罗马庄园可研报告

亿居·罗马庄园工程项目建设可行性分析可行性分析第一章第一章 概概 述项目名称：亿居·罗马庄园商住工程项目开发单位：营口亿居房地产开发有限公司主要经济技术指标主要经济技术指标：：1、规划总用地面积约17万平方米，总体建筑面积约35万平方米，其中一期工程约8万平方米。

2、项目总投资6.45亿元，一期工程建设总投资约1.45亿元。

第二章第二章 地理位置地理位置地理位置营口经济技术开发区(简称鲅鱼圈)位于辽东半岛中部的渤海之滨，坐落在营口市南端50公里，北距沈阳210公里，南距大连170公里。

境内哈（尔滨）—大（连）铁路、哈（尔滨）—大（连）公路、沈（阳）—大（连）高速公路并行纵贯南北，陆路连接东北三省以至欧亚大陆，交通运输十分便利。

东北第二大港—营口港，坐落在开发区内，现有泊位29个，万吨以上泊位17个，目前已同世界上40多个国家和地区140多个港口实现通航， 2006便进入全国十大港口行列， 现全年可实现吞吐量1.5亿吨，集装箱运量203.6万标准箱。

2008年，鲅鱼圈被授予“中国最具发展潜力开发区奖”。

现鞍钢鲅鱼圈新厂一期工程已按期投产，华能营口电厂发电量可实现105亿千瓦时，沙鲅铁路复线和鞍钢铁路专用线竣工通车，哈大高速铁路客运专线建设进展顺利。

如今的鲅鱼圈，巨轮停泊，高楼林立，柳绿花红，已成为如火如荼建设的热土和现代化、生态化的宜居城区，是我国为数不多的拥有着大型港口、便捷交通、充足自然资源和旅游资源的国家级开发区之一。

跨入国家“十一五”规划以来，为推动东北老工业基地的振兴，辽宁实施“五点一线”沿海经济带对外开放的新战略，2008年底，胡锦涛总书记来开发区视察时明确指出，辽宁沿海经济带将成为东北对外开放的新平台,鲅鱼圈区内临港、滨海两大工业区被列入辽宁“五点一线”重点支持区域，作为辽宁中部城市群的出海口和环渤海经济区的重要港口城市，鲅鱼圈面临着建设“进出东北大港口，连接沈大新都市”的历史发展机遇，以其环港的区位优势和各种资源优势，拥有着极大的投资和发展空间！第三章第三章 项目建设的可行性项目建设的可行性项目建设的可行性一、高速发展的态势高速发展的态势踏进开发区这片热土，经常会看到、感到收获时节的喜悦，由马来西亚营口生物替代能源有限公司投资5000万美元的生物柴油项目、英国维苏威公司投资5000万美元的炭素加工项目、香港中华煤气公司投资1000万美元的港华燃气项目、韩国帝国能源株式会社投资5000万美元的生物汽油项目、澳大利亚阿斯创公司投资5000万元的矿产品深加工项目、中国建材集团投资5亿元的北新建材项目、开发区大剧院项目、特种钢制品生产铸造项目、钢铁物流加工中心项目等等，入驻步伐加快，落户形势喜人。

全区坚持招商引资上项目不动摇，卓有成效的工作使招商引资更创佳绩，产业结构进一步优化。

到目前为止，开发区基本形成了冶金造船、装备制造、矿产品深加工、新能源新建材、现代物流、纺织服装等6大主导产业。

项目作为开发区经济增长的强力引擎，撑起了区域经济发展的脊梁，为经济腾飞插上了翱天翅膀。

从一个小渔村到颇具规模的现代化港口城区，二十几年间，开发区的招商引资经历了从无到有、由小到大、由弱到强的质的飞越。

自1992年被批准设立为国家级开发区，16年来，伴随着国家经济大气候的迅猛发展，开发区招商引资高潮迭起。

特别是近两年的大规模拉动式开发建设，“四大工程”、“五区、三带、四廊、两园”战略的实施，港口、电厂、铁路的做大做强，鞍钢新厂的按期投产，都已经充分表明，今天的开发区不论是在基础设施配套能力、投资环境、综合竞争力方面，还是在发挥整体优势、参与区域经济合作方面，都已经站在了新的起点，具备了实现新飞跃的条件和能力。

