盈江县房地产

盈江县房地产市场调查报告及评估2012 年 9 月 07 日目录一、前言 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,3二、盈江县概况 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,3 -4三、盈江县房地产市场现状 ,,,,,,,,,,,,,,,4 -11四、商业环境分析 ,,,,,,,,,,,,,,,,12五、投资前景预测 ,,,,,,,,,,,,,,,,14 -16六、评估结论 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,16 -18前言调查内容：本次市场调查主要针对盈江县房地产市场，并将当地经济状况、商业环境及投资前景做一一分析，供投资者参考。

调查时间：调查时间紧迫，调查历时仅为 2 天（ 2012 年 9 月 5 日至 9 月 6 日），本次市场调查以走谈的形式进行。

调查目的：1、主要征对房地产商业行情的调查，住宅作为辅助调查内容，过程中主要了解在售商铺的价格、客户的组成及当前盈江县房地产政策和走势；为确保做好保障性住房的商业实施可行性方案打好基础。

2、调查现有经营商铺的租金；从铺主的出租情况、租金等方面了解商业发展前景及未来商业区走势。

更好的了解市场经济状况、商业环境。

3、调查房地产开发商的销售模式及营销理念，学习并创新，为销售做一些好的借鉴。

二、盈江县基本概况地理位置：盈江县地处祖国西南边陲，是中国—东盟自由贸易区的南大门，是通往缅甸、印度枢纽要塞，国家二级口岸。

“盈八”、“盈密”公路的建筑，将大大开拓滇西南乃至大西南广阔的商贸前景。

县城平原镇，又名象城，距省会昆明 864 公里，距州府芒市151 公里（潞盈路）；距缅甸密支那197 公里、八莫131 公里。

从秦代开始，这一地区就是中国内地通往缅甸、印巴各国的主要商道。

县城被列为省级开放口岸，是滇西南各省区对外进行经贸活动的重要枢纽。

行政区划 : 盈江县位于云南省西部，德宏傣族景颇族自治州西北部，居东经97°31′— 98°16′，北纬 24°24′— 20°20′之间，总面积4429 平方公里，占德宏州总面积的三分之一。

其东北面与腾冲县为邻，东南面与梁河县接壤，南面与陇川县相连，其西、西南和西北三方与缅甸为界，国境线长214.6 公里。

人口民族：全县辖 8 镇 7 乡，共 99 个行政村。

全县总人口27 万人，世居少数民族为傣族、景颇族、傈僳族和德昂族，占总人口的59.71%。

人口密度每平方公里 61 人。

盈江城市建成区面积45 平方公里，预期人口规模达到12.57 万人左右（现有 3.72 多万人，据 2011 年最近了解到约 6-8 万人）区域城镇化水平为51.4 ％左右。

三、房地产市场现状我们通过对盈江县整个房地产市场的供需对比，从产品形态，销售价格，供给量及销售率等分析得出盈江县房地产目前的基本供需态势。

盈江县部分楼盘的基本情况（以下内容调查表附后）：1.金色旺角 - 风尚国际购物城项目地址：永盛路与象城路黄金交叉口，售楼部位置：盈江县赏建路126号开发商：云南邦实房地产开发经营有限公司楼盘属性：商住一体项目概况：项目总占地面积 46000 平方米，总建筑面积 67000 平方米，商铺面积 25 ㎡-200 ㎡，层高 3.9 米，首创“天街 +内街 +外街“街庭式消费模式，集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、住宅为多功能业体的小型城市综合体。

位置正处盈江城市核心区域，必将成为引领未来盈江财富趋势的贵胄之地。

业态定位：一层外街、内街：风尚品牌街，二层 1-3 号：女人淘宝街，二层 2 号花园休闲驿站， 2 号三、四层铂金酒店（酒店式公寓、快捷酒店）参考价格：商铺一层 8000 元 / ㎡ -2.6 万元 / ㎡，现有商铺均价约 19000 元/ ㎡，二层 4000 元 / ㎡ -5000 元/ ㎡，住宅： 2700 元/ ㎡。

