国家政策对房地产行业的影响

国家政策对房地产行业的影响
随着3月1日“国五条”实施细则发布，市民及房地产行业人士看到了国务院从严调控房地产市场的决心。

无论是对二手房交易征收20%的个人所得税，还是对二套房提高首付比例与利率，这些条款之严厉，都远远超出了市场的想象。

两会即将结束，“国五条”具体的细则实施也即将浮出水面。

有关“国五条”等等一系列宏观政策到底对2013年后三个季度的房地产行业形势产生什么巨大的影响呢？以下是我个人的一些浅见。

（1）在国五条中，不管是大幅增加土地供应量，还是实施二手房计税20%，政府的目的旨在“抑制房价”，但是所谓的“抑制房价”只是迷惑老百姓的烟雾弹，其真正目的还是要提高房价，只是政府希望把房价控制在合理的通货膨胀范围内。

因为现在的人们已经懂得纸币在贬值，所以房价上涨也是必然的事情，只是上涨的速度超乎了人们所能接受的范围。

此次政府推出的“新国五条”，或许其目的在于两点，一是安抚民心，防止社会人民因房价过高而怨声载道，从而稳定社会。

二是在人民可接受的房价增长范围内，最大限度缩减开发商利润从而增加中央财政收入。

二手房计税点的大幅提高，土地供应量的快速增长，无疑会促使新建住房的需求，供应双向提升，进而达到另一个平衡点，而这个平衡点无疑会是政府希望的得到最大提升的楼市价格。

但这个价格又不能超过人民所能接受的范围，还得满足财政收入的需要，更要从开发商所获得利润中抽取最大的税收。

基于这三点，2013年未来三个季度内，针对住宅地块，在一线城市，重点二线城市，土地供应量或许会较大增加，土地价格可能相对第一个季度或是去年年底较低，但土地绝对价格仍然会偏高，而二三线非重点城市土地量则会大幅增加，且土地价格不会很高，溢价率也会保持较低水平。

所以整体的土地价格，相比第一季度和去年，未来2-4季度内可能会下降，但下降的幅度不会很大。

（2）在国务院办公厅发布的细则里，最惹人关注的也是未来最能影响房价走势的一项政策就是对出售自有住房按转让所得的20%计征所得税。

当3月1日此项细则一出，全国二手房市场顿时风起云涌，二手房交易频繁增加，尤其以北上广深四大一线城市为最。

根据中原地产研究中心统计的数据显示，3月上旬全国主要的54城市，新建住宅签约套数合计为86478套，环比之前89504套微跌3.4%。

由此我们可以也看出这次对二手房交易征收20%的个人所得税细则确实给房地产市场，尤其是二手房市场及新房市场带来了一定的影响。

那么这种影响是否会继续持续下去呢。

我个人认为，在此项细则落地实施之前，二手房市场会出现短暂的火爆形势，新建商品住房市场必然会受到相应的影响，但影响不大。

在此项细则（各地方性细则）出台实施之后，二手房市场交易会出现短暂的骤减，新建商品住房市场会随之出现较大上涨。

但上涨幅度不会过大。

由此，不难看出，对此项细则影响的预测，从长远的角度来看，无乱是二手房和新建住房，房价都会要上涨，但上涨的幅度，平均来看，不会非常大。

之所以有此上述观点结论。

我认为从以下几个方面可以得出。

首先，从全国范围来看，这项政策的影响程度由大到小依次是一线，二线，三四线。

这一点毋庸置疑，但是就二手房市场交易的买卖双方来看，无论是几线城市，其实实际的影响力并没有表面上看到的巨大。

这其中最关键的因素就是在于二手房交易时发生的阴阳合同问题。

计征税率提高到20%，的确给买方带来了不小的税负，但是阴阳合同的潜规则下，这比税负依然会被大量减轻，只是与发布政策之前的税负相比会增加很多，但是对于买方的消费者来说，税负的增加幅度远未达到他们不能承受的底限。

所以政策前后，二手房的交易量会出现小幅震荡，但影响不大，而新建住房市场也会相同，因为这两个市场是互相依存制衡的关系。

第二，从二手房和新建住房的价格来看，在计征20%所得税的影响下，二手房的涨价，降价，必然会影响新建住房的降价，涨价。

但不可否认的一点，二手房与新建住房的此消彼长，其带来的结果必然是整体房价的上升，但是这个上升的速度会比较缓慢平稳。

第三，从现在需求的客户来看，不管
是二手房还是新建房，刚需都占有绝大比例。

毋庸置疑，对于刚需客户来说政策的调控只会让他们的抉择更困难，但不会影响到对买房的需求。

所以房价必然会上涨。

综上所述，对于二手房计税20%的这项细则，对2013年未来楼市房价是有促进作用的，细则的实施会使楼价普遍升高，但价格增加幅度有限。

（3）在楼价普遍升高的大形势下，新建住房的价格会一直呈上升态势，可能第二季度上升较高，但第三，四季度会趋于平稳，一线城市新建住房的楼价相比二三线城市新建住房的楼价，上升幅度可能会相差较多。