思想二、政府指导思想政府指导2008年底党工委（扩大）会议确定2009年开发区工作总的指导思想是：以党的十七大和十七届三中全会精神为指引，深入学习实践科学发展观：（一）充分发挥“钢港结合”优势，着力实现招商引资工作的新跨越；（二）加大区内企业的扶持力度，着力形成多种所有制经济蓬勃发展的新局面；（三）打造东北最适宜人居、旅游的城市环境品牌，充分展现“渤海明珠”的新形象；（四）进一步优化投资环境，着力打造辽宁沿海经济带最适宜创业城市的新优势。

面对新的发展机遇，开发区党工委、管委会咬定发展目标不放松，实施四大战略，从大发展的战略高度谋划新的征程。

仅2007年、2008年连续两年，城市建设投资均达数亿元，城市环境、品位有了新的提升,并为投资企业提供了一系列强有力的硬件支持。

，带动周边发展带动周边发展老项目改造，三、老项目改造亿居·罗马庄园项目位于沈大高速出口处，紧邻亿吨大港港口、南邻疏港路、西邻贯穿南北的华山大街，距滨海大道300米，是鲅鱼圈重要的窗口位置，现有山形楼貌已严重影响开发区的对外整体形象。

改造该处的山形地貌应是开发区政府和人民的共同心愿。

同时，在该地段建设这痤高品质的商住社区，必将聚集人气，带动周边发展。

、住房需求增大住房需求增大人口数量的增加、四、人口数量的增加随着项目地北侧装备制造工业园及临港工业园的迅猛发展，以鞍钢冶金项目为龙头的冶金成套装备制造产业链已初步形成，加之造船厂、华能电厂等各大用工密集型附属企业的及港口经济的不断发展壮大，将使开发区的外来常住人口迅速增加，并将以“涌入”的方式进住鲅鱼圈开发区。

房价及购买力的落差五、房价及购买力的落差根据调查，目前鲅鱼圈的商业住宅建设与开发区的发展同步，新开发的住宅小区已规模化、档次化、各大高档楼盘小区相继问世，其楼盘价格已在3500元—4500元/㎡不等，且大户型100㎡以上居多，这样楼市行情已将中低端收入人群挡在小区门外。

目前在建的钢厂、造船厂、钢结构以及一大批冶金化工等项目，用工量大，用工稳定性强，并且大部分属技术工种或技术型劳动力。

这部份群体的加入将成为鲅鱼圈的常住人群，但这部分用工群体的收入，应在中低端，加之，一大批以港口谋生的外来常住人群，居住需求大，但是，以其目前经济收入状况远远接受不了现有鲅鱼圈房地产商品房的市场价格，且该地段距鞍钢鲅鱼圈公司不到300米，距营口港不到1公里，距华能电厂约1.5公里，适时、就近建设一批成型的、服务及各类配套设施完善的中小户型住宅小区采取高品质规划，中低价位销售，必将得到这部分人的青睐。

六、周边生活配套完善生活配套完善小区交通四通八达，出行十分便捷。

周边的社会服务场所和设施一应俱全，服务半径均在2公里以内，天然气、自来水、通讯光缆、集中供暖等配套工程十分完善。

七、升值升值潜力潜力潜力巨大巨大巨大亿居·罗马庄园作为座落于高速出口主要通道——疏港路西段中心地带的一座大型精品小区，将发挥其特有的区位优势，在添补该区域内无成型住宅小区、学校、商场的空白，满足日益增长的购房需求的同时，必将打破现有局面，成为高速出入口的闪光之作。

