房地产开发企业预收款预缴增值税的计算方法、发票开具及销售额确定(老会计人的经验)
房地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理(老会计人的经验)
房地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理（老会计人的经验）商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种情况。
这两种销售行为的增值税纳税义务时间如何确定，必须将有关销售期房和现房的法务与税务进行融合协调处理，才能准确确定。
（一）法律依据根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》四十五条第一项规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案（简称网签手续）。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第五条第（二）项的规定，房屋等建筑物、构筑物所有权的不动产权利，依照本条例的规定办理登记。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号）第八十五条第（一）项的规定，商品房等不动产预售的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。
房产企业预缴增值税如何账务处理
国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算，在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。
确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税 3万 105/(1+5%)*3%贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万3、按城建税的规定，确定应缴城建税企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能，因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定：企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
房地产开发企业增值税计算方法
房地产开发企业增值税计算方法房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。
随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。
目前最新的房地产开发企业增值税计算方式如下：一、预交增值税1、政策依据根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。
计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。
上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。
计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。
2、申报示例某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。
2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元3、申报核算2017年12月账务处理：（1）收到诚意金借：银行存款100.00万元贷：其他应付款100.00万元（2）收到预收款借：银行存款2,220.00万元贷：预收账款2,220.00万元（3）预缴增值税借：应交税费-预交增值税60.00万元贷：银行存款60.00万元纳税申报二、土地价款抵扣政策依据1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产开发企业采取预收款方式预缴增值税的账务处理
房地产开发企业采取预收款⽅式预缴增值税的账务处理⼀、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第⼗条⼀般纳税⼈采取预收款⽅式销售⾃⾏开发的房地产项⽬，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适⽤税率或征收率）×3%适⽤⼀般计税⽅法计税的，按照11%的适⽤税率计算（2019年4⽉1⽇后改为9%）；适⽤简易计税⽅法计税的，按照5%的征收率计算。
⼀般纳税⼈应在取得预收款的次⽉纳税申报期向主管税务机关预缴税款。
”⼆、账务处理（⼀）收到预售款时例1：A房地产开发公司开发房地产项⽬。
该项⽬按⼀般计税⽅法计算，适⽤税率11％，收到客户B交付的预售款66.6万元1、收到预售款时：借：银⾏存款66.6贷：预收帐款 66.62、公司增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费⽤/（1 +11％）。
借：应交税费——应交增值税——已交税⾦（预售款）1.8万元贷：银⾏存款 1.8万元（⼆）、正式交房销售时增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发⽣时间⼀般为正式确认交房、移交产权的时间。
因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税⼀般纳税⼈的核算⽅法基本相同，区别在于⼀般存在预收账款的结转。
例2：续上例，A房地产开发公司2016年11⽉23⽇，向客户B正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显⽰销售额200万元，税额22万元。
客户B之前已经缴纳预售款66.6万元，办理正式交房时⼀次性补交差价155.4万元。
则增值税销项税额核算为：借：银⾏存款155.4借：预收帐款66.6贷：营业收⼊ 200贷：应交税费-应交增值税-销项税额（11％税率） 22（三）、当期⼀般计税⽅法下应纳增值税的核算房地产开发企业⼀般纳税⼈⼀般计税⽅法的增值税计算是：当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。
房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法
房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十七条和第二十四条规定，一般纳税人和小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
现就上述规定在执行过程中涉及的政策口径和操作方法明确如下：1.对企业2016年4月30日前收取的，未开具营业税发票但已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票，并且不需要再缴纳增值税，也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上。
