2012年河南洛阳京熙帝景半山豪宅项目包装策略执行案_80p_广告推广方案.pptx
毕业论文 房地产整体营销策划
洛阳永嘉房地产开发有限公司京熙帝景项目整体营销策划方案摘要作为一个国家国民经济的重要行业，房地产业现在已经步入高度的市场竞争期，行业竞争十分激烈。
怎样在激烈的竞争中生存，已经是房地产开发商面对的最紧迫的问题。
为了给房地产开发商的实际销售提供有益的参考，本文基于房地产营销相关理论，力求给出实际操作性强的房地产营销策划。
本文根据“京熙帝景”项目的具体情况和自己实习的切身体会写的。
首先，介绍了自己写这篇房地产策划的原因，并对房地产国内外理论做简要的阐述，总结出房地产整体营销策划的特征与作用。
简要地介绍了洛阳永嘉房地产公司和其开发的“京熙帝景”项目。
对“京熙帝景”项目的宏观环境及微观环境进行了分析。
运用SWOT模型分析出项目的竞争优势、劣势、机会和威胁。
在对营销环境和项目分析的基础上，将项目目标市场进行细分和选择，定位项目的功能、建筑风格、格局配比和核心价值。
然后根据内部和外部的因素，制定定价基本策略和调整策略及价格调整策略。
最后，根据房地产项目的环境和项目本身的分析，制定出合理的销售策略。
本文的特色在于，项目采取差异化的策略，运用全员营销、全员服务的方式，挖掘市场中对本项目住房有意向的客户，针对有意向的客户和潜在客户较多的地方实施游击营销的策略，以铺天盖地的广告为辅，采取更有针对性的优惠措施，使潜在的客户变为真正的客户。
力求运用最小的成本创造最大的效益。
关键词：房地产公司营销环境营销策略The Real Estate Overall Marketing PlanOn “The Place Of King” projectABSTRACTAs one important industry of national economy，the market competition of real estate industry is now very fierce. How to survive in the fierce competition is the most pressing problem for real estate developers. In order to provide a beneficial reference to actual sales of real estate developers，based on the real estate marketing related theory，I make every effort to give the real estate marketing plan that can be used to conduct the actual sales activities.This real estate marketing plan is based on this project’s real conditions and my internship experience. First of all，I give the reason why I need to write this marketing plan and describe the brief introduction of the real estate theory at home and abroad. I summarize the characteristics of the overall marketing plan. Then I briefly introduce the Luoyang Yong Jia real estate company and its “The Place Of King” project. The macro environment and microcosmic environment on the project are analyzed. The