当然，本小区也会成为社会资金投资热点。

恰逢现阶段该鞍钢鲅全圈项目区即将全面落成，华能电厂及几大物流中心不断壮大，该区域正值迅猛发展、持续升温的大好时机，亿居·罗马庄园，前景将十分看好。

第四章第四章 实施步骤及规划构想实施步骤及规划构想一、分期实施分期实施项目所在地是开发区东入口，是连接外市（区）与本区的中心枢纽，近年来通过政府招商引资，优惠政策力度的加大，现已入驻大量知名企业，不断充实之后的疏港路将与区内连成一片。

亿居·罗马庄园工程分两期进行建设，一期工程将会与盘锦市教委进行合作，把1993年投资建设，现已闲置14年之久的盘锦市教委鲅鱼圈培训中心47幢别墅拆迁后重新建设，项目用地全部为存量土地，该项目建设统一规划，对现有场地进行有效利用，节约土地，节约资源，现土地及所有地上附着物已全部回购；二期工程将及其西侧现交通局、检车线、部分仓储用地充分利用以商住小区为主，同时将完善大型配套项目的建设，投建学校、商场及酒店等，添补该区域空白，提升区域整体形象及价值。

作为大型配套项目建设，将采用国内外先进设计及施工技术，以开发区整体规划方向及风格定位为指导，真正做到外竖形象，内塑品质，全力打造开发区入口新靓点。

结合规划区范围内与周边相关的环境特点，以《城市居住区规划实际规范》为依据，从规划设计的要求出发，合理确定功能布局。

整体规划将遵循“人文、自然、宜居”的指导思想,一期工程充分利用原山地的地形、地貌特征，进行合理的土方调配，使整个园区北低南高的道路坡度达到3%～5%，满足人车通行条件。

二期工程住宅建筑造型及风格将与一期遥相呼应，整体工程均会采用人车分流的设计理念，外围道路行车，中间为公园式景观，营造人景交融、景人合一的和谐社区。

总规构想二、总规构想项目立足于提升城市形象，塑造城市空间，针对当地气候特点，建筑采用南北朝向布局，通过合理的间距，使住宅获得良好的日照和通风。

在住区建筑风格总体和谐统一的前提下，力求创建一个现代产业区中崛起的“绿洲”，项目交通便利，自然条件优越，紧靠植被良好的自然山体，仅地形地貌来说是鲅鱼圈区内难得的一处上品居住用地。

整个园区将采用多层与中高层的巧妙结合，配有部分独立山地别墅、连排别墅，还将拥有步移景异的配套公建设施，如会所、幼儿园等，远处望去错落有致，犹如跳动的音符演奏着和谐的乐章。

用绿化分隔式和庭院半围合式等各种空间围合形式，形成组团内良好的邻里气氛，增加组团内安全防护功能。

住宅顶层做坡屋顶处理。

普通住宅区和别墅区在物业管理和交通流线上相对独立，但在规划结构上，却又是统一的、完整的。

户型大小根据社会调查的资料来设计，建筑面积为60-180平方米之间不等的多种形式，满足不同阶层的需求。

根据以往的顶楼都有难出售、价格低等特点，因此在这次规划中普通多层住宅设计了六层为全越式结构，并配置了楼顶花园，建筑立面及屋顶的设计手法体现了精美的现代主义风格，增添了住宅的文化内涵，形成了亮丽的城市景观。

中小户型将具备小公摊、低总价的优势，是居家、投资两相宜的理想产品。

配套规划设计第五章第五章 配套规划设计交通设计一、交通设计一期工程将采用局部人车分流系统，共设置了三个居住对外出入口和一个相对独立的广场人行主入口。

机动车从车辆出入口进入区内，沿内一路到达各组团建筑。

区内人行交通系统分为三级，一是城市级，即在住区外围形成城市公共步行空 间，二是居住区级，结合H形绿化休闲主空间布置，成为住区内重要的步行活动场所，三是组团级，由各宅前景观和道路组成。

一期工程通过小区的车行主路自然将将整个小区分为三大组团。

二期工程将与一期紧密融合，顺势形成另一与其相融的组团建筑。

在设置中央景观步行道作为贯通中心庭院的同时，步行道蜿蜓曲折穿透整个小区，并延伸到各户的庭院宅前，注重其的便捷性和功能性，同时保持各组团间的便捷畅通。