借名买经济适用房有效吗

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借他人名义购买经济适用房有效吗

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借他⼈名义购买经济适⽤房有效吗为了能快点⼉申购上经适房，有⼈则会借有资格申房者的名义出资购房，在申购经适房时，国家有严格的审核标准，同时鉴于经适房的特殊属性，明令禁⽌经适房借名买房，且对于其上市交易也有明确的限制。

2006年她欲购买⼀套经适房，当时已办理了购房指标审批的初步⼿续，但因王⽼太单位管理公章的⼈出差，还差⼀个章没有盖。

当时王⽼太的⼤⼉⼦三⼗多岁，未婚，已具备购买经适房的资格，加上他没有⼯作，申请⼿续相对简化。

经家⼈协商⼀致后，就⽤⼤⼉⼦的名字申购了，想等房⼦满五年后再过户给王⽼太。

于是，⼤⼉⼦与开发商签订了经济适⽤房购房合同，王⽼太则⽤⾃⼰的全部积蓄，⽀付了购房款及相关契税。

房屋交付后，王⽼太便装修房屋，⼀直⼊住⾄今。

王⽼太和⽼伴共有三⼦，全家⼈都知道这房⼦是王⽼太出资购买的，为了快点⼉办⼿续，才⽤了⼤⼉⼦的名字。

起初，⼤⼉⼦也承认是借名购房。

但随着过户⽇期临近，北京房价⼀路攀升，原来⼏⼗万元能购买的房屋现已升值到⼏百万，⼤⼉⼦便急了眼。

他三番五次要将⽗母赶出去，并扬⾔要卖房。

⽼⼈坚决不搬⾛，⼤⼉⼦遂将王⽼太告上法庭要求腾房。

最初⼀段时间，王⽼太顾及亲情关系，不愿意将⼤⼉⼦告上法庭。

但是，对于⽼⼈的容忍⼤⼉⼦不仅不领情，反⽽愈发张狂。

万般⽆奈，王⽼太向法院提起了确权之诉。

可是她怎么也没有想到，法院竟然驳回了她的全部诉讼请求。

这是怎么回事呢？律师说法：经适房借名购买⼀般认定⽆效经济适⽤住房是⼀种具有保障性质的政策性住房，⾯向城市低收⼊住房困难家庭出售，具有经济性和适⽤性的特点。

因此，在申购经适房时，国家有严格的审核标准，同时鉴于经适房的特殊属性，明令禁⽌经适房借名买房，且对于其上市交易也有明确的限制。

此案中，王⽼太与⼤⼉⼦之间就属于典型的经济适⽤住房借名买房的情况。

虽然王⽼太称经过了初步审批，但是最终没有经过建委的审批。

借名买经济适用房有效案例

借名买经济适用房有效案例近年来，随着经济的发展和房价的不断上涨，房价所占家庭收入逐步加重，让越来越多的普通百姓难以买得起自住房。

在这种情况下，借名买经济适用房成为了一些市民的选择，本文将从常见问题以及有效案例两方面进行介绍。

一、借名买房的风险1.法律风险因为商业银行不会认可这种交易方式，会认为购房款是买房人的，而不是名下的借款人，只要购房款是买房人支付的，即使交易过户后，银行也会追究贷款人的债务责任。

