房屋模拟验收

SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.
房屋模拟验收操作指引
编制日期
审核日期
批准日期
流程要素
流程目标：
流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位客户服务中心流程涉及职位数目
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1.目的
规定房屋模拟验收内容、方法、流程，明确工作人员职责，评估模拟验收工作效果，实现产品持续改进过程，保证交付房屋的质量。

2.适用范围
适用于房屋接收前的楼栋本体内的模拟验收过程管理和控制。

3.术语和定义
3.1.模拟验收：客户服务中心组织的由项目部、工程承包单位、监理公司、管
理处共同参加的对房屋产品设计、施工质量、交付状态等因素的实地检查活动。

同一期交付的房屋至少进行三轮模拟验，根据存在问题的多少以及解决情况、时间情况，可以增加模拟验收次数。

3.2.模拟验收内容：根据产品组成因素所具有的特性，验收过程包括如下四项
内容：房屋质量检查、设计及使用功能缺陷检查、交楼标准与合同附图核对、部品部件使用状态检查。

4.职责
4.1.客户服务中心保修办
4.1.1.确定模拟验收内容、检查方法、验收流程；
4.1.2.负责计划、组织、协调、实施模拟验收过程，监督整改落实情况；
4.1.3.负责对发现的需改进的问题进行统计、分析并发布结果；
4.1.4.负责对整改结果进行验证，模拟验收过程效果的跟踪评价；
4.1.
5.负责对模拟验收工作承包单位考核的制定与实施。

4.2.项目经理部
4.2.1.负责制定在模拟验收过程发现问题的整改方案，并统筹进行处理；
4.2.2.负责推动整改工作的开展及控制整改质量。

4.3.模拟验收工作承包单位
4.3.1.实施模拟验收检查过程；
4.3.2.对模拟验收发现的问题整改跟进，汇报整改情况。

5.工作程序
5.1.模拟验收准备工作
5.1.1.编制模拟验收计划，计划内容包括：
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5.1.1.1. 模拟验收起止时间：与项目部沟通确定;
5.1.1.2.确定参加模拟验收人员（尽可能做到验收人员与验收单位在几轮模拟验收中保持一致）；
5.1.1.3.任务分配；
5.1.1.4.验收时间、内容安排；
5.1.1.5.编制《模拟验收计划表》，分为“整体计划”和“单轮计划”两部分。

5.1.2.资料准备，包括如下资料：
5.1.2.1.毛坯房模拟验收标准（以此为模版，实施中可根据项目实际情况进行增减、调整）；
5.1.2.2.装修房模拟验收标准（以此为模版，实施中可根据项目实际情况进行增减、调整）；
5.1.2.3.《交楼标准》；
5.1.2.4.《房屋接收情况记录表》；
5.1.2.5.合同附图；
5.1.2.
6.房屋临时门牌标识；
5.1.2.7.小区平面图。

5.1.3.工具准备，包括如下工具：
5.1.3.1.红外线测距仪、卷尺、粉笔、标识贴、空鼓杆、相位测试仪、硬板夹、水性大头笔。

5.1.4.召开模拟验收动员会，安排如下：
5.1.4.1.会议主持人：保修办主办、项目部具体负责人；
5.1.4.2.会议内容：
⏹宣讲模拟验收目的及重要性
⏹讲解模拟验收计划安排
⏹简单介绍模拟验收标准
⏹讲解整改要求：质量要求、时间要求
⏹强调纪律要求
⏹确定模拟验收培训时间以及参加人员
⏹明晰奖惩措施
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⏹给承包商发相关知会
5.2.模拟验收培训
5.2.1.集中讲授
5.2.1.1.讲授人：保修办主办；
5.2.1.2.讲授内容：
⏹模拟验收标准
⏹交楼标准
⏹合同附图及核对方法
⏹常见问题、以往案例讲解
⏹现场标示和记录方法
⏹检查人员奖惩措施
⏹验收过程中注意事项讲解，内容包括：
a)避免干扰：工作人员按照工作职责范围进行工作，不受其它人
员工作状态、情绪干扰；
b)坚持原则；检查内容、标准严格按照模拟验收计划、验收标准
要求进行检查、记录，在工作过程中不受主观因素影响擅自放
松检查标准；
c)单据交接程序：每天上、下午检查的单据在检查工作完成后组
长安排施工单位签收，然后将单据交接给保修办资料员，并确
认单据数量。

d)小组成员管理；组长要对组员进行考勤，工作情况进行及时指
导纠正，严格执行检查纪律；
e)电话沟通：验收现场出现有疑惑的问题及时与项目部或万创工
程师进行沟通。

