投资性房地产准则利弊分析及应对策略研究
投资性房地产准则核算存在问题及解决对策
投资性房地产准则核算存在问题及解决对策摘要：本文分析了投资性房地产准则中会计核算工作存在一些问题，并提出优化策略。
通过本文的研究为完善投资性房地产准则核算提供有益建议。
关键词：投资性房地产；问题；对策1.投资性房地产准则会计处理1.1基本属性投资性房地产与自建建筑物基本特征的差异较为明显，主要表现在房地产房产主要目的并非自己持有上。
通常，此类资产一般是在升值空间大的优良地段建设，由其名称及定义即能够发现，自带投资属性，企业参与相关业务的主要目的就是等待差价及赚取租金，以收获利益。
1.2主要类型会计准则主要将投资性房地产划分为三种类型，即出租的土地使用权、现阶段持有同时准备增值后进行转让的土地使用权，以及租出的土地使用权。
在企业持有此类资产的期限结束之后，若是企业不对经营目的进行改变，并且暂时空置，则应该根据投资性房地产核算。
企业仅有在把产权属自己的建筑物通过经营方式租赁过程中，才能根据投资性角度开展核算。
虽然持有同时准备增值后转让的土地使用权在投资性核算范围内，然而闲置土地禁止纳入投资性核算范畴。
1.3会计处理投资性房地产与非投资性房地产之间能够相互转换，即企业原自用投资房地产、具备存货性质的房地产能够进行投资性转换，租赁合同的生效日期即转换日期。
通常，投资性房地产主要根据公允价值开展计量工作，若是非投资性房地产转换为投资性房地产，企业应该采用公允价值方式基于历史成本法对自用房地产重新计量，相应公允价值即初始入账的价值。
转换时，在公允价值模式计量下非投资性房地产转为投资性房地产，若投资性房地产的公允价值大于非投资性房地产价值时，产生的差额计入其他综合收益，其他转换方式下产生的差额计入公允价值变动损益。
在成本模式下，投资性房地产与非投资性房地产之间的相互转换直接按照账面价值转换即可。
2.投资性房地产会计处理存在问题分析2.1第二次租出房地产的确认问题近年来，部分新兴企业通过租入房屋后再次以租出方式获取利润，即“二房东”。
投资性房地产
投资性房地产房地产行业一直被认为是一种安全可靠、长期可持续的投资方式。
投资性房地产是指为了取得资本增值或获得租金收益而购买的物业。
在本文中，将探讨投资性房地产的优势、风险以及如何选择适合的投资策略。
一、投资性房地产的优势1. 资本增值：随着时间的推移，房地产投资的价值往往会增长。
稳定的经济增长、人口增加以及城市化进程推动了房地产市场的发展，投资者可以从中获得资产增值的机会。
2. 租金收益：租金收益是投资性房地产的另一个重要优势。
通过购买物业并出租给租户，投资者可以获得每月固定的租金收入。
尤其是在繁华城市或商业区域，租金回报率往往更高。
3. 抵押贷款：房地产可以用作抵押品来获得贷款。
这为投资者提供了一种资金杠杆的机会，可以通过借贷来购买更多的房地产。
利用抵押贷款可以扩大投资规模，进一步提高投资回报。
二、投资性房地产的风险1. 市场风险：房地产市场受到宏观经济环境的影响，例如利率波动、政府政策变化等。
如果市场行情不佳，投资性房地产可能无法及时获得预期的回报，甚至可能出现资本损失。
2. 管理风险：投资性房地产需要投入时间和精力进行管理。
包括租赁管理、维护修缮、房屋保险等方面的事务都需要投资者亲力亲为或委托专业管理公司。
如果管理不善，可能导致租金收入下降或增加额外的开支。
3. 供需风险：当供应过剩时，房地产市场可能出现租金下降或物业价值下跌的情况。
投资者在购买投资性房地产时需密切关注市场供需状况，避免进入过热市场或供应过剩的地区。
三、选择适合的投资策略1. 长期投资：长期投资性房地产可以获得资产增值的机会。
投资者可以购买低价物业，并等待其价值随时间的推移增长。
长期投资还可以获得更稳定的租金收益。
2. 高收益投资：投资者可以针对高回报的地区和物业进行投资。
例如，投资商业地产或租金回报率较高的住宅物业。
高收益投资可能伴随着更高的风险，因此投资者需要综合考虑风险和回报。
3. 多样化投资：分散投资风险是投资的重要原则之一。
投资性房地产准则比较分析
投资性房地产准则比较分析【摘要】投资性房地产是一种特殊的资产，其会计处理方法和准则在国内外存在一定的差异。
本文旨在通过比较分析国内外投资性房地产准则，探讨其在会计处理方法、风险及优势方面的差异。
首先介绍了现行投资性房地产准则的概况，然后对国内外投资性房地产准则进行比较，分析了其会计处理方法的差异以及风险与优势的对比。
通过实务案例分析，进一步验证了不同准则对投资性房地产的影响。
最后对比分析结果进行总结，并提出了相关的启示与建议，以帮助投资者更好地应对不同的准则对投资性房地产所带来的影响。
通过本文的研究，可以更好地了解投资性房地产准则的比较情况，为投资者提供参考依据。
【关键词】- 投资性房地产- 准则比较分析- 现行准则概述- 国内外比较- 会计处理方法- 风险与优势- 实务案例分析- 结论总结- 启示与建议1. 引言1.1 背景介绍投资性房地产是指企业购买或建造用于投资、获取租金或资本增值的房地产。
随着经济的发展和人民生活水平的提高，投资性房地产行业也逐渐受到广泛关注。
投资性房地产准则是规范企业对投资性房地产进行会计处理的标准，对投资性房地产的评估、计量、披露等方面提供了具体规定。
不同国家和地区对投资性房地产的会计处理方法存在一定差异，这也导致了投资者在跨境投资时需要做出不同的决策。