2.房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款补开增值税普通发票，属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）项中“税务总局另有规定的除外”的情形，在2016年12月31日后仍可补开增值税普通发票。
3.房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续，向购买方开具增值税发票时，若购买方不索取增值税专用发票，房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款分为两条记录开在同一张普通发票上。
若购买方索取增值税专用发票，房地产开发企业应开具两张发票，一张为增值税普通发票，填写企业销售不动产已缴纳营业税的预收款；一张为增值税专用发票，填写企业销售不动产扣除已缴营业税的预收款后应缴纳增值税的不动产销售款。
4.对已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业可以按以下方法开具增值税普通发票：（1）企业使用航信公司开票系统（即金税盘）开票的，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏填0，然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税的预收款”。
房地产开发企业预缴增值税会计处理简析
房地产开发企业预缴增值税会计处理简析房地产开发企业是指依法设立，主要从事房地产开发、销售、代建、物业管理等业务的企业。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，房地产开发企业应当在销售不动产时预缴增值税。
那么，对于房地产开发企业而言，如何进行预缴增值税的会计处理呢？本文将从以下几个方面进行探讨。
预缴增值税的概念预缴增值税是指房地产开发企业在销售不动产前，根据销售价格的预估值向税务机关缴纳的增值税款项。
预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。
预缴增值税的税率为5%，征收对象为不动产的销售价款。
在企业销售不动产时，实际应纳增值税额将从预缴税款中扣除。
预缴增值税的会计处理预缴增值税的会计处理实际上是企业对税款的账务处理。
预缴增值税的计提应当按照以下步骤进行。
步骤一：计算预缴增值税额根据不动产的预估销售价格，按照5%的税率计算预缴增值税额。
企业应当将预缴增值税额单独计提。
步骤二：确认预缴增值税贷方科目确认预缴增值税的贷方会计科目。
预缴增值税本质上是一种预付款项，因此应当确认为预付款项的贷方科目。
步骤三：确认预缴增值税借方科目根据预缴增值税的性质，确认预缴增值税借方科目。
当预缴增值税作为销售收入的一部分时，应当确认为销售收入的借方科目；当预缴增值税作为成本的一部分时，应当确认为成本费用的借方科目。
步骤四：确认预缴增值税的凭证根据预缴增值税的计算结果，确认预缴增值税的会计凭证。
凭证中应当明确标注预缴增值税及其借方、贷方科目，以及预估销售价格等信息。
注意事项在进行预缴增值税的会计处理时，企业应当注意以下几点。
注意一：及时处理预缴增值税企业应当及时处理预缴增值税的会计处理，以便及时缴纳税款。
注意二：核对预缴增值税计算结果企业应当核对预缴增值税的计算结果，确保预缴税款的准确性。
注意三：确认预缴增值税的借贷方科目企业应当根据预缴增值税的性质，确认其借贷方科目，以便正确计入会计账簿。
结论房地产开发企业预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。
房地产开发企业预交土地增值税计算方法及会计处理
房地产开发公司预交土地增值税的计算方法和会计办理1、土地增值税的应税收入《财政部国家税务总局对于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依照问题的通知》（财税 [2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产获得的收入为不含增值税收入。
《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告 2 016 年第 70 号）：一、对于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
合用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；合用简略计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
2、预交土地增值税的计算依据上述政策，房地产开发公司在收到预收款时：1、一般计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+11%） * 土地增值税预征率2、简略计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+5%）* 土地增值税预征率为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，依据《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告2016 年第 70 号）：为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，房地产开发公司采纳预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可依照以下方法计算土地增值税预征计征依照：土地增值税预征的计征依照=预收款 - 应预缴增值税税款如：某房地产开发公司开发 A 项目（动工日期在2016 年 5 月 1 往后）， 2017 年 7 月销售一般住所预收房款1110 万元，依据当地的规定，土地增值税预征率2%。
则 :1、正常状况下，土地增值税预收税款计算：土地增值税预征的计征依照=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000 万元预交土地增值税税款=不含增值税收入* 土地增值税预征率=1000*2%=20 万元。
2、为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算：应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30 万元土地增值税预征的计征依照=1110-30=1080 万元预交土地增值税税款=1080*2%=万元。
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号
![国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号](https://img.taocdn.com/s3/m/5c68a931bc64783e0912a21614791711cc7979b3.png)
