2006年凤凰城成功销售之广告分析

合集下载

为消费者造梦——房地产广告引导品位消费分析

原则。从这个意义上说，商品在重构和保持现有的主导秩序中扮演关键角色，其效果至少与试图保留一个不公正的社会分配秩序的政治和经济因素同样重要。布迪厄的研究认为：品位区分的根本原因与当代社会中人们的阶级经验的物质条件直接相关。他认为：指导购买和消费产品的品位等级与一个社会中的阶级分层密切相关。陈慧苏州大学新闻传播学院２５２１０１般说来，社会阶层划分的主要依对据分别是职业、济收入以及教育程度等经等，这些因素都会对消费者的消费行为起布迪厄所做的分析坚持问别墅！再如：碧海湾—— 国际名流府直接的影响作用。【内容摘要】正熙凯旋新世界— —时尚都市的现代贵族品位是由历史和社会所建构的。是通过本文从目前房地产广告语言出发，天河北侨林苑 ——融人广州， “ 做新广州消费，已经从属于一定社会阶层的人们试将其视为一种独特的文化现象予以考察，文人”等等。这一系列的广告语言，都在透图在 “ 化场”中赢得某种社会地位。布分析房地ｌ产广告在吸引消费者心智方面采露着一个信息：入住这些楼盘的，都贵胄、迪厄指出：保持主导位置的渴望是一个持取的引导消费者品位消费的策略及其原精英级的人物，又或是某种你期待的角色续不断的努力过程，因为不同阶层都争相因，以及引导品位消费造成的不良影响。并在文化场中保持与身份、地位。房产的价值在这里已不仅维护自己的文化资本，购买房子的行为与其说是一仅体现为物质价值，更上升到符号价值的自己的地位。【键词】关还层面，即房产不再仅仅只是居住的地方，而种满足基本的生存需求，不如更确切地广告；品位；阶层；价值观视为消费一种意义、消费一种符号，消费成为成身份、地位的一种象征符号。了人为附加于产品之上的符号意义和象征引言２引导生活方式建构价值，文化场” “ 的认同是符号消费的重要广告大师奥格威曾经说过：“ 广告唯某一楼盘在做销售时曾这么说 “ 我们正当的功能就是销售 ” ，但自广告诞生卖的不是房子，衡量指标，一定阶层的人渴望在消费中获我们卖的是生活方式。 ”广之日起，在自觉或不自觉之间成为了一告不仅能够推动对产品的销售，而且对于得身份的认同是消费行为的根本动因。由它种反映社会状况的文化载体，广告所蕴含风尚、此，们不难看出房地产广告中的引导品我趣味产生具有诱导作用。一个成功的正的文化意义很大程度地反映了一个社会的广告不仅在与有助于产品的销售，更重要位消费的倾向，是由于不同的社会阶层现实状况以及文化价值观念。试图保持相应的社会地位的文化表现。的是它甚至能够在引导时尚、开创一种生广告文化是体现于广告活动与广告作活风气的中扮演关键角色，可以使产品成２消费者的消费心理玛丽・道格拉斯和拜伦・依使尔伍德品的一种商业文化，在 “ 广而告之 ”的过为流行，成为时代特征。这一点也在房地产程中必然了输出某种精神意识，图改变广告中体现得淋漓尽致。珠江帝景一在商品的世界》一书中指出：消费从来企如：和建构社会大众的思想和价值观念，引导每天的水岸心情；南国奥林匹克花园—— 都不是源自纯粹的经济原因。它既是经济大众的消费行为和生活方式。文拟从房运动就在家门口；白云高尔夫・本行为，也是文化行为。他们的观点是：人荷塘月色一地产广告语言出发，探讨房地产广告在其物自然生活哲学。楼盘广告在销售房子的们为最琐碎的日常物品赋予象征意义。推销产品的过程中，是如何引导消费者的时候，纷纷打造自己楼盘所推崇的生活方品作为社会意义的承载者非常重要，因为品位消费的，以及产生这种品位消费模式式，开创一种独具特色的生活风尚，消费者它们与社会身份的建构紧密相关。的深层原因。美国著名未来学家托尔勒早在３年前０也就是在认同了楼盘文化、生活方式的基就对人类的这一需求变化趋势及相应的经础上，才考虑进一步的购买行为。济转型作出了预测。如果说工业化社会的二品位消费及房地产引导品位消费３．引导技术标准建构那的表现 “ 华南碧桂园一一给你一个五星级的生活水准是由物质产品的数量来衡量，辞海》品位的定义是 “ 次；对档等第 ” 家” 星河湾—— 到星河湾看看好房子的标么后工业社会的人们更加关心生活的质。，而现代汉语规范词典则注释为：人或准；天誉华庭——超越豪宅标准新定义等量。关心自己在心理的上和精神上获得的事的品质、价值。正如房地产发展商所言：等，恰恰无不是以房子所标榜的技术含金量，激满足程度。而这种精神需求的满足，消费个小区的景观可以复制和抄袭，但是发消费者在住房条件上的优越感的购买欲是与消费者所处的社会阶层相关的，文化场”内的个楼盘所拥有的文化底蕴是不能够克隆望，让消费者觉得，似乎只有入住这一类者通过物质消费，实现其 “ 通过这种消费文化来维护自身的。在同质化的时代，的游戏规则是只的房子，新才达到了真正的住房或生活标准。品位消费，有靠文化才能取胜。 ”从一些楼盘广告中，在其所属的社会集团内的文化及消费品我们可以看到：楼盘文化成为了楼盘推销三、消费品位区分的原因分析位，以赢得某种特定的身份与地位，从而的一个重要卖点。１社会消费阶层的不同区别与其他的阶层或身份。．社会文化的引导在区分：对品位鉴赏的社会批判》３１引导身份符号建构现代的广告文化，功能上它是一种在书中，埃尔・皮布迪厄分析了２世纪６００在房地产广告中，消费者身份、地位的年代的法国文化并指出：广商品在社会秩序促进销售的消费文化，因此，告也被称心理诉求体现得尤为明显。广州凤凰城打中具有象征意义，品位是资源如何在社会》转２２页２出的广告语是：为每个成功的广州人建造

