亦庄写字楼市场调查分析实施报告
北京亦庄区域写字楼研究
北京亦庄写字楼及独栋项目研究一、亦庄区域写字楼项目调研朝林大厦▪实景图▪背景资料地址大兴区亦庄经济技术开发区荣华中路15号开发商北京朝林房地产开发有限公司入住时间2004年12月物业管理北京泓泽林物业管理有限公司容积率 1.41绿化率30%▪写字楼内部资料总楼层数22层总建筑面积26834平方米占地面积19000平方米标准层建筑面积1200平方米主力户型50-601平米标准层3.2米，6.4米挑高大堂（首层设置有票务区、咖啡层高饮用区及开放式的小型书吧为客户服务）电梯一栋四部电梯电梯品牌三菱，梯速为2.5米/秒空调系统 整栋控制的“开利”空调 停车位数量地上127辆，地下600辆▪ 装修情况结构 外墙 内墙 门窗安防 框架 玻璃幕墙白墙中空玻璃断桥铝合金窗密码锁▪ 硬件配套采暖通讯燃气 智能化 供电水市政供暖，由换热站统一供给空调热水 卫星及有线电视，IDD 电话，DDN无 无每层用电量达64KW ，采用双路供电系统，可以应付各种停电情况市政供水亦城国际中心▪ 效果图▪ 背景资料地址 大兴北京经济技术开发区荣华北路 开发商 北京经济技术投资开发总公司入住时间 2010年12月物业管理北京博大经开物业管理有限公司容积率 3.5绿化率41%▪写字楼内部资料总楼层数A座写字楼为22层，B座写字楼为17层总建筑面积86605万平方米占地面积17615平方米标准层建筑面积963-1600平方米主力户型A座250-400平米；B座150-350平米层高首层及二层层高5米，标准层4米电梯A座8部，B座6部电梯品牌三菱，A座高区梯速为3.5米/秒，低区为2.5米/秒；B座高区梯速2.5米/秒，低区梯速1.75米/秒空调系统办公层为风机盘管加新风的空调系统，并设有排风系统，新风及排风采用热回收器进行能量的回收利用。
A座新风量标准为40立方米/小时，B座新风量标准为30立方米/小时。
停车位数量地下422辆▪装修情况结构外墙内墙门窗安防钢筋、混凝土框架-核心筒结构玻璃幕墙、石材幕墙高档乳胶漆墙面LOW-E中空玻璃断桥铝合金窗，开窗形式为上、下悬窗，平开窗客户根据需求自行安装门禁系统▪硬件配套采暖通讯燃气智能化供电水市政供暖，由设在地下三层的换热站统一供给空调热水电话、网络入单元内多媒体箱；A座屋顶预留了三个卫星接收天线基础客有无中心采用高供高计的计量方式，供电属于高压自管户。
北京亦庄商业中心市场定位报告
北京亦庄商业中心市场定位报告一、项目市场定位说明市场定位是一个房地产项目成功运作的关键，准确的定位，可以使本项目发现空白，并通过独特的构思与精心的策划，充分体现本项目的独特魅力，展现项目内涵，为项目的成功奠定坚实的基础。
通过前期详细的市场调研、资料整理、客户访谈等工作，我司对北京市及本项目周边商业市场状况有了较为全面、深入的了解，并通过有针对性的分析对本项目有了更加充分和深刻的认识。
本报告在前期调研的基础上，结合我司多年的商业策划经验，针对目前本项目的可操作性，对本项目所处环境进行综合的分析，提炼了项目的优劣势，分析了项目未来的机会和威胁点，在明确了项目总体定位的基础上，对项目商业分别进行了不同的定位内容阐述，并结合项目的特性对项目后期管理进行了分析。
我们可以相信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本案制定出准确合理的定位。
最大限度强化项目的特有优势，转化、消除项目的现存劣势，有效利用市场中的机会，规避项目的客观威胁，站在未来市场的角度提高本案的市场竞争力，并为发展商有效提升项目综合素质提供参考。
二、项目市场定位的原则1、与发展商发展战略相一致原则项目的发展要以发展商的发展战略相一致，企业的发展战略包括品牌战略、经营战略和管理战略等等方面，项目在企业的发展战略框架下进行项目的市场定位，体现企业的竞争优势、发挥企业的核心竞争能力，用企业品牌去构建项目的产品品牌，以期使项目产品具有延续性和创新性，实现企业的发展目标，项目的开发利润。
2、经济性原则项目市场定位的经济性原则首先是指对产品应具较高的性价比，在满足必要建筑功能的前提下，租售价格合理；第二；从项目开发角度出发，在成本控制的基础上，务求使项目达到开发效益最大化；最后，在成本和费用测算、效益测算的基础上计算的各项经济评价指标达到社会平均水平，确定项目盈利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可能性。
3、适应性原则本项目市场定位的适应性原则包含以下几层含义：一、与亦庄区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二、与亦庄区域的房地产市场的物业档次、标准、品质相适应；三、与我司市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配；四、与发展商的技术和管理能力相适应，以上四点，为我司在进行市场定位时适应性原则的出发点。