2.风险人为选择不当在借名买房的过程中，如果没有足够的信息、经验和鉴别能力，容易被一些骗子和中介所利用，产生一定的风险。

二、成功案例1.借名买房成功案例之刘某刘某是一个年轻的应届毕业生，他在北京市中心上班，但是由于房价实在太高了，他买不起自住房。

通过手机上的二手市场，刘某找到了一套经济适用房，但是他自己的房产证上的面积不足购买要求，他便想到了自己的亲戚朋友。

在经过相助后，刘某找到了自己的表姑，并且让表姑作为他的名义购买了这套房。

在经过办理相关手续之后，刘某成功地完成了借名购买。

李某是一个在南京工作的妇女，房子已经成为她工作的一部分，但是由于自己的收入和房价差距较大，她想尝试借名购买一套经济适用房。

在这个过程中，李某通过网络上的一些论坛和购房交流群认识了一个购房经验丰富的人，并且带领她了解了买房的流程。

在找到资金方面，李某通过自己的好友向银行借了7万块钱，完成了对经济适用房的贷款。

在经过一系列的交易和办理手续之后，李某成功地借名购买到了这套适应经济房。

结论以上两个成功案例证明，在经过了合法的程序和手续办理之后，通过借名方式购买经济适用房是可行的。

但是在实践中，我们也必须谨防风险，切勿过分贪图便宜。

最重要的还是要遵守法律规定，法律规定可以不赞成，但绝不可以违反。

借名购买经济适用房的法律效力及权属-最高法院指导案例

【评析】
一、借名购买经济适用房协议的效力问题
现实生活中，因种种原因，借用他人名义购买房屋的情况并不罕见。其基本运作模式是：实际出资人与名义购房人签订协议，约定由实际出资人支付全部购房款项，以名义购房人的名义与卖方签订房屋买卖合同（名义购房人需亲自出面办理签订合同的有关手续），将房屋先落户至名义购房人名下，同时约定房屋所有权归实际出资人所有，待具备过户条件时，名义购房人需配合办理房屋所有权转移登记，将房屋过户至实际出资人名下。
036
案例指引
文/高治（再审审判长）
案例
04.2015
借名购买经济适用房的法律效力及权属
【裁判要旨】实际出资人借用他人名义购买经济适用房的，借名购买经济适用房协议在当事人之间具有约束力，在房屋具备上市交易条件后，名义购房人应配合实际出资人办理房屋过户手续。借名购房行为应遵循登记生效主义的不动产物权变动规则，借名购房协议中关于房屋所有权属于实际出资人的约定仅有债权效力，不具有物权效力。实际出资人仅对名义购房人享有要求后者配合办理房屋转移登记的债权，并不对借名购买的房屋直接享有物权。
案例
04.2015
案例指引
039
当事人之间具有约束力，在房屋具备上市交易条件后，名义购房人应配合实际出资人办理房屋过户手续。由于在再审裁判理由中就该问题已作了较详细的阐述，故在此不再重复论证。
要特别注意的是，民事活动是否损害国家或社会公共利益，应该结合案件实际情况作个别的、具体的判断。本案认定借名购买经济适用房协议有效，一个很重要的因素是因为原告借名购买经济适用房是用于自住（原告除讼争房别无其他住房），而非用于投资或投机，因此本案的情形与国家经济适用房政策的规范目的（居者有其屋）不存在明显背离。相反，如果是炒房客借用他人名义购买甚至囤积经济适用房的，则出于维护公共利益的考量，应认定借名购房协议无效。

房产纠纷-借名买房纠纷

借名买房纠纷
真正的买房人以他人的名义购买房产的是借名买房。

借名买房中所购买的是商品房和经济适用房、拆迁房、回迁房和福利房不同，购房合同的效力也有不同，处理的办法也不一样。

下面我们就一起来看看，借名买房的具体规定吧！
概念解读
借名买房是指真正的买房人以他人的名义购买房产。

从表面上看是出名人购买了房屋，签订的房屋买卖合同，而实际上是借名人购买该房屋，支付了房款。

在借名买房中，购房合同是否有效需要分不同情况而定：
1.如果购买的是商品房，该房屋买卖合同为有效合同。

因为商品房为意思自治，买受人可以根据自己的意志进行购买房屋。

2.如果购买的是经济适用房、拆迁房、回迁房、福利房等带有个人身份的房产，这类房屋买卖合同为无效合同。

因为这类房产的购买者需具备一定的资格，没有资格的人借用他人名义进行购买的，有违相关政策和法律。

参考案例
甲和乙是姐妹，甲在当地中学旁边看中一套学区房，打算买房进行投资。

甲的妹妹乙知道后，乙与甲商量，甲以乙的名义签订购房合同，将房子登记在乙的名下，这样方便乙的小孩入学。

几年后，乙的小孩中学毕业，甲要求收回房子，乙拒绝并表示该
房是自己所买。

甲遂向法院起诉，要求乙将房子过户到自己的名下。

法院经过审理认为，尽管房屋产权登记在被告乙的名下，但甲通过付款出资证明、借名买房合同证明甲是实际买房人，该房产判给原告甲，乙应协助甲将房屋过户给原告甲。

法律依据
《物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

解决方法。

“借名买房”为什么可行但谨记要慎行

“借名买房”为什么可行但谨记要慎行“借名买房”是指房屋的实际出资人借他人名义买房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。

根据我国《民法通则》关于当事人“意思自治”原则，借名买房是否有效，主要看借名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议，如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议，将房屋的权属约定清楚的，应该认定借名行为有效，房屋的实际权属归借名人。

出名人主张房产怎么办如果借名后出名人认为房产归自身所有，要求借名人腾房，会受到法律支持吗此类案件争论的焦点其实是借名行为是否存在，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作为判定。

假如查明确实是借名买房关系，依法应当驳回原告的诉讼请求。

出名人擅自出售房产怎么办房产登记在出名人名下，其有出售房产的条件。

出名人将登记在其名下的房屋擅自转让他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，一般不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。

如果买受人是善意第三人，买受人、借名人均要求继续履行合同，按以下的处理规定：1、已经办理房屋所有权转移登记的; 2、均未办理房屋所有权转移登记的，已经实际合法占有房屋的; 3、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