碧桂园凤凰城案例参考

凤凰城配套开发进程
•2002 2002 •2003 2003 •2003 2003 •2005 2005 •2005 2005 •2008 2008
凤凰城酒店（ 7.8万平方米）凤凰城中英文学校交通中心康体中心会所主体公园大型水厂
凤凰城大部分的配套在开盘一年之内完成。
增城市荔枝文化村东门商业街(1.8万平方米)
凤凰城的成功一部分归功于其“新生活型”的配套模式。新生活型”的配套模式。
• • • • • • •
• • • • • • •配套先行配套先行的 • • • (五星级学校+会所)模式领跑中国房地产市场。 • • •
1992年，作为碧桂园开卷力的顺德碧桂园，率先进行了配套先行，教育先行的大胆尝教育先行试。导入“教育”产业，与北京景山学校成功合办广东碧桂园学校，以教育启动房地产，以学校为依托，并组建五星级会所、俱乐部等社区配套场所，开创了教育地产的先河。
碧桂园凤凰城
总占地面积
凤凰城的“别墅城市”概念凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地产开发从单体楼到综合小区提升至城市层面，它突破了传统上小区的概念，超前规超前规划、建设和配套。建设和配套。凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐跨越性新探索” 射，小区商业向外拓展。陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村等，是对碧桂园五星级模式碧桂园五星级模式最好的创新与碧桂园五星级模式提升。
配套：日趋完善实力：品牌发展商汇聚环境：自然生态为王牌人气：限价房带来更多常住人
凤凰城项目交通与对外联系
凤凰城与沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，到达天河中信广场仅需20分钟车程现有广汕公路、广深高速公路、广园东快线、广九直通车途径贯穿外，广惠高速和规划建设中的轻轨铁路；规划中的地铁5、9号线的延长线也延伸至东部新塘区域；广深四线扩建，也将由广州东站至新塘每天对开 50对公交列车。紧邻全国第二大港广州黄埔港，每天有客货轮直航香港

华润置地凤凰城营销策略报告

华润置地·凤凰城营销策略报告TO ：武汉德思勤房地产顾问有限公司T A S K I N P R O P E R T Y C O N S U L T A N T (W U H A N ) C O .,L T D .华润置地(武汉）有限公司C H I N A R E S O U R C E S L A ND L I M I TE D武汉德思勤房地产顾问有限公司i 目录一、市场基础背景分析 ........................................................................................................................ １1．关于区域地产大势的结论 ............................................................................................................. 1 2．武昌内环（核心区）竞争分析 ....................................................................................................... 2 3．目标消费者分析结论 . (5)二、营销策略 (7)1．产品分析结论及定位 ................................................................................................................... 7 2．项目SWOT 分析 ........................................................................................................................ 8 3．营销总思路及策略分解 .. (10)三、分线索营销执行 (12)1．销售背景说明及执行线索总纲 ..................................................................................................... 12 2．品牌推广线 .............................................................................................................................. 13 3．区域炒作线 .............................................................................................................................. 15 4．产品呈现线 .............................................................................................................................. 18 5．客户积累线 (22)6．后续客户工作重点 (25)一、市场基础背景分析1．关于区域地产大势的结论↗谨慎乐观根据媒体调查和观点显示：尽管在多数人认为房价偏高情形下，超过半数的武汉市民仍认为房价将小幅上扬，认为武汉楼市将健康发展。

diq_-2006年各行业广告销售机会分析(doc18)

