商业街地产项目的规划设计

商业街地产项目的规划设计商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。

首先讲一下大型综合商业，国外叫做Shopping Mall，即购物中心。

北京四、五环路沿线规划了四、五个Shopping Mall，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。

尽管立项非常多，规划项目非常多，拿去招商做宣传的非常多，但还没有一个开始营业。

像丰联广场、国贸中心等，也可以叫做Shopping Mall，但国外意义上的Shopping Mall北京现在还没有。

从中反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。

其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。

很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，取得了一些成绩也获得了一些经验，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。

为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？如果作一个形象的比喻，我认为商业地产是传销，住宅项目是直销。

做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。

但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。

发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。

对于大型综合商业，这是最难的一件事情。

比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8千－1.2万平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。

发展商通过对市场环境和北京人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求。

作为消费者，我们也希望北京周边能够出现一些像样的Shopping Mall。

周末开车到那里，连吃带玩，还可以购物，这种场所肯定会受到欢迎。

然而具体操作并不容易。

既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。

我们曾给家乐福做设计过学院路分店，知道他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。

如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。

国外主力店招商有自己的评估办法主力店招商有一系列的具体要求，而不是发展商认为这个项目好就能够招商成功，其中有一个对项目的市场判断问题。

对于发展商而言，认清商业和住宅开发之间的区别是最重要的。

北京所有的发展商都存在这样一种情况，盲目地进行设计。

当初有开发商找我们做设计，我们就认为，应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计，否则招商会有压力。

同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。

有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。

即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确商业态的形式。

另一方面是专业顾问机构的重要性。

国内发展商对此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。

中国发展商基本上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本看不懂。

中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等，中国恰恰缺乏这些信誉保证。

全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。

由于发展商不认可，因此目前在北京没有市场。

发展商都以为自己能够招商，但实际上是很困难的。

像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否则不会轻易投资。

他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。

市场如何，开发商的房子如何，开店的效益如何就需要做专业的评估。

国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样的中间人。

毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机构进行评估。

中介机构就是起这个作用。

这样的顾问公司的作用就是整合资源。

如果能够找到非常好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。

大的主力店机构比较强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。

国内的发展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。

主力店招商之前不应该进行建筑设计。

我们曾经做过许多购物中心的设计，完全是按照发展商的思路进行。

整个空间都很灵活，将来谁做商铺都可以，但这样的规划没有什么意义，属于非常前期的东西。

对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。

商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。

因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。

整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。

中庭做得比较好的有上海恒隆广场，做的最极端的是上海正大广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。

里边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。

现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。

比如我们做的深圳的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。

室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。

我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。

跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式。

如今已经变成一种模式，我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。

大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑：一是怎样从一开始就应该把人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。

我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。

另外是如何把人流往深处引的问题。

只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。

对大规模商业建筑来说这是最重要的。

我们的处理方式是通过大中庭，天窗的引导作用，做到店铺的均好性。

商业街的规划设计我们给珠江做了很多项目。

珠江的项目大多都有商业街，他们把商业街作为一种聚集人气的手段。

住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。

但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。

这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。

北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。

随着北方的经济发展，北京商铺的发展现在基本可以标志着北方经济水平的提高。

商业街空间的限定和功能的划分商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。

每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。

现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。

很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。

王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。

过去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。

现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。

其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。

商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。

尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉得很舒服、很亲切。

柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。

亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。

欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。

所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。

现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。

商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。

每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。

建筑设计的三个层次在我们的设计理念中，认为建筑设计应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。

从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。

第二个层次是我们通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。

第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。

人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。

越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。

作为一个建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。

现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。

现在新出的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶宫这几个项目的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层近人的部分。

建筑装修上可以采用很多非建筑语言，比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分，装饰材料上有很多软化的倾向，都是可以出彩的地方。

如何操作商业地产设计在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。

商业地产跟酒店设计比较相似，酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团，假日集团，还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。

开发商不是自己使用店面，而是要卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。

如果是做购物中心方面的商业地产，发展商应该找一些专业的商业顾问公司，目的是明确商业态的特点和具体的操作方式。

每个项目都有自己明确的市场定位，应该以高度专业化的方式进行操作，由专业顾问公司代理或者策划、招商。

如果做普通商业街的商铺，发展商可以自己操作，但在市场判断上可能还会存在风险。

有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，只要大型住宅项目卖火就可以。