履行债务时，债权人可以请求以特定标的物清偿债务。

其有两个特点：（1）代物清偿预约的订立在债务履行期届满前。

（2）代物清偿预约以债务清偿为解除条件。

由于代物清偿预约符合担保型买卖合同的本质特征，因此可以以代物清偿预约的路径去解释担保型买卖，从而得以探求当事人之间的真实意思表示。

担保型买卖虽然以买卖合同为表现形式，但当债务不能清偿而需要执行该买卖合同时，买方并没有向卖方支付房屋价款，卖方转移标的物所有权的真实目的也并非履行买卖合同，债务人并没有按照买卖合同将房屋卖给债权人，双方的真实意思都只是以物抵债。

可见，担保型买卖合同实质为债务不能得以清偿后的以物抵债的预先约定。

4 担保型买卖合同是以债的形式提供的担保方式如上文分析得出，在物权法定原则的限制下（后）让与担保存在一定的争议，使得（后）让与担保在司法审判中很难适用。

抵押物权的设立方式是以不动产变更登记作为前提，担保型买卖合同中的房屋并没有进行房屋变更登记，所以担保型买卖不具有物权设立的根本特征，即不具有物权效力。

而在代物清偿的预约角度来讲，更符合担保型买卖合同设立的真实意义和目的。

综上，可以得出结论的是签订担保型买卖合同终究只是债权意义上的担保方式，无论如何不具有任何物权效力。

根据我国法律规定，物权的设立、变动等均需遵循区分原则。

所谓区分原则，即区分引起物权变动的原因行为和引起物权变动的结果行为。

比如，根据我国法律规定，在房屋抵押担保的设立过程中，双方当事人签署房屋抵押担保合同，明确所担保主债务、抵押标的物等相关情况。

但是房屋抵押合同的签订并不产生设立抵押权的法律效果，从某种意义讲，该房屋抵押合同只是抵押权设立的一个原因行为。

该合同一旦签订，相关的合同主体即负有按照约定履行办理抵押登记的义务，另一方主体则具有了请求对方履行该义务的权利。