国务院关于加快发展养老服务业的若干意见

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确提出了“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

而具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。

这意味着，我国政府部门第一次明确提出“以房养老”。

“倒按揭”可行吗？
中国正在快步进入老龄化社会，已经成为不争的事实。

在养老问题上，中国有着自己的国情——人口基数庞大、历史欠账太多。

据相关资料显示，2000年我国60岁以上老年人口已达到 1.3亿，占总人口比例为10.26%；65岁以上人口超过9400万，占总人口的7%以上。

中国面临的社会老龄化问题，欧美国家早就经历过，并予以解决：老年人群每月可以支配的收入或许不多，但他们拥有价值几十万、上百万的自有房产，大多不可能先行出售或出租赢利，只能留待身后传诸子女，而子女往往有自己的房屋，发愁的是如何赡养父母。

这个时候，“以房养老”的操作方式就浮出了水面。

标准的“以房养老”操作方式，产生于20世纪80年代的美国，年老的市民为住房反向抵押贷款，俗称“倒按揭”，即房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，当金融机构做出综合评估后，每月给房主发放固定资金。

当房主去世，房产将得以出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。

在社会人口老年化更为严重的欧洲国家里，荷兰是第一个确立“以房养老”的国家，可“倒按揭”在这个以郁金香闻名的国家却基本没市场，只因荷兰人对这种养老方式并不感兴趣。

荷兰人“爱财”，在历史上，曾经有不少荷兰人为财铤而走险当海盗，现代的荷兰人认为拥有房产是成功的最直观体现，在他们眼中房子是一辈子为之经营的窝，必须自己拥有。

另外，荷兰人还喜欢把房产传给子女。

只有在特别紧急、实在没办法时才会考虑卖掉房子或者倒按揭。

此外荷兰人的房子一般都是自己买下来的。

没有租房的压力，退休后的生活更轻松。

2009年，荷兰人住房自有率为57%，荷兰人爱置业的习惯可以窥见一斑。

“以房养老”在中国
与荷兰人观念相似的中国人会怎么样呢？
2050年左右，我国老年人口总量将超过4亿，每10人中将有3个老人。

仅从数字推断，“以房养老”值得推广，但事实上，在《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》对外发布以后，对“以房养老”投反对票的人，不在少数。

最常见的一种吐糟是：“奋斗了一辈子的房子，在年老的时候拱手当给金融机构，你愿意吗？”
要想“以房养老”，首先，拥有房屋产权；其次，老人与子女分开居住；第三，老人的经济状况适中。

可是，经济状况适中的老人，大多有退休金，子女的条件也不错，他们一开始就没有抱此想法，相反，大部分的人都选择把房屋留给子女。

其实，这种模式早在几年前就曾在北京、上海等城市展开试点，但都因效果不理想而难以普及。

据新华网报道，南京市在去年的老龄事业发展规划中曾提及“以房养老”的内容，但在之后，此类以房养老试点业务没有任何进展，相关负责人透露是“因为法律制度缺陷，此模式仍停留在政策研讨阶段”。

“法律制度的缺陷”指的是，我国目前规定房屋的产权为70年，到期后如何处置依然是政策盲点。

换一句话说，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都剩余不多，而当老人身故时，使用年限更是所剩无几。

那么，保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

当然，也有一些人认为，这些国外的成熟模式，早就应该“引进”中国，这是一种能理解的养老方式，也是一种不错的理财方式：既能缓解养老金缺口，又给百姓一条理财渠道，还能拓展金融机构的经营产品和经营效益来源，一举多得。

一种更为乐观潇洒的说法则是，时代在变化中，也许孩子会越来越少了，要房子何用？
目前中国已迎来“421”时代，即一对独生子女结婚生子后，他们的家庭结构为4个父母、夫妻2人和1个小孩。

这种倒金字塔结构，已让年轻人不堪重负。

倒金字塔的格局终结了传统的家庭结构，也因此成为了“以房养老”箭在弦上的主要原因。

全球范围内的“以房养老”
尽管在中国大陆刚刚起步，但“老年人住房反向抵押养老保险”已经是国际上成熟、普遍的金融养老方式之一了。

归根到底，“以房养老”是一种带有社会福利性质的产品，其能否最终推广和落实，都与国家的社会环境息息相关。

香港特区政府的“安老按揭试验计划”不过是在2011年正式推出，但2012年就确定可行，并进一步提出了优化方案。

香港特区政府的做法是，由具备政府背景的按揭证券公司决定牵头开发养老按揭产品，鼓励银行提供安老按揭贷款，按揭证券公司向其提供按揭保险，降低银行和老年人的风险：其实质就是一个贷款安排，申请人需要向银行缴付利息，但利息只是计入总欠款内，最终将以物业偿还。

加拿大的“以房养老”也是通过倒按揭贷款业务来实现的，在加拿大，超过62岁的老人可以将居住的房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要你不搬家不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

在新加坡，老年人则被称为“乐龄人士”。

62岁以上的乐龄人士可以从公积金账户中领取养老金度日，政府也允许老人将自己拥有的组屋或私人房产进行部分或全部出租，以换取租金养老。

新加坡政府还专门为独居或只和老伴居住在一起的老人提供一种乐龄公寓，一般只需五六万新元即可获得40平米左右的公寓。

除此之外，新加坡60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。

老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。

而英国的“以房养老”则更为周全，一种方式是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款；另一种方式就是出售大房换购小房，用差价款养老。

但这一切都是建立在英国房子不存在使用年限的条件之下，在此条件下，相关金融服务机构在这一领域运作多年，操作规范，老年人的权益有所保障。

不过，在房价泡沫恣意生长的国家，一旦房价在未来某个时间点崩盘，以房养老的技术前提也就彻底消失。

到时候，房屋的价值过低，也就很难指望将其作为自己养老的资本。

以现有货币通胀趋势推算，为了维持体面的老年生活，恐怕需要一笔十分庞大的财富方能实现了。