北京城建投资发展股份有限公司 2003年度股东大会会议资料

北京城建投资发展股份有限公司 2003年度股东大会会议资料2003年董事会工作报告2003年对中国房地产业而言是不平凡的一年。

非典疫情的冲击，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、土地新政的实施、央产房上市等政策变化对中国房地产业产生了深刻影响。

在一系列政策引导下，北京房地产市场克服非典疫情的负面影响，呈现出健康发展的态势，投资规模和开发规模不断扩大，商品房销售价格保持平稳。

据统计，北京市房地产投资达到1202.5亿元，较2002年增长21.5%，房地产开发投资占全社会投资的比重为55.7%；商品房开复工面积达9070.7万平方米，较2002年增长20.8%；商品房销售面积1895.8万平方米，较2002年增长11%；2003年12月末，商品房平均销售价格为4456元/㎡，与2002年末基本持平。

面对房地产市场变化，着眼公司长远发展，公司董事会确立了慎做大、重做强的原则，提出了商品房开发和地产经营并举的经营策略，积极调整公司经营结构和产品结构，董事会一系列战略性部署都取得了显著成效。

全年实现主营业务收入22.44亿元，签订东直门项目合作补充协议，中标国家体育馆及奥运村项目和五棵松文化体育中心项目，在公司发展史上留下了浓墨重彩的一笔。

在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院联合发布的2003年中国房地产上市公司十强中，公司综合实力排名第五；北京市人民广播电台、北京电视台等媒体评选“首都十大诚信地产企业”，公司名列首位；在《发现》杂志公布的排行榜上，公司在中国房地产企业形象排名中名列第九；在北京晚报和搜狐焦点网共同主办的“2004年北京地产峰会”上，公司被评为“2003北京地产年度风云榜北京地产品牌企业”，公司总经理赵广义被评为“北京地产最具影响力人物”，富海中心项目被评为“北京地产特色名盘”。

第一部分 2003年工作回顾2003年，公司董事会共召开11次会议，对涉及公司治理、经营计划、项目运作、投融资等方面54项议案进行了审议，并形成决议。

董事会还针对一些专题进行了研讨，包括整合公司房地产项目、设立董事会专门委员会等。

2003年，公司实现净利润0.81亿元；每股收益0.13元，净资产收益率4.82%。

下面从六个方面报告2003年公司经营管理情况：一、优化主业布局，加快项目运作2003年公司聚精会神抓主业，一心一意谋发展。

公司对在手项目进行了全面的盘点，区别物业类型、所处开发阶段、投资额等不同情况，统筹谋划，提出不同的开发对策。

6月25日至27日，公司董事会集中三天分析公司面临的经营形势和在手项目运作，进一步统一了思想。

董事会认为公司在手项目集中在北京地区，而北京房地产市场呈现出住宅产品需求旺盛、写字楼产品需求不足的特点，开发写字楼、酒店等公建项目的风险较大；在公司产品结构中，公建项目无论是从数量、建设规模，还是从投资规模看，比例都偏高。

因此，董事会确立了商品房开发和地产经营并举的经营策略，对公司经营结构和产品结构进行战略性调整。

确定东华广场、世纪城市、北苑明珠大厦、五棵松大厦、花市枣苑南区等公建项目为开展地产经营项目，采取卖断、合作开发、股权转让等方式，分散项目投资风险，缓解资金压力。

经9月12日公司第二届董事会第十五次会议审议通过，北京城建东华房地产开发有限责任公司与康实投资有限公司于9月23日签署了关于东直门项目合作的补充协议。

按照《补充协议》约定，康实公司向东华公司支付补偿费用及违约金合计14.0460亿元。

目前东华公司已收到康实公司支付的首期补偿费用及违约金合计7亿元。

公司在积极推进公建项目转让的同时，集中资金，加快北苑家园、富海中心等住宅项目的开发和销售。

自4月份北京市突发非典疫情后，4月至5月销售与去年同期相比大幅下降，项目的前期工作、工程进度也受到不同程度的影响。

针对非典的影响，公司在积极调整产品结构的基础上，注重提高住宅类项目的品质和品位；积极拓宽营销渠道，组织露天售房，开展网上营销，想方设法降低非典对公司经营的影响。

全年开复工194.6万平方米，其中新开61.1万平方米，竣工48.2万平方米；销售42.4万平方米；结算面积34.8万平方米。

北苑家园开复工面积79.3万平方米，其中六区45.6万平方米，二区20.4平方米，全年实现销售面积22万平方米；富海中心项目15.9万平方米结构全部完工，进入装修阶段；领地项目于9月开工，建筑面积8.2万平方米；上城项目规划建筑面积40.45万平方米，已开工16.6万平方米；北方交大学生公寓项目、定福家园项目、北苑南区项目、花市枣苑二期质城项目前期工作都在加快推进，为开工做准备。

公司采取合作开发的方式加快玉泉新城项目开发，由北京城建房地产开发有限公司与上海复地集团、北京阳光时代投资有限公司共同出资设立了北京玉泉新城有限责任公司，正在积极开展项目的前期规划设计。

为进一步促进公司主业经营，广泛寻求境内外合作，11月中下旬，公司携北苑明珠大厦、花市枣苑、世纪城市、汇和综合楼、富海中心等5个项目参加了“2003北京房地产香港展览会”，成功地进行了企业宣传和项目推介，引起强烈反响，一些香港知名企业表示了与公司合作的愿望。