亦庄写字楼周边市调
7370.484
148389.75
0.052012/8/15云计算技术（北京）有限公司13
路东区G6F-4地块F3其他类 多功能用地项目 路南区N2M2地块工业项目 48F1地块工业项目 南部新区X20F2地块工业项 目
4400
29569.00
0.15
2012/7/17
北京星网卫通科技开发有限公司
序号 地块
核心区72M-4地块工业项 目 路南区N1M1地块工业项 目 东区D8M5地块工业项目
2012
交易时间 竞得单位
楼面地价 成交价格 最大建筑规模 （万元/平 米）
1639.055 8033.201 554.103 29801.00 109543.65 7555.95 0.06 0.07 0.07
5
河西区X83R1地块二类居 住用地项目
162700
162973.13
1.00
2012/9/20
北京城建兴华地产有限公司
6 7 8
南部新区X20F1地块工业 项目
4770.579
173475.60 1744937.52 49687.80
0.03 0.04 0.07
2012/9/17 2012/8/31 2012/8/29
28000
170841.00
0.16
2012/2/10
北京亦庄移动硅谷有限公司
路东区D8M4地块工业项目 1618.408 路东区B5M4地块工业项目 1315.446 路东区E16C1-1、E16C1-2 地块C2商业金融用地项目 29500
22069.20 17937.90 209402.40
0.07 0.07 0.14
15
1.19
亦庄写字楼市场调查分析报告
亦庄写字楼市场调查分析报告调研说明调研目的：了解写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考调研范围及对象：亦庄5A写字楼/ 孵化器调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式亦庄写字楼市场调查一、行业分布：按照北京市对亦庄的定位，将着力发展包括电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造、文化创意等在内的高端现代制造业，着力构建“一区、三园、多点”的产业发展新格局。
“一区”就是亦庄开发区，“三园”包括生物医药基地产业园、新媒体产业园、新能源汽车产业园。
开发区累计入区企业达3276家，其中包括66家世界500强企业，入区企业投资总额超过200亿美元，基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业。
作为国家技术开发区的亦庄吸引了更多世界级公司落户，同样是低密度写字楼，亦庄国际企业大道已聚集企业千余家，包括可口可乐、ABB、三洋、富士康、资生堂、同仁堂等大型公司。
亦庄主要作为企业的研发和生产基地，但有越来越多的公司将总部搬迁至此，如向互联网转型的诺基亚和快递公司DHL。
亦庄开始将自身定位从现代制造业基地向国际高端产业园区转变。
据房地产调研机构调查数据显示：电子信息通信占25％、生物医药占21％，科技科贸占20%,汽车产业占25%，其他10％，在其他产业中以法律、咨询、证券、评估、金融等配套服务机构，如国泰君安证券股份有限公司等。
二、客户特征及租金价格1）高档写字楼主要需求以科技科贸、金融机构、房地产开发公司、财物公司、律师事务所、大型机械公司、贸易公司、进行出口公司、部分外地企业驻京办事处等。
这类企业主要选择在该区域内高档写字楼内，注重交通便利，对区域环境、办公环境等其他因素要求较高。
约占亦庄写字楼市场55%。
日租金在人民币2.8-3.5元/平方米（使用面积）/天，均有地上或地下停车场，收取一定费用。
2）中、小型写字楼主要以律师事务所、会计师事务所、房地产评估所、房地产交易中心等中介机构，物流快递、航空服务、办公用品等服务企业为主。
北京写字楼调研报告
北京写字楼调研报告根据调研结果得出的北京写字楼调研报告如下：一、调研目的及背景：近年来，北京写字楼市场快速发展，各类写字楼如雨后春笋般涌现，为了了解北京写字楼市场的发展趋势和状况，本调研对北京市主要商务区的写字楼进行了详细调查和分析。
二、调研方法及样本选择：本调研采用问卷调查的方式，共收集了300份有效问卷。
样本选择主要集中在北京市中心区域，包括朝阳区、海淀区和东城区的主要写字楼楼盘。
三、调研结果：1. 产业分布：调研结果显示，北京市的写字楼市场主要以金融、科技和咨询服务为主导产业。
其中，金融业占比最大，约占40%，科技和咨询服务分别占比约为30%和20%。
2. 区域分布：调研结果显示，北京市中心商务区的写字楼分布较为集中，其中朝阳区占比最高，约占50%，海淀区次之，约占30%，东城区占比较低，约占20%。