优惠措施：开盘时享1-5%累计优惠，现销售率已达95%，没优惠政策啦！2.盈江财富中心项目地址：盈江县永盛路与阔时路交汇处（原老客运站），售楼部地址：盈江县赏建路 126 号财富中心，开发商：云南邦实房地产开发有限公司。

楼盘属性：商业，部分商住项目概况：项目总占地110000 ㎡，总建筑面积 36138.3 ㎡，主体由一万四千多平方米， 3 层核心商业、两栋小高层住宅及 1 栋 15 层标志性酒店公寓组成。

参考价格：商铺：一层商业最高价格40200 元/ ㎡，最低 26000 元/ ㎡，内商最高 23000 元/ ㎡，最低于 4500 元/ ㎡住宅：均价： 2700 元 / ㎡销售策略：（ 1）招商引资（引进沃尔玛、品牌服饰、高档餐饮等）（2）招租 , 形成气候 , 统一经营 , 统一管理。

3.乾朝 - 盛世商都项目地址：盈江县平原镇目瑙纵歌路100 号，售偻部地址：盈江县平原镇目瑙歌路五洲商贸城 A-4 栋，开发商：德宏州乾朝房地产开发有限公司盈江公司。

项目概况：项目总建筑面积22450.99 ㎡，用地积为 4489.5 ㎡，户型面积从 112㎡-239 ㎡，总户数为 108 户。

小区的规划布局采用的是围合式向景设计，围而不合的设计布局组成。

整体建筑风格属新现代主义简约风格的薄板建筑，具有“景颇族”的民族风格。

参考价格：商铺：最高16000 元/ ㎡，最低 13000 元/ ㎡住宅： 2800 元/ ㎡优惠政策：一次性付款优惠 3 个点，按揭 2 个点优惠4.翡翠湾 - 国际翡翠城项目地址：盈江县勐腊路拉贺练大桥旁。

售楼部地址：盈江县花园广场，发展商：盈江阿诗玛文化产业开发有限公司。

项目概况：项目建筑面积约 190000 平方米，业态分区：翡翠园、大盈江万象城、娱乐城、翡翠成品交易中心，毛料公盘交易中心、翡翠湾、缅甸公寓、交易中心、大盈江酒店、民族团结广场。

参考价格：开盘时四层商住一体： 3300 元/ ㎡ -3800 元 / ㎡，现销售价格商住最高4898 元 / ㎡，最低价格 4000 元 / ㎡，纯商业 6 万平米左右，还未对外销售，估计均价约 1 万元 / ㎡，纯住宅：开盘时 2100 元/ ㎡-2800 元/ ㎡，现售价格约 2700元/ ㎡。

优惠政策及营销策略：（1）卖卡 8000 元开盘时可抵现金 15000 元购房款。

（2）返租，三年 21%的返租率！三年的返租金可抵减首付款。

（3）以翡翠园、大盈江万象城、娱乐城、翡翠成品交易中心，毛料公盘交易中心、翡翠湾、缅甸公寓、交易中心、大盈江酒店、民族团结广场为项目的宣传卖点。

5. 明成时代广场项目地址：盈江永盛路107 号，售楼部：盈江永达娱乐城内开发商：盈江易宸房地产开发有限公司项目概况：项目总建筑面积88959 ㎡，共 15 种户型 29.3 ㎡-227.5 ㎡，充分满足不同的购房需求，时尚与舒适的完美结合，居高生活，智见千里。

参考价格：开盘时商铺： 1.3 万元 / ㎡ -2.8 万元 / ㎡，住宅：2100 元/ ㎡-2800元/ ㎡。

至今项目已完工投入使用营销策略：（1）统一招商、招租，统一经营，统一管理！（2）黄金地段的优势。

6.欧风俪墅项目地址：盈江县南部新开发区售楼部位置：盈江县赏建路126 号，开发商：云南邦实房地产开发经营有限公司项目概况：项目容积率仅 0.89 ，绿地率高达 42%，别墅级花园洋房，赠送 18 ㎡-34 ㎡超大面积入户花园阳台， 7400 平方米环岛水岸，廊桥、浅湖、汀步、木栈、雕塑、喷泉南亚园林景观。