project’s competitive advantages, weaknesses, opportunities and threats are analyzed by SWOT model. On the basis of the analysis of marketing environment and the project，I subdivide target market and choose the main part of the target market and fix the project’s function，architectural style，pattern matching and core values. Then according to the internal and external factors，formulate price strategies and basic adjustment price strategy. Finally，according to the environment of real estate project and the analysis of the project itself，reasonable marketing strategies are made.The leading characteristics of this article is that the project take different sales strategy，u se the “full staff marketing，full staff service” concept，and carry out the “guerrilla marketing” strategy to attract the potential customers and make the potential customers into real customers. Strive to use minimum cost to create the biggest benefit.KEY WORDS: Real Estate Company, marketing environment, marketing strategy目录前言 (1)第1章策划的背景与意义 (2)1.1 策划的课题来源 (2)1.2 策划的背景 (2)1.3 策划的重要性与必要性 (3)1.4 策划的概要提示 (3)第2章公司概况与项目简介 (6)2.1 洛阳永嘉房地产公司概况 (6)2.2 洛阳京熙帝景项目基本情况 (6)第3章房地产市场营销环境分析 (8)3.1 宏观环境分析 (8)3.1.1 房地产政策分析 (8)3.1.2 洛阳经济环境分析 (9)3.1.3 洛阳文化环境分析 (10)3.2微观环境分析 (10)3.2.1 主要竞争对手 (10)3.2.2 消费者需求调查与分析 (11)3.3SWOT分析 (13)3.3.1 项目的优势 (13)3.3.2 项目的劣势 (13)3.3.3 项目的机会 (14)3.3.4 项目的威胁 (14)第4章目标市场的选择与定位 (15)4.1 目标市场的细分 (15)4.2 目标市场的选择 (16)4.3 京熙帝景项目定位 (17)4.3.1 项目功能定位 (17)4.3.2 项目建筑风格定位 (17)4.3.3 格局配比和面积配比定位 (18)4.3.4 项目核心价值定位 (19)第5章定价策略 (21)5.1影响定价的因素 (21)5.1.1 内部因素 (21)5.1.2 外部因素 (22)5.2 定价的基本策略 (22)5.3 价格调整策略 (23)5.4 付款方式 (24)第6章销售策略 (25)6.1 总体设计 (25)6.2 策略选择 (26)6.3 销售活动的具体实施 (27)6.3.1 组建销售团队 (27)6.3.2 京熙帝景楼盘认筹活动方案 (28)6.3.3 “浪漫七夕”情人节活动 (31)6.3.4京熙帝景开盘解筹 (32)6.3.5 网上团购活动 (33)结论 (36)谢辞 (37)参考文献 (38)附录 (39)前言我国房地产市场经过几十年的发展，逐渐从幼稚走向成熟，随着房地产业的发展，房地产市场的竞争变得更加激烈。