二、梳理对外投资，防范投资风险根据公司确定的集中做强主业的思路，公司2003年严格控制非主业投资，未发生新的主业以外的对外股权投资。

公司现有对外投资项目呈现出一些新变化。

北京赛迪时代信息产业股份有限公司扭亏，全年实现利润228.33万元，公司实现投资收益93.84万元；北京科技园建设股份有限公司实现净利润6414.50万元，公司实现投资收益1630.25万元；深圳中科招商创业投资有限公司实现净利润2660.47万元，公司实现投资收益370.38万元。

公司在日常投资监管中，针对北京首都国际投资管理有限责任公司（“首都国际”）可能存在的经营风险和财务风险，积极协调各股东，清理该公司合同，促进其增资扩股工作，努力化解潜在风险。

鉴于首都国际不能按时提供2003年度审计报告，以及公司在日常投资监管中了解到的该公司的一些财务状况和经营状况，公司董事会决定对首都国际公司的长期股权投资按2003年年初账面价值减去本年分回的利润后余额的10%计提减值准备，计提金额1,537.43万元。

三、中标奥运项目，提升公司品牌北京成为2008年奥运会主办城市给中国和北京市的发展带来了历史性的机遇，通过2008年奥运会，将向世界展示一个更加发展、更加开放、更加文明、更加强大的中国，也为北京提供了一个与世界融合、接轨的机会，奥运场馆建设也因此成为全世界关注的焦点。

在北京市政府组织法人招标的奥运项目中，国家体育馆及奥运村项目与国家体育场、游泳馆等项目同为奥林匹克公园的重要组成部分，五棵松文化体育中心项目规划为北京西部地区最大的、具有国际先进水平的多功能体育馆。

根据招标文件，奥运村规划总建筑面积约36万平方米，并有11万平方米的临建设施，总投资估算约33亿元；国家体育馆项目规划总建筑面积约4万平方米，附加1.5万平方米地下停车场，总投资估算约6.5亿元；五棵松文化体育中心项目建筑面积约35万平方米，总投资估算约45亿元。

奥运会后，奥运村将作为高档住宅项目出售，由于地处奥林匹克公园内，具有得天独厚的优势；五棵松文化体育中心可以改造后经营或出售。

公司经过可行性论证后，认为投标这两个项目具有良好的盈利预期，对公司品牌提升也具有重要意义。

因此，公司董事会决定参加国家体育馆及奥运村和五棵松文化体育中心两个项目的法人投标。

在国家体育馆及奥运村项目投标中，公司作为联合体代表，牵头组建了包括北京城建集团有限责任公司、天鸿集团公司、天鸿宝业公司、城市开发集团公司、城市开发股份公司、中信国安集团公司和北京控股集团公司在内的实力强大的投标联合体，共同参与投标，并在17家联合体中脱颖而出。

2月11日，“北京城建联合体”被确定为该项目的入围申请人。

在正式投标阶段，竞争更为激烈。

公司精心组织、广泛合作，强强联合，作为联合体代表，做了大量艰苦细致的协调工作。

在设计上引入德国慕尼黑集团、澳大利亚PTW设计联合体等国际知名的设计专家，进一步壮大了联合体的实力。

10月15日，公司收到北京市发展计划委员会关于北京奥林匹克公园（B区）国家体育馆和奥运村项目法人招标中标通知书。

9月26日，以北京中关村开发建设股份有限公司为代表的投标联合体被确定为北京五棵松文化体育中心项目法人招标的中标人。

公司参与的两项奥运项目法人投标工作取得圆满成功。

公司参加国家体育馆及奥运村项目和五棵松文化体育中心项目的投资、建设、经营（运营），有利于公司拓展主营业务，有利于提升公司品牌形象，有利于提高公司盈利能力，促进公司长远发展。

四、完善公司治理，促进公司发展公司加强董事会自身建设，完善董事会运作机制。

董事会制订了战略发展与投资决策委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会和审计委员会4个专门委员会实施细则，聘请刘延平为公司独立董事。

目前公司聘请了四名独立董事，独立董事人数占董事总数的三分之一。

四名独立董事分别为房地产、投资、会计、管理专业人士，在参与董事会决策中发挥了积极的作用。

公司制定了独立董事工作制度，保证独立董事履行职责。

独立董事按照职权对公司重大关联交易等事项发表了独立意见。

公司进一步规范信息披露工作，制定了《信息披露管理办法》。

按照法律法规和证监会规范性文件的要求，公司认真履行信息披露义务，按时编制披露定期报告，针对公司重大经营管理事项，及时发布临时公告29个，全面、真实地向广大投资者披露公司信息，保证投资者特别是中小投资者的知情权。

公司积极开展投资者关系管理工作，制定了投资者关系管理办法。

确定董事会秘书部为投资者关系管理部门。

公司广开渠道，加强与投资者之间的沟通。

包括设专用电话回答投资者问询、接待投资者来公司调研、向机构投资者集中介绍公司情况、接待媒体采访、在公司网站开设投资者关系论坛等。

4月，中国证监会北京监管局对公司进行了巡检，认为公司资产置换、公司治理、财务会计核算等方面运作基本规范。

8月，中国证监会、国资委下发了《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》。

公司按照《通知》要求开展了自查。

截至2003年12月31日，为满足开发项目所需资金，公司向控股子公司提供资金47348.78万元，为控股子公司87300万元银行借款提供担保。

公司将通过加快项目运作，逐步减少公司对控股子公司的借款和担保。

截至2003年12月31日，公司及控股子公司向购房人银行按揭贷款提供开发商保证13.6亿元。

公司及控股子公司为购房人按揭贷款提供开发商保证，是开发业规范的运营方式，符合国家有关政策和法律、法规要求，具有小额量大的特点，与公司开发主业相伴而生，逐年滚动，与纯粹的为个人提供担保有本质的区别。