商业地产选址分析

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

商业地产选址分析
一、商业地产及其选址的重要性
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shopping mall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。

商业地产有一句名言：“商业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址”。

无论是大型购物中心、便利店、连锁店……从事商业活动选址非常重要。

商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策。

所以，选址是商业地产的核心竞争力。

二、成功商业设施选址的四大要素
（一）客流规划是重要因素
商业选址过程中客流规划是选择店址的重要因素。

商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的集聚效益，
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。

而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

要求最大限度地利用城市的各种基础设施，所以城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要限制因素。

（二）商业中心可达性最佳
交通状况的好坏直接影响到客流量。

商业在追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。

商业中心交通可达性最佳的实质是，所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

（三）与城市规划相结合
商业在选址过程中还要密切关注城市发展的进程。

商业设施的选址要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑在规划地块内建立足够数量的停车位，特别重要的是城市交通系统的支撑。

（四）土地完全给开发商制定化是大势所趋
不同商业品种对商业地产的要求不同，需要符合商家的需要。

商户在选址时也会挑选适合自己的产品。

因此，现在不少商业地产开发者推出了定制化的服务，产品定制化成为大势所趋。

三、商业选址的5A法则
5A法则即“便利法则”。

“A”是Advantage (便利)，由于便利法则的基本内容包含了五个层次的便利，所以便利法则也称为“5A法则”。

5A法则的对象：针对某个城市或区域、为大型零售商业选址所进行的工作。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。

而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

5A法则的基本理念：以消费者为本，为消费者购物提供全程便利。

5A法则是商业店铺选址技术的核心，它主要涉及五个方面的内容：
（一）交通便利
目的：让预期数量的消费者能便利地从其出发地到达商场所在的地域。

交通便利研究主要涉及了消费者对交通耗时的便利需求，并由此引申出消费者对不同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障碍因素对便利性的影响。

其中包括：
（1）交通耗时：大型综合超市，单程5分钟内——满意，10分钟内——可以，15分钟——勉强。

（2）交通方式：自驾车、出租车（的士）、公交车（巴士）、班车（商超的）、自行车、步行。

（3）交通道路：主干路、环路、快速路、高架路、高速路、单行路、步行街。

（4）自然障碍：铁路、河流、封闭路、城墙、丘陵、厂（院）区、公园。

（二）确认便利
目的：让消费者能便利地找到目标商场。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。

而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

加强确认的便利性还要增加消费者即兴购物的可能性。

主要措施为：
（1）远距离确认：500米外，高位店标，指路牌。

（2）中距离确认：200米外，建筑临主路，建筑临街长度至少60米以上，外墙大型店标，无遮拦（树、其他大型标牌等），周边开阔。

（3）近距离确认：50米外，商场入口标牌，电梯入口标牌。

（三）趋近便利
目的：让消费者能便利地靠近到商场门前。

不同交通方式有不同的趋近便利性要求。

对于自驾车、出租车、自行车；需要对应于来向不同车辆的道路出入口、允许车辆掉头的路口，无路障和绿化隔离带；
对于公交车：需有若干条公交线路的车站点距离商场不超过200米，其每日的运营时间不少于商场的营业时间；
对于步行者：需有跨越公路的人行天桥或过节人行道。

（四）进出便利
目的：让消费者能够便利地进出商场。

（五）选购便利
目的：让消费者能便利地在商场内辨认、选择、拿取、携带所需商品以及结算付款。

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”
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”
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8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

四、商场最佳位置选择的三大策略
选择商场最佳位置时，既要进行定性分析，又要进行定量测算，是一件复杂而又耗费精力的事情，要做好选址工作需要制定多种有效策略。

（一）地理位置细分策略
地理位置细分的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行细微分析后，对商场位置做出选择的策略。