⏹提问与答疑
5.2.2.现场示范
5.2.2.1.示范检查方法：
⏹现场随机选取一套房，参照模拟验收标准逐项示范检查;
⏹对于空鼓、层高、电路等需要工具辅助检查的内容示范工具使用方
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法.
5.2.2.2.示范记录方法：
⏹《房屋接收记录表》格式填写注意事项。

⏹规范问题书面记录内容、记录格式：问题存在区域（入户花园、客
厅、主人房、书房、卫生间、走廊、阳台等）+问题位置（门、天
花、地面、墙面、窗等）+部件名称、方向、距离等精确问题细部
位置（把手、玻璃、灯、框、中间、上、下、左、右、约几米、多
大平方米等）+问题现象
5.2.2.3.示范标记方法：
⏹问题标记工具选择：水泥面用粉笔标记，门、铝合金门窗、部品部
件等用标示贴，玻璃用水性大头笔；
⏹问题标记方法：水泥面上问题用粉笔将问题点圈示及用箭头指示，
并在旁边标明问题内容及日期；用标识贴标示的，在标识贴上记录
问题内容，并粘贴于问题点位置；
5.2.3.模拟演练与检查
5.2.3.1.每组模拟验房小组检查一套房屋，进行培训效果检验；
5.2.3.2.保修办主办对检查结果进行点评、纠正、规范。

5.3.模拟验收实施
5.3.1.第一轮模拟验收过程
5.3.1.1.检查内容：由维修主办在模拟验收标准中摘取相关内容
⏹使用功能
⏹交楼标准
⏹现场与合同附图符合情况
⏹设计缺陷
⏹强制性规定
⏹重大质量问题：大面积空鼓、严重裂缝、起砂、层高、方正、水平
5.3.1.2.为了避免由于验收人员经验不足，造成检查品质不稳定，及时发现问题，纠正不规范行为，保修办主办在模拟验收过程中要对新人模拟验收过程进行抽查：
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⏹抽查时间：每天抽查一次，对发现的问题及时进行纠正；
⏹资料抽查：记录表填写是否规范，内容记录是否准确；
⏹现场抽查：检查内容是否全面、现场标识是否到位。

5.3.1.3.严格按照时间计划、培训要求进行模拟验收实施；
5.3.1.4.每天模拟验收结束后召开验收过程交流会：
⏹各小组通报检查过程中发现的主要和共性问题
⏹验收工作是否按计划执行；
⏹是否有需要协调的问题；
⏹记录、标识、检查内容等工作是否有不合理的地方需要调整。

5.3.1.5.将记录表中的问题转换为电子文挡，放内网EKP相关文件夹。

5.3.1.
6.模拟验收结束后编制总结报告，进行验收过程总结，问题分析，典型问题需配图片、说明；
5.3.1.7.召开决策会：
⏹组织者：保修办、项目部
⏹与会部门、人员：公司领导（视问题严重程度或整改效率决定是否
需要请领导出席会议）、万创、项目部、保修办、成本部、项目客
户经理、管理处
⏹会议内容：制定模拟验收发现问题的整改方案，确定整改期限、责
任人；确定不整改的问题形成统一口径，并填写《房屋接收审批表》，
并让相关部门会签审批，完成后交部门存档。

5.3.1.8.保修办监督整改落实情况，发现异常情况及时向项目部反馈，必要时报相关领导：
⏹整改方案、计划落实情况检查
⏹整改效果检查
⏹推动整改方法：相关部门沟通解决、邮件形式进行通报、及时填写
《房屋接收审批表》、上报公司领导、入伙协调会协调、月度项目
现场协调会协调、冻结施工单位工程进度款、按合同罚款、提议委
托整改。