某年度珠江帝景营销推广方案
专题6、营销模式
营销手段分析：只是目前的售楼处座销，市场开发能力和销售能力不强。 引入非售楼处的代理销售，在北京、全国乃至欧洲、美洲部分国家开
始同步代理，远程销售。同时，鼓励部分高端消费场所、写字楼和高 档消费品在其会员和客户中推销珠江帝景的产品，并为其提供一定的 优惠，同时，如果成交另给这些高端消费场所一些回报，即类似于传 销形式。技术方面利用网站和明源软件来配合。 组织专门的直销队伍，提高市场开发能力，加强市场研究。 引进末位淘汰制，扩大销售队伍，提高佣金点数，刺激销售队伍的热 情。
50 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
营销费用
目前的营销费用比例1.65％，远远低于北京的同类水平；绝对数量为1828 万元，考虑到目前区域市场的竞争压力，可能无法满足销售任务的需要。
使用分析
专题7、营销费用
在金世纪酒店楼顶（富力城对面）、三环主路几个主要立交桥下汽车 调头处（长虹桥、国贸桥、京广桥等）设立户外广告，并在适当时候 增加在三环主路上的的投放。
景的价值与品质。
2
3 中国最大的欧式宫廷园林即 将出现；立面大堂；酒店 会所开放，五星级服务提 前预演，业主身份；国贸 展会销售信息；6、7新开 盘信息；细节完美
4 产品信息、清盘信息、工程 进度：立面大堂；黄金周 销售信息；中国最大的欧 式宫廷园林即将出现
专题4、推广主题
第二阶段：
5月－8月，临近入住，以品质和感 受为中心，突出物业品质和生活服 务，通过实实在在的物质产品和精 神想象，综合产品优势，强化高品 质生活的特质。同时，利用欧洲风 情商业走廊的开街和业主身份的认 证，强化专属服务，突出身份的尊 贵感，以打击不够成熟的新项目， 建立珠江帝景的领先地位和市场形 象。
定位包装策划报告1
新世界倚山花园一期翠林别墅目录引言1．前言2．市场状况第一部分营销策略一、营销导向二、营销战略三、推售原则四、发售所必备条件检测五、营销活动指引第二部分定价策略一、别墅定价方法二、定价影响因素三、定价步骤四、付款方式建议第三部分宣传推广计划一、背景导入二、销售时机三、广告营销主线四、广告受众分析五、广告诉求点六、媒体选择七、媒体投放策略八、ＳＰ活动策略九、广告投放计划十、推广费用预算十一、广告创作建议第四部分销售活动跟进一、人员组织安排二、销售时间安排三、看楼路线设计1．前言根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点,结合目标客户的需求分析，将仙湖山庄的别墅定位为：，目标客户定位：拥有相当物质财富，并且对精神财富不断追求的成功人士；2．市场状况在《别墅物业市场概况》,我们已详细分析了目前深圳别墅物业的市场状况,尽管存在部分别墅积压,但由于近几年缺少非常优秀物业供应，所以目前别墅物业存在一定的市场空间,综合素质优良的物业前景仍然看好,在本报告—物业定位及包装报告中,中原针对深圳市内即将开售的别墅项目“新世界豪园”和“名商高尔夫别墅”两项目作分析，因为此两项目都会在年内开售,预计都会对本项目产生一定的影响，所以,认清市场状况,避重就轻对项目的销售至关重要。
近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有：银湖片区的颐园、银湖国际会议中心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。