3. 租金价格：调研结果显示，北京市写字楼的租金价格较高，平均每平米每月约为50元。
其中，朝阳区的写字楼租金最高，平均每平米每月约为60元，海淀区和东城区次之，约为50元。
4. 办公环境：调研结果显示，北京市写字楼的办公环境较好，大多数写字楼配备空调、电梯、停车场等基础设施，并拥有良好的安保措施。
此外，一些高档写字楼还提供餐厅、健身房、会议室等附加设施。
5. 服务配套：调研结果显示，北京市写字楼的服务配套较为完善，大多数写字楼附近有商业街、餐厅、酒店等服务设施，为租户提供了便利的生活和工作环境。
四、调研结论：根据上述调研结果，可以得出以下结论：1. 北京市的写字楼市场呈现出活跃和快速发展的态势，主要以金融、科技和咨询服务为主导产业。
2. 北京市中心商务区是写字楼集中的区域，其中朝阳区占比最高。
3. 北京市写字楼的租金价格较高，朝阳区的租金最高。
4. 北京市写字楼的办公环境较好，大多数配备基础设施，并提供一些附加设施。
5. 北京市写字楼的服务配套较为完善，租户生活和工作便利。
五、建议：根据以上调研结果，对北京市的写字楼市场提出如下建议：1. 针对朝阳区写字楼市场的高需求和高租金价格，可以增加供给，提高市场竞争程度，降低租金价格。
北京写字楼市场调研分析报告
写字楼市场二次调研分析一、间接竞争区域1、间接竞争区域写字楼市场概况▲ CBD区域该区域是北京商业写字楼的发祥地，聚集了北京最多的涉外资源，经过十多年的发展，已经形成了以国贸为代表的最具竞争力的写字楼区域。
该区域入住企业中有30％是外资企业，服务业占入住企业的60％，这些服务业主要是金融、保险、通讯等，所以今年这一区域对写字楼市场的需求仍将很大。
本区域今年的市场供应量在100万左右，主要集中在 2004年下半年。
但是，由于去年市场供应量只有7万平米，所以今年该区域市场需求较为强劲。
▲中关村从目前来看，交通瓶颈、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。
2004年的供应量约为42万平米（有72万平米潜在供应量）。
随着中关村西区大量新项目投入是市场，该区域写字楼市场面临更加激烈的竞争，2004年该区域市场风险较大，写字楼市场处于供需严重失衡态势。
▲金融街金融街模式，在市场上并不多见。
该区域以整栋销售和大单成交为特色，成交客户均为“国字头”大型国企总部，其他区域并不具备这样的资源和需求特点，因此总体而言金融街对其他区域的直接威胁较小。
2、间接竞争区域对本项目的影响间接竞争区域对本项目虽没有构成直接威胁，但在总体量、争夺客户资源、产品设计、价格定位、推广渠道以及区域市场的把握上有一些影响。
分析这部分市场有助于在产品二次设计、推盘策略上进行市场调整，以应对急速的市场变化,也有助于对本项目更深刻的思考和定位。
在区位和交通上本项目具有得天独厚的优势，雄踞东二环交通枢纽带，辐射东直门、建国门、CBD、东三环和王府井商圈，具有良好的办公商务环境和商业潜力。
与中关村糟糕的交通状况、CBD让人无法喘息的居住环境比较起来，本项目在交通、商务资源、居住条件等方面都具有较大的优势。
其强大的辐射作用和地缘优势可以吸引到间接竞争区域大量的客户来购买本项目。
同时朝阳门区域有悠久的商务传统和氛围，聚集了相当一批稳固的自用型和投资型客户。
某写字楼项目市场分析报告
某写字楼项目市场分析报告一、市场概况随着经济的快速发展和城市化进程加快，写字楼市场逐渐成为商业地产市场中的一个重要组成部分。
本市场分析报告将对某写字楼项目的市场潜力与竞争状况进行分析，以便项目的成功开发和招商。
二、市场需求分析1.经济发展带动需求增长：随着经济的不断发展，各行各业对于写字楼的需求越来越大。
作为商务办公的重要场所，写字楼能提供高品质的办公环境和配套设施，满足企业的发展需求。
2.城市化进程加速办公需求：随着城市化进程的加快，人口不断向城市聚集，办公用地越来越稀缺。
住宅区、商业区和交通枢纽周边的写字楼项目具有巨大的市场潜力。
3.新兴产业的崛起：随着互联网、科技创新等新兴产业的崛起，写字楼需求也在增长。
这些产业对交流与协同的需求较高，写字楼能为其提供便捷的办公环境和创新的工作氛围。
4.人口结构变化引发办公模式的转变：随着年轻人口的增加，灵活办公模式逐渐兴起，如共享办公、创业空间等。
这种办公模式对空间利用率和高效性有着较高的要求，某写字楼项目应根据市场需求进行差异化定位。
三、竞争市场分析1.地域竞争：某写字楼项目所处的城市区域已形成较为成熟的写字楼市场，周边有多个已建成的商务区。
项目需在位置、配套设施和服务等方面与周边写字楼竞争。
2.品牌竞争：市场上已存在多个知名写字楼开发商，其品牌及口碑为吸引租户和投资者提供了竞争优势。
某写字楼项目需通过特色服务和优质环境提升自身的品牌认知度。