如何降低风险建议消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，也应注意以下几个方面：1、借名买房之前要弄清楚政策规定，借名行为是否违反国家政策性规定，以防将来无法取得房屋所有权(例如部分地区借名购买经济适用房将被视为损害公共利益而无效);2、签订书面协议。

为与借款合同区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，尽量邀请第三方见证;3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请见证人、进行录音录像等;4、注意保存购房手续，付款证明(银行转账记录、收据收条、还款记录等)，购房发票，房产证书等书面证据材料，以便发生争议时能及时取证。

借名购买经济适用房、商品房效力如何以及法律风险

借名购买经济适⽤房、商品房效⼒如何以及法律风险借名购买经济适⽤房、商品房效⼒如何以及法律风险。

⼀、案例简介（案例⼀）：基本案情2012年李某⼀依照国家政策购得⼀套经济适⽤房，因其姐李某⼆住房困难，双⽅签订《协议书》约定李某⼀将该房屋出卖于李某⼆，由李某⼆⽀付全额购房款，并承担办理过户所需要缴纳的⼀切费⽤。

⾄2014年6⽉李某⼆⽀付全部购房款，并交清相关税费及房屋专项维修费⽤，但李某⼀⼀直未为其办理⼊住且拒绝配合过户。

2019年李某⼆将李某⼀提起诉讼，要求确认双⽅签订的《协议书》⽆效，退还相关费⽤并赔偿损失。

案件结果本案经法院审理，因李某⼆不具备购买经济适⽤房资格，其借⽤李某⼀名义购买涉案房屋，双⽅存在借名买房关系，由于经济适⽤房是由政府提供政策优惠，⾯向城市低收⼊住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，购买资格具有专属性，因此认为双⽅签订《协议书》违反相关政策损害了社会公共利益，应当⽆效。

合同⽆效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。

有过错的⼄⽅应当赔偿对⽅因此受到的损失，双⽅都有过错的，应当各⾃承担相应的责任。

最终判决李某⼀返还李某⼆为购买房屋所⽀付的购房款、契税、专项维修资⾦及利息。

案例⼆：基本案情2017年张XX因拆迁获得⼀套经济适⽤房购买指标，后经与曾XX协商，约定曾XX向其⼀次性⽀付⼀定的购房资格补偿费⽤，由张XX将其指标经济适⽤房屋转让于曾XX，同年，双⽅签订《房屋买卖协议》并约定：张XX提供购买该套经济适⽤房及相关过户资料并协助办理，曾XX承担所有购房款项及过户费⽤。

合同签订后曾XX向张XX⽀付定⾦5万元。

2020年张XX取得涉案经济适⽤房产权，但因国家政策等原因暂时⽆法过户⾄曾XX名下，遂张XX出具承诺书，载明该套房屋产权归曾XX所有，待满⾜上市交易条件后，即积极协助办理过户⼿续。

后因房价上涨，张XX毁约，遂向法院提起诉讼请求确认双⽅《房屋买卖协议》⽆效。

借名买房案例：借用他人名义购买经济适用房是否有效？

借名买房案例：借⽤他⼈名义购买经济适⽤房是否有效？北京房地产专业律师靳双权(134********)，专业代理⼆⼿房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

从业⼗⼆余年，带领专业房产团队，办理了⼤量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

(为保护当事⼈隐私安全及避免不必要纷争，以下当事⼈姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。

) ⼀、基本案情 1、原告诉称 2015年7⽉，张某诉称，张某与付某系中学同学，付某⽆购买北京市经济适⽤房住房资格。

2006年11⽉份，付某以张某的名义购买了北京市朝阳区808号房屋。

现房屋于2011年11⽉8⽇登记在张某名下。

张某于2014年3⽉份开始偿还贷款。

时⾄今⽇，付某依然没有购买北京市经济适⽤房住房资格。

根据《中华⼈民共和国合同法》第五⼗⼋条之规定，《北京市经济适⽤住房管理办法》(试⾏)第⼆条、第五条(⼀)，《北京市⾼级⼈民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的指导意见(试⾏)》的第⼗六条之规定，付某借⽤张某购买经济适⽤住房的资格进⾏购房的⾏为违反了我国法律、⾏政法规、司法解释及北京市关于购买经济适⽤住房的政策性规定，其⾏为应属⽆效，同时也侵害了⽊应⼭张某享有的合法权益。

故张某依据《中华⼈民共和国民事诉讼法》之规定，请求法院判令：1.确认付某借⽤张某购买经济适⽤住房资格的借名买房合同⽆效;2.确认张某系房屋的所有权⼈。

2、被告辩称并反诉付某辩称：不同意张某的诉讼请求。

第⼀，本案案由应是借名买房合同纠纷，相关判决书已经对该问题进⾏明确，只有双⽅借名买房关系解决后，才能对以后相应问题进⾏处理，本案案由应为借名买房合同纠纷，由此本案中张某的第⼆项诉讼请求不应得到⽀持，因为合同纠纷在没有解决前不能处理产权的问题。