以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍：银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面，地理位置得天独厚，位于银湖半山上，北向靠山脉,南向面对银湖，周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新,位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。
项目沿山而建,在项目的中间有一山沟经过，直通银湖，不断的流水被喻为灵气,项目的一期工程已接近完工，全部为别墅,约有20幢，项目东面的二期工程正在修建,包括会所、别墅及公寓,项目整体大约有７０幢别墅,三幢多层带电梯公寓。
【广告策划-PPT】北京豪宅专题研究_OK
12
豪宅市场
创新案例
阳光上东：富人区的始作俑者
开发：首个提出 “富人区”的概念 营销：首个设计大师量身定制室内设计方案活动 产品：澳洲COX、西班牙BOFILL、德国ARP、美国HPGI
多国建筑形态 开放式的街区（方街、圆街、角街）
产品定位 包装 推广
32
锻炼豪宅的工艺和烹调技术要求
策划
产品定位
包含规划、建筑、环境、配套、户型等几个方面，而每一个豪宅项目至少要 在某些方面有着自己独特的优势，领先于市场，因为只有这样才能显示他们
超凡的品位。
33
锻炼豪宅的工艺和烹调技术要求
策划
包装
中国富人阶层中的一些人对富贵生活缺乏体验，所 以豪宅开发的重要使命就是——引导消费。
和乔丽晶 东方之子
海后珍藏·龙岳洲
朱雀门
7
景观豪宅代表
观湖国际
8
棕榈泉
都心豪宅代表
华贸中心
9
新城国际
功能豪宅代表
当代MOMA
10
耕天下
人文豪宅代表
东方之子
11
豪宅市场
创新案例
东方之子：超越华贵
物业：首个“英式管家”服务
营销：首个样板间真人上演“贵族秀”情景剧
产品：大堂的门扇高于人民大会堂 门扇窗户均达到了五米高，2吨重
• 应是购买力上层有所需求时，才在高档的地方出现的高档房子。
4
豪宅定义
一家之言
“豪宅就是凡人居住于云端的终极产业，是一个社会的 少数富裕人群通过市场方式过度占有社会稀缺资源的 一种居住状态，是为满足社会富裕群体对稀缺资源较 多占有的一种欲望而定制的豪华住宅 ”
尚驰广告深圳桐林半山豪宅的项目品牌形象广告的的策划案68页
谁会是那275位业主？
他们当然是富人。 穿金戴银的[黄富]可能不大会喜欢我们的房子， 他们要的只是金碧辉煌的堆砌。 政界的、身居要职的[红富]， 还有商界的、受过良好教育的[蓝富]， 会是我们的主流客群。 他们处世低调，但讲究格调， 且对社交有着强烈需求。
把自己用10分钟的步行带回到大山的怀抱， 仔细品尝起每天18：00之后的时光。 没有灯红酒绿，只有漫山遍野的绿， 没有迎来送往的待遇，唯有风景在此礼遇， 没有人来人往，却有风情令自己心驰神往…… 从此你戒了酒，却对生活上了瘾。 远离了人群，却与人变得亲近。
D. 其它媒体配合
报纸广告 航空杂志 口岸灯箱 加油站灯箱 中原手机短信 中原地铺海报 交通电台 网络条幅
平面表现方案二
THE END
THANKS
抛砖引玉之案，敬请发展商与代理商斧正指导 本方案知识产权归尚驰公司所有
使用或部分使用本方案均属侵权行为
它，既是对产品利益的概述，又是对客户群的尊称。 意义简洁，利益直接诉求。与市面的口号形成差异化。
拥有一套居所并不重要 重要的是拥有一套把玩世界的哲学
社交家·品鉴家·珍藏家……
深挖核心价值，阐明辅助价值：
678公倾梧桐山国家森林公园即后花园 名师规划，加拿大NSDA倾心之作 3面环山，[湖坡]景观园林 大格局、大阳台昂藏360度阔景 专梯到户，智能身份识别系统 通过全球绿体建筑体系认证 全球品牌物管，世邦·魏理仕提供至尊服务
林荫的湖畔，鱼钓着李先生6个钟。
太阳快落山了，李先生依旧两手空空，但也乐在其 中。李先生说这就如同下棋：我在钓鱼，鱼也在钓 我，当我和鱼的耐力旗鼓相当时，那才过瘾。桐林 半山，只为社交家·品鉴家·珍藏家……
老张很可爱，与工作中严谨的张总截然不同。
洛阳保利建业香槟国际项目开盘前营销推广执行案
【产品价值】