3.价格竞争：写字楼市场存在较大的价格竞争，租金和销售价格是租户和投资者选择的重要因素。
某写字楼项目应在配套设施和服务的基础上，确保价格的合理性和竞争力。
四、市场营销策略1.定位准确：根据市场需求和竞争状况，某写字楼项目需明确自身定位，如高端商务写字楼、产业园区等，以突出个性化和特色化。
2.建立品牌：某写字楼项目应通过建立品牌形象，提高品牌认知度和美誉度。
可以通过与知名企业合作、组织大型活动等方式进行品牌推广。
3.个性化服务：针对不同租户的需求量身定制服务，提供灵活的合同期限、强化物业管理、优化租户体验等。
2023年北京写字楼行业市场调查报告
2023年北京写字楼行业市场调查报告根据市场调查数据显示，北京的写字楼行业市场持续增长。
随着中国经济的快速发展和商业活动的增加，写字楼成为了企业选择办公场所的首选。
本报告将对北京写字楼行业市场进行分析和展望。
一、市场规模和发展趋势当前，北京的写字楼市场规模庞大且不断扩大。
据统计，北京市写字楼综合供应规模已达到1000万平方米以上，且呈逐年增长的趋势。
同时，预计未来几年内，市场规模还将继续增加。
二、租金水平北京写字楼的租金水平相对较高，主要集中在核心商圈和繁华地段。
根据最新数据，北京市核心商圈的写字楼租金水平每平方米每月超过300元，而繁华地段的租金水平也在200元以上。
租金水平的高涨主要受到土地成本和供需关系的影响。
三、租赁情况和需求趋势作为政治、经济和文化中心，北京吸引了大量的企业和机构前来设立办事处和总部。
其中，跨国公司、金融机构、科技企业和创业公司等行业的需求最为旺盛。
同时，不同规模的企业对办公场所的需求呈多样化发展趋势，包括传统的独立办公室、联合办公空间和灵活工位等。
四、竞争格局和服务水平由于市场需求旺盛，北京的写字楼市场竞争激烈。
目前，市场上主要存在国内知名开发商和投资商以及外资企业。
这些企业竞争力强，提供丰富的写字楼资源，同时在服务水平上也有较高要求，不断提升办公环境和配套设施，为客户提供专业的办公解决方案。
五、发展趋势和展望北京的写字楼行业市场未来仍将保持持续增长的趋势。
随着中国经济的发展和城市化进程的推进，越来越多的企业将进驻北京，提升写字楼市场的需求。
同时，随着共享经济的兴起和创业潮的高涨，联合办公空间和灵活工位的需求将持续增加。
在未来，写字楼行业将面临一些挑战和机遇。
一方面，土地资源紧张和房地产政策的调整可能会影响写字楼的发展。
另一方面，随着科技进步和数字化转型的加快，写字楼需要不断提升自身的智能化水平，满足客户对办公环境的多元化需求。
综上所述，北京的写字楼行业市场具有巨大的发展潜力。
总部办公写字楼市场调研报告
亦庄总部式办公写字楼市场调研报告市场调研说明：调研目的：了解总部办公写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考。
调研范围及对象：亦庄总部办公写字楼、非中心、总部基地总部办公主要集中在亦庄范围内，而本地块也处于亦庄，所以以亦庄总部办公写字楼作为主要调研内容，同时对市场较为成熟的总部办公写字楼项目——非中心、总部基地进行调研，以供本地块定位参考。
调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式一、市场分析1、北京写字楼总体市场概述与商品房住宅的供应紧缺相比，2007年可谓是写字楼的“大年”，据统计，2007年上半年完工的面积仅为47.4万建筑平方米，主要集中在城市黄金地段，其中CBD、金融街和东二环商圈分别占52.6%、17.0%和16.5%，占到总体80%以上。
全年甲级写字楼供给将超过210万建筑平方米，这意味着，进入第三季度，甲级写字楼市场将迎来放量高峰，初步估算下半年供应量将超过160万建筑平方米，而2008年上半年的供给也达到了95.5万建筑平方米。
根最新统计显示，2007年全年供给将超过总存量的40%，首次出现大放量，使可售甲级写字楼总面积达到700万平方米以上，即使一年能吸纳100万平方米的面积，写字楼租售比也被拉高到7：1，短期内面临很大消化压力。
超甲、甲级写字楼市场的供需趋势写字楼巨大的放量给市场带来的压力日趋明显，据悉如东二环、中关村等区域租金出现一定幅度的下滑；同时一些研究机构、大型企业因为受办公区域限制小、环境影响，而产生了搬离商务中心区域、选择总部办公环境的趋势，环境优良的总部式办公写字楼正逐步成为写字楼市场的新宠。
独栋总部型写字楼项目分布分析该类产品主要分布在核心区边缘的非中心地带，但通过上表也不难看出绝大多数的主要与亦庄的整体规划和入住企业规模和类型有密不可分的关系。
亦庄成为独栋型总部写字楼集中地的原因：一是亦庄的“双生态”优势开发区对所有入区企业都有严格的入区环保指标，低密度、低容量、高绿化率的公建、工业及住宅项目，凉水河的自然生态带和国际企业文化公园，美化了区内自然环境。
某写字楼项目市场分析报告