第⼆，张某陈述的相应事实付某不认可，不符合事实的本来⾯⽬。

我国借名买房合同的有效性分析

我国现行法没有明确规定借名买房问题，实务上处理这类纠纷甚为棘手。通观我国各地法院以往的判决，大部分法院倾向于认为借名买房合同属于违反或者规避法律和政策的行为，损害了社会公共利益，合同应无效。在司法适用方面，除了《物权法》合同法》等法律之、《外，２００７年建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局等七部委联合出台的《经济适用住房管理办法》（以下简称《法》办）也是目前法院处理经适房纠纷的主要参考依据，甚至一些地方性的住房管理规章和政策也常常出现在法院的判决书中，作为解决纠纷的依据。。通观这些规定可以看出，目前我国调整经济适用住房的法律规范数量非常少，而且效力层次较低，很大一部分依靠规章和政策，其中规范经济适用住房上市交易的规定数量更少，我国目前还没有专门规范借名买房问题的条款，这也是造成司法困境的一个重要原因。借名买房合同是指，房屋的实际出资人借用他人的名义购买房屋，以他人的名义登记房屋所有权，而房屋的实际管理、使用、收益和处分仍为实际出资人所有，且在一定条件下实际出资人可要求恢复房屋真实权利状态的合同。它属于我国《合同法》分则规定的十五类有名合同之外一种无名合同。依据契约自由中的契约内容自由，法律原则上不积极规定合同应当具备的内容，所以不仅仅合同分则所预设的有名合同可以得以有效成立，无名合同的法律效力也同样应得到法律的认可。借名买房合同是当事人真实意思表示的结果，原则上应认定有效。但是契约自由并不是完全没有法律限制，民法以消极的负面列表的方式规定了契约自由的的前提条件和外在范围。因此，判断借名买房合同这类无名合同的效力，还必须通过《民法通则》第５５条及《同法》第５合２条关于合同无效规定的检验，具体分析借名买房合同是否符合有效合同关于当事人行为能力、意思表示真实、内容不违背法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益等方面的要求。

借名买房的合同效力如何？

借名买房的合同效力如何？借名买房的双方当事人在幕后签订的买卖合同，需要具体分析其效力：1、借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。

2、借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力。

合同法中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应认定为无效。

随着各地对房地产限购政策的出台，不少人为了能够购买更多的房子，不惜采用借名买房的方式。

在借名买房中合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。

下文中网站的资深房产纠纷律师为大家详解借名买房的合同效力如何。

借名买房的双方当事人在幕后签订的买卖合同，需要具体分析其效力：1、借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。

意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。

如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。

实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

2、借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力。

对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。

而有的法院则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。

因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。

借名购买经济适用房合同被判无效后,出名人起诉要求返还房屋的,借名人可以要求其支付房屋增值补偿款

借名购买经济适用房合同被判无效后，出名人起诉要求返还房屋的，借名人可以要求其支付房屋增值补偿款内容提示一些买房人为了享受优惠政策或者规避法律而采取借名购房的方式购买经济适用房，借名人和出名人往往事先约定待时机成熟时办理过户变更手续。

然而，现实中经常出现借名买房后房价猛涨，出名人认为有利可图，要求确认房屋实际所有权归属自己并要求借名人腾退房屋，法院最终判决借名购买经济适用房合同因违反法律法规的强制性规定而无效，支持出名人的诉讼请求。

此种情况下借名人应如何维护自己的合法权益呢？本案例中，借名人在法院判决支持出名人请求判决合同无效、腾退房屋的诉讼请求后，起诉出名人要求返还购房款及利息等已付费用之外，还要求出名人支付房屋增值补偿款，最终判得房屋差价损失189万余元。

案情简介2001年2月15日，白某与房产公司签订《商品房买卖合同》，约定白某购买402号房屋，总价款为403,012元。

经查，该房屋性质为经济适用房，于2002年取得所有权证书，登记所有权人为白某，房屋交付后由戴某装修并使用至今。

2006年12月11日，白某出具证明一份，证明戴某为402号房屋的实际产权人，因戴某没有北京市户口，所以以白某的名字购买，首付款以及后续贷款均由戴某负担，待政策允许时白某应配合戴某办理过户手续。