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号2008年4月11日）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。
3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发＜经济适用房管理办法＞的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
房地产开发企业预售结算土地增值税及增值税计算要点
一、房地产预缴增值税按预售款3%预缴增值税。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款（增值税预缴税款表），待产权转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
本条解析了可以扣除的土地价款的范围，公告特别指出以纳税人直接支付的土地价款为准，在存在土地价款返还的情况下，直接支付的土地价款可能小于财政票据上记载的土地价款，这种处理与土地增值税项下的土地价款处理如出一辙，应该引起纳税人高度重视。
对于可能取得政府土地价款返还的，应该协商政府部门以其他名义奖励，而不能直接以土地款返还的名义支付。
二、土地增值税让渡无产权的车库（车位）、储藏室等使用权的征收：对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。
（一）对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。
对不同类型房地产开发产品，应分别计算增值额的，让渡收入应按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入。
房地产企业所得税预缴计算方法
房地产企业所得税预缴计算方法房地产企业作为国民经济的支柱产业之一，在我国的经济发展中起着举足轻重的作用。
然而，随着我国税收体制的不断完善和房地产市场的不断发展，房地产企业所得税的预缴计算方法也成为了一个备受关注的问题。
本文将围绕这一主题展开讨论，探讨房地产企业所得税预缴计算方法的相关内容。
首先，我们需要了解房地产企业所得税的基本情况。
根据我国《企业所得税法》，房地产企业所得税是指房地产开发企业、房地产经纪企业和房地产服务企业取得的所得，按照法定税率征收的税金。
房地产企业所得税的预缴计算方法，是指企业在取得所得后，按照一定的计算方法提前预缴税款，以满足税收征管的需要。
其次，我们需要了解房地产企业所得税预缴计算方法的具体内容。
首先，房地产企业所得税的预缴计算是按照企业取得的收入额和费用支出额来计算的。
企业取得的收入包括销售房地产取得的收入、出租房地产取得的收入等，费用支出包括房地产开发成本、房地产经营管理费用等。
根据《企业所得税法》的规定，企业所得税的预缴税额应当按照企业上一纳税年度利润总额的百分之三进行预缴。
此外，对于符合条件的小型微利企业，还可以按照特定的税率进行预缴。
在实际操作中，房地产企业所得税的预缴计算方法需要企业财务人员结合实际情况进行具体操作。
首先，企业需要对自身的收入和支出进行详细的核算和统计，确保数据的准确性和完整性。
其次，企业需要按照税法的规定，计算出预缴税额，并及时足额地向税务机关进行预缴。
同时，企业还需要做好相关的会计记录和报表，以便税务机关对企业的预缴情况进行监管和核查。
总的来说，房地产企业所得税预缴计算方法是一个复杂而又重要的问题。
企业需要严格遵守税法的规定，合理计算预缴税额，及时足额地进行预缴，以免发生税收违法行为。
同时，税务部门也需要加强对企业的预缴情况进行监管和核查，确保税收的及时到账和合规征收。
希望通过本文的讨论，能够对房地产企业所得税预缴计算方法有所了解，为企业的税收管理提供一定的参考和帮助。
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。
一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。
二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。
同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。
三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。
这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。
（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
某房地产企业销售开发产品预缴和清算税款
某房地产企业销售开发产品预缴和清算税款一、预缴税款环节1.预缴增值税（1）预缴时间、地点《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告[2016]18号）第十二条规定：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
其中主管国税机关是指项目所在地的主管国税机关。
（2）预征率和计算《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告[2016]18号）第十一条规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
2.预征土地增值税（1）预征时间《深圳市地方税务局关于修订＜土地增值税征管工作规程（试行）＞的公告》（深圳市地方税务局公告[2016]7号）：一、将第十二条修订为：〃纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税,房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以转让房地产合同签订时间为准。
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税的计征依据二预收款-应预缴增值税税款，并在收取款项次月纳税期限内缴纳，未按规定缴纳的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，从规定的缴纳税款期限届满次日起，加收滞纳金。
"（2）预征率《关于调整我市土地增值税预征率的公告》（深地税告[2010]6号）明确,普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%,其他类型房产为3%o（3）计算《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（公告[2016]70号）第一条规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
预缴增值税计算方法
预缴增值税计算方法增值税是指在产品生产和流通环节中，按照增值额的比例征收的一种税收。
对于纳税人来说，预缴增值税是一项重要的税收政策，正确的预缴增值税计算方法对企业的财务管理和税务合规具有重要意义。
下面将介绍预缴增值税的计算方法，希望对大家有所帮助。
首先，预缴增值税的计算方法主要包括两种，一般计税方法和简易计税方法。
