2018年物业服务行业分析报告

目录1.物业服务行业：行业规模稳步增长，万亿市场可期 (3)1.1.行业规模稳步增长 (3)1.2.行业成长驱动力 (4)1.3.行业市场空间 (8)2.行业商业模式 (8)2.1.收费模式：包干制vs酬金制 (8)2.2.物业背景：地产商子公司vs独立第三方 (8)2.3.服务业态：住宅物业vs非住宅物业 (9)3.行业发展趋势 (13)3.1.百强完成全国化布局，规模扩张重点逐渐向区域深耕. 133.2.强者恒强，并购加速扩张规模 (14)3.3.重点发展基础物业服务，品牌发展商涉足非住宅物业. 153.4.基础外包+智能化建设，降低人工成本+提升服务品质 174.估值及相关标的介绍 (17)4.1.A股 (18)4.2.港股 (19)4.3.新三板成物业公司集中地 (25)5.风险提示 (31)1.物业服务行业：行业规模稳步增长，万亿市场可期物业管理，是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。

我国物业管理行业伴随房地产行业的产生而产生，最早可以追溯至二十世纪八十年代，第一家物业管理公司为深圳物业管理有限公司。

2003年，国务院、发改委以及住建部等部委发布了《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，为规范物业管理行业提供了法律框架，行业发展逐渐规范，自此中国物业服务行业迅速成长。

2010年之后，各地方以及中央出台先后出台相关政策鼓励物业管理公司多元化经营，向提升市场化程度化的方向发展。

2014年6月，彩生活登陆港股，成为第一个上市的物业管理公司。

2015-2017年，港股以及新三板物业管理上市公司数量逐步增加，目前港股上市物业相关公司6家，新三板挂牌物业相关公司已接近60家，近期南都物业也已成功过会，成为登陆A股资本市场第一股。

1.1.行业规模稳步增长行业规模稳步增长。

物业服务行业2008-2014年间的管理面积、企业数量、从业人员及营收规模，均呈现稳定增长。

2014年的管理面积164.5亿平方米，较2012年的145.3亿平方米增长约13.2%。

截至2014年底，全国物业服务企业约10.5万家，较2012年调查的企业数量7.1万家增长了约48%。

截至2014年底，物业管理行业从业人员约为711.2万人，较2012年的612.3万增长了约16.2%，人员数量增长速度较快。

全国物业服务企业2014年经营总收入约为3500亿元，较2012年全国3000亿左右有较大增幅，增长了16.7%。

1.2.行业成长驱动力政策法规建立行业成长基础。

2003年出台的里程碑式的《物业管理条例》以及后续一系列的配套法律法规奠定了物业服务行业成长的基础，极大的加速了了行业的规范发展。

老旧小区发展空间受限。

老旧小区的物业管理发展基于商品房小区的物业管理模式。

但由于老旧小区的历史和现实原因，其物业管理遭遇到诸多的困难。

目前老旧小区普遍存在“房屋老旧、设备老化、收费困难”的问题。

房屋老旧、设备老化：老旧住宅区建造年代久远，基本没有物业管理办公用房和配套的绿地及垃圾中转站等，所以在引入规范物业管理之前先期投资修建，耗资较大。

此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟需整修，这也需要投入大量资金。

收费难：老住宅小区普遍存在着贫困化和老龄化的问题。

另外，在已实现规范物业管理的各老住宅小区，由于各方面原因，房屋出租率普遍较高，业主“主体缺位”从多方面制约着老住宅区的物业管理工作。

老旧住宅小区既无大修资金存储，也无本体维修资金的足量积累，遇到大修或本体维修项目资金无处开支，并因此引发其他问题。

物业管理服务费涨幅有限。

商品房的物业费定价标准是参考政府前期物业管理费指导价，在业委会成立后，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商定价。

2006年-2015年，政府物业管理费指导价在9年间的增幅仅只有14.67%。

按照《物业管理条例》规定，物业费的价格调整需要由业委会牵头，召开业主大会，并由全体业主共同表决完成。

在建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意之下，才能通过。

所以，微涨的政府指导价格及高标准的业主大会表决率使得物业服务收费涨价变得难之又难。

城镇化快速发展和人均可支配收入持续增加是物业行业发展的根本原因。

中国的城镇化发展自20世纪八十年代以来逐步加快，1980年的城镇化率仅为19.4%，2016年已增至57.4%。

城镇化水平的提高使得住宅及其他房产项目需求增加，对物业管理的需求也随着物业数量增多而日益增加。

根据2014年3月出版的国家新型城镇化规划（2014-2020），预期2020年的常住人口城镇化率将达到60%。

中国房地产行业及物业管理行业将随着城镇化水平提高而继续发展。

业主的刚性需求推高行业的增速。

由于人口结构的变化，改善性需求将逐步成为住宅市场的主导需求，叠加二胎因素的影响，改善性项目的销售以及供应比例在未来都将提升。

与刚需项目注重基础的功能不同，改善性购房人群对于住房面积，物业环境，小区绿化等改善性因素的需求将会提升。

物业管理升级是居住升级非常重要的组成部分。

与此同时，购房者对于物业管理能力的考量，对于购房决策也有极大的影响。

除了地段、交通、环境、学区房、建材质量、配套设施等先天因素外，高品质的物业服务配套无不时时刻刻影响力了业主的生活质量及投资回报，倍受购房者所关注。

物业企业品牌、消费者口碑、企业实力、服务模式、服务特色、服务质量、服务承诺、成功案例、物业服务费高低等，大都与前述的先天卖点一同登上了房屋销售广告，所以物业服务也是商品房销售的卖点之一。