2006年各行业广告销售机会分析房地产: 市场需求旺盛市场结构调整地级城市将成为新“热点”2005年，国内强力抑制房地产行业的投资过热见效，消费者对房地产市场预期心态的不稳定性致使一部分人持币待购，这部分消费者的购房意愿将转移到2006年实施。

但是，2006年房地产市场结构继续调整。

投资和投机型购房者大大减少，高档项目开发应当警惕。

2005年1～8月份，房地产行业广告刊登额为659315.09万元(刊例价格)，同比增长19.07%，增幅较去年仍有较大提高(2004年1～8月份同比增幅为7.78%)，房地产行业广告的增长在多数人的意料之外。

这是因为一线城市房地产行业广告投放确实因为政策的实施而大幅下降，而二线城市房地产行业的发展却是一派令人愉悦的美景。

随着中国城市化进程的加快，二线城市将成为房地产行业的新“热点”。

2005年虽然国家加强房地产市场宏观调控，但整体房价依然保持两位数增长。

《中国户外广告网》认为，2006年房地产行业市场继续保持较快的增长速度。

房地产广告仍然是广告市场的主力。

广告主倾向尝试打破媒体运用手段的传统模式。

访谈对象——北京某房地产公司属行业龙头，他们认为，媒体广告只是一个辅助手段，需要准确的市场调查和市场定位。

公司特别重视样板间、销售中心的包装以及现场活动的氛围营造，这些费用约占到整个营销广告活动的30～40%左右。

他们以往广告投放媒体主要是以报纸、杂志、直投等平面媒体和户外广告为主，针对以年轻消费者为主的个别楼盘也会常常采用网络媒体和新媒体，包括移动电视、手机媒体等。

公司判断广告投放媒体选择的依据主要有三个方面: 媒体的发行量、媒体受众的商业价值和媒体特性。

药品: 市场空间非常大很需要广告支持渠道和品牌建设成为“重点”我国已成为世界上发展最快的医药市场之一，医药经济已进入高速增长阶段。

目前，我国医药行业集中度已出现提高趋势，购并活动活跃，可以预见，兼并重组将出现高潮。

药品零售终端将成为制药企业营销争夺的重点。

数据库营销案例

电器行业“海尔”电器直邮行销案例徐州海尔工贸有限公司成立于2000年，是海尔集团在全国设立的42家工贸公司之一。

目前管辖徐州、宿迁、连云港、淮安、盐城五个地级市海尔空调、冰柜、彩电、洗衣机、DVD等海尔产品的销售与服务工作。

通过海尔专卖店、乡镇家电经营店、大型商场、家电专业公司、电话直销等营销系统，年创收7亿余元。

自2004年十一前夕至2005年10月底，徐州海尔电器利用商函促销方式寄发31万份，月平均2.58万份，为徐州邮政函件局创收20多万元。

一、营销背景分析在电器产品品牌众多、型号众多的今天，传统的报纸广告、电视广告只是在消费者眼前一晃而过，过多的商品信息使消费者应接不暇，以致无法做出精确的选择，而竞争对手却时刻搜索您的信息，并分析以至做出对策，从而使自己处于有利地位。

为了避免这种情况，在获得海尔广告代理权后，我公司积极引导海尔公司在节日促销中使用商函业务。

采用商函既能准确的将大量的产品信息、活动信息传达给目标客户，也从一定程度上限制了竞争对手的快速模仿或回应措施。

二、海尔电器徐州地区商函业务总体情况介绍：（一）广告投放概况投放时机：均选在节假日商品促销大战前夕。

产品定位：定位在中高档层次。

目标消费群选择：根据产品的定位选择目标消费群体。

（二）海尔寄发商函时间及数量2004年十一前夕，海尔采用直邮方式制作商业信函4、3万封。

2004年圣诞节前夕，制作商函1万封。

2004年春节前夕，继续采用商函形式寄发10万封。

2005年三月底，寄发商函5万份。

2005年五一前夕，寄发商函5万份。

2005年十一前夕，寄发商函5.7万封。

从寄发频次及数量上分析，海尔对商函形式是极为认可的，而认可的前提是通过寄发商函给海尔带来了产品销售量的提升和利润的增加。

通过每次寄发商函后的回访活动，我们从海尔销售部那里也证实了这一点。

三、“十一”前夕海尔商函寄发案例具体情况：商函使用背景：在国庆来临之际，徐州各商家使出浑身解数，推出各种优惠措施，并在各种媒体上大力宣传，由于商家众多，而各家优惠措施又种类繁多，给人一片混战景象。

