抚州市人民政府关于进一步明确和规范市城区国有土地使用权出让转让等有关问题的意见

抚州市人民政府关于进一步明确和规范市城区国有土地使用权出让转让等有关问题的意见
文章属性
•【制定机关】抚州市人民政府
•【公布日期】2007.09.06
•【字号】抚府发[2007]40号
•【施行日期】2007.09.06
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】已被修订
•【主题分类】房地产市场监管
正文
抚州市人民政府关于进一步明确和规范市城区国有土地使用
权出让转让等有关问题的意见
（抚府发〔2007〕40号）
各县（区）人民政府、金巢经济开发区管委会，市政府有关部门：
随着市城区经营性土地清理工作的顺利推进，我市土地市场秩序得到进一步整治，依法管理土地工作得到进一步加强，但仍存在国有土地使用权出让、转让不规范，一些土地非法入市、隐形交易或擅自改变土地用途等现象。

为严格执行国家土地管理法律法规，进一步明确和规范市城区国有土地使用权出让、转让的有关问题，特提出如下意见：
一、切实加强政府土地储备
（一）坚持统一供地，制止多头供地行为。

市城区内的土地（不含市政府已授权金巢经济开发区管辖范围的土地）一律由市国土资源局代表市政府集中统一管理，实行“一条渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的土地统管机制。

市城区各类经营性土地、开发性土地和城市重点建设项目用地及相关配置土地，都必须纳入城市建设用地实行统一管理，统一供应。

市国土资源局应与金巢经济开发区、
市发改委、建设局、规划局等部门加强联系和沟通，建立高效、便捷的工作协调机制，切实做好各类建设用地的供应保障。

（二）健全完善土地收购储备制度。

市国土资源局及其土地储备中心通过财政拨入、土地收益基金、银行贷款等渠道筹集资金，根据政府土地储备计划，将市城区规划范围内的行政划拨土地（含行政、事业单位、企业及改制企业使用的划拨土地以及清偿债务作为抵押物处置的划拨土地）、以出让方式取得土地使用权后无力开发又不具备转让条件的国有出让土地、闲置土地、未开发土地和需调整使用的土地资产等，全部纳入土地收购储备范围，一律先由市土地储备中心收储，再经过适度开发整理，有计划投放市场。

为了支持临川区的发展建设，临川区座落在市本级范围内的土地可不纳入收购储备范围，直接委托市土地交易中心公开上市交易。

市土地储备中心收储土地的补偿标准为：原属国有行政划拨土地的，按原批准用途相应的基准地价给予补偿；原属出让国有土地的，按取得该土地出让成本加同期贷款利息和取得土地后的实际投入成本给予补偿；连续两年以上自行闲置未开发的土地，依法收回。

（三）建立政府国有土地收益基金制度。

自2007年1月1日起，从以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款中计提5%的国有土地收益基金（涉及企业改制的出让土地，按财政实际取得的国土收入计提5%的国有土地收益基金）。

资金的使用由市国土部门编制土地收储计划，根据签订的收储土地合同，经市财政部门审核后专项用于支付土地收储。

（四）严格控制土地供应总量。

市国土资源、建设、房管、规划等行政主管部门要根据市城区土地市场供求状况，科学制定土地开发年度供地计划，报经市政府批准后实施。

（五）依法管理并处置国有土地资产。

市城区规划范围内的所有国有土地使用权出让或划拨、收回或收购，改制及破产企业土地资产的处置，一律由市国土资源
管理部门依法组织实施（法律另有规定的除外）；所有的国有土地使用权转让、出租、抵押、入股等，必须严格按照法律法规的规定，由市国土资源管理部门依法实行统一管理和监督。

1、党政机关、事业单位的国有土地资产必须依法处置，不得利用国有出让或行政划拨土地，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，变相为本单位职工谋取住房利益。

2、改制、破产企业处置国有行政划拨土地资产时，必须将处置的国有土地资产经市城市规划、国土资源行政主管部门提出意见，报请市政府批准后，一律委托市土地交易中心依法组织公开交易（但涉及破产企业处置抵押和地面有建筑物的土地资产，由清算组依法选定有资质的拍卖中介机构或进入统一产权市场经市国土资源局审核备案后，再依法进行公开交易），成交后由市国土资源管理部门依法办理用地手续。