新派法式简约建筑勾勒洛南醉美天际线 法式风情九园至景缔造内外双公园雅致生活
【产品价值】
融会保利23年高端地产修为户型设计理念 舒适面积、精溢功能、浪漫居所 精致与奢适并举，空间与功能兼得
【物业价值】
全国三甲、国家一级资质保利“亲情和院”物业 一城所望，洛阳此前未见，呵护品质生活70年
融汇保利地产23年筑 城大成，一线城市户 型设计潮流和城市人 居体验变革，最人性 化的房子
一点一线四面全方位 展示，加强客户记忆 点，直击客户心理， 获得客户情感共鸣
项目属性定位
市府旁 · 公园里 · 珍品奢活
城市资源价值
双轴交汇黄金点 市府第一阵营圈
自然资源价值
三大公园聚集地 生态人文核心区
产品核心价值
采集----采集的最佳时机
市市场场机机会会发发现现
产品设计差异化&最佳入市时机
市场机会发现
产品设计差异化：相同户型减少面积控制总价
绿都·塞纳春天 6#楼101㎡ 二室二厅
建业龙城 154㎡ 三室二厅
相同户型减少面积控制总价：竞品市场在售项目规划多在3、4年前完成，当时区域成熟度不高，多以改 善型产品为主，户型普遍偏大，随着整体价格上涨，刚性需求释放，产品结构与市场需求逐渐脱轨，各 竞品项目去化速度明显下降。项目两房产品面积段控制在86㎡，三房产品面积段控制在130㎡以下，与竞 品两房产品（面积段普遍在89-105㎡）、三房产品（面积段普遍在115-160㎡）相比户型更为精细，并藉 此实现总价的合理控制。
西2#开盘 90-170㎡
11#开盘88139㎡
西3#开盘 90-170㎡
最佳入市时机：竞品项目目前大多数处于前期剩余存货消化阶段，按照竞品15年推售计划及去化情况，预 计2015年4、7、8月份将会出现集中推盘，且2015年下半年竞品整体推货量加大，15年5、6月份市场竞争激 烈程度较低，适合项目首期推盘入市，赢取市场先机。
半山海景别墅上市推广策划案
广
定豪华服务的目标受众，确定看楼时间和内容。
策
划
●对非目标消费群的集团服务：在同一时段集中此部分消费群看楼，不让普通消费者感到
方
失望，
案
（3）.组团服务
●专家组团：，多个专家接待一位消费者，专家提供对消费者的咨询解答。
●豪华全过程：在服务过程中采取全套豪华服务。
（三）.产品策略
半 山
1.发展商的智慧
市
推
广
策
4、目标消费群乐于接受的推广方式
划
方
案
对于别墅消费者而言，高雅格调、带有高尚社区文化色彩的推广活动有很大的吸引
力，风水讲座的接受程度比预计的要小，可能是因为港台人士在蛇口居住的并不是太多
的缘故。另外，其他类型的如游泳比赛等健身活动也在调查中被提及。
5、目标消费群的楼盘信息来源
半
山
传统媒体—报纸和电视，是别墅目标消费群最重要信息渠道，但这种传播是较为
划
方
半山海景别墅位于正在迅速发展的蛇口，以蛇口广阔的发展前景、优
案
越的自然环境、日益成熟的配套设施、独特的人文环境为依托，强调自
身楼盘的个性和品质，可以形成与银湖别墅明显的区隔。
半
2、华侨城地区别墅
山
东方花园就地理位置和绿化有优势，但产品定位不准，而导致少人问津恶性循环。
海
景 别
3、蛇口附近的别墅群落
墅
上
月亮湾山庄和青青山庄无论在地理位置还是档次上，并没有特别的优势，均不能
市
形成很大威胁。
推
广
策
划
四、目标消费群分析
方
案
通过对蛇口现有别墅及高档住宅业主分析，得出已在蛇口购买别墅和意向购
地产全程策划推广案
『地产全程策划推广案』第一章项目分析一、项目用地周边环境分析1、项目土地概况本地块位于洛阳市北入口城郊结合部位.纱厂路立交桥以北，机场路南端。
该项目背靠中建二局二公司家属院，紧邻防洪渠，毗邻机场路，东面为烈士陵园及铁道部隧道局家属区,南面为史家屯村。
地块呈不规则梯形状，占地37032㎡，建设用地31424㎡，规划绿地11350㎡,机场路至项目用地间为30米宽的绿化带。
本项目位置四通八达，向北直行即达牡丹园和机场，向南即到纱厂路立交桥，地理位置优越.2、项目周边环境状况本地块地处邙山，周围无大型工厂，无工业废气、废水污染的担忧，空气质量优良。