房地产广告策划-伟星凤凰城4月份整合市场攻击建议营销策略

蓄水，为新年的战略做准备。
重磅出击3
[ 3/8妇女节 ]
“ 妇女节活动 ”
* 现代社会女性在家庭中的地位正在逐步上升，有些已经是占据主导地位，从总体上来说，女性已经有决定性的权利，关爱妇女是伟星必须认真去做好的，在3/8妇女节送上企业的关爱，
对任何女性来说都是一种幸福，播散伟星品牌
的形象。
重磅出击14
[ 凤凰城攻击路线 ]
开盘报广
网络页眉
“ 水云间高层 ”
现场围墙
别墅手册
电视挂屏
短信
重磅出击15
[ 圣诞雅歌攻击路线 ]
开盘报广
网络页眉
“ 最后的高层 ”
现场围墙
短信
电视挂屏
THANKS
大家带去祝福。
重磅出击7
[ 开学亲子活动 ]
“ 开学亲子活动 ”
* 3月学校陆续开学了，孩子们又要开始紧张的学校生活，在这个时候给孩子带去乐趣，让家长和孩子更好的沟通交流，在新的学期能够不断地提高，开展亲子活动，在社区举办亲子大搜
查活动，家长和孩子组合共同在社区内搜寻指
定的物件。
重磅出击8
[ 别墅启动 ]
“ 启动别墅 ”
* 不论是凤凰城还是圣诞雅歌在2010年别墅都是重点，2010年市场不会像09年一样火，国家政策影响，市场会走向平稳，所以别墅一定要提早蓄水，积累客户，3月开门红正是启动别墅的
好时机。
重磅出击10
[ 产品手册 ]
“ 产品手册 ”
* 新年需要更新产品手册，让客户在新年看到新的东西，产品手册需要对项目进行总结，需要对新的产品进行包装，力求在产品手册上展现出新年伟星将变得耳目一新。
2
3

凤凰城广告策划书

凤凰城广告策划书一、市场背景分析1.1 市场概况凤凰城是一个经济发展迅速的都市，吸引了大量的商家和消费者。

其商业活动频繁，市场容量大，是广告投放的理想之地。

1.2 竞争分析在凤凰城，竞争激烈。

主要竞争对手包括当地知名企业和跨国公司，他们的广告策略多样，对市场的占领造成一定挑战。

二、目标客户分析凤凰城的消费者主要以年轻人和中年人为主，他们对时尚、品质和个性化有较高的追求。

我们的目标客户是有一定消费能力且注重品质生活的人群。

三、广告策略3.1 定位策略我们将定位在高端市场，注重品牌形象和品质服务。

以“时尚、品质、独特”为宣传口号，打造独特的广告形象。

3.2 媒体选择我们将通过多种媒体进行广告宣传，包括电视、网络、户外广告等。

根据不同宣传内容和目标客户的特点，选择合适的媒体进行投放。

3.3 广告内容广告内容将重点突出产品的特点和优势，突出品牌的独特之处，吸引消费者关注。

同时结合当地特色和文化，增加亲和力。

四、预算及实施计划4.1 预算根据市场的实际情况和广告需求，我们拟定了合理可行的广告预算，并严格控制成本，确保广告效果的最大化。

4.2 实施计划根据广告策略和预算，我们将分阶段、有计划地实施广告宣传活动，提高广告曝光率和转化率。

五、效果评估与调整5.1 数据监测我们将通过数据监测和分析，及时了解广告活动的效果和反馈情况，为下一步的广告策略调整提供依据。

5.2 调整优化根据效果评估的结果，我们将不断优化广告策略和执行方案，提高广告效果和投入产出比。

六、总结凤凰城作为一个活跃的商业中心，吸引了大量目光。

通过本次广告策划，我们将充分利用市场机会，打造品牌形象，提高品牌知名度，实现市场目标。

期待在未来的合作中取得更好的成绩。

经典风火广告香蜜湖1号2004—2006整合推广总结(2007年版)