中国投资性房地产市场在过去几年蓬勃发展，吸引了大量资金的涌入。
随着市场的不断变化和政策的调整，投资者对于投资性房地产准则的理解和适用也面临着挑战。
对国内外投资性房地产准则进行比较分析，可以帮助投资者更好地把握市场动态，降低投资风险，获取更大的收益。
在本文中，我们将对现行投资性房地产准则进行概述，并就国内外投资性房地产准则的差异进行详细比较，探讨不同会计处理方法的优劣势，分析风险和优势，并通过实务案例进行深入探讨，最终总结比较分析结果，提出相应的启示和建议。
1.2 研究目的研究目的：本文旨在通过对投资性房地产准则的比较分析，探讨不同国家和地区在对待投资性房地产会计处理上的差异与相似之处，深入剖析各自的优势和风险，为相关投资者和决策者提供更为全面和准确的理解，并为未来的制定投资策略和会计准则提供有益的参考和借鉴。
《投资性房地产准则》经济后果研究——促进《投资性房地产准则》实施的建议
二 、完 善 与 房 地 产 相 关 的 税 收 政 策
计量 ；由于相关税 收政 策不完善 ，上 市公 司出于减少税 收
负担 的考虑 ，在计量模式上会做 出谨 慎的选择 ，也在很 大 程度上限制 了公允价值模式 的使 用。公允 价值 的确定过 程 复杂 ，导致相关会计信息具有不及 时 陡，有用性也难 以保 证 ；由于公允价值 的确定带有一定 的主观性 ，可能会 给上 市公 司带来 利润 操控 的空 间，这 就增 加 了公 司的财 务 风
产准则》 的实施 使得会计 信息更具有相关性 ，必将促进我
国房地产税收体系的改革 。
《 投资性房地产 准则 》 的实施要 求债权 人和投 资者 要 通过分析 ，发现隐藏在公允 价值 背后 的 “ 密 ” 秘 ；要求 经 营者除了更好地进行盈余管理外 ，还要抵御财 务风险和 经
１ ．完善房产税 。 现行房产税 以房产余值 或租金收入为 计税 依据 ，一 方 面 ，没 有考 虑房 产 增值 的部 分 ；男一 方 面 ，从 价 计 征 的 税 率 为 １２ ，而 从 租 计 征 的 税 率 为 ．％
报 ，可见 国 际会 计 准 则 倾 向于 企 业 优 先 选 择 公 允 价 值 计 量
投资性房地产会计准则在上市公司运用中存在的问题及对策研究
２０ 年３ 号 ， ０ ８ 月５ 海南海药股份有 限公 司发布公告称 ： 因为 实行股权激励导致２ ０ 年业绩大幅亏损。经初步测算 ， 司 ０７ 因公 实施股票期权激励计划 ，计算权益工具当期应确认成本费用 约７ ２ 万元 ， ２０ 导致公司２ ０ 年年度出现约５ ０万元亏损。据了 ０７ ００ 解 ，０７ １ 海南 海药 的临时股东大会审议通过了公 司 ２ ０ 年 月５３， １ 的股权激励计划。海南海药授予激励对象２０ 万份股票期权 ， ００ 每份股票期权拥有在授权 日起 ８ 内的可行权 １以行权价 格 年 ３ 和行权条件购买一股海南海药股票的权利。随后 ， 该激励计划 通过 了中国证监会 的审核。 ２０ 年３ 海南海药披露 了第一期 的激励计划 ，期权 ０ ８ 月５１ ３ 总数为２ ０ 万股 ， ００ 总计７ ２ 万元 ， ２０ 授予 日 ０ ７ １ １， 是２ ０ 年１ 月６ 确 ３ 认成本费用约７ ２ 万元 ， ２０ 这使得公司２ ０ 年年度 出现约５ ０ 万 ０７ ００
３ ． 公允价值模式计量条件严格 。 企业会计准则第３ 《 号—— 投资性房地产》对采用公允价值模式计量 提出了两个 比较严 格的条件：①投 资性房地产所在地有活跃 的房地产交易市场；
②企业能从活跃的房地 产交 易市 场上 取得 同类 或类 似房地产
允价值模式进行后续计量 。由于我国地产资源属稀缺资源 ， 地
已经采用公允价值模式计 量的投资性房地产， 也不得通过会计
政策变更转为成本模式 计量 。因此迄 今为止只有１ 家上市公 ８
司选 择 公允 价 值 计 量 模式 也 属 正 常 现象 。
对 股份 支付
韦 军 宁
投资性房地产会计核算问题与改进措施探讨
投资性房地产会计核算问题与改进措施探讨摘要：为规范投资性房地产行为，我国出台了《投资性房地产准则》，但是，在《投资性房地产准则》中却存在着一定的矛盾和问题。
文章首先介绍了投资性房地产的内涵及界定，然后针对投资性房地产会计核算问题与改进措施进行了深入而细致的探讨。
关键词：投资性房地产会计核算问题改进措施随着我国市场经济的不断发展以及房地产业的日益繁荣，投资房地产的企业越来越多。
其投资内容主要包括：长期持有且在土地增值后预备出让给其他房地产企业的土地使用权，已经出租给其他企业的土地使用权，已经出租的建筑物（不包含自用房地产、存货房地产）等。
很显然，这些房地产在状态、持有目的以及用途方面具有明显的投资性质，和企业固定资产中的自用房地产以及存货房地产存在着明显的不同。
作为投资性项目，投资性房地产需要单独地进行计量与出售，在计量过程中，常常进行成本模式的后续计量，当能够持续取得可靠的公允价值时，投资性房地产在进行后续计量时也可以按照公允计量模式进行。
本文就针对在公允价值模式的前提下投资性房地产会计核算中存在的问题进行认真地分析，并在此基础提出改进措施。
一、投资性房地产及界定（一）投资性房地产为规范企业投资性房地产的行为，我国财政部在2006年2月发布了《投资性房地产准则》，对投资性房地产的概念做了明确的界定。