附近虽有黎明化工研究院,但其业务主要以设计研究为主,不会对居民健康带来危害。
位于本项目对面的烈士陵园环境幽静，空气清新，已成为附近居民晨练的最佳去处.项目前面的规划绿地对提升项目的品质有很好的促进作用。
唯一不足的是紧邻的防洪渠河道堵塞、垃圾成堆，渠水断流,但是防洪渠的治理工作已纳入市政规划，不会对项目构成威胁。
由于本地块周边大多为居民区，只有东侧机场路的车辆有些噪音，所以噪音污染不重，由于本地块地处城郊结合处，周围安防设施就少,人文环境弱,但由于近期中心血站的兴建，以及机场路两侧绿化的治理，还有郊区房地产开发公司的碧云小区的待建，社会治安和居住环境都会得到近一步改善。
3、项目用地周边市政配套设施状况虽然项目周围有二局二公司家属院这样大型的住宅区，但其完善的社区服务一般设在小区内,而且服务对象是本单位居民，一般不对外服务。
史家屯周围虽有医院、饭店、超市等设施,但规模一般不大，档次也不是很高，服务面也不全。
稍远一点有几座大型批发市场：食品城、图书城以及锦远商贸城。
文化教育方面有市警校、市卫校、二局二公司中小学。
医疗卫生方面有二局二公司医院的隧道局中心医院。
但娱乐设施、运动场所、生活服务等设施欠缺。
二、区域房地产市场现状及发展趋势1、区域房地产市场概况项目所在区域现有楼盘近十家,其中经济适用房一家，其余均为低档商品住宅，随着该地区房地产市场规模的扩大，楼盘的不断增加,以及周围生活环境、自然环境污染状况和教育条件的改善,选择在该地区置业的消费群体也会相应地增加。
半山海景别墅上市推广策划方案-房地产策划文案
市
推
的仙湖山 庄、月亮湾山庄。
广
• 市区内尚未售出的别墅约为100套左右，多为扫尾货，少部分为刚推出的新一期，如颐园三
策
划
期20套中剩下的16套，棕榈泉别墅即将推出的有20多套，短期内的别墅消耗没有太大的压力，但
方
在相对较长的时期内，除了尚未售出的别墅外，在规划建设中的还有半山海景别墅、鹏港山庄、
案
别 脚楼的形式；户型结构上，车库、客厅及入口设于二层， 在空中楼阁一般，建筑本身自成一景观，外观设计较为新颖独
墅 餐厅、厨房置于底层；
特，极具个性；会议中心别墅定位于深圳顶级别墅。
案
建筑面积530-780M2/套，均价20000元/M2左右，
小区规模较小，生活配套上尚有不足；房间面积较小，实
别墅计划于5月底或6月初开始发售，将不会进行大0规模
半
之三：由于市区资源有限，别墅的郊区化趋势明显。
山
海
景
深圳的别墅项目几乎都是选址在依山傍水的地带，或是有独特的人文景观支撑（如凭依
别
墅
上
高尔夫美景），目前市区的这些资源几乎都被开发殆尽，别墅开发走向郊区已呈现较为明显的势
市 推
头。郊区别墅越来越多，东部海边已成为典型的别墅度假地，宝安和龙岗等地的别墅是吸引当地
半
小 结
山
海
景
银湖别墅区是深圳开发较早的、知名的高尚住宅区，其独特的山水资源、靠近市
别
墅
中心的区位优势和口碑是银湖别墅群共同的优势，这些使得它们在深圳仍具有较强的
上
竞争力。
市
推
由于银湖别墅开发较早，不少小区出现了“老化”现象；小区内的容积率普遍偏
广
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豪宅特点
一、稀缺资源
真正的豪宅是基于对某种不可复制稀缺资源的拥有 并用知识和智慧对这种资源作完美的阐释和表现
可以是自然资源，比如自然的海景、湖景、河景、山景、等资源 如圣莫里斯、观澜高尔夫等 可以是一种不可替代的人文资源 如长城脚下的公社等
可以是二者的结合 比如杭州西湖周围的别墅、南京玄武湖和莫愁湖畔的豪宅
硬件建议
Hardware facilities
2+小区科技照明系统
建议小区使用科技照明系统，从黎明到夜间，无论晴天与雨天，科技照明系统可通过电力的配套设备自动进 行光感感应与照明调节，任意调节光线的明暗，以保证当时的需求
硬件建议
Hardware facilities
3+新风系统