通过这一系统的软文战，建立了香蜜湖1号的在市场上的标准语言，真正意义上表达了香蜜湖1号颠覆传统、重新定义豪宅的影响力。并借此传达了项目站于城市的高度和社会责任感，由此建立了香蜜湖1 号的社会影响力。
同时,物料的配合亦全面上线
重量级的楼书。楼书做为树立形象、传达项目信息的重要工具，肩负着传播形象的重要任务。既要传达既定信息，又要建立项目专署的不同于一般豪宅的高端形象。一稿，二稿，三稿…… 无数次的锤炼和打磨，无数次对一个字、一个词的推敲，香蜜湖1号形象楼书，千呼万唤始出来。
CD封套
发布会请柬
手提袋
档案袋月，香蜜湖1号形象户外出街。
经历了长久沉寂的9万3又一次置身于关注的目光中，众人皆仰、万众期待，包括我们风火的各位总监被产品震撼之后，亦赞叹不绝于口，激动不已。而我们的目标消费群，那些看不见的顶层们则开始擦亮眼睛，跟进，跟进，再跟进……
在阶段策略大思路的指导下，一系列的软文炒作出现于在对高端人群具
备足够影响力的《经济观察报》、《财富》杂志等媒体上。并对银行等通路进行了实质性的开拓和维护，香蜜湖1号的领导者之路，愈走愈坚，愈走愈稳。
系列软文之品牌篇
系列软文之等待篇
系列软文之定义篇
系列软文之主流篇
《财富》杂志
杂志软文
王者归来
香蜜湖1号2004—2006年度整合推广总结
2004年至2005年，365个日夜,地球上的全体公民共同体验着这365个日夜。 365天，在地球上的一个角落——深圳，一个渐渐扩散的影响正在无形当中扩散着。在城市上空飘荡着一个回响不已的声音——影响力。它，亦成为我们2005年的主题。
舆论先行
软文
气势开路，形象登顶
户外1

公关第一、广告第二

公关是太阳！
外套是客户的消费防线！
我们以一个人脱下外套来判断卸载消费防御！风先来，可是风吹越猛客户会把外套裹得越紧！接着太阳，太阳出来发光，一会客户感觉热自己脱下外套！
太阳赢了！
某种角度上广告的作用在今天就好像一支蜡烛，人们不再用它照明，而是一种餐桌艺术。
甚至有人看：谁谁在央视作广告了！看来是有钱啊！大企业！而已。。。。。。
• 或者业主应了《大腕》的那句话：“只求最贵不求最好” ？
• 我们认为还是认知的问题！央视有它的价值是毋庸置疑的，但是并不是投了央视就保赢！
• 看两个案例：
秦池和ＸＸ企业的启迪
• 前面已经提到秦池了，值得我们再探讨一下，因为它是３．２亿的“彪王”我们设想如果拿出１／３作公共关系，１／３做渠道管理，１／３做广告，可能它不会消失。曾有业内人说：秦池是被央视吃掉的！
• 结构层面 • 公关手段并不是“一指禅”，不是剑一
出鞘便能在市场上所向披靡。如果企业本身结构层面上有很多东西不具备，公关营销往往无法解决企业所面临的问题，甚至有可能加速这些问题的爆发。
• 成功的公关营销，它要求客户必须是一个正在健康发展的企业或组织，体系比较健全，在整体认识上不会有太多的不一致，在操作过程中不会受到太多的干扰。只有这样，公关营销的创新性举动才有可能给企业带来最大程度的回报。
• 相反ＩＢＭ的经销商网络安全月活动和企业的个案的媒体曝光和传播一系列公关行为使ＩＢＭ的服务器和ＰＣ安全解决方案深入人心
• 结论：有时候我们能理解对牛弹琴的无奈，其实想想对不了解行业的人灌输专业，浪费的不但是金钱。受众群的告之才是我们要做的。这也是公关的能力。
广告是昂贵的，公关是经济的
• 我们都知道央视广告的费用，而且很多企业也尝到了甜头！甚至趋之若鹜但是没有几千万的企业怎么办呢？难道我们就等死？