投资性房地产就是指为了赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
主要包括房产和地产两方面的内容。
由于我国的土地所有权的拥有者是国家和集体，因此，企业所拥有的只是土地的使用权。
因此，在《投资性房地产准则》中的房地产主要包括“土地使用权”以及建设在这些拥有土地使用权土地上的建筑物，其内容主要包括：已经出租给其他企业或者个人的土地使用权，其出租是指经营性的租赁，而不包含融资租赁。
企业持有的闲置土地。
在投资性房地产过程中，企业常常持有大量的闲置土地，以便在土地增值后转让获取利润。
但是，由于企业只拥有土地的使用权，如果土地在一定时间内不进行开发，那么国家就要收回该公司对于该闲置土地的使用权。
投资性房地产会计准则的差异分析
２０ ０ ６年 第 ４期 （ 第９ 总 ３期）
福建 金 融 管 理 干 部 学 院 学报 Ｊ ｕｎ ｌ ｆ ｕｉｎＩｓｉ ｔ ｏ ｉａ ｃａ Ａｄ ｎｓｒｔｒ ｏ ｒ ａ ｏ ｊａ ｎ ｔ ｕｅ ｆ ｎ ｎ ｉｌ ｍｉｉｔａｏ ｓ Ｆ ｔ Ｆ
模 式 进 行 后 续 计 量 。 ”可 见 ， 我 国 新 准 则 更 倾 向 于 采 用 成 本 法 计 量 。而 Ｉ ０ ０ 虽 没 有 规 定 成 Ｓ４
本 模式 和 公允价 值模 式 的优先 顺序 ，但 Ｉ Ｓ ０第 ２ Ａ ４ ５条指 出 ： “ 《 国际会 计 准 则第 ８ 号—— 当 期 净 损益 、重大 差错 和会 计 政 策变 更 》规 定 ，只 有 能够在 企 业财 务报表 中对 事项 或 交 易进 行 更 恰 当 的列报 的情况 下 ，才 能 作 自愿变 更 会 计政 策 。从 公允 价值 模 式变 更 为 成本 模 式 不大 可 能导 致更 恰 当 的列报 。” 因此 ，不 难看 出国 际会 计准 则 不太 赞成 从 公允 价 值模 式 改为 采用 成 本 模式 ，而 对于 从 成本模 式 改为 采用 公允 价值 模 式则 没有表 明倾 向性意 见 。
一
种 普遍 的经济 现 象 。长 期 以来 ，在我 国 的会 计实 践 中 ，企业 将具 有投 资性 质 的房 地产 等 同
于 普 通 的 固 定 资 产 看 待 ， 计 量 上 采 用 按 历 史 成 本 入 账 和 分 期 计 提 折 旧 的 处 理 方 法 。 然 而 ，投 资 性 的 房 地 产 在 经 过 数 年 后 ，其 市 场 价 值 一 般 不 仅 不 会 因 计 提 折 旧而 低 于 初 始 投 资 成 本 ， 而
且还 经常 高 出其 初 始投 资成 本而 大 幅增 值 。 因此 ，将 投资 性房 地产 等 同于 一般 的 固定 资产 计
浅谈投资性房地产会计政策的选择因素与对策建议
浅谈投资性房地产会计政策的选择因素与对策建议【摘要】这篇文章旨在探讨投资性房地产会计政策选择因素和对策建议。
在投资性房地产会计政策选择因素方面，考虑到不同企业的财务状况和经营策略，需要综合考虑资产价值、收益水平、风险承受能力等因素进行选择。
对策建议包括规范会计政策选择，加强内部控制，提高财务透明度等方面，以确保投资性房地产会计政策的合理性和准确性。
最终结论认为，合理选择会计政策和有效对策是确保企业财务健康和稳定发展的重要保障。
通过本文的探讨，可以为相关企业提供指导和借鉴，促进其在投资性房地产领域的可持续发展。
【关键词】投资性房地产, 会计政策, 选择因素, 对策建议, 引言, 结论1. 引言1.1 引言投资性房地产是指企业为投资、出租或增值目的而持有的房地产，其在会计核算过程中涉及到一系列会计政策的选择。
在选择合适的会计政策时，企业需要考虑多个因素并制定相应的对策，以确保会计信息的可靠性和准确性。
对于投资性房地产会计政策的选择因素，首先需要考虑的是企业的经营策略和目标。
不同的经营策略和目标将影响到对投资性房地产的管理和持有方式，进而影响到会计政策的选择。
还需要考虑到投资性房地产的特点，如价值变动风险、租金收入的稳定性等，以及相关的法律法规和会计准则的要求。
2. 正文2.1 投资性房地产会计政策选择因素1. 法律法规要求：投资性房地产的会计政策选择需要符合当地法律法规的要求，包括财务报告标准、税收政策等方面的规定。
2. 公司规模和性质：公司规模和性质会影响投资性房地产的会计政策选择，大型公司通常拥有更多资源和技术支持，可以选择更为复杂的会计政策。
3. 投资策略和目标：不同的投资策略和目标会导致不同的会计政策选择，例如长期持有或短期投机会导致不同的计量方法和折旧政策。
4. 经济环境和市场条件：经济环境和市场条件会影响投资性房地产的价值和收益预期，从而影响会计政策的选择，特别是在评估和减值方面。
5. 管理层和投资者需求：管理层和投资者对公司的财务报告和会计政策选择可能有不同的需求，需要权衡不同利益方的要求。
投资性房地产会计准则差异及影响分析
账面上 的净资产价值 ，这种调整办法可 以增加企业所有者 的权益 。
２ 、加 大 了相 关 企 业 的 利 润 波 动 性
在采用公允价值模式之后 ，当年投资性房地产 的升值 程度对相关 企 业 的净利 润产生很大 的影 响。净利 润随着公 允价 值的变化 而不断 变化 ， 利 润没有稳定性 。现在我 国许 多投 资性房地产业务不 断升值 ，伴 随着 当 年 的利润也不断上升 。这种利用增值提高企业 的利润 方式 ，会受 到各种 因素的影 响 ，其 中一种 因素 发生变化 ，企业 的利 润也就随之变 化 。进而 使 企 业 的利 润 没 有 稳 定 性 。