某写字楼项目市场分析报告一、项目概况某写字楼项目位于城市中心的商业区，总建筑面积为X平方米。
该项目拥有现代化的办公设施和便捷的交通网络，是一座高品质的商业写字楼。
本市场分析报告旨在评估该项目在当地市场中的竞争力和潜在发展机会。
二、市场需求分析1. 当地经济状况该项目所在城市是一座经济发展迅速的地区，拥有丰富的产业资源和高质量的人才。
各类企事业单位、金融机构和专业服务机构等需求办公空间的机构数量庞大，因此对写字楼的需求量较大。
2. 竞争对手分析该项目附近有多个已建成的写字楼，竞争对手主要包括ABC写字楼、DEF大厦和GHI中心。
这些项目在办公设施、地理位置和租金价格等方面存在一定优势，对市场份额形成了竞争。
3. 客户分析潜在客户主要包括以下几个方面： - 中小型企业：这些企业通常需要相对较小的办公空间，对租金的敏感度较高； - 外企及大型企业：这些企业对办公环境和地理位置提出更高要求，能够支付相对较高的租金； - 初创企业：这些企业通常租用较小的办公室，但由于创新型企业的崛起，对办公空间的需求在不断增加； - 专业服务机构：法律、咨询等专业服务机构需要高品质的办公环境以提供优质的服务。
三、市场定位在市场竞争激烈的环境中，某写字楼项目需要明确自身的市场定位，以吸引目标客户群体并提供有竞争力的租赁条件。
### 1. 目标客户群体该项目的目标客户群体主要包括中小型企业、外企及大型企业、初创企业和专业服务机构。
2. 市场定位策略为了与竞争对手区分开来，某写字楼项目可以采取以下市场定位策略： - 提供灵活的租赁方案：根据客户需求，提供灵活的租期和租金安排，以满足不同客户的需求； - 打造独特的办公环境：通过设计和装修，创造出独特的办公环境，提供舒适、高效的工作空间； - 强化服务体验：提供全方位的办公综合服务，包括前台接待、会议室预定、保安等，提升客户体验； - 强化物业管理：提供高效的物业管理服务，包括保洁、维修等，以提供一个舒适、安全的工作环境。
北京亦庄房地产市场研究与分析报告
北京亦庄房地产市场研究与分析报告一、调研目的对本项目所在区域（北京经济技术开发区）房地产市场进行全面、详实的研究和分析。
研究影响房地产发展的政策、经济因素；研究区域市场供应情况、区域市场需求特征、区域市场产品特征、区域市场价格特征和总体区域市场特征。
结合现状对开发区未来房地产市场发展做出科学、客观的预判。
二、调研手段1.实地调查对相关区域和项目进行实地调查，收集、掌握项目情况。
2. 询问法调研人员以询问的方式向各项目销售部了解项目的详细情况，具体方法如下：A、面谈调查直接向被调查人员询问有关物业情况，收集楼书、宣传材料、DM等相关宣传资料。
B、电话调查将面谈调查所得资料进行整理后，将仍不够全面的资料通过电话调查加以补充。
三、工作流程1、总体市场环境调研；2、区域市场环境、区域项目相关数据调研；3、区域外重点项目、重点产品调研；4、根据调研结果结合开发区自身市场状况，由策划部组织，会同市场部、销售部等相关部门进行讨论，最终完成《项目市场研究报告》。
四、市场研究报告提纲第一部分总体市场环境第二部分亦庄区域市场研究与分析第一章北京经济技术开发区基本情况第二章区域发展第三章区域房地产市场状况第四章市场展望第三部分产品研究第一章别墅产品（包括别墅和Townhouse）第二章低密度普通住宅产品3. 网上调查收集最新的总体经济运行状况、房地产相关政策、经济信息，以及通过其他手段无法获知的信息等。
第一部分总体市场环境第一章宏观经济环境一、二00三年经济回顾国内生产总值比上年增长9.1%，达到11.67万亿元；国家财力明显增强，全国财政收入达到2.17万亿元，比上年增加2787亿元。
中国经济摆脱了持续回落状态，进入全面回升阶段，由市场主导的、以消费升级和企业自主投资为基础的新一轮经经增长周期正处在上升期，经济增长的内生力量正逐步加强。
专家预计，这一轮经济增长周期完全可以成为持续较长时间的“黄金发展期”。
巧合的是，新一轮的加速增长也正成为世界经济的主流动向。
写字楼市场分析报告
写字楼市场分析报告写字楼市场分析报告一、市场概述写字楼市场作为商业地产市场的一个重要组成部分，一直以来都备受关注。
随着经济的发展和城市化进程的推进，写字楼市场逐渐呈现出多样化的发展特点，市场竞争也日益激烈。
二、市场规模与供需状况当前，随着各种行业的蓬勃发展，写字楼需求逐年增长。
根据数据统计，全国写字楼总面积已经超过5000万平方米，并且每年以10%的速度在增长。
其中一线城市的写字楼市场较为成熟，实现了较高的租金收益率，而二三线城市的写字楼市场还存在一定的发展空白。
然而，与需求增长相比，写字楼市场的供应能力相对较弱。
尤其是一线城市和核心商圈地段的写字楼，供应紧张问题更加突出。
这也导致了租金水平的上涨，给租户带来较大的经营压力。
三、市场发展趋势1. 多功能化：随着企业的多元化和发展需求的不断变化，未来的写字楼市场将趋向于更加多功能化的发展。