高层豪宅《凤凰城》营销推广建议书70PPT

须癔絮谭咻鴝犨礗饓攃捈喂畡嗙
緺刹傇濼鷮另臧鎨孯撔黏奫睷陠
瘊霻蟭圸籎英谋昼挶唡妪晵凑繀
• 566666666666666666 665555555555555555 5555565588888
• Hhuyuyyuyttytytytyyuu uuuu
• • • 45555555555555555 • 455555555555555555 • •
Page 2
一、项目概述
Page 3
招远
Page 4
项目概况
凤凰城位于招远市东部，凤凰公园北侧，是四栋高层沿凤凰岭公园一字排开，共25层，高80米，建筑面积10万平方米，总投资2.1亿元，是目前招远市最高标志性建筑。
目前已经封顶两栋高层（剩下两栋还没开工建设），2栋高层共计 180余套，从去年开盘以来已销售50余套。
Page 29
3、销售定价
➢推案顺序： 2# 1#1 2#/1#/顶层复式
根据销售进度，1号楼暂停销售，待项目竣工前后推出，有利于利润最大化
✓策略一 —— 罐装销售
在正式开盘前积累客户，在销售当日前十名进行统一优惠，
每户减免购房款10万元，11—20名每户减免8万元，21-30
名减免6万元。
✓策略二 ——所有顶层复式与1#一同推出，拉升利
增加品质感的是目前市场时机的有效牌，真正的销售高峰期约在项目竣工真正体现楼盘品质的时期，现阶段的品质展示对打开销售初期局面非常重要。
Page 25
3、销售定价
市场参考信息
➢今年1至7月，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，增幅提高9个百分点。然而，在竣工面积增长的同时，销售却难言乐观。数据显示，同期销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2个百分点。 ➢国家统计局发布了7月份“全国房地产开发景气指数”。相关数据显示，1-7月中国住宅施工面积17.67亿平米，增长23.9%，但是商品房的空置面积达1.29亿平米，同比增长6.1%。在新增开发面积中，住宅施工面积17.67亿平方米，增长23.9%；办公楼施工面积7571万平方米，增长6.7%；商业营业用房施工面积23375万平方米，增长13.8%。与此同时，空置商品住宅面积6538万平方米，增长4.6%；空置办公楼面积814万平方米，增长7.7%；空置商业营业用房面积3990万平方米，增长3.6% 。

一些楼盘主题广告分析点评

一些楼盘主题广告分析点评一、城启·蓬莱阁创西关首个新贵公寓二、凤凰城为每个成功的广州人建造一间别墅！（凤凰城浪漫阳光别墅/独立花园别墅）白领也能够住别墅在森林湖泊中安个家三、合生创展成熟，才是完美生活（2002’质量服务升级年）四、天河北侨林苑融入广州做“新广州人”五、白云高尔夫花园白云居住，首选人家（“好房子，要住70年”）（双跃式，双书房）六、碧桂园凤凰城白领也能够住别墅（给你一个五星级的家，集十年经验建造）七、碧海湾国际名流府邸（新中轴线，数千亿打造成的豪华后花园）八、南国奥林匹克花园南园奥园，胜在综合性价比（我日复一日的追求，就是为了明天帮你圆梦）九、逸景翠园家园绿色而易居（在8.6M生态阳台上拥抱万亩生态果林）十、珠江帝景感受江畔艺术之都传世之美（法式庭院，卢浮宫）欧洲文化之旅（大师达利互动展）十一、时代花园非凡生活视等闲成就机场路至尊府邸十二、翠山美庭（翠山美庭=住越秀山+中国大酒店）十三、城启，荔港南港全方位主体化教育文化社区（西关风情之旅西关风情一日游））（国家雕塑大师钟志源力作——大型组雕“西关之家”落户）十四、京士顿山尊，贵乎大自然为您预留一片绿色（生态公园/趣味滑草/家庭烧烤/品茶/名流生活/负离子吸氧登山/高尔夫）十五、天鹅苑·绿色家园十六、天府绿园我家住在天河公园对面两府一园——天河美妙生活圈——天河公园——天河政府著名学府十七、美林海岸天河中心大型临江山景园林休闲社区（寻找非常男女）十八、经典居（挑战临江豪宅3800元/m2）十九、金海岸花园五一玩海去（清河东路，“新都市主义”黄金地段）二十、嘉富人家水荫路上幽静人家二十一、保利花园世纪绿洲家景甲天下让花开在你身边，开在你脸上，开在你心里。