从以下几点可以推测，首先，由于二手房计税20%的细则，使得二手房价格会受到控制，进而减少二手房交易。

与此同时，新建住房必然会受到影响进而供求上升，价格亦会水涨船高。

但价格的提高幅度又会受到二手房价格的抑制。

第二，由于一线城市各个区域配套设施齐全，城市交通网络系统成熟，使得二手房与新建住房在价格上相互制衡力较强，而对于二三线城市来说制衡力将会较弱，新建住房日益刚需化，价格与住房质量的优势会使得新房需求大量上升，进而楼价亦会以较大的幅度增加。

虽然价格的增加同样会受到二手房价格的制衡，但由于二三线城市，交通配套设施还不是很完善，使得二手房对于新房的区域优势不是很明显。

所以新建住房的价格会提高较大的幅度。

第三，根据住建部及国务院下达指令，2013年将增加普通商品住房及用地供应，缓解部分城市新房供应不足。

实施细则对2013年住房用地供应数量提出了约束性指标，即不低于过去5年平均实际供应量。

若部分城市住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大，还要进一步增加年度住房用地供应总量。

由此可以看出现在的房地产市场仍是供不应求的状态，因此新建住房的价格亦会呈上升态势。

但是由于供求关系的影响，价格上升会到一个平稳状态。

对于国五条细则的落地实施时间，我个人认为，针对一线城市的地方细则，预计在3月底可能会出台，而二三线城市的具体细则估计会在4月底开始实施。

而对于全国范围房地产市场的新政调控，国五条真正实施执行的时间，我觉得或许在6月之后才会真正的尘埃落定。

至于国五条中将会有哪些方面的政策会下放实施，我认为首当其冲的便是二手房征税20%。

此次两会上，住建部相关人士对这项政策态度坚决，相信在未来一个月的时间内，具体细则条文将会浮出水面。

第二便是限购，限贷的相关政策，此类政策调控在过去两年多次用到，所以今年为了达到所谓“抑制价格”的目的，政府将会继续在这两方面出台相关细则限制。

第三，关于一些二线城市开始起征房产税，租房税的政策，虽然各地区政府在2013年年初已经透露明确的政策消息，而且例如合肥，重庆等城市也被列为试点城市，但就我个人观点，对于开征房产税，租房税，中央现有保持观望态度。

此项政策的实施概率，以目前推测，应该只在50%-60%，因为二手房税率的调控对在实施之初或许会对房地产市场带来不小的影响，但影响的时间不会持续很长时间。

所以到底一些试点城市是否开征房产税，租房税，这要视其他政策出台实施的效果而定。

个人对未来楼市的态度既不乐观，也不悲观，楼市价格走势平稳增长。

由于本人对有限的几座城市比较熟悉，所以针对全国各线城市房地产泡沫的问题，我就以这几座城市的市场情况来阐述一下我的一些浅见。

一线城市以北京为例，房地产市场存在严重泡沫，近日人民网报道，北京六环房价破2万大关，一年涨幅超30%。

而近期北京四环至五环之间的房价从去年的25000-30000上涨至30000-35000。

楼价的快速增长与之前政府出台的国五条确实有一定的关系，尤其是对二手房征税20%，但是如此高增长的楼价，不仅仅是由于调控政策的影响。

我个人认为最关键的因素还是土地与城市人口密度这两大原因，通过去年及2013年年初，北京土地成交数据来看，土地价格令人惊骇，成交溢价率更是居高不下，这本身就是在直接抬高房价。