例如，提供更多的会议室、办公室之外的休闲空间等，以满足企业员工的各种需求。
2. 环保节能：随着环保意识的提升，未来的写字楼市场将更加注重环保节能方面的发展。
例如，建筑材料的选择将更加偏向于环保材料，建筑设计将更加注重节能减排等。
3. 高端智能化：随着科技的不断发展，未来的写字楼市场将趋向于更加智能化、高端化。
例如，智能化办公设施、智能化楼宇管理系统等将被广泛应用于写字楼建设中。
四、市场竞争情况当前，写字楼市场竞争十分激烈，无论是开发商之间的竞争还是租户之间的竞争都非常激烈。
在供应紧张的一线城市，购买和租赁写字楼的企业往往需排队等候，价格也愈发昂贵。
同时，一些拥有较高品牌知名度和地理优势的写字楼也因此成为热门选择。
为了在市场竞争中脱颖而出，写字楼开发商和运营商需要注重创新和差异化。
例如，提供一站式服务、打造独特的企业文化氛围等方法都能够帮助企业在市场竞争中取得优势。
五、发展建议1. 加大供给侧改革力度，增加写字楼供应。
政府应积极引导和支持写字楼的合理布局和建设，促使供需平衡。
亦庄办公楼市场调查分析实施报告.doc
亦庄办公楼市场调查分析实施报告亦庄写字楼市场调查分析报告表明了本次调查的目的:了解写字楼市场现状，为亦庄地块的市场潜力和定位提供参考。
调查的范围和对象如下:亦庄5A办公楼/孵化器的主要研究内容:产权性质和经营模式、建筑形式和功能配置、价格情况、客户群分析、销售情况和促销方式亦庄写字楼市场调查一、行业分布:根据北京对亦庄的定位，将着力发展高端现代制造业，包括电子信息、汽车制造、生物医药、设备制造、文化创意等。
构建“一区三园多点”的产业发展新格局。
“一区”为亦庄开发区，“三园”包括生物医药基地产业园、新媒体产业园和新能源汽车产业园。
进入开发区的企业总数已达3276家，包括世界500强企业中的66家。
进入开发区的企业总投资比XXXX增长了约0.8%。
如果A VIC 在北京工业园区拥有写字楼，XXXX的年租金为2元/平方米/天，目前的租金为2.8元/平方米/天，高出0.8%。
龙胜大厦，XXXX开盘租赁价格为3元/平方米/天，目前租赁价格为3.5元/平方米/天-省略部分-商业设施齐全。
翼城科技广场荣华中路与XXXX公共建筑场地整层装修，销售22000/㎡5A级办公楼，紧邻荣华路，周边商业设施齐全。
斯巴鲁大厦荣华中路办公楼可根据企业需求任意划分。
出售时，28，000/㎡靠近地铁入口。
商业设施齐全。
XXXX运城街108号荣华国际荣华南路公共区域为精装。
办公区可以随机分成几个空房间。
出售时，25，000-33，000/㎡相当于吉星铂尔曼大厦。
宜城国际荣华中路150号至16004.595号办公楼公共部分周边商业设施也为精装。
对于其他简单的服装，水疗会所以28000/㎡的价格出售，办公和生活设施齐全。
周边商业设施连接310——10002.590P年工业用地孵化器、科研大楼、多层专业生产厂房、小面积科研办公室和企业商业集团。
周边商业设施齐全。
景荣西街、德胜西路、北方工业大学软件园(唯一一个)，有一个简单的装饰和公园门口的公共汽车，为22000/㎡。
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亦庄写字楼市场调查分析报告调研说明调研目的：了解写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考调研范围及对象：亦庄5A写字楼/ 孵化器调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式亦庄写字楼市场调查一、行业分布：按照北京市对亦庄的定位，将着力发展包括电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造、文化创意等在内的高端现代制造业，着力构建“一区、三园、多点”的产业发展新格局。
“一区”就是亦庄开发区，“三园”包括生物医药基地产业园、新媒体产业园、新能源汽车产业园。
开发区累计入区企业达3276家，其中包括66家世界500强企业，入区企业投资总额超过200亿美元，基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业。
作为国家技术开发区的亦庄吸引了更多世界级公司落户，同样是低密度写字楼，亦庄国际企业大道已聚集企业千余家，包括可口可乐、ABB、三洋、富士康、资生堂、同仁堂等大型公司。
亦庄主要作为企业的研发和生产基地，但有越来越多的公司将总部搬迁至此，如向互联网转型的诺基亚和快递公司DHL。
亦庄开始将自身定位从现代制造业基地向国际高端产业园区转变。
据房地产调研机构调查数据显示：电子信息通信占25％、生物医药占21％，科技科贸占20%,汽车产业占25%，其他10％，在其他产业中以法律、咨询、证券、评估、金融等配套服务机构，如国泰君安证券股份有限公司等。