投 资 性 房 地 产 会 计 准 则 差 异 及 影 响分 析
史雪华
摘
－
要 ：随着中国经济的快速发展 以及现代社会人们 对投 资观念 的改变 ，现在 的房地 产投资 已经作为经 济生活 中常见 的投 资手段 ，这
是现代 企业经济发展 的一 个新趋 势。２ ０ ０ ６年 ，我 国财政部 门在北京召开新 闻发布会 ，颁布 了有 关企业会计的新准则 《 企业会 计准则 第 ３号 ＆ 资性 房地 产》 ，新准 则的 内容对满足会计务 实的需要有 着ｊ ＃ 常重要 的意 叉。新 准则的颁布 ，能够对越 来越 多的投 资性 房地 产业务 的会
市场的有 效性能够更好 的采用公 允价值模 式 ，投资性房地 产要确定 重估价值就必须 实现 “ 公允 ” ，不然 就会使 企业 具有 操 纵利 润的 空间 。 要建立活跃并且规范的相关交易市场以及 公正客观的价值 评估系统 ，才 能够真实的反映企业的实际价值。对上诉 所提到的条件 ，我 国现在建设 的还不完善 ，在一定程度上 ，企业对利润的操纵加大 ，相关政 府部 门规 范管理的成本也就加大 。
投资性房地产公允价值运用的利弊及建议
投资性房地产公允价值运用的利弊及建议作者：胡彦宏来源：《商业会计》2012年第09期随着我国经济的发展，投资性房地产迅速成为我国企业与个人生活中的重要内容。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）对投资性房地产的计量进行了规定，但在实际执行过程中存在一些问题。
本文对投资性房地产的界定、公允价值计量及存在的问题进行了探讨，并提出了简单的建议。
一、投资性房地产的界定企业持有的房地产有不同的目的和用途。
但是如何界定房地产是否为投资性房地产，需要看房地产的经济性质。
投资性房地产准则规定：为了赚取租金而出租建筑物、出租土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权是投资性房地产。
而对于那些作为存货的建筑物，自用的房地产不作为投资性房地产。
笔者认为这样规定过于笼统，下文进行讨论。
（一）对于已经出租房地产的界定，需要分类讨论。
第一种情况，甲企业将房地产租给了乙企业用于餐饮服务，但是甲企业对于这项房地产还要进行维修等日常维护工作，甲企业对于此房地产提供的服务比重远小于乙企业，所以甲企业应该把此房地产作为投资性房地产。
第二种情况，甲企业不仅要对此房地产提供维修等日常维护工作，还要对客人提供各种服务，甲企业就不能把此房地产作为投资性房地产，而是自用房地产了。
所以对于出租的房地产，我们需要进行严密的讨论。
（二）对于闲置并且没有确定其用途房地产的界定。
对于此类房地产，我国会计准则并没有进行规定它是投资性房地产还是普通性质的房地产。
但是可以参照《国际财务报告准则》相关规定：如果企业持有的房地产并没有确定是用作存货或是自用厂房，还是用于出售，可以把这类房地产的用途视为用于资产增值，作为投资性房地产处理。
二、投资性房地产公允价值运用的利弊（一）公允价值运用的优点。
公允价值的引入比较适合在房地产行业应用，因为房地产价格受到经济发展情况、房地产供求情况的影响比较大，加上最近几年来房地产行业的迅猛发展，房地产的价格变化较快，购买价与过一段时间后的市场价相差很大，如果只按购买价计量房产价格，显然会背离市场价格。
投资性房地产会计核算存在问题与对策分析
综上所述，我们可以了解到投资性房地产与房地产行业之间存在一些差异。虽然我国房地产行业正处于高速发展的阶段，但是在投资性房地产会计核算中仍然存在一些问题，仍需我们积极探索相应的解决方法。
参考文献：
[1]李燕.投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析[j].中国乡镇企业会计，2010（07）.
1.投资性房地产会计的信息的核对离不开会计账簿的设计，有了会计账簿才会更好的核对投资性房地产各项目的信息，达到会计质量的要求。会计账簿是指由一定格式、相互连缀的账页组成，用来有序地、分类地全面记录和反映房地产经济业务的会计簿籍。是会计信息的主要载体之一，主要作用是对会计凭证提供的资料化简整理，归类整理。以全面、连续、系统地反映投资性房地产的经济活动，是编制单位会计报表，检查、分析和控制投资性房地产经济活动的重要依据。
投资性房地产在会计核算中属于企业的固定资产的一部分，企业在管理投资性房地产的过程中，投资性房地产所产生的一切损益事项都要和其他项目业务收入一起进行核算。在我国成立的会计准则中明确规定，固定资产的盈利或亏损都不得和其他项目业务收入一起核算。因此，会计核算工作者在实际账务的处理过程中，就会产生一定量的误差，很难达到准确无误的效果。
过程中，首先是要对其进行准确有效的初始化成本计量，然后再对建筑物的出租日期及土地使用权的日期进行合理的核算。董事会成员或者有关房地产机构的会议都有权对经营的出租建筑物进行讨论及作出决议。一旦董事会明确作出建筑物经营出租或者是短期内存在这样意图的书面协议，即使没有签订租凭房屋的协议，也不会发生变化，都会被定义为投资性房地产。
[2]张瑞荣.公允价值计量模式下投资性房地产的会计核算及其所得税会计处理探析[j].商业会计，2010（03）.