土地出让价款按“收支两条线”有关规定执行。

否则，市国土资源管理部门不得为其办理用地手续，市城市规划管理部门不得为其办理规划手续，市房管部门不得为其办理房屋产权手续。

3、人民法院判决或执法机关裁定需要拍卖、变卖用于清偿债务的财产涉及国有土地使用权的，应及时与市国土资源管理部门联系和沟通，依法组织实施。

其中，涉及行政划拨国有土地使用权的，必须报经市政府批准后，属地上无建筑物的，由市土地储备中心纳入收储；地上有建筑物的，可直接委托市土地交易中心依法组织拍卖。

其他涉及国有土地使用权的拍卖，原则上也要委托市土地交易中心依法办理，以利于市国土资源管理部门依法办理土地权属变更登记。

二、严格实行国有土地有偿出让
（一）强化土地有偿使用理念，严格控制行政划拨用地使用范围。

除法律法规规定可以行政划拨供地的项目外，其他建设项目需要使用国有土地的，必须依法实行有偿使用。

凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须按国土资源
部11号令实行招标拍卖挂牌方式出让。

工业用地也必须采用招拍挂方式出让，其出让价格不得低于国家公布的最低出让价标准。

协议出让国有土地使用权出让金，不得低于按国家规定确定的最低价，协议出让结果应向社会公开。

（二）大力推行国有土地使用权拍卖。

为实现土地优化配置，最大限度显现土地资产价值，今后，凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，原则上采用公开拍卖的方式出让。

（三）加强对改变土地用途或容积率的管理。

土地使用者需要改变原批准的土地用途或容积率，应申请并经市国土资源、城市规划等行政主管部门审核，报经市政府批准。

对行政划拨的国有土地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合行政划拨用地范围的，应由市国土资源管理部门依法组织有偿出让；对出让的国有土地经批准改变用途或容积率的，应按国家规定补交不同用途或增加容积率部分的土地差价（属符合要求用于建高层建筑的，按照抚府发[2007]32号文执行），对未经批准擅自改变土地用途或容积率的要先依法予以处罚，再补交土地差价。

（四）强化国有土地使用权出让金的征管。

国有土地使用权出让金必须及时足额缴纳，并严格按照财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知（财综[2006]68号）规定执行。

任何单位和个人均不得减免、挤占和挪用土地出让金，不得低价出让土地，防止国有土地资产流失。

（五）加强地价及土地出让评估的管理。

市城区内的土地基准地价要根据城市发展变化进行修订更新，由市政府每一至两年向社会公布一次。

土地出让须经有土地评估资质的机构进行评估，评估报告必须经市国土资源管理部门备案。

、
三、加强对国有土地使用权转让管理和监督、
（一）国有土地使用权转让要依法公开交易，不得搞隐形交易。

划拨土地使用权未经批准，不得进行转让；出让土地首次转让，必须符合法律规定和出让合同约
定的条件，未达到法律规定和合同约定的期限和条件投资开发、利用的，土地使用权不得转让；符合法律法规规定和合同约定条件的，则必须到市土地交易中心公开交易并按规定交纳相关税费，依法办理土地登记。

市国土资源管理部门要加强对出让合同的管理，受让人未付清全部土地出让金的，不得为其发放土地使用权证。

（二）国有土地使用权转让双方必须如实申报成交价格，不得瞒报或作不实申报。

国土资源管理部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核，申报土地转让价格比标定地价低百分之二十以上的，政府有优先购买权。

如发现转让双方瞒报、虚报成交价格，提供虚假合同的，则不得为其办理土地转让手续，并按《合同法》有关规定依法处理。

（三）国有土地使用权转让后，需要改变国有土地使用权出让合同约定的土地用途的，应按有关规定重新签订国有土地使用权出让合同，调整及补交土地使用权出让金，并办理登记。

（四）国有土地使用权抵押应当依法办理抵押登记。

按照辖地管理的原则，市城区国有土地使用权抵押必须到市国土资源局依法办理抵押登记。

凡未到市国土资源局依法办理抵押登记，银行直接办理土地抵押贷款的，市国土资源局不得为其办理实现抵押权的相关手续。

如设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，受让人应当依法与市国土资源管理部门签订国有土地使用权出让合同，从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金和税费后，抵押权人方可优先受偿。

四、依法查处土地违法违规行为
（一）依照国家土地管理法律、法规的规定，由市国土资源管理部门负责依法查处国有土地使用权非法出让、转让、出租、抵押，擅自改变土地用途或容积率，非法占地、闲置土地等违法行为。

（二）国土、建设、房管、城市规划及城管执法等相关部门不正确履行职责，
不依法处置国有土地资产，滥用职权、徇私舞弊的，要依法严肃追究相关部门和有关责任人的责任。

五、本意见与市政府原下发的文件不相符的，以本意见为准。

本意见自下发之日起实行。

二○○七年九月六日。