从成交地块的位置来看，之前交易的地块位置全部在北京六环附近，地块所在区域已经达到近郊，甚至是远郊区域，但土地的价格却并没有因地域的差距而下降。

虽然政府高调表态要抑制房价，
未来或许在土地价格上有所下降，但其土地绝对价格却依然会保持高温，这势必会继续扩大北京的房地产市场泡沫。

除土地价格之外，城市人口也是维持北京地产泡沫的“元凶”。

据官方统计，2012年年末，北京常住人口达2069.3万人，比2011年末增加50.7万人，增长了2.5个百分点，由此可见北京人口流入之多。

一年50万人口的增幅，对于新建住房的需求无疑是巨大的，加之，市政府不断扩大土地供应量及保障房，公租房的建设，未来北京的人口流入将会不可想象。

在一个人口不断流入，新房供不应求的城市，房地产泡沫只会越来越大。

因此，综合上述两点因素，未来北京的房地产市场泡沫将会继续扩大。

毗邻京城的另一大环渤海核心城市——天津，不可避免的受到了北京市场泡沫的影响。

当然，由于天津本身城市的发展程度所限，天津地产市场的楼价并没像北京一样奇高不下，但毕竟还是存在一定的泡沫。

由于土地价格的成交价日渐上升，楼价已经偏离了正常的价格区域。

天津四大主城区的楼价平均保持在25000-30000的价格居高不下，城区边缘区域价格平均维持在15000-20000，有上升趋势，而近郊区域例如西青区，2013年年初平均价格上涨至14000左右。

旭辉集团2013年1月在西青区拿到的地块，地块所处位置较偏，周边配套交通并不完善，但近期其周边楼价已经上涨至13000-14000。

由此可见，天津房市有日渐升温的趋势，泡沫也随之产生。

虽然一线城市，部分二线城市市场存在着或大或小的泡沫，但仍有许多城市，市场楼价处于合理范围。

之前跟随公司相关人员去参观苏州旭辉公司的四个项目，通过公司营销人员的项目讲解及市场分析，感觉到苏州楼市基本没有泡沫存在。

主城区的平均房价维持在15000-20000的范围，而远离市区的偏远区域，平均房价在8500-11000。

基于客观市场价格的分析，旭辉上河郡均价维持在14000，而主打刚需房的旭辉华庭开盘价8500起，价格维持在8500-11000，由此可以看出苏州楼市确实比较稳定，且维持在一个较合理的区间内。

基于上述对国家政策调控，未来楼市形势走向及城市地产泡沫的分析，对于未来2-4季度，公司给予的15亿投资额应该如何把握。

依我个人之愚见，我认为，8亿左右可投资泡沫较大的一线城市或是二线重点城市，因为这些城市的经济实力及人口资源对日后住房需求具有强大的促进作用，虽然市场泡沫巨大，但由于中国房地产市场完全由政府调控，所以在近几年内泡沫不会破灭，尤其是一线城市，即使泡沫巨大，有政府这支有形的手进行调控，市场不会出现像美国2008次贷危一样样的巨大震荡。

当然风险相比其他泡沫较少的城市也会更高，回报亦会更高，但就现阶段中央对房地产市场的调控来看，泡沫在相当一段时间内会继续维持。

从国五条出台的一系列政策可以看出。

政府在抑制楼价的同时，会继续加大新建商品住房建设，维持现阶段房地产行业较高利润的状态。

剩下的7亿资金，我个人觉得，可投资具有一定泡沫或是泡沫最小的重点二线城市。

因为建房卖房，服务的客户是具有经济实力的客群，所以，不管城市市场内是否存有泡沫，选择投资的城市必须拥有相对较高的人口密度资源及综合经济实力。

因此，对于未来2013年投资去向问题，我个人的观点是：首选经济发达，人口众多的城市，其次选择具有泡沫的重点发达城市。

自我认识
虽然刚入公司仅25天，但在这过去的25天里，我个人的状态发生了巨大的变化。

从一名应届毕业生转变为一名职场人。

在这25天里，我感触最深的就是工作与学习的区别。

学习是过程，工作是结果。

如果没有过程，当然不会有结果。

但作为一名职场人，结果是最重要的，每天坐在办公室里，脑中的自我定位其实不是我要学习什么东西，学会什么专业技能。

而是我要做什么工作，在这个岗位创造什么价值。

学习是学生的专职，工作的人需要学习，但他的专职是工作。

所以在这不到一个月的工作时间里，我变化最大的就是心态与自我定位。

虽然正式入职之前参加过较多公司的实习，但是那个时候，自己的心态与自我定位仍然是学生，考虑的还是学习。

但是成为一名正式工作人员之后，我的身份变了，我需要学习，需要了解专业知识，业务技能，但这些是工作之余应该做的事情，坐在办公室里的我，考虑的只有工作。

除此之外，在这二十几天的工作时间里，我另一大变化就是改变了原来依赖的习惯，作为学生，不会的问题有老师可以去解决，而工作的事情只有靠自己去解决。

对于未来自己的规划，譬如职业规划，理想等等，需要我去考虑，但不是现在，我要做的其实很简单，做一个会干活的人。

工作之余，多学多问，工作之中，沟通求教。

培养良好的工作习惯，有效的工作方式。

敢于承担责任，在不影响部门工作进度及质量前提下，大胆工作。

作为一个初入工作的新人，重要的不是要有多么清晰的职业规划，工作计划，而是要有一颗踏实的工作心和一个良好的工作习惯。

投资发展部
张晓飞。