未取得国有土地使用证
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未取得国有土地使用权证的土地使用权转让合同的
效力分析
国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。
国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。
有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。
划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。
本文仅对有偿出让国有土地使用权的转让合同的效力进行探讨。
我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度。
《土地管理法》第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。
”《城市房地产管理法》第60条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
”
在实际的土地使用权交易中，经常存在这样一种情形：在签订转让合同时，转让方未取得出让土地使用权证书。
如果在这种情形下，双方发生纠纷，那么应如何认定转让合同的效力呢?
对转让方在未取得出让土地使用权证时签订的转让合同的效力，司法实务界有三种观点：
第一种观点认为合同无效。
第二种观点认为合同有效
第三种观点认为合同效力待定。
《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
”这种观点认为：转让方未取得土地使用权证书与受让人订立土地使用权转让合同，属于无权处分行为，合同效力待定。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》即采用了这种观点，并将效力待定的时间限定在向人民法院起诉前。
该司法解释第9条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
”也就是说，如果转让方在起诉前仍未取得出让土地的使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让的，合同将会被认定为无效。