2013年和2014年，白某两次起诉戴某，分别要求确认房屋归白某所有、戴某返还房屋，法院均支持了白某的诉讼请求。

2014年，戴某向法院提起本案诉讼，请求法院确认戴某借白某名义买房的行为无效，要求白某返还购房款、购房利息、装修损失以及房屋差价损失。

诉讼过程中经鉴定，402号房屋的市场价值为277.04万元。

北京市昌平区人民法院一审判决白某支付戴某购房款、贷款利息、房屋增值差价损失共计234.7,015万元（其中房屋差价损失为189.49,104万元）。

白某不服提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理最终判决驳回上述，维持原判。

败诉原因借名购买经济适用房等政策保障性住房是违反相关政策、法规的行为，借名购买经济适用房的合同属无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还或者予以折价补偿。

借名购买经济适用房之归属

①“北京市朝阳区法院调研认为‘借名买房’纠纷增多值得关注”，载《法庭内外》2011年第5期。

②杨京瑞：“‘借名买房’引发抢房纠纷”，载《法制晚报》2009年12月29日。

③本文所引判决除特别注明外，均来源于北京法律信息网的北大法宝栏目的裁判文书数据库。

④赵丽霞：“借名买房风险多”，载/magazine/article_148956.html 。

借名购买经济适用房之归属文／蒋光辉在我国，因种种原因借用他人名义购买房屋的现象相当普遍，在房屋价格大幅上涨的近几年，由此引发的纠纷非常之多。

如北京朝阳法院的双桥法庭，此类纠纷已占受理的房屋买卖纠纷案件的5％左右。

①昌平法院从2005年到2007年每年都有20件。

②此类案件大多为房屋所有权之争，不管是实际购房人提起诉讼，还是名义购房人提起诉讼，基本诉求都是要求确认所有权归己方所有。

普通的借名购房案件，如无其他原因，一般不会仅仅因是借名购房就认定合同无效。

但对于借名购买经济适用房，则在合同效力及房屋所有权归属上，存在着截然相反的两种判决。

法律适用的统一性受到了严重挑战。

鉴此，笔者对借名购买经济适用房案件的处理作一探讨。

一、目前对借名购房纠纷的司法判决情况及存在问题对借名购房纠纷的判决情况1．借名购房之纠纷状况。

之所以出现借名买房，大抵出于以下原因：（1）借他人购房之资格。

比如无相应购房资格的人借他人名义购买经济适用房、房改房、单位集资房、限价房、拆迁安置房等保障性用房。

早些年一些境外人士借用内地人名义在内地购房；始于2011年的限购令政策下外地人借用本地人名义购本地房等。

（2）借用他人借款资格，一些人因年纪较大或其他原因，不符合银行放贷的条件，遂借用他人名义购房以达到从银行借款的目的。

（3）转移财产逃避债务。

（4）避税、享受优惠或避免未来之麻烦，如父母购房登记于子女名下，以避免将来继承时可能开征的遗产税或过户的麻烦。

（5）其他原因。

如有企业为给其职工办理蓝印户口，将企业所购房屋登记于职工名下。

借名购买经济适用房合同效力及物权归属探讨

借名购买经济适用房合同效力及物权归属探讨陈耀东南开大学法学院教授、副院长内容提要：借名购买经济适用房，借名人向出名人既借名又借人。

对于借名购买经济适用房的合同效力以及该经济适用房的物权归属，人民法院出现了迥异的判决结果。

有的判决认定合同无效，该经适房有限产权归出名人所有；有的判决认定合同有效，该经适房有限产权归借名人所有。

法院判决的分歧主要聚焦在借名购房合同是否违反国家政策，是否损害社会公共利益，以及是否违反法律、行政法规的强制性规定，进而对合同效力及该经济适用房的物权归属进行判定。

借名购买经济适用房协议为合同之一种，其是否有效应由《合同法》进行调整；经济适用房购买满5年或符合上市交易条件后，出名人应将该经济适用房的所有权转移登记至借名人名下。

近些年，当事人基于各种原因，借名购房及借名登记在我国成为一种普遍现象，并由此产生了诸多法律问题，引起司法界和理论界的关注。

从借名购买的房屋类型划分，一类是借名购买商品房，另一类是借名购买保障房，后者多是借名购买经济适用房（以下简称“经适房”），并将经适房有限产权登记到出名人名下。

借名购房引发的法律争点主要是：借名购房合同的效力（有效拟或无效）以及房屋的物权归属（出名人所有拟或借名人所有），本文仅对借名购买经适房引发的法律争点进行讨论。

一、借名语义与借名购买经适房的法律表达（一）何谓借名借名并非传统民法上的概念,而是对借用他人名义实施法律行为的概括,在《辞海》中，“借名”一词被解释为“借用某一名义或名称”。

借名与冒名不同，借名是一种双方法律行为，是借名人与出名人合意的结果，当事人双方存在口头或者书面借名的意思表示，并成立借名合同；冒名是一种单方法律行为，是一方在他方不知情或是未经他方同意的情况下假托他方之名所为。