5.3.2.第二轮模拟验收
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5.3.2.1.检查内容：由维修主办在模拟验收标准中摘取相关内容
⏹完整性：部品、部件、电气设施是否安装到位
⏹成品保护
⏹裂缝、空鼓、起砂、大小头等土建问题
⏹水电：通水、通电试验
⏹全面普查：除外观、色差外
5.3.2.2.程序性工作根据实际情况参照第一轮模拟验收过程 5.3.1.2.、5.3.1.3.、5.3.1.4.、5.3.1.5.、5.3.1.
6.进行；
5.3.2.3.召开整改计划会：
⏹组织者：保修办，项目部推动
⏹与会部门：项目部、保修办、施工单位
⏹会议内容：制定模拟验收发现问题的整改方案，确定整改期限、责
任人；确定不整改的问题形成统一口径，并填写《房屋接收审批表》，
并让相关部门会签审批，完成后交部门存档。

5.3.2.4.保修办监督整改落实情况，发现异常情况及时向项目部反馈，必要时报相关领导：
⏹整改方案、计划落实情况检查
⏹整改效果检查
⏹推动整改方法：参见5.3.1.8.
5.3.3.第三轮模拟验收
5.3.3.1.检查内容：
⏹观感
⏹色差
⏹卫生
⏹交楼标准
⏹关闭第一、第二轮模拟验收已整改完毕问题
5.3.3.2.程序性工作根据实际情况参照第一轮模拟验收过程 5.3.1.2.、5.3.1.3.、5.3.1.4.、5.3.1.5.、5.3.1.
6.、5.3.1.8.进行。

5.3.4.钥匙移交
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5.3.4.1.模拟验收发现的问题整改合格后方可进行钥匙移交；
5.3.4.2.钥匙由施工单位移交给管理处；
5.3.4.3.移交原则：
⏹所有模拟验收问题关闭
⏹让步接收问题完成《房屋接收审批表》审批流程
5.3.4.4.保修办每天编制《收房日报表》。

5.4.针对外包模拟验收过程进行效果评估总结、处罚实施：
5.4.1.评估依据：最后一轮模拟验收整改后的结果与入伙时客户填写的《客户
保修意见征询表》中的问题进行对比。

5.4.2.对于模拟验收过程中未查到的如下问题对承包单位进行处罚：
5.4.2.1.后续整改有难度，对房屋交付有影响的问题；
5.4.2.2.因质量问题导致客户拒绝入伙，提出索赔的；
5.4.2.3.影响客户对房屋质量整体满意度的，包括如下但不限于问题：
⏹木门色差、变形、尺寸不对
⏹铝合金门、窗、护栏凹痕、变形、不方正，安装方向不正确
⏹玻璃质量瑕疵
⏹出现大面积空鼓：20cm×20cm空鼓数量不超过5处或单个空鼓面
积超过1㎡的
⏹裂缝：一套房屋内裂缝数量超过5条或单条裂缝长度超过1m、宽
度超过0.2mm的
⏹平面不方正、墙面不垂直、梁大小头、门窗空洞尺寸不对
⏹出现线路故障
5.4.3.处罚原则：
5.4.3.1.以上问题每发现一条，根据实际情况对承包单位实施罚款50-150元；5.4.3.2.业主在《客户保修意见征询表》每提出一条非以上问题，对承包单位实施罚款10元。

5.5. 施工单位整改效果奖罚措施
5.5.1 相关内容详见《工程保修约定》第一条“保修期开始前的房屋接收程序”中相关内容。

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6.相关记录
6.1.《毛坯房模拟验收标准》
6.2.《装修房房模拟验收标准》
6.3.《模拟验收计划表》
6.3.《房屋接收情况记录表》6.4.《房屋接收审批表》
6.5.《收房日报表》
6.6.《客户保修意见征询表》6.
7.《签到表》
6.8.《工程保修约定》。