房屋验收及问题处理

接房查验方法与标准

一、室内空间尺寸

看售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

验收标准：

1）净高负偏差不超过20mm，极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过20mm。

2）净开间、净进深极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过20mm。3）测量地面水平度，当开间（进深）5m以内不超过20mm，当开间（进深）超过5m时每延米不超过5mm。

检查方法：

1）室内净高：激光测距仪。每个房间（除厨房、卫生间等外）抽测5点（其中距墙、柱四角300~500mm处各测1点，中间测1点）。

2）室内净开间、净进深：激光测距仪。每个房间（除厨房、卫生间等外）抽测2处，（其中距墙、柱四角300~500mm处各测1处）无墙体则测柱间净距（距柱边处各测1处）。

3）地面水平度：激光水平仪。每个房间（除厨房、卫生间等外）抽测5点（其中距墙（柱）角300~500mm处各测1点，中心处测1点）。

二、墙面、地面和顶棚面层质量

自备1只小榔头，用它轻轻敲一敲墙面、地面装饰面层，用于验收房子墙体与地面是否空鼓。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工。

仔细检查墙体的垂直度和平整度，看一下墙面是否有开裂、掉粉、起泡、渗水、露筋(钢丝网)、裂缝现象，特别是查看一些墙体是否有水迹，如顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

检查墙面是否方正：两个相邻墙面是否成90度角，这个可以用角尺来检验；两个相对的墙面是否平行等。

查验墙面阴阳角是否顺直：墙面的阴阳角(墙角外阳里阴)验收时需要仔细检查墙面的阴阳角是否顺直。

验收标准：

1）、地面空鼓面积不应大于400cm2,且每自然间不多于2处可不计；不得出现裂缝和起砂。（裂缝应按有关技术要求、规定进行整改处理）

2）、墙面和顶棚无渗漏、空鼓、脱层、裂缝、爆灰。

3）、有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。

检查方法

1）地面空鼓、裂缝、起砂；

2）墙面和顶棚空鼓、裂缝、脱层、爆灰；小锤轻击和观察。

3）有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差。钢尺检查每一处不少于2点。全数检查。

三、门窗安装质量

试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。

检查门窗安装是否牢固周正，框与墙体连接是否密闭严实，门面有无开裂、破损、垂直度等情况。

门扇有无变形、开裂问题，漆面有无流坠及漏刷和磕碰、表面是否平整，有无明显划痕，距离地面是否考虑预留地面装修。

检查五金配件安装是否牢固，旋转及推拉时有无异常阻力，表面有无缺损、变形。钥匙插拔是否平滑、锁芯转动是否灵活，锁孔位置是否正常。

检查部分需要安装安全玻璃的门窗是否安装安全玻璃：7楼或7楼以上外开窗；面积大于1.5平米的玻璃或玻璃底边离最终装饰面小于50cm的固定玻璃；阳台护栏玻璃(5米以上钢化夹胶)。

验收标准：

1）外窗台净高不低于0.90m，不得有负偏差，否则应采取防护措施。2）外窗及周边无渗漏。

3）推拉窗必须有防脱落装置。

4）应使用安全玻璃的，不得使用普通玻璃，玻璃上有安全认证标志。检查方法：

1)外窗台高度2)外窗渗漏3）推拉窗防脱落装置4）安全玻璃认证标志

四、栏杆安装质量

检查需要安装安全护栏的窗户，安全护栏是否安装到位，安装是否牢固。

验收标准：

1）临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m

及24m以上(包括中高层住宅)时，栏杆高度不应低于1.10m。

2）防护栏杆的栏杆垂直净间距不应大于0.11m。

3）栏杆应防止攀登。

4）护栏玻璃的使用必须符合设计要求，并符合下列规定：承受水平荷载的无框架护栏玻璃必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，公称厚度不应小于12mm。当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时，必须使用钢化夹层玻璃。

检查方法：

1）栏杆高度2）竖杆间距3）防攀登措施4）护栏玻璃。测量和观察。

五、防水及给排水工程质量

用面盆或外接软管，向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，应听到咕噜噜的声音，且表面无积水。也可打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点，一来看水压，二来试试排水速度。

另外需要特别检查一下卫生间地面是否渗漏、是否存水。建议可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，浅浅就行了(约高2厘米)，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。如与上层住户同时进行，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。

验收标准：

1）屋面不得有渗漏或积水现象。

2）地面无渗漏、排水顺畅。

3）墙面无渗漏。

1）给水管道、阀门、水嘴等无渗漏；排水管灌水后管道及接口无渗漏。2）管道坡向正确、无倒坡。

3）地漏的水封高度不得小于50mm或设置存水弯。

4）伸缩节设置必须符合设计或规范要求（间距不大于4m），高层建筑明设排水塑料管道是否设置阻火圈或防火套管。

5）、在立管上应每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置。

检查方法

1）屋面渗漏：根据安全和功能检验（检测）报告或雨后观察。全数检查。

2）有防水要求的地面渗漏：蓄水（蓄水深度为20～30mm,24h内无渗漏

为合格）。全数检查。

3）外墙渗漏：雨后观察或淋水检查。全数检查。

4）管道渗漏：根据安全和功能检验并观察。全数检查。

5）管道坡向：水平尺检查。全数检查。

6）地漏水封高度：试水观察或检查是否设置存水弯。全数检查。

7）伸缩节、检查口、阻火圈（防火套管）设置：观察。全数检查。六、电气工程安装质量

拉断电闸后看户内是否完全断电，分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。最好用万用表测量各个强弱电是否畅通。

验收标准：

1）漏电保护装置动作灵活可靠，动作电流不大于30mA，动作时间不大于0.1s；接线整齐，回路编号齐全，标识正确；接地连接可靠。

2）开关、插座面板应紧贴墙面，安装牢固；相位正确；接地可靠。

验收内容：

1）配电箱安装质量：观察和检查漏电保护装置、线路回路标志。全数检查。

2）开关、插座安装质量：观察。全数检查。

七、其它

1、验收内容：

1）烟道设置

检查方法及数量：观察。全数检查。

2）空调孔、板设置

检查方法及数量：观察。全数检查。

2、验收标准：

1）烟道表面无裂缝，出屋面高度符合规范要求。

2）空调孔、板位置、大小正确，排水坡向正确。