借名亦不同于使用假名实施的行为，前者之名是真实的，后者则系行为人杜撰之名，并使真名处于被匿名状态。

与“借名”相近的概念主要有挂靠、隐名代理、信托等，这些行为都存在名义主体与利益主体相分离的特点。

借名买房协议在经济适用房中效力问题初探

借名买房协议在经济适用房中效力问题初探摘要：随着近些年房地产价格市场的大热，我国全面开放二孩政策，人口不断增长，房价不断攀升，关于房子的纠纷也逐渐增多，人们开始变得“谈房色变”。

虽然《物权法》明确规定不动产产权的归属和内容依据不动产登记簿的登记确定。

但是，在现实生活中仍然存在着大量的房产登记人与实际权利人不相符的情形。

而由于国家政策的出台，借名买房的现象开始逐年增多，因此，由于“借名”而导致的房产纠纷也逐渐被社会各界所关注。

关键词：借名购房协议；经济适用房；物权登记一、借名购房“名”的分析借名购房中，名应该包括自然人的姓名、法人和其他组织的名称。

自然人所借的“名”，实际上就是借他人的姓名，可能是借用亲朋好友中的名字，也可能借用素不相识，但有购房条件的陌生人姓名。

不过，无论是亲朋好友还是陌生人，都必须得到他们本人的认可与同意，也就是说实际购房人与名义购房人之间事先要有“借用名字”协议或约定，否则就是冒用他人姓名，涉嫌侵犯他人姓名权，这种情形不在本文讨论范围。

借名购房通常是指实际出资人（实际购房人）借用他人（名义购房人）姓名购买房屋，将房屋登记在他人名下，并达成协议，房屋的实际权益由实际出资享有。

在限购令和经济适用房政策推出前，借名购房行为就只存在于实际出资人和名义购房人之间。

实际出资人借用他人名义买房，有其多种目的，但均逃不过“利”字。

如有人利用非法收入以亲友名义购房，掩盖犯罪事实的。

现阶段在限购令下，还有些实际购房人已经失去再次购房的资格，但是为规避国家限购政策，借用他人名字再次购房。

在现实生活中，一个富有的自然人，是有权利选择购买房产的数量的，这是自然人行使权利的体现。

但是，在公民在行使权利的时候，也需要遵守国家的法律法规和相关政策。

二、借名购买经济适用房下，合同效力为了更好地解释分析经济适用房下借名买房的相关法律关系，笔者拟引入一则实际案例进行具体分析。

案情如下：屈某某因拆迁获得一套经济适用住房购房的指标。

借名买经济适用房有效吗

借名买经济适用房有效吗如今，申请购买经济适用房有着重重的限制，尤其是一线城市。

因此有的人就会选择借名买房，假借他人的名义来为自己购买经济适用房。

那么，对于借名买经济适用房有效吗？而在这种情况下，该房产又应该归谁呢？赢了网小编整理了相关资料，将在下文中为您解答。

一、借名买经济适用房有效吗?借名买经济适用房，存在非常大的风险。

在履行过程中，如果发生纠纷，很有可能被认定为无效，在实践中往往不会得到法院的支持。

原因如下：1、从建设经济适用房目的考虑：政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策，在开发安居房和限价房的过程中，政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴，而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买安居房或限价房，而原应享受安居房或限价房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷，因而违反了社会公共利益。

2、从无效的民事行为分析：这也是一种以合法形式掩盖非法目的规避法律的民事行为，根据我国《民法通则》第五十八条的规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效，无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力。

二、借名买经济适用房产权归谁?房屋产权以产权证为准。

根据《城市房地产管理法》第60条，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”规定及《物权法》第9条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因此，房屋产权的归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下。

三、借名买经济适用房被借方反悔怎么办?(一)借方当时有资格买房的情况：1、涉及的经济适用房的相关政策问题，如果借方当时有资格买房，借方想取得该房屋的所有权，则首先得与被借方达成协议，得到被借方的转让许可(从当初被借方同意借方用其名义购买房屋的情况看，双方有协商的基础)。

借用别人名义购买经济适用房纠纷案例

借⽤别⼈名义购买经济适⽤房纠纷案例借⽤别⼈名义买经济适⽤房，要求确认房屋所有权败诉。

案情简介：为了购买经济适⽤房，⼀市民借⽤他⼈购房证，并⽤对⽅名义办理贷款。

不想，数年后，双⽅因还贷问题产⽣争议，出借⽅⼀⽓之下将还贷存折挂失，致购房者⽆法还款。

购房者为此诉⾄法院。

⽇前，法院审理后认为，原被告的⾏为违反了经济适⽤住房相关政策，依法判决驳回原告要求确认房屋归其所有等诉求。

法院审理：市民汪某诉称，她与市民董某于2006年11⽉27⽇及12⽉6⽇分别签订了两份协议书，主要内容为：汪某借⽤董某购房证购买位某区的⼀套房屋，总价款17万余元，其中⾸付款9.8万余元由汪某出资，余款以董某⼥⼉赵某的名义贷款，贷款由汪某偿还。