一般计税方法是指按照销售额和购进成本来计算应纳税额，适用于一般纳税人。
简易计税方法是指按照销售额的一定比例来计算应纳税额，适用于小规模纳税人。
企业可以根据自身的情况选择适合的预缴增值税计算方法。
其次，对于一般纳税人来说，预缴增值税的计算方法主要包括以下几个步骤，首先，计算应纳增值税额。
应纳增值税额=销售额×适用税率-进项税额。
其中，销售额是指企业销售商品或提供劳务取得的收入，适用税率是指适用于该商品或劳务的增值税税率，进项税额是指企业购进原材料、商品或接受劳务支付的增值税额。
其次，根据税法规定的期限和方式进行预缴。
一般纳税人需要按月或者按季度向税务机关预缴增值税。
最后，及时办理税款的转移和抵扣手续。
纳税人可以将应纳增值税额中的进项税额抵扣，减少实际需要预缴的税款。
对于小规模纳税人来说，简易计税方法的预缴增值税计算方法更为简单。
按照规定的销售额比例进行计算，然后按照规定的时间和方式进行预缴即可。
在实际操作中，小规模纳税人需要注意及时办理税款的转移和抵扣手续，确保预缴增值税的合规性。
总之，预缴增值税的计算方法对企业的财务管理和税务合规具有重要意义。
企业需要根据自身的情况选择适合的预缴增值税计算方法，并严格按照税法规定的期限和方式进行预缴。
同时，及时办理税款的转移和抵扣手续，确保预缴增值税的合规性。
希望本文对大家有所帮助，谢谢阅读。
预缴增值税计算方法
预缴增值税计算方法增值税是一种按销售商品、提供劳务和应税服务的销售额征收的一种税收制度。
预缴增值税是指纳税人在销售商品、提供劳务和应税服务时，按照国家规定的税率和计算方法，预先缴纳应纳税额的一种税收制度。
预缴增值税计算方法对纳税人来说是非常重要的，合理的计算方法可以帮助企业准确预测并合理安排资金，避免因税收问题而影响企业的正常经营。
首先，预缴增值税的计算方法主要包括两种，一是按照实际销售额计算，二是按照应纳税额计算。
按照实际销售额计算是指纳税人根据实际销售额和税率计算应纳税额，然后按照规定的时间将应纳税额预缴给税务部门。
而按照应纳税额计算是指纳税人根据应纳税额和税率计算出预缴税款，然后按照规定的时间将预缴税款上缴给税务部门。
其次，对于按照实际销售额计算的预缴增值税，纳税人需要注意以下几点，首先，要准确计算销售额，包括应税货物销售额和应税劳务、服务销售额。
其次，要根据不同的税率计算应纳税额，目前我国的增值税税率主要分为17%、11%和6%三档。
最后，要按照规定的时间将应纳税额预缴给税务部门，一般是每月或每季度进行预缴。
对于按照应纳税额计算的预缴增值税，纳税人需要注意以下几点，首先，要准确计算应纳税额，包括应税货物销售额和应税劳务、服务销售额。
其次，要根据不同的税率计算出预缴税款，然后按照规定的时间将预缴税款上缴给税务部门。
最后，要及时办理税款凭证，确保预缴税款的合法性和准确性。
除了上述两种预缴增值税的计算方法外，纳税人还需要了解一些相关的政策和规定，比如增值税专用发票的开具和使用、增值税减免、增值税抵扣等。
只有全面了解并熟练掌握了这些内容，才能更好地进行预缴增值税的计算和缴纳工作。
总之，预缴增值税计算方法对于企业来说是非常重要的，它关系到企业的资金安排和经营发展。
纳税人需要根据自身的实际情况，选择合适的计算方法，并严格按照规定的时间和程序进行预缴。
同时，要不断学习和了解相关政策和规定，确保自己的预缴工作符合法律法规的要求，避免因税收问题而给企业带来不必要的损失。
房开企业预缴税款的涉税处理
房开企业预缴税款的涉税处理房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项第9点（一）一般纳税人的预缴一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
国家税务总局公告2016年第18号第十条、第十一条、第十二条（二）小规模纳税人的预缴房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
国家税务总局公告2016年第18号第十九条、第二十条、第二十一条（三）预缴申报的资料报送房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》2份。
国家税务总局公告2018年第18号第二十六条（四）预缴税款抵减应纳税额1．未抵减免完的预缴税款可以结转下期继续抵减一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
房地产企业的预收款，如何预缴增值税？
房地产企业的预收款，如何预缴增值税？一、预缴义务的规定根据2016年18号公告和财税【2016】36号文附件2的规定，房地产开发企业不论是一般纳税人还是小规模纳税人，只要采取预收款方式销售自行开发房地产项目，均应当在收到预收款时按照3%的预征率计算预缴增值税，且在收到预收款的次月申报缴纳。
二、预收款的判断总体来说，房地产开发公司实际交楼前，且未开具发票的收取款项，属于预收款，应按规定预缴税款。
但在具体实务实中，对预收款的确认，是存在一些争议的。
集中表现在：诚意金、认筹金是否属于预收款？总局未对此问题做出明确的规定，我们来看几个营改增之后的地方性政策规定和口径。
河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）：预收款包括分期取得的预收款（首付按揭尾款）、全款取得的预收款。
定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）：房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。
山东国税全面推开营改增试点政策指引（六）：房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。
诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
福建国家税务局12366营改增热点问答（7.4）：销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款的一部分，需要计算缴纳增值税。
销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。
三、预缴增值税的计算房地产企业预缴增值税的计算方法及公式如下：应预缴税款=预收款÷(1 适用税率或征收率)×3%。
上述公式中，应关注的要点有：1、在换算预缴增值税的计税依据时，一般计税方法，按照适用税率倒算;2019年4月1日起为9%。
增值税预缴税款的4种情形以及预缴税款的计算
营改增后增值税除了税率和征收率，又出现一个新名词“预征率”，全面推开营改增后，增值税预缴税款涉猎的范围越来越广，加之一部分业务由地税机关委托代征，让很多财务人员措手不及。
下面将这些情况需要进行增值税预缴以及预缴税款的计算统一汇总，以备不时之需。
一、房地产开企业取得预收款需要预缴税款[政策依据]：财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款：9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