新风系统被誉为建筑物的肺，起到过滤空气的作用，是建筑科技发展的必然选择，建筑节能离不开新风系统， 人们的健康离不开新风系统。在现代社会中是对高品质生活的一种追求，是最有效的空气污染解决方案
小到叫车、遛狗，大到照顾小孩都可以交由客服人员处理。别墅区的客服队伍3、5、10人规模不等，提供 “一对多户”的24小时服务，充分满足业主需求
软件、附加值建议
Software facilities
2+24小时工程待命与家居安防提示
工程部人员24小时待命，随时处理住户的各种工程类生活问题。户内均设有红外微波双鉴探测器、紧急按 钮和燃气泄漏探测器等安防设施，全方位对于户内任何可能出现的入侵等危险情况的地方进行监控，与小区 监控中心的主机联网，做到警告及时及反馈到接警中心
豪宅特点
圈层
品位
【棕榈泉】
“北京首席中央公园区”的稀缺价值 大规模震撼主题式园林 中国顶级的私家会所 实现北京经典豪宅传奇
豪宅特点
三、考究审美
真正的豪宅需要在财富、审美意趣和个性表达上同样处于高水准 的人群加入。正如真正的优雅是个性的表达，而迥然不同于摆阔 和卖弄一样，真正的豪宅也不同于对事物的统治，而是一种体验 真正的豪宅可以有些超出常规，但却并非通过简单地占有就得到 满足，更是与平庸的事物格格不入。其次，豪宅更强调“宅”的 概念，即豪宅应该是精神的栖息地、生活的港湾，它提供给主人 一种奢侈而自由的生活方式
视觉表现
备选案名
京熙帝景〃揽岳
京熙帝景〃世界观
京熙帝景〃御园
京熙帝景〃璟台
备选案名视觉表现
定位与案名之上，我们的推广手段
报广
第1套方案:豪宅制高点
城市半山，殿堂级平层宫邸
非千万身价，谨慎靠山
150-290㎡平层别墅
京熙半山最高礼献，洛阳首席殿堂级山景豪宅
鼎献洛阳 一山一境地，一层一世界
卓越园林
超高绿化率、项目内景观水系与主题园林…
卓越品位
特色建筑、品质立面、人车分流…
卓越圈层
洛阳首席山水豪宅塑造洛阳首席精英生活场
卓越品质
经典户型、入户景观、充足日照…
卓越服务
24小时安防、管家物业、智能中控…
豪宅“6重卓越”体系
卓越资源
山景、湖景、河景、海景…
项目目前已拥有
卓越园林
超高绿化率、项目内景观水系与主题园林…
【星河湾】
审美
考究
建筑、自然与人之和谐典范 缔造国际花园社区新标准 精细外立面、富丽堂皇大堂，外部细节打造豪宅品质 户型创新，细节功能分区，内部最大化占有景观资源 全新户型以及精装规划，缔造首席豪宅舒适人居
四、护和改善的可能性。豪宅的产品仅仅是 物质上的准备，而服务才真正体现了奢华生活的内涵
软件、附加值建议
Software facilities
3+服务广播
公共广播系统采用国内知名品牌“TKOKO牌”设备，由服务性广播系统、背景音乐系统及消防广播系统组 成，系统间可以互相切换
基于此，我们的客群锁定
城市上流，大隐于市
对“品质”与“品位”有着极致追求
注重家庭传承、圈层认同
国际时尚外型，中国传统礼制 城市山水之间，低调大隐，工于品质
豪宅产品有必要提供与产品质量和价格匹配的服务 而面对豪宅产品个性化的客户 更要求高度吻合其个性化需要的服务和产品
服
务
【四季世家】
北京第三使馆区腹地 毗邻京城传统高档涉外燕莎商圈
四季酒店进驻并全权接管物业服务 “以人为本”的服务理念为业主提供悉心周到的服务
豪宅“6重卓越”体系
卓越资源
山景、湖景、河景、海景…
150-290㎡殿堂级平层别墅，VIP预约全城
点阵
纯板楼结构，通透生活体验 全干挂石材外立面，尊崇质感 豪华英式皇家园林，礼遇世家 7星级精装入户大堂，归家礼仪 两梯两户，3.25米层高，阔绰尺度
懂得生活的人，总是栖心半山间，找到家庭的足迹
真正懂的生活的人， 不再只满足于一处栖身之所， 而需要一处栖心大宅，来取悦灵魂， 领悟半山所独有的家庭情怀： 半山之上，教儿子打打高尔夫， 陪爱人在林翳光影间写生， 与父亲在宽阔书房博一盘围棋， 或者什么都不做，做在自家花园中看云卷云舒...... 也许，只有居于半山之上，才能寻觅到家庭的足迹。
点阵： 纯板楼结构，通透生活体验 全干挂石材外立面，尊崇质感
豪华英式皇家园林，礼遇世家