协议签订后，汪某与董某按约履⾏数年，汪某⼊住该房，按时向银⾏偿还借款。

2013年6⽉，董某向汪某提出索回房屋，遭到拒绝。

⽽后，董某将汪某⼿中持有的还款存折挂失，致汪某不能按期还款。

为此，汪某诉⾄法院，要求确认上述房屋归汪某所有，董某母⼥配合办理房屋贷款清偿⼿续及房屋所有权更名⼿续，逾期还贷产⽣的利息和滞纳⾦要求董某母⼥承担。

法庭上，被告赵某辩称，诉争房是经济适⽤房，原告没有购房资格，借⽤了被告董某的拆迁证购买的该房，并以被告赵某名义进⾏贷款。

2013年5⽉，赵某发现有多条逾期还贷记录，对赵某个⼈征信产⽣了不良影响，遂将存折挂失，从同年6⽉起⾃⼰还贷。

所以，不同意原告诉求。

判决结果：经济适⽤住房属于政府保障性住房，需要⼀定的购置资格，原、被告明确知晓原告并⽆购置资格，仍签订《协议书》，将被告董某的购置资格⾮法让与原告，利⽤被告赵某名义办理贷款⼿续，违反了经济适⽤住房相关政策，扰乱了正常的市场交易秩序。

现诉争房贷款仍未还清，他项权登记尚未注销，原告的主张势必影响他项权⼈的利益，故对原告的全部主张，法院不予⽀持。

综上，法院判决驳回原告全部诉求。

律师说法律师分析，本案属于不动产确权案件。

在本案中，由于汪某不具有申购经济适⽤房的资格，借⽤董某、赵某的《拆迁证》购买了经济适⽤房，违反了国务院住建部及我市有关申购经济适⽤房的相关规定。

借名购买经济适用房的案例分析

借名购买经济适⽤房的案例分析借名购买经济适⽤房的案例分析基本案情原告孙xx诉称：2003年9⽉x⽇，原告与被告就借名购房⼀事签署协议。

协议约定：1、原告以被告名义购买天通苑×区×#×房⼀套；2、所有房款由原告承担；3、原告付清全部房款后，被告协助办理过户⼿续；4、被告需要买房时，提前3个⽉通知原告，原告在30⽇内还清银⾏贷款并在45⽇内将产权过户到原告名下，以便被告再⾏购买商品房和经济适⽤房。

协议签署后，原告以被告名义签订了购房合同并在第三⼈中国银⾏昌平⽀⾏处办理了抵押借款⼿续，交付了⾸付房款，按⽉偿还贷款。

房屋交付⾄今，由原告长期居住与使⽤。

2004年8⽉16⽇，该房屋办理了产权证，产权⼈登记为被告，产权证号为京昌×字第×号。

2013年9⽉x⽇，该房屋贷款已由原告全部还清，因被告拒不协助办理解除抵押⼿续，现该房屋仍未解押。

近两年，原告多次要求被告办理过户⼿续，但是被告在收取原告10万元补偿款后，⾄今拒不配合，且多次协商⽆果，故原告提起本诉，请求判令：1、第三⼈办理北京市昌平区东⼩⼝镇天通苑×区×号楼×幢×号房屋的解除抵押⼿续；2、被告协助原告将北京市昌平区东⼩⼝镇天通苑×区×号楼×幢×号房屋办理⾄原告名下。

被告周x辩称：不同意原告诉讼请求。

购房时原告不具有经济适⽤房资格，故诱骗被告⽤⾃⼰的指标帮其抢占经济适⽤房房源，承诺待其取得经济适⽤房资格后过户，被告可另⾏申购经济适⽤房。

2014年3⽉，被告与原告多次确认后得知，原告在签订协议的12年间，始终⽆法如约取得经济适⽤房资格并办理过户⼿续，⽽被告购买保障性住房的权益因此长期受到损害。

这期间，原告也并未主动提出过户事宜，反⽽是被告提出过户⽽原告⼀再搪塞，后来原告甚⾄要求被告转卖房屋给他⼈，帮助原告炒房，被告为了保障⾃⼰的经济适⽤房申购资格⽽拒绝了原告的要求。

借名购房合同的效力问题

在当前房地产市场调控的大背景下，借名购房作为一种规避限购、限贷政策的现象逐渐增多。

借名购房合同是指当事人约定一方（借名人）以他人（出名人）名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。