按照计税方法的选择，对取得预收款按照如下公式计算：预缴税款=预收款/(1+税率/征收率)*3%[政策依据]：税总〔2016〕18号公告第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第二十条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%二、建安业取得的预收款及异地(非同一行政区划)提供建筑服务取得收入时需要预缴税款[政策依据]：财税〔2017〕58号第三条：纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。
《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年第11号)第三条：纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务，不适用《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号印发)。
——税总〔2016〕17号公告第四条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下规定预缴税款：(一)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。
预缴增值税计算方法
预缴增值税计算方法增值税是一种按照货物和劳务的增值额征收的一种税收，是我国主要的税收之一。
为了正确计算和预缴增值税，我们需要了解增值税的计算方法。
本文将详细介绍预缴增值税的计算方法，帮助您正确预缴增值税，避免税收风险。
首先，预缴增值税的计算方法主要包括应税项目确定、计税方法选择和税率确定三个方面。
应税项目确定是指确定哪些项目属于增值税应税项目。
一般来说，货物销售、劳务和服务、无形资产和不动产的转让等都属于增值税的应税项目。
在明确应税项目的基础上，我们需要选择合适的计税方法。
计税方法选择是指根据不同的应税项目选择合适的计税方法。
目前，我国主要的计税方法包括一般计税方法和简易计税方法。
一般计税方法是指按照销售额减去进项税额计算应纳税额，适用于大多数纳税人。
简易计税方法是指按照销售额的百分之三计算应纳税额，适用于小规模纳税人。
在选择计税方法的同时，我们还需要确定适用的税率。
税率确定是指确定不同应税项目适用的税率。
根据我国现行的增值税法规定，货物销售适用的税率为一般税率和低税率，一般税率为百分之十六，低税率为百分之六。
劳务和服务适用的税率为百分之十六。
不同的应税项目适用不同的税率，因此在预缴增值税时需要准确确定适用的税率。
在确定了应税项目、计税方法和税率之后，我们可以按照以下步骤计算预缴增值税：首先，根据销售额和进项税额计算应纳税额。
对于一般纳税人，应纳税额=销售额×税率-进项税额。
对于小规模纳税人，应纳税额=销售额×税率。
其次，根据应纳税额计算预缴税款。
预缴税款=应纳税额-已预缴税款。
如果应纳税额大于已预缴税款，则需要补缴税款；如果应纳税额小于已预缴税款，则可以申请退税。
最后，按照规定的时间和程序向税务机关预缴税款。
预缴税款时，需要填写预缴税款申报表，并在规定的时间内向税务机关缴纳税款。
总之，预缴增值税的计算方法涉及应税项目确定、计税方法选择和税率确定三个方面，需要根据实际情况选择合适的计税方法和税率，并按照规定的步骤计算和预缴税款。
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房地产开发企业预收款预缴增值税的计算方法、发票开具及销售额确定（老会计人
的经验）
导读:一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税.
案例概况
湖南吉祥房地产开发公司营改增后是增值税一般纳税人,2016年5月10日取得其自行开发的房地产预收收入21,000.00万元,该项目《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期是2014年5月8日,该项目取得湖南省财政部门监制的《长沙市政府非税收入一般缴款书》注明的土地出让金5,800万元,该项目如何确认其销售额?
税务分析
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)《附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定:房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.
房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.
《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定:一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.
应预缴税款按照以下公式计算:
应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算.
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.一
经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税.
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,按照本办法规定预缴税款时,应填报《增值税预缴税款表》.
房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证.
根据以上规定,现对房地产开发企业预收款预缴增值税处理事项总结如下:
1.增值税纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.
适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算.
2.计算预缴增值税时不能扣除价款.
3.预缴增值税的纳税地点在在不动产所在地,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.
4.预缴增值税时必须取得加盖银行印章的《电子缴税凭证》作为完税凭证,以便将来抵减应纳税额.
5.对预收款预缴增值税时,不得开具发票.
因此,湖南吉祥房地产开发公司2016年6月预缴预收款增值税,可以选择简易计税方法计税,按照5%的征收率计算.应交增值税=21,000.00/(1+5%)*3%=600(万元),并不得开具发票.
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。
考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。
千万不要再考试通过之后，放松学习。
财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。
要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。
有证书知识比别人多了一个选择。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。