投资性房地产公允价值应用中存在的问题及对策
投资性房地产公允价值应用中存在的问题及对策投资性房地产是指为获得租金收益、资本增值或两者结合而持有的房地产。
投资性房地产的公允价值是指在公允市场上交易的价格，它可以更准确地反映投资性房地产的价值。
在投资性房地产公允价值应用中存在一些问题，需要采取相应的对策。
问题一：公允价值的确定方法不一致在投资性房地产公允价值应用中，不同的估值方法可能会导致不一致的结果。
一种常见的估值方法是市场比较法，通过比较类似房地产的市场交易价格来确定公允价值。
市场交易可能受到各种因素的影响，如市场供需、地理位置、房屋质量等，这可能导致不同的估值结果。
对策一：建立统一的估值方法和准则为了解决不一致的问题，应建立统一的估值方法和准则。
相关部门可以制定统一的估值方法和指导意见，并对估值师进行培训和认证，以提高其专业水平和准确性。
问题二：交易数据的有限性投资性房地产的公允价值需要基于市场交易数据进行估算。
由于交易数据的有限性，尤其是在二级市场交易较少的情况下，可能导致估值结果的不准确性。
对策二：引入其他估值依据为了解决交易数据有限性的问题，可以引入其他估值依据，如租金收益、类似房地产的估值结果等。
这样可以在缺乏交易数据时，通过其他可靠的信息来确定投资性房地产的公允价值。
问题三：公允价值的周期性波动投资性房地产的公允价值可能随市场供需的变化而波动。
特别是在经济周期中，房地产市场的波动性较大，可能导致公允价值的大幅波动。
对策三：建立定期调整机制为了解决公允价值的周期性波动问题，可以建立定期调整机制。
每季度或每年对投资性房地产的公允价值进行重新评估，以反映市场的最新情况。
这样可以及时调整投资策略，降低风险。
问题四：估值师的专业性和独立性投资性房地产的公允价值需要由专业的估值师进行评估。
一些估值师可能存在专业性和独立性方面的问题，可能影响估值结果的准确性和公正性。
对策四：加强对估值师的监管和监督为了解决估值师的专业性和独立性问题，可以加强对估值师的监管和监督。
《投资性房地产》准则将带给企业的利弊
《投资性房地产》准则将带给企业的利弊[摘要]本文分析了《投资性房地产》准则(征求意见稿)的四个重大突破及其实施后将带给企业的利益和不利因素，并建议修改意见稿，规定开始阶段的重估增值计入权益中的资本公积(而不是计入当期损益)，并比照《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》有关规定计算应交所得税。
由于《投资性房地产》准则(征求意见稿)采用了公允价值作为换入资产的入账价，故投资性物业比重大的投资性物业公司的资产增值显性化；由于该意见稿取消了投资性房地产折旧，并要求公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，企业净利润将有提升，如果税收标准与新准则同步变化，企业所得税将增加，对公司短期内的现金流不利。
一、《投资性房地产》准则(征求意见稿)的重大突破(一)关于投资性房地产核算的范围：该意见稿要求，将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。
所谓投资性房地产是指：企业为了资本增值而投资拥有的土地使用权及房屋建筑物；房地产开发企业为了赚取租金而出租的开发产品。
而企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产(仍旧按照固定资产及无形资产处理)、房地产开发企业在正常经营过程中销售的存货、企业为客户代建的房地产则不属于投资性房地产的概念范畴。
(二)关于投资性房地产转换的入账价值及损益处理：意见稿所谓的转换指“自用房地产停止自用，拟用于赚取租金或资本增值；房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出”或反向操作。
在以公允价值计价模式下，按照转换当日的公允价值作为换入资产的入账价值，按照账面价冲消换出资产。
如果上述转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额借记“当期损益”，如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额在已计提的减值准备或跌价准备的范围内计入当期损益，剩余部分计入资本公积。
由于没有发生房产产权或土地使用权的转让，不缴土地增值税，对转出的投资性房地产也不用交纳房产税。
(三)关于投资性房地产处置的损益处理：企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后(营业税、土地增值税)的差额计入当期损益。
投资性房地产会计准则问题的影响及其完善探析
１３８ 《西南民族 大学学报》（人文社会科 学版 ）２ｏ１８年第５期
如果 投资 性房 地产 还 是按 照 历 史 成本 扣 除折 旧或 者摊销额后 的净值核算 ，财务报表 中的资产价值 与现 实 中 的房 地 产 市 场 价 值 已 经 严 重 背 离 ，如 何 能够保证会计信息质量特征 的可靠性信息要求 ？ 比如 ２００７年 年 末 北 京 市 某 公 司持 有 的 投 资 性 房 地产 １０００平方米 ，每平方米投资成本 ２００００元 ，投 资总成本 ２亿元 ，假设不考虑其他 因素 ，预计可使 用年 限 为 ４０年 ，每 年 提 取 折 旧 ５００万 元 ，到 ２０１７ 年年末 ，该房产公允价值上升 到 ９亿元 。２０１７年 末 ，如果 以成本 模 式核 算 ，该 项 投 资 性房 地 产 账 面 价值为原值减去折旧后的净额 １．５亿元。而如果 以公允价值核算 ，投 资性房地产账 面价 值为 ９亿 元 ，账 面价 值 与实 际 市 场公 允 价值 相 差 ７．５亿 元 。 如此 巨大的差异说 明，成本模式进行后 续计量 的 方法 不能 如 实反 映投 资性 房 地 产 在 某 一 时 间段 上 真 实的市 场 价 值 ，相 应 的 不 能 保 证 会 计 信 息 真 实 可靠 了。