房屋的不断竣工是行业增长的主要驱动力。

统计2012至2017年9月的房屋竣工面积增长数据，年均增速约为1.6%，其中非住宅类的房屋竣工面积增速远高于住宅类。

非住宅类型物业的增长。

非住宅物业是近几年开始新兴发展的物业服务类别，其占比逐年提升，单位面积物业服务收费标准高于住宅物业平均收费，尤其是商业、办公及医院类别的物业。

高收费标准的非住宅物业的兴起，也将促进行业开拓新的增长空间。

多种经营模式业务差异化逐渐显现。

随着物业管理行业的火热发展，基础物业服务的同质性特征加剧了企业间竞争，越来越多的物业服务企业采取竞争战略，探索更贴近业主需求的特色服务，以特定领域服务优势谋求更多更好的市场资源。

根据城市发展阶段、不同业态特征、业主年龄阶段等需求差异，百强企业从高端服务、商业办公、养老、旅游、教育、健康、产业新城等多维度入手，制定差异化发展战略，打造特色服务品牌，提升物业服务附加值，抢占市场份额。

如保利物业的居家养老服务、雅乐居物业的旅游地产物业、幸福基业物业的产业新城服务等差异化服务，形成企业独特的市场竞争优势。

基础物业服务继续担当创收主力，多种经营业务也步入上升通道。

2016年，百强企业营业收入保持较快增长，全年实现营业收入均值达62783.58万元，同比增幅达16.10%。

一方面作为收入的主要来源，基础物业服务依靠管理项目的加速扩张，收入均值上升至51931.65万元，同比增长15.32%，营收占比82.72%。

另一方面，多种经营模式经过前期培育而开花结果，2916年贡献收入均值10851.93万元，同比增长19.98%，占比17.28%，较2015年上升0.55个百分点。

百强企业净利润持续增长，多种经营净利润占比提升至近四成，基础物业服务净利润占比下降。

2016年，百强企业净利润均值为4578.98万元，同比增长16.90%，其中，基础物业服务净利润均值为2782.07万元，同比增长3.05%，多种经营净利润均值为1796.91万元，同比大幅增长47.62%。

从盈利结构来看，2016年百强企业基础物业服务净利润占比为60.76%，是净利润的主要来源；多种经营净利润占比为39.24%，较2015年增加8.16个百分点。

通过比较营收构成及净利润贡献比重，可以发现多种经营模式以17.28%的收入创造了近40%的利润，盈利能力凸显。

近年来，百强企业抓住消费升级的机遇期，结合“互联网+”，不断努力创新，寻求新的多种经营模式，构建企业新的盈利增长点。

1.3.行业市场空间根据中国指数研究院数据统计，2016年全国商品房在管面积约为185.1亿平方米，2016年商品房竣工面积约为10.61亿平方米，则我们粗略估计2017年全国商品房在管面积将达到195.7亿平方米。

2012年-2016年，商品房竣工面积的年均增速约为1.6%，按照此增速计算，2020年物业在管面积将达到228.6亿平方米。

虽然非住宅物业的增速近几年高于住宅物业，但是住宅物业仍将贡献最主要的市场规模。

我们在计算行业空间时主要参考2016年的业态占比及其相应的物业收费标准，预估，2020年行业的市场空间将超过8000亿元。

2.行业商业模式2.1.收费模式：包干制vs酬金制包干制是市场上最主要的收费模式。

两种收入方式的利润核定方式不同，包干制是收取所有的物业费，再由物业公司承担管理支出成本，因此毛利率水平较低（以中海物业2016年数据，毛利率13.6%）；而酬金制的收入不考虑成本和费用的支出，收入金额即为营业利润，毛利率为100%。

2.2.物业背景：地产商子公司vs独立第三方目前我国的物业管理公司按照公司性质分类可以分为地产开发商子公司、独立物业公司、房管所转型物管公司和自治型物业公司4类，其中又以地产开发商子公司为主，占比超过80%。

地产开发商子公司依托于母公司，拥有天然的获取管理项目的优势，代表企业有万科物业、绿城物业等。

“建管一体化”。

“建管一体化”形成的主要原因是由于我国在房地产市场化刚刚启动时，尚未有成熟的物业管理概念和业务，为了避免楼盘陷入无人管理的状态，主管部门于1994年3月颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。

办法中明确规定了房地产开发商在出售住宅前，开发商应当负责对其开发项目进行管理，于是房地产开发商纷纷成立自己的物业管理子公司，遂形成了“建管一体化”的行业格局。

2.3.服务业态：住宅物业vs非住宅物业物业管理除了传统的住宅物业外，还有众多其他物业管理类型，诸如办公物业、商业物业、园区物业、公众物业、学校物业、医院物业等。

这些管理业态同住宅管理相比较，具有更强的专业性，属于物业管理行业中的重要分支。

医院物业管理医院作为以医疗、科研、教学为主要工作内容的传统意义上的事业单位，后勤保障工作一直占据着较为重要的位置。

《中共中央、国务院关于加快发展第三产业的决定》中明确指出，后勤服务社会化是经济和社会发展的客观要求，也是后勤改革与发展的必然趋势。

医院物业的服务对象是人，其开展的业务不仅包括传统的“四保”，还延伸至中央运送、护工服务、医导服务、被服洗涤、医疗废弃物处理等。