然而，借名购房合同在法律效力上存在诸多争议，本文将就借名购房合同的效力问题进行探讨。

一、借名购房合同的法律效力1. 有效情况根据《民法典》的规定，合同当事人自愿签订合同，合同内容不违法法律、强制性规定即为有效。

在以下情况下，借名购房合同可能具有法律效力：（1）为规避贷款政策而签订的借名买房合同：当事人为获取银行贷款、降低首付比例或贷款利率而借名买房申办贷款，仅违反了银行的信贷监管政策，损害了银行单方面的利益。

（2）为规避政府限购政策或经济适用房政策而签订的借名买房合同，后借名人不存在受限购政策限制或经济适用房政策限制的情形时，借名买房合同的效力将因限制政策障碍的消除而得以补正。

2. 无效情况（1）为规避政府限购政策而签订的借名买房合同：当事人通过借名购房规避限购政策，违反了国家房地产调控政策，损害了公共利益。

（2）为购买经济适用房而签订的借名买房合同：经济适用房是国家为低收入家庭提供的保障性住房，借名购房违反了国家保障性住房政策，损害了社会公共利益。

二、借名购房合同效力争议的原因1. 法律法规的模糊性：借名购房合同涉及多个法律法规，如《民法典》、《城市房地产管理法》等，法律法规在具体适用上存在模糊性，导致借名购房合同效力争议。

2. 房地产市场调控政策的变化：房地产市场调控政策不断调整，借名购房合同的法律效力也随之发生变化，增加了争议的可能性。

3. 实务中认定标准的差异：在司法实践中，不同法院对借名购房合同的效力认定存在差异，导致借名购房合同效力争议。

三、借名购房合同的效力认定及诉讼策略1. 效力认定（1）借名购房合同有效：当事人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律法规强制性规定。

审理经济适用房借名买卖合同的法律依据 (1)

审理经济适用房借名买卖合同的法律依据-法律审理经济适用房借名买卖合同的法律依据全国各地实施的解决低收入群体住房保障政策实行10多年以来，已经惠及了一大批人民群众。

随着国家房地产政策的不断调控，各地房价基本上仍然呈现逐年渐涨的趋势，而商品房价格和经济适用房价格的很大差价，也催生了大量的经济适用房借名买卖纠纷的产生。

法院在处理此类纠纷时，往往面临两难的选择，首先，在法律适用与地方政策如何对接层面的两难的情形是：由于地方政府制定的经济适用房管理办法及登记办法等相关规定不属于法律、法规的强制性规定，法院对该类案件如果严格按照法律规定判决房屋买卖合同有效，因未满政策规定的上市交易年限规定，房屋登记部门将无法办理过户交易手续，案件难以执行，而按照地方政府规定的经济适用房管理及上市登记的相关办法判决，又有悖于《合同法》和诚信原则的两难境地。

其次，第二个层面上的两难情形是：往往借名买卖房屋的买受人已经对房屋进行了装修并入住多年，如果因为买受人不具备购买经济适用房资格而判决房屋买卖合同无效，买受人必须返还房屋，也将导致判决难以执行；如果判决有效，由于经济适用房和商品房的价格差异很大，也将可能导致败诉一方当事人缠诉上访。

由于我国法律、法规对经济适用房借名买卖合同没有制定相应的调整规范，使法院处理此类案件时处于无法可依又不能不裁判的两难境况，怎样将法律适用与政策的执行进行对接，是审判实务工作者必须解决的当务之急。

经济适用房借名买卖是指不符合经济适用房购买资格的人借用具有购买资格的人的名义购买经济适用房。

房产部门审批登记的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是实际买受人。

从我庭近几年审理的此类案件来看，“借名买卖”的当事人双方在购房前都会私下签订一个书面协议或者达成口头协议，约定一方将自己购买经济适用房的指标转让他方，并收取一定转让费，房屋的所有价款都由买受人实际出资交纳，名义买房人要协助实际出资人办理相关购房手续，待政策规定的上市交易年限届满后再办理房屋产权过户手续。

浅析购买经济适用房类借名买房合同的效力

浅析购买经济适用房类借名买房合同的效力
刘苗
【期刊名称】《时代人物》
【年(卷),期】2022()3
【摘要】目前的司法实践中对于购买经济适用房类型的借名买房合同的效力认定存在诸多问题,对同类案件判决标准不统一的现象时有发生,而司法实践中关于借名买房合同效力认定的争议多为购买经济适用房的情形。

笔者认为借名人为了购买经济适用房而签订的借名买房合同因损害了社会公共利益应为无效合同。

【总页数】3页(P0098-0100)
【作者】刘苗
【作者单位】广东理工学院马克思主义学院
【正文语种】中文
【中图分类】C
【相关文献】
1.借名买房合同的效力问题
2.浅析借名购买商品房合同的法律效力及后果
3.借名购买经济适用房合同效力及物权归属探讨
4.规避限购政策类借名买房合同效力研究
5.借名买房合同效力与代持房产的权属
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