用于 出租的房地产业务 日益增加 ，自然需要规 范的、核 算口径一致 的会计 准则。但 是现有 的准则在投 资性房地
产的会计准 则在后 续持 有期间 ，以及其他相 关 问题 的核算规定上存在相应 问题 ，影响会计基本 准则 中的权责发
生制和会计信息质量要 求，也为企业盈余 管理操纵利 润留下 了空 间，影 响相 关信 息使 用者 决策。针 对存在 的 问
（一 ）成 本模 式进行 后 续计量 造 成投 资性 房地 产账 面价 值 与 市场价格 的严重脱 节
关于《投资性房地产》准则的思考
关于《投资性房地产》准则的思考【摘要】本文主要围绕着《投资性房地产》准则展开讨论。
首先从引言部分入手，介绍了该准则的重要性。
接着探讨了实施过程中可能面临的种种困难，以及在会计处理和监管要求方面可能出现的问题。
同时还分析了投资性房地产对投资策略的影响，以及可能需要进行的调整。
最后在结论部分对前文进行总结。
通过对这些方面的深入思考，可以帮助我们更好地理解和应用《投资性房地产》准则，提高投资决策的准确性和效率。
【关键词】投资性房地产、准则、思考、引言、重要性、实施难点、会计处理问题、监管要求、投资策略调整、总结1. 引言1.1 引言投资性房地产准则不仅在会计处理上具有重要性，还在实施难点、监管要求、投资策略调整等方面发挥着重要作用。
在实践中，投资性房地产准则的实施可能会遇到一些困难，需要投资者结合具体情况进行解决。
监管机构对于投资性房地产的监管要求也对投资者提出了更高的要求。
投资性房地产准则的出台也会促使投资者调整投资策略，更加合理地配置投资组合，提高投资效率。
对于投资性房地产准则的思考不仅仅是对会计处理方式的讨论，更是对整个投资环境和投资策略的思考。
只有深入理解和灵活运用投资性房地产准则，投资者才能更好地把握市场机会，实现投资收益最大化。
2. 正文2.1 重要性投资性房地产是指公司拥有并租赁给他人，或者以资产增值为目的而持有的房地产。
在财务报表中，投资性房地产是一项重要的资产项目，对公司的财务状况、经营绩效和未来发展具有重要影响。
投资性房地产的价值通常占据公司总资产的相当比重，是公司财务报表中的重要组成部分。
投资性房地产的价值波动对公司的盈利能力和偿债能力有着重要影响。
正确评估和处理投资性房地产在财务报表中的价值是非常重要的。
投资性房地产的管理和运营也对公司的经营绩效产生重要影响。
投资性房地产的租金收入、房产增值等直接影响公司的盈利水平。
投资性房地产的管理费用、维护费用等也会对公司的经营成本产生影响。
关于《投资性房地产》准则的思考
关于《投资性房地产》准则的思考【摘要】投资性房地产是指企业为获取租金、增值或两者兼而有之而持有的房地产。
《投资性房地产》准则的制定对企业和投资者都具有重要意义。
本文将从投资性房地产的市场特点、准则制定过程、对企业和投资者的影响，以及准则的贯彻执行等方面展开讨论。
通过对准则的完善性、实际效果以及未来发展趋势的分析，可以更好地了解《投资性房地产》准则对市场的影响，以及其在规范企业行为、保护投资者利益等方面的作用。
最终目的是为了促进投资性房地产市场的健康发展，提升行业规范化水平。
【关键词】投资性房地产、准则、定义、重要性、市场特点、制定过程、企业影响、投资者影响、贯彻执行、完善性、实际效果、发展趋势1. 引言1.1 投资性房地产定义投资性房地产是指为了获得租金收益、资本增值或两者兼而有之而持有的、用于出租或增值的房地产。
这类房地产通常是通过购买、建造或改建而获得的，其目的是取得可持续的现金流或资本增值。
投资性房地产的主要特点包括长期持有、租金收入、资本增值、市场价值波动等。
在实践中，投资性房地产往往是大型企业或投资机构的主要资产之一，其规模和价值巨大。
对于投资性房地产的管理和监督具有重要意义。
投资性房地产准则的出台正是为了规范和统一投资性房地产市场的行为，保障投资者的权益，促进房地产市场的健康发展。
投资性房地产准则为投资者提供了明确的标准和规范，使他们能够更加准确地评估和比较不同的投资项目。
准则也提高了企业的透明度和规范性，有利于企业的可持续发展。
投资性房地产准则不仅对投资者具有重要意义，也对企业的经营和管理具有深远的影响。
1.2 准则的重要性《投资性房地产》准则的重要性体现在以下几个方面：准则的制定可以规范投资性房地产市场，提高市场透明度和稳定性。
投资性房地产是一个重要的投资领域，准则的存在可以帮助投资者更好地了解市场规则和运作机制，降低投资风险，增加投资信心。
准则可以规范企业的行为，提高企业的经营管理水平。
浅谈投资性房地产会计政策的选择因素与对策建议
浅谈投资性房地产会计政策的选择因素与对策建议【摘要】本文旨在探讨投资性房地产会计政策的选择因素及对策建议。
在选择会计政策时，应充分考虑风险因素，遵循会计准则，注重透明度和可比性，并灵活应对市场变化。
通过对这些因素的分析和对策的提出，有助于规范投资性房地产的会计处理，提高财务信息的准确性和可靠性。
在未来，应进一步加强对投资性房地产会计政策选择的研究和监管，促进行业的健康发展。
本文的研究对于投资性房地产行业的会计规范化和标准化具有积极的意义。