7星级精装入户大堂，归家礼仪 两梯两户，3.25米层高，阔绰尺度
私人领地，请预约前往
150-290㎡平层别墅，鼎献洛阳 一山一境地，一层一世界
城市半山，殿堂级平层宫邸
私人领地，请预约前往
150-290㎡平层别墅
京熙帝景
包装策略执行案
三英禾田 <ZWZ> 2012.12
回顾
京熙帝景 洛阳首席城市半山豪宅 升级钜献 巅峰之上
无论是 体量 空间
硬件
配套 运营
…
唯一的宗旨不变
智者营商 赢于超越
11-13#号楼项目亮相后 如何实现高端产品有效放声及现阶段产品持续良好销售？
由外及内 价值再凝练！
11-13#楼的项目调性：
洛阳当代名仕和城市隐贵
事业有成，三代之家
半山豪宅极致礼献—— 为注重家庭传承、圈层荣耀与人生升华之名士， 钜献
城市半山，殿堂级平层宫邸
在产品与客群之上，南区产品定位
案名/SLOGAN（一）
京熙帝景〃御半山
一山一境地，一层一世界
释 义
半知半行之间，领袖人生崭新高度 半隐半现之间，彰显贵胄显赫身份 半进半退之间，阅尽辉煌人生旅程
卓越品位
特色建筑、品质立面、入户礼制……
卓越圈层
特色会所、会员特享……
卓越品质
精装典范、科技系统、户型升级……
卓越服务
物业升级、管家定制……
项目南区可升级
南区-产品升级建议
对比真正“豪宅” 我们如何发力完善我们的“豪宅属性”
硬件建议
Hardware facilities
1+小区地面硬质铺装
建议小区内根据不同区域地面有选择的进行大理石、建菱砖、沥青、水泥草装的不同种类的硬质铺装。 露天环境建议以图案艺术性强，变化多的简洁线条或简洁图形为主，凸显项目品质感
硬件建议
Hardware facilities
4+安保系统
园区采用军事级安保系统：报警系统、求助系统、巡更系统、周界防越系统、可视对讲系统，24小时区域 巡防系统、监控系统、门禁系统、消防系统、家居安防系统等十大安全防范系统，所有安保系统与监控中心 联网，固若金汤
硬件建议
Hardware facilities
【 2+ 补强型价值 】
金端会所
皇家园林 气质建筑
（平层大户型、干挂石材、精装大堂、精装公共空间、两梯两户…）
以上是京熙帝景整体拥有的价值优势。但于此之上—— 1）南区北区如何区隔，仅仅“大户型”不足以成为根本扭转点？
2）南区是否符合“豪宅”标准，以支撑其溢价空间？
——让我们先来研究所谓“豪宅”
尊崇 极致 半山豪宅
① ② ③
①尊崇：半山之上，礼遇最高生活——树立全新高端产品形象
②极致：工极致，品无双——提升项目产品价值高度
③半山豪宅：超越其他竞品， 独有的竞争型价值
本案项目价值深度挖掘
【 1+ 竞争型价值 】
洛阳唯一
城市山水豪宅
城市之中，拥有别墅级山水生活
我们区隔城市其他竞品所独有的“唯一”优值
一山一境地，一层一世界 150-290㎡殿堂级平层别墅，VIP预约全城
活动
京熙帝景〃御半山产品品鉴会
活动地点： 项目会所现场 邀约人员： 洛阳知名人士、洛阳媒体、意向邀约客群 活动形式： 京熙帝景〃御半山产品品鉴 御半山产品销售顾问解读项目 暖场演出（提琴四重奏、竖琴演奏等） 自助冷餐（或自助茶点）
THANKS
御，御用，即帝王所用。 以御半山为案名，不仅强调半山豪宅在洛阳的唯一性
且本次11、12、13号楼的大户型，更是从属于高端阶层，为层峰名流所御用
直接点题—— 驾御洛阳唯一半山豪宅之顶级产品
京熙半山最高礼献，洛阳首席殿堂级山景豪宅
视觉表现
案名/SLOGAN（二）
京熙帝景〃景园
御制尊崇，半山园著
【红树湾】
源
资
临近沙河高尔夫、华侨城的良好区位 坐拥世界罕见的红树湾资源 加之独具特色的规划设计 贝尔高林迄今打造的唯一一个现代岭南风格园林 成就了红树湾独特的景观，也成就了深圳出征世界湾区的豪宅典范
二、圈层品位
基于有形的产品品质， 提炼为一种圈层共性的精神价值， 再升华为项目品牌形象。 由此，豪宅的“生活方式”， 其实才是豪宅真正的居住价值。
京熙半山最高礼献，洛阳首席殿堂级山景豪宅
鼎献洛阳 一山一境地，一层一世界
城市半山，殿堂级平层宫邸
非总裁座驾，请留心入山