主要可以从以下几方面进行细分：
（1）商场选址与路面、地势的关系。

一般情况下，商场选址都要考虑所选位置的道路及路面地势情况，因为这直接影响着商店的建筑结构和客流量。

（2）商场选址与地形的关系。

地形、地貌对商店位置的选择的主要影响表现在：
方位情况：方位是指商场坐落的方向位置，以正门的朝向为标志；
走向情况：走向是指在商场所选位置顾客流的方向；
交叉路口情况：交叉路口一般是指十字路口和三叉路口。

（二）潜在商业价值评估策略
潜在商业价值评估是指对拟选开业的商场位置的未来商业发展潜力的分析与评价。

评价商场位置的优劣时，既要分析现在的情况，又要对未来的商业价值进行评估，这是因为一些现在看好的商场位
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我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

置，随着城市建设的发展可能会又热变冷，而一些不引人瞩目的地段，也可能在不久的将来会变成繁华闹市。

因此，新商场在选址时，应更重视潜在商业价值的评估。

主要应从以下几方面评价：
（1）你选的商场地址在区域规划中的位置及其商业价值；
（2）是否靠近大量机关、单位、厂矿企业；
（3）未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度；
（4）是否有“集约效应”，即商场建设如果选在商业中心区，虽然面对多个竞争对手，但因众多商家云集，可以满足消费者多方面的需求，因而能够吸引更多的消费者前来购物，从而产生商业集约效应。

（三）出奇制胜策略
商场选址时既需要科学考察分析，同时又应该将它看成一种艺术。

经营者有敏锐的洞察力，善于捕捉市场缝隙，用出奇制胜的策略，与众不同的眼光来选址商场位置，常常会得到意想不到的效果。

五、精确选址的决策依据——商圈调查与分析
商圈，也称商业圈，是指商业地产项目吸引消费者的地理区域。

商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。

一般以商业设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合商业项目的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。

而且商圈的形
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5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有多少竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。

（一）商圈分析的三个方面具体内容
（1）人口特征分析
关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分别等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。

特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料，从商业或消费统计公告中查到。

（2）竞争分析
在做商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量、现有商店的规模分布、新店开张率，所有商店的优势和弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。

（3）对商圈内经济状况的分析
如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多元化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业的波动会对居民的购买了产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。

六、万达选址的变化
万达目前进入国内 26 个城市，投资四十多个项目，主要分布在
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而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

国内沿海和东部经济发达的一、二线城市的核心地段，第一、二、三代产品均选择省会或中心城市布局。

2003 年宏观调控之前，万达就已经进入到长江三角和其他一些地区，在调控当中发现这些地区受影响比较大。

万达有意识的把发展重点转向了中部和西部，比如说成都、重庆、武汉、南昌。

从2008 年、2009 年的情况看，万达对北京、上海等重点城市仍始终加大投资，同时对环渤海地区的市场也比较关注。

第一、二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。

2003 年之后的第三代产品在选址上，更多在城市副中心或新区的中心。

万达选址的变化原因是：
（1）中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展；
（2）城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及高额的土地成本，而城市副中心及新区土地成本较低；
（3）城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目；
（4）中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础；
（5）城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，降低开发风险；
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2.老人们都笑了，自巨石上起身。

而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

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”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

（6）城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大；
（7）在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。

在地块选择上，万达大型综合体的产品模式对地块的位置、交通以及地块规模都有比较高的要求。

第一、二代产品要求项目主要处于城市传统黄金商圈或城市新兴商圈核心位置，目前第三代产品获得市场的成功后，万达最近获取的地块面积显著提升，均是建筑面积50 万-100 万平方米，甚至150 万-190 万平方米的大型综合体，因此项目更多选择在城市近郊的新城或城市旧城改造的腾挪出的空间。

万达大型城市综合体项目的商业面积体量大，因此对辐射人口、交通体系的要求很高。

在地块选择标准上，当前更加注重项目位置、交通体系、辐射人口、项目规模等几项核心指标。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。

而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。