【关键词】投资性房地产、会计政策、选择因素、对策建议、风险因素、会计准则、透明度、可比性、市场变化、总结、展望未来1. 引言1.1 研究背景在投资性房地产会计政策的选择过程中，企业需要考虑到诸多因素。
投资性房地产的特性本身决定了其会计政策应具有一定的灵活性，能够充分反映其价值变动和盈利能力。
投资性房地产会计政策的选择还受到行业特点、房地产市场周期、财务风险等因素的影响。
企业在制定投资性房地产会计政策时需综合考虑各种因素，确保其能够准确、全面地反映实际情况，提高财务报告的质量和透明度。
对于投资性房地产会计政策的选择，需要企业合理科学地进行权衡和取舍，遵循相关会计准则，注重信息透明度和可比性，并为可能出现的市场变化做好灵活应对的准备。
这不仅有助于提高企业的财务管理水平和风险控制能力，也有利于增强其在市场上的竞争力和抗风险能力。
对于投资性房地产会计政策的选择因素的研究，具有重要的理论和实践意义，也将为相关企业的财务管理与决策提供重要参考。
1.2 研究意义投资性房地产在中国经济中占据着重要地位，其规模逐年扩大，相关会计政策的选择对企业经营状况和财务报告的质量影响深远。
探讨投资性房地产会计政策的选择因素及对策建议具有重要意义。
研究投资性房地产会计政策的选择因素有助于企业更好地理解相关会计准则和规范，提高财务报告的透明度和可比性。
通过对投资性房地产会计政策的选择因素进行研究，可以帮助企业更好地应对市场变化和风险，提高财务管理水平和决策能力。
投资性房地产评估方法中存在的问题及策略-投资学论文-经济学论文
投资性房地产评估方法中存在的问题及策略-投资学论文-经济学论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——投资学毕业论文精心编辑10篇之第四篇：投资性房地产评估方法中存在的问题及策略摘要：房地产企业是我国国民经济中的重要组成部分，许多企业看中了这项投资点，也已然将房地产企业作为了一项长期的投资手段，所以出现了投资性房地产的概念，国家针对投资性房地产方面颁布了相应的管控政策，引导房地产企业发展水平全面增长。
本文以投资性房地产为中心，对其评估方法以及评估过程中产生的问题展开探讨。
关键词：投资性房地产；评估方法；问题探讨；一、投资性房地产评估方法简述投资性房地产是指企业为了获得更多的资金和资本对房地产进行开发、建设，国家针对此种情况进行管控，并发布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，以此来引导房地产行业健康发展。
投资性房地产评估主要分为两种方法，分别为市场法和收益法。
分别从以下两方面进行概述。
（一）市场法首先要收集足够的相似房地产的交易案例，确保案例与案例之间能够相对比，具有足够高的可比性。
运用市场法对投资性房地产评估时，要着重分析房地产的交易、权益、区位、实物等相关情况，充分考虑被评估房地产的交易日期、使用年限、容积率、区域位置等相关因素，并将技术参数、参照物等相关资料收集齐全。
采用市场法对投资性房地产进行评估，是将投资性房地产放到市场环境中去较为全面的一种评估法，特指单项资产的评估情况，利用市场法对投资性房地产进行评估，可以真实的反映出这处房产的市场现实价格，具有较强的参考价值。
（二）收益法收益法评估方法主要是判断房地产的租金收益与其相应的费用的匹配度，计算出需要评估的投资性房地产的净收益和收益期限，再通过一定的折现率将其进行折现，转化成统一的标准对其进行评估。
其中选择折现率时，要选择能够反映出评估基准日类似地区的同类投资性房地产的平均回报水平的折现率，这样才具有比较高的参考价值。
上市公司首次实施投资性房地产新准则遇到的问题及对策探讨
上市公司首次实施投资性房地产新准则遇到的问题及对策探讨2006年2月，我国财政部发布了第33号令，正式公布了《企业会计准则——基本准则》和38项具体会计准则，这标志着与国际惯例趋同的新会计准则体系正式建立。
其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称新准则)，规范了投资性房地产的确认、计量和信息披露。
此准则对于公允、客观地反映企业投资性房地产的价值，具有重要意义。
一、新准则推出背景原会计制度不能真实反映投资性房地产的真实价值。
我国自20世纪90年代实行市场经济以来，房地产市场得到了迅猛的发展，全国各地房价走上了一个上升通道，各种物业，如住宅、商业地产、工业地产等稳步发展，近几年价格不断上涨，原有各种物业不断增值，面临价值重估。
在原会计制度下，投资性房地产按历史成本记入固定资产、无形资产、出租开发产品等会计科目，并按一定年限提取折旧或摊销。
但是，这种计提折旧后的固定资产净值或摊销后的余额，往往不能反映投资性房地产的真实价值，投资性房地产经过数年后，账面净值越来越小，与市场上实际情况不符，差异悬殊。
在此背景下，财政部审时度势，发布了新准则，并谨慎引入公允价值的计量方法，给企业财务政策的选择留下了一定的空间，也给广大投资人、债权债务人、各级主管部门、监管机构等报表阅读者了解企业真实的资产及财务状况提供了法律保障。
二、新准则在上市公司的实施情况实施新会计准则对拥有投资性房地产的上市公司而言，具有重大的意义。
1.解决了原会计报表对投资性房地产列表不清的问题。
将以往分散列示(固定资产、无形资产、存货等会计科目)的投资性房地产单独列示，给报表阅读者分析企业经营投资性房地产业务提供了清楚的资产收益关联数据。
2.上市公司运用公允价值模式计量，比较公允、客观地反映了企业投资性房地产报表时点的市场价值，有利于报表阅读者了解企业该类资产的经营情况。