二十二、奇逸花园·蓝谷离公司不远，离绿色很近二十三、天骏花园我制造，我享受（知本宣言）二十四、星河湾心情盛开的地方二十五、锦绣香江居住与世界同步（自然是建筑的灵感，品味是生活的艺术）（国际化山水生态高尚别墅社区）二十六、蝶舞轩生活由我定义（祈福新屯阝——精英卫星城）（我的生活，务必刺激）二十七、中海康城你想生活二十八、广州雅居乐体验国际文化生活（不一致的角落，同样的异国风情）二十九、金碧花园地王之王三十、世纪华都科技核心，经典内涵三十一、润汇大厦爱在江南西的日子三十二、岭南花园清凉爽韵三十三、旭景家园在这座花园的家，总有花样的心情（给生活更多的浪漫与遐想）三十四、远洋明珠正（城市新中轴线，位置中正，尽显华贵）三十五、海珠区·光大花园住在光大里住在健康里住在舒适里住在安全里住在方便里（大榕树下健康人家）三十六、富力半岛花园一线临江，独享壮丽江景三十七、富力·环市西苑环市西路成熟配套，演绎从容生活三十八、富力·千禧花园生活张开翅膀三十九、盈泽苑传世府邸，辉耀流金岁月四十、富力·天朗明居2期新生代圆梦，阳光之城活力无限四十一、五羊华轩享受，都市凝固的乐章（简洁时尚的外型，全新高科技环保材料，俊朗挺拔的线条，构成都市生活新标志）四十二、雅宝新城没有富爸爸照样住靓房（65万可拥有208m2欧美式别墅）四十三、新裕大厦商务公寓式酒店四十四、东风广场传世新经典，享受现在时四十五、白云区·金桂园世纪华章，金色领地经典压轴之作（如意生活，坐享其成）四十六、海珠区·信步闲庭自然就在呼吸之间（回归自然的生活）（十万平方米现代岭南生态园林社区）四十七、丽景湾悠享香格里拉的江畔成熟四十八、嘉仕花园（加勒比湾风情）四十九、海珠区·海岸俊园水岸壮阔江景，体验非凡意境（全城首创江景成品豪宅）五十、天河区·美林海岸花园365天海岸假期五十一、天河区·世纪华都享受“佳地”新生活五十二、天河区·东方新世界放飞轻松入住的梦想五十三、天河区·中海康城空间决定生活质量五十四、天一新村与绿叶为伍，与鸟雀为邻，清新自然，学府为家。

2009年凤凰城开盘后单页文案114086835

凤凰开盘后单页文案A面：中国·湖南·凤凰主标：准四星级国际旅游度假公寓超低首付3.2万元起内文：情景美寓火爆发售中截止5月31日止，开盘销售率达71%，机会不等人，卖完就绝版！副标：香港兰桂坊荣耀进驻，凤凰城·潜龙居心中大乐！兰桂坊手记：凤凰城手记：“凤凰城”旅游度假公寓，规划用地40余亩，其中凤凰城第一季——潜龙居建设用地17.7亩，包括一栋按照准4星级标准打造的民族风情旅游度假住宅，5栋纯中国民居血统的山水度假公寓，以及近9000㎡的综合配套设施（其中包括非物质文化一条街、茶楼、会所、娱乐中心、停车场等），目前竣工率超过70%（部分完工率超过90%），已经进入封顶阶段，凤凰城二期规划用地约26亩，主要是开发江景私享的高尚度假别墅群。

“凤凰城”是湘西地区第一个带有典型旅游、度假特征的地产项目，也是“凤凰”这座世界级人文风景旅游度假胜地第一个面向全国乃至与海内外发售的规模型产品。

随文：销售热线：0743-322 8522项目地址：凤凰县沱江镇江北东路52号（凤凰影视基地）开发商：凤凰朝凤苑影视文化房地产开发有限公司酒店管理公司：香港兰桂坊酒店管理有限公司全程策划：深圳全鑫地产经纪有限公司怀化分公司预售许可证：湘西自治州预许字(2008)第04号本资料所有内容仅供参考，具体情况以政府批文与最终合同为准。

B面：主标：在凤凰我住潜龙居，你住哪里？内文：您不能不买潜龙居的五个理由一．大师黄永玉关门弟子毛光辉的魅力设计！到过凤凰的人都知道，只有毛光辉先生才会如此用心打造这么一座相容相和的人本旅游度假公寓！凤凰城·第一季·潜龙居，更是毛光辉先生最具代表性的建筑典范！您一定要来看看！二．前揽沱江，背靠青龙山，一年后吉怀高速通车，人旺财旺旺！投资公寓除了要精挑细选之外，更要考虑其发展潜力！凤凰城·第一季·潜龙居面临清水浅湾的沱江，步行至凤凰著名景点万名塔只需5分钟一年后吉怀高速通车，从怀化到凤凰车程仅需60分钟。

房地产广告投放秘籍(碧桂园)

房地产项目广告投放秘籍：碧桂园“封锁性”广告投放策略探因碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造的呢？我们认为整合营销传播功不可没，更重要的是广告的封锁性投放策略点燃了导火索。

如果你有100块，现在有两种花费方案，你可以一次性花掉全部的100块，你也可以分10次每次花10块，你会如何选择？我们可以把类似的思维模式运用于广告的投放策略上，不同的媒介投放策略，必然会导致不同媒介排期，从而而会达到不同的效果！前一种一次性花100块做法，我们的专业术语是“集中式投放策略”，即将广告安排在一个特定的时间段内集中发布；后一种分10次，甚至更细化为50次、100次的花费方式，我们称为“连续式投放策略”，即在一定时间内均匀地安排广告播出时间；还有就是夹在两种策略之间的猛打一阵，停一阵，再打一阵，我们姑且把它形容为“间歇式投放策略”。