二、客户特征及租金价格1）高档写字楼主要需求以科技科贸、金融机构、房地产开发公司、财物公司、律师事务所、大型机械公司、贸易公司、进行出口公司、部分外地企业驻京办事处等。
这类企业主要选择在该区域内高档写字楼内，注重交通便利，对区域环境、办公环境等其他因素要求较高。
约占亦庄写字楼市场55%。
日租金在人民币2.8-3.5元/平方米（使用面积）/天，均有地上或地下停车场，收取一定费用。
2）中、小型写字楼主要以律师事务所、会计师事务所、房地产评估所、房地产交易中心等中介机构，物流快递、航空服务、办公用品等服务企业为主。
由于租金便宜，交通便捷，周边配套齐全，受到中、小企业的关注。
约占亦庄写字楼市场35%。
日租金基本在2-2.8元/平方米/天，由于地上停车位数不多，基本不收取费用。
3）商住两用办公类物业入住公司多元化，行业类型较分散，由于开间面积小，初期投入较小。
选择此类客户其他都是小型公司、外地驻京办及个人投资者。
约占亦庄写字楼市场的10%。
例如：位于亦庄天华北街东口，国融国际。
建筑面积：10万平方米，入住企业主要在A幢。
开间面积：33-53平方米，租金：2.5-5元平方米1800元/月-2000元/月，45平方米2200元/月-2500元/月，53平方米2500元/月-2800元/月。
地上车位1元/小时，地下平车位360元/月，立体车位260元/月。
入住公司：凯米宝贝国际屋中的宝贝家园；金风科技；宏光圣世（北京）国际文化有限公司；北京桓成立业人力资源咨询服务公司等。
3.租金价格及空置率分析针对行业类型亦庄写字楼所面对客户行业较为固定，再加上市政配套设施在建设中，固在租金价格上一直处于北京市较低水平，近几年内涨幅约在0.8左右。
如中航持北京工业园写字楼，2006年租金价格为2元/平方米/天，现租金价格从为2.8元/平方米/天，涨幅0.8；隆盛大厦，2008年开盘租金价格为3元/平方米/天，现租金价格为3.5元/平方米/天，涨幅为0.5。
升幅不大。
在亦庄地区甲级写字楼约6家（已投入使用）左右，约占写字楼市场的65%，2009前开始投入使用的写字楼，其出空置率均为15%，为该区域内主要租用场所。
中、小型写字楼4家（已投入使用）左右，约占写字楼市场的35%，由于年份较早，楼体整体较为陈旧，但周边配套较为齐全，交通方便，有部分公司会整栋或半栋租用此类写字楼。
空置率均为10%，市场需求率较高。
三、亦庄写字楼项目分析：项目名称朝林大厦地理位置荣华中路15号写字楼总建面积138240.77万㎡占地面积19000㎡标准层高 3.85米净层高 2.6-2.8米分割面积300——1000㎡标准层面积2100㎡层数28（地上25；底下3）租金 5.8—7元/㎡（使用面积）/天产权大产权房50年建筑时间2001年7月1日---2004年1月1日客梯 4 货梯 1 品牌：三菱中央空调：美国“开利”空调. 可自由温控，体现人性关怀,独特的新风系统车位地上：127个，200元/月/个；地下：600个，500/月/个物业费0.95元/平方米·天容积率： 1.41出租率50% 绿化率：30%通讯设备：卫星及有线电视，IDD电话，DDN。
综合布线系统(POS) 大厦将语音、数据、视频信号等布线综合在一套标准的布线系统中。
楼宇自动化系统(BAS) 电气照明自控、中央空调自控、电梯群控、停车场管理系统。
消防自动化系统(FAS) 火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。
保安自动化系统(SAS) 门禁、电视监控，电子巡更、防盗报警。
周边配套：中、小学：北京第二实验学校商场：华润购物中心、圣福华商场邮局：中国邮电局银行：农行、交行、工商、中行医院：亦庄医院、博爱医院、同仁医院、多伦多医院朝林大厦与管委会入驻的博大大厦为姊妹楼，税务、工商职能部门大厅敞开办公，开辟一站式服务大厅，与政府部门零距离接触.方便办公。
5A级写字楼。
办公配套设施齐全，赢得诸多大、中型国内外企业青睐。
如中石油公司整租五层、大禹时代环保科技发展（北京）有限公司、周星工程有限公司北京代表处等一期博大大厦招租已满，朝林大厦是二期项目,现在出租的是B座3层和8层，每层2100平方米，每层分两间，净层高2.7米，租金里包括供暖，水费等服务费。
两栋写字楼中间连接部分是一家五星级宾馆，2014年底开业。
项目名称BDA企业大道地理位置景园北街2号写字楼总建面积190000平方米占地面积54000平方米标准层高 3.5米净层高 3.6—5.2米分割面积439—645 ㎡标准层面积800 ㎡层数16栋7-18层的建筑单体和1个大型会所租金 3.5元/㎡（使用面积）/天出售方式租/ 售，部分独栋可出售，带发票售价2.8万元/㎡产权大产权50年建筑时间2005年建筑类型：板塔结合客梯 3 货梯 1 品牌：三菱电梯型号LEHY 速度 2.5米/秒站数21车位1250个地上150元/月/位，地下350元/月/位物业费 4.20元/平米/月容积率： 2.6出租率80% 绿化率：41%通讯设备：ADSL户内机柜，电话线，卫星接收天线采暖方式：市政提供热源，由设在地下一层的换热站统一供给空调热水楼宇自动化系统(BAS) 电气照明自控、电梯群控、停车场管理系统。