以深方大为例，2005年经厦门天健华天会计师事务所审计的净利润与经华利信国际会计师事务所审计的净利润相差9688万，2006年同口径相差4292万。
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一
、
新 准 则与 旧准 则 的差 异 比较
地 产 原账 面价 值 之 间 的差额 计 入 当期 损 益 。
例 １ 甲房地 产 开发 企业 将 其 开发 的部 分 写 字 楼用 于 ： 对外 经营 租 赁 。２ ｘ 年 １ ０ｘ ０月 １ 日。 ５ 因租 赁期 满 ． 甲企 业
我 国 旧会 计 准 则 将 投 资性 房 地 产 作 为存 货 、固定 资
表 日不 对 投 资性 房 地 产 计 提折 旧或 进 行摊 销 ．应 当 以该
日公 允 价 值小 于 原 账面 价 值 ， 差额 计 人 当期 损 益 ： 转换 日
公 允 价值 大于 原 账 面价 值 ．将其 差 额 在 已计 提 的 减值 准 备 或 跌价 准备 的 范 围 内计 人 当期 损 益 ．剩 余 部 分 计 入资
１ 用公 允 价 值计 量 可极 大 提 高企 业 净 资 产 价值 ． ． 采 有
利 于企 业 向 际 市场 发 展
按 照 成本 模 式 进 行计 量 在业 务 处理 时 ． 出租 开发 产 品 ” “
按 期 摊 销 出租 产 品 的 成 ： 固 定 资 产 ” 按期 计 提折 旧 ， “ “ 形 资产 ”按 期 进 行摊 销 ．均 计入 “ 他业 务 成 本 ” 无 其 科
目。
贷 ： 资 性房 地 产— — 成本 ５ ０ ０ 投 ００ ００ ０
本公积。 ３投资 性房 地 产处 置 的差 异 ．
日公 允 价 值 为基 础 调 整 其 账 面价 值 ．公 允 价 值 与原 账 面
价值 之 间 的差 额 计 人 当期 损 益 （ 允 价值 变 动损 益 ） 公 。 ２新 准则 有关 投 资 性 房地 产 转换 的差 异 ．
新准 则规 定 ． 投 资性 房 地 产 的计 量 模 式一 经确 定 ， 对
将 出 租 的写 字楼 收 回 ． 作 出书 面 决议 ． 该 写 字 楼 重 新 并 将
开发 用 于 对 外销 售 ， 由投 资 性 房 地 产转 换 为存 货 ， 日 即 当
的公 允 价 值为 ５ ０ ８ ０万元 该 项 房地 产 在转 换 前 采 用公 允 价值模式计 量 ， 账面价 值为 ５０ 原 ６ ０万 元 ， 巾 ， 本 为 其 成
税 费后 的金额 计 人 当期 损益 二 、 资 性 房地 产 准则 利 处分 析 投
不 得 随 意变 更 。 成本 模 式转 为 公 允价 值模 式 ， 为会 计 从 视 政 策 变更 已采 用 公允 价 值模 式 计量 投 资 性房 地 产 的 ， 不
得 再 转 为成 本 模 式 旧准则 没 有 这方 面 的 规定 。 在成 本 模 式 计 量 的情 况 下 ．房 地产 转 换后 的入 账 价
投 性 地 准 利 分 及 对 略 究 资 房 产 则 弊 析 应 策 研
姜 葵
（ 南涉 外经济学 院商 学部 ， 南 长 沙 ４ ０ １） 湖 湖 １０３
摘 要 ： 文 对 新 旧投 资 性 房地 产准 则进 行 了详 细 的 差 异 比较 ， 刻 剖析 了新 准 则 的利 弊 ， 本 深 为广 大会 计 从 业人 员提 供 了
相应 的应 对 策 略 。
பைடு நூலகம்
关键 词 ： 投资性房地 产； 新旧会计准则； 应对策略 作者简介 ： 姜葵（ ９ ２ ） 男， １７ 一 ， 湖南岳阳人， 湖南涉外经济学院商学部会计 系副教授 ， 高级会计师 ， 中国注册会计师 ， 中国
注 册 税 务 师 ， 究方 向 ： 研 会计 、 务。 税
甲企业 的账 务处 理 如下 ： 借： 开发 产 品 ５ ０ ０ ８０ ００ ０ 公允 价 值变 动 ６０ ００ ０ ０ ０
业 固定 资产 中房 地 产用 于对 外 出租 的 ． “ 在 存货 ” “ 定 ５ ０ 或 ０ ０万 元 ． 允 价 值增 值 为 ６ ０万 元 。 公 ０ 资 产 ” 目巾核 算 ． 地使 用 权 在 “ 形 资 产 ” 目核 算 ， 科 土 无 科
— —
公 允 价 值变 动 损益 ２０ ００ ０ ０ ０ 第二 ． 自用 房地 产 或存 货 转 换 为 投 资 性 房 地 产 ． 转换
新 准则 规定 ． 投资 性房 地 产可 采 用成 本模 式 或公 允价 值模 式 ． 同一企 业 只能 采用 一 种模 式对 所 有投 资性 房地 产 进行 后续 计 量 ． 得 同时采 用 两种 计量 模 式 。选用 成本 模 不 式 时 ， 要 计 提 折 旧 、 行 摊 销 及 计 提 减 值 ， 值 损 失 一 需 进 减 经计 提 ． 得转 回 采 用 公 允价 值 模 式计 量 的 ， 不 资产 负 债
旧准 则 巾 ．投 资 性 房地 产 的处 置 参 照 存 货 、 固定 资
产 、 形 资 产准 则 进行 会计 处理 。新 准则 规 定 ， 业 出 售 、 无 企
转 让 、 废 投 资性 房 地 产 或者 发 生 投 资 性 房 地产 毁损 时 ， 报
应 当将 投 资性 房地 产 的 处 置 收入 扣 除 其 账 面 价 值 和相 关
产 和 无 形 资产 的部 分 核算 内容 ． 准 则规 定 ， 新 为赚 取 租 金 或资 本 增 值 ． 两 者 兼 有 而 持 有 的 房 地 产 ． 在 “ 资性 或 应 投 房 地 产 ” 目核 算 新 旧 准则 的差 异 主要 体现 在 ： 科
１后续 计 量 的差 异 ． 旧准则 规 定 ．房地 产 开发 企 业 自行 开 发 房地 产 或企