广告的媒体投放策略大致分为以上三种，当然，我们还可以对策略进行深度细化，找出更多不同策略，如可以对连续式和间歇式折衷创造出一种“脉冲式”。

在长期以来的广告媒介计划中，我们一般采用的是交互安排法，所谓交互安排法就是广告大量出现在某一段时间内，然后静止一段时间，再大量出现，广告就是这样走走停停，类似于“间歇式策略”。

这是没有错的，企业的广告费用是有约束边界的，如同上面的“100块”限额，有限的费用无法担负长期的高频率的广告，采取“间歇式策略”可以产生不抵的到达率，也可以保持一定的暴露频次。

但是，我们注意到，我们现在处于一个传播过度、信息爆炸的时代。

面对如此众多、又如此杂乱的信息，如何让自己的广告信息受到消费者注目，突破其大脑的壁垒，在其中占有一席之地呢？从心理学角度看，人都有一定的心理阈值，而且心理阈值会随着不断的刺激而提高，例如，经常看暴力和残忍镜头的人容易提高其忍受暴力和残忍现象的心理阈值，当信息对我们冲击的强度和频率低于我们的心理阈值时，我们基本上不会感知到信息。

如果你走在大街上，你不会注意姿色平庸的女子，就算她在你身边晃来晃去，但美女只要看到一眼你就可以记住，也就是说如果每次10元投入的产出是可能0，最后相加的结果也是0，在这种情况下，或许一下把100块一起花掉的效果会好的多，这也可以部分解释为什么在中国好广告斗不过那些“狂轰乱炸”的一般广告作品。

成功的广告营销案例分析

成功的广告营销案例分析案例分析的一个重要环节是分析数据分析。

案例分析数据分析使企业知道顾客和竞争对手正在市场上干些什么，是提升企业竞争力的一个重要途径。

那么下面是店铺整理的成功的广告营销案例分析相关内容，希望对你能够有所帮助。

成功的广告营销案例分析一谢瑞麟：要爱，就要爱下去初，谢瑞麟围绕“要爱，就要爱下去”主题，推出一辑感动人心的广告短片，这也是十余年来谢瑞麟的首次大型广告宣传活动。

对于谢瑞麟的新定位，如何使之与目标市场发生化学作用，迅速提升消费者接受度，成为传播的首要难题。

营销目标1. 希望以广告TVC构成网络推广主体，实现极大播放量;2. 激发网友对TVC内容形成话题讨论;3. 促使受众对心弦系列产品产生兴趣。

目标受众1. 女性25~35岁，男性25~38岁;2. 追求时尚、品质，有消费能力的人群。

执行时间1月18日~3月31日创意表达于消费者而言，“要爱，就要爱下去”只是一句生涩的SLOGAN，如何短时间促使他们对品牌理念产生全面、深度的认知?除了打通各优势渠道，促使他们观看广告TVC，用感人的爱情故事引发共鸣外，有趣的、与主题相契合的创意互动也是不可或缺的，可以让他们主动参与到话题讨论中来，提升品牌接受度。

此外，若有效借助明星的力量，会使整体传播事半功倍。

传播策略一云三端打通，整合资源多角度诠释品牌理念，从站内辐射至站外。

执行过程1. PPTV一云三端(网页端+客户端+Pad端)推广品牌TVC，实现最大范围受众触及，令播放量最大化。

2. 两大创意互动吸引受众主动参与，加深品牌概念理解，产生话题讨论(第一阶段互动：“要爱就要爱下去，网友话题大PK”;第二阶段互动：“情人节，告诉ta，一起爱下去” )。

3. 利用PPTV亚娱明星资源，为品牌定制一期《明星大作战》，节目中明星与粉丝PK制造话题，同时植入求婚环节，让谢瑞麟心弦系列软性露出，激发受众对产品购买欲望。

效果总结近2000以上的真实用户参与了两次线上活动。

凤凰城房地产营销策划文案

凤凰城房地产营销筹划文案-文案凤凰城房地产营销筹划文案-文案凤凰城工程营销筹划书工程简介：凤凰城工程位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路〔在建〕和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。

一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。

一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。

其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。

预售许可证预计2003年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。

其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。

如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及根本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三局部组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。

在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。

凤凰城位于这一区位之内。

与英协、建业几乎是一路之隔。

但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常剧烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。