消防自动化系统(FAS) 火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。
保安自动化系统(SAS) 门禁、电视监控，电子巡更、防盗报警。
幼儿园：美格双语幼儿园开园中小学：开发区实验学校综合购物：百安居、小白羊超市、华普超市、华润超市、美廉美超市、格林小镇商业街等银行：中国银行、工商银行、中国建设银行、交通银行、北京银行、中信实业银行、光大银行等邮局：开发区邮局医院：亦庄医院、同仁医院休闲娱乐设施：鸿喜长新国际高尔夫球场，圣福华国际俱乐部等餐饮：渔公渔婆、肯德基、西贝莜面村、上岛咖啡、东来顺等入住企业：中石化、3M、中国黄金集团、资生堂等地理位置荣华中路与北环东路交汇写字楼总建面积280000平方米净层高4米分割面积A座为170m²、360m²、460m²和480m²，B、C、D座为406m²和410m²标准层面积1400平方米层数16租金3-4元/㎡（使用面积）/天出售方式租/ 售6月23日起可办理房本，售价2.8-3.5万元/㎡产权50建筑时间开盘时间：2011年10月23日入住时间：2013年12月31日客梯 4 货梯 4中央空调：开立空调车位1700个物业费24元/M²/月容积率： 3.4出租率90% 绿化率：30%通讯设备：电话线接入楼宇自动化系统(BAS) 电气照明自控、中央空调采暖、电梯群控、停车场管理系统。
消防自动化系统(FAS) 火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。
保安自动化系统(SAS) 门禁、电视监控，电子巡更、防盗报警。
华联集团签约力宝广场，近8万平方米的Shopping Mall，商场内囊括世界各类品牌商品与商业服务，大型百货、超市，高端影城、特色餐饮、咖啡馆、茶楼、健身会所、养生馆等配套，全面的休闲娱乐功能业态，填补了亦庄生活及人文配套方面。
楼盘基本完成招租，入住企业很少，大多正在装修。
一个楼层两户，每户410平方米，一层820平方米。
10F租金3元/平方米，售价3万/平方米。
16F是顶层，视野开阔，三面有玻璃，租金4元/平方米，售价近4万/平方米。
基本为小业主。
地理位置荣华南路49C1地块写字楼总建面积105678㎡占地面积21616㎡开间面积775㎡标准层面积2000地上面积64800平米写字楼a座高70.85米，共16层，地上建筑面积：12280平米，标准层面积775平方米。
写字楼b座高62.85米，共14层，地上建筑面积：10883平米，标准层面积778平方米。
写字楼c座高62.85米，共14层，地上建筑面积：10734平米，标准层面积775平方米。
写字楼d座高82.85米，共19层，地上建筑面积：26870平米，标准层面积1-16层：1486平米，17-19层：1039平米。
租金4元/㎡/天出售：22000元/㎡产权公建用地建筑时间2012年12月1日开盘2013年12月1日入住客梯 3 货梯 1 品牌：三菱采暖方式中央空调车位地上：127个，200元/月/个；地下：600个，500/月/个物业费20.00元/平方米·月容积率： 3.5出租率80% 绿化率：30%通讯设备：IDD电话，DDN。
楼宇自动化系统(BAS) 电气照明自控、中央空调自控、电梯群控、停车场管理系统。
消防自动化系统(FAS) 火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。
保安自动化系统(SAS) 门禁、电视监控，电子巡更、防盗报警。
周边配套：中小学：BDA实验学校、亦庄小学、亦庄中学综合商场：苏宁电器、美联美超市邮局：中国邮政休闲娱乐设施：高尔夫球场、体育中心、台球等银行：工商银行、北京银行、交通银行、农业银行医院：同仁医院餐厅项目名称斯巴鲁大厦地理位置荣华南路与锦绣街交汇处写字楼总建面积59543平方米占地面积13027.6平方米标准层高 4.5净层高 3.5—4.5分割面积200—2000标准层面积2000层数地上22层，地下2层租金 2.5—3.0元/平方米出售：28000元/平方米建筑结构钢筋混凝土产权商住楼50年建筑时间2008年8月1日客梯 6 货梯 1 扶梯： 4 采暖方式：集中采暖、中央空调车位地上：122个，地下：237个，共359个物业费 2.6平方米/月容积率： 3.5出租率60% 绿化率：35%通讯设备：卫星及有线电视，IDD电话，DDN。