参考价格：开盘时别墅2160 元 / ㎡起价，均价 3700 元 / ㎡ -6800 元 / ㎡。

销售率： 98%。

现在处于封盘状态，项目预计均价4000 元 / ㎡ -4500 元 / ㎡。

营销策略：(1)一期主要推出项目的品牌 .(2)价格地段优势吸引客户(3)封盘根据市场契机调整7．盈江花园项目地址：云南省德宏州盈江县平原镇槟江路北侧售楼部：盈湖公园湖畔开发商：云南光洋房地产开展有限公司项目概况：项目总建筑面积约 3 万多平方米，商铺 41 套，住宅 200 多套，主要是以多层住宅为主，外围是商住房，商铺为底铺，还有一栋两层的独立商铺。

离盈江中心广场步行 10 多分钟，身处都市，又可享受幽静与闲适，繁华与安逸，尽可同时掌握。

户型设计合适，增送超大景观阳光。

参考价格：底商均价7000 元/ ㎡，住宅均价 2600 元/ ㎡营销策略：此项目打破盈江捆邦销售的方式，以底商销售为主，面积、价格合理，所以商业销售相对较好。

四、商业现状（1）目前，盈江县商业较为集中的区域是永盛路与赏建路交叉点周围（以盈江花园广场为中心），主要经营的是服装、酒店、休闲娱乐、餐馆、药业、超市、网吧、家用电器、日用品、发廊以及一些小商店；商品较为集中，每天晚上这里休闲娱乐的人聚集于此，逛街的人也会集中与这附近。

生意相对要比其它街道相对好得多。

盈江县城中心最高的临街商铺租金80 元/ ㎡-120 元 / ㎡，出租率达 100%。

城二环约 30 元/ ㎡-60 元/ ㎡，出租率达 40%，其他绝大多数商铺每月更低至 10 元 / ㎡ -20 元/ ㎡，出租率 20%左右，因为盈江县人口相对较少，人们购物比较集中，可以看出生意集中于市中心，其它的位置还是比较冷清，生意比较淡，外围市场并不可观。

因为县城中清一色都是纯商业和商住楼，所以几乎所有街道两旁都由独立的商铺和底商组成，商铺总数估计 2000 个左右，供应量远远大于这个仅有 6 万多人口的小县城对商铺的需求量，这些商铺经营的商品自然是供大于求了，内需不足，竞争又过大，这也是外围大部分店主不赚钱和租金偏低的原因之一。

（2）生活（消费）习惯盈江县比邻瑞丽进出口岸，旅游、矿业、玉石毛料为主，此处外来做生意的人较多，内地人也很少外出打工，都在家做生意或本地打工。

（3）购买力盈江县地大物博，人口稀少，外来人口较多，住房整体购买力也必定较弱；但局部却不一定，再落后的地区都总会有富翁，有钱人都会考虑投资，所以商业相对来说更有市场优势。

因为盈江县是一个起步走向发展的城市，城市发展慢慢地趋向于成长至成熟期，近一年来好几家楼盘拔地而起，对当地进行房地产投资，短期来说还是有一定市场的，必竟我们的产品是不动产，投资风险相对较低，针对的客户面也较广，如：外来投资者、旅游业、矿业、玉石、公务员、企事业效率好的单位等。

五、投资前景预测投资机会：（一）盈江县人口相对较少，地大物博，震后重建，几个项目都需要开发建设。

震后重建土地资源相对较多，可供开发的土地还有很大一部分，可以招商引资，吸收大量的人口。

最终还是要看政府的招商力度大小，有没有在这方面下狠功夫。

（二）盈江县房地产项目处于引入期准备刚迈向成长期，房地产的发展机会较多，重要的是如何抓住市场投资的最好契机。