BOT项目运作程序及建设报批流程(政府各级部门)

BOT 项目建设流程
一、BOT 项目的概念
BOT 是英文Build －Operate －Transfer 的缩写，通常直译为“建设－运营－移交”。

BOT 实质上是基础设施投资、建设和经营的一种方式，以政府和私人机构之间达成协议为前提，由政府向私人机构颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务。

二、BOT 项目的建设流程
(一)、BOT 建设流程图
（二）、报建基本流程图
三、各项工作办理具体要求
（一）、成立项目公司
1.项目公司名称核准
2.注册地址，注资及验资
3.工商、税务登记
（二）、项目核准申请（发改局）
1.项目核准申请（需由项目所在地镇、街或项目行业主管部门加盖意见）
2. 企业申请报告原件（核对原件）
3. 企业营业执照复印件
4.项目建设立项申报表原件
5.环境影响评价审批意见原件
6.项目用地预审函或国有土地使用证复印件（核对原件）
7.规划选址意见或规划用地许可证复印件（核对原件）
8.组织机构代码证复印件（核对原件）
9.项目节能专篇
10项目资本金来源证明原件（不低于项目投资的30%）
提交以上资料并经发改局审核通过后，发改局会出具项目核准的批复，作为后面其它报建程序的一项重要依据。

（三）、初步设计及评审（建设局）
初步设计完成后，应填写初步设计审查申请表，向建设行政主管部门申请初步设计评审工作，在取得初步设计评审专家和职能部门的意见并经修改完善后方可进行施工图设计及修详规报建。

（四）、总平面方案审查（规划局）
1.立案申请表
2.规划设计条件（含历次调整规划设计条件）的批准文件
3.有效的建设用地规划许可证或建设用地批准文件及附图附件
4、规划设计条件或原规划批复文件中要求取得的专业管理部门意见
5、绘制在1/500或1/2000广州坐标系统现状地形图上的总平面图
6、总平面方案图（规划设计单位出）、规划说明书
7、电子磁盘文件
（五）、修详规报建（规划局）
1.立案申请表(即使由项目公司做为建设单位，也必须由项目用地规划许可证取得的单位—项目所在地政府行政主管部门做为申请单位)
2.立案基本资料
①申请函（说明地块的基本概况，建设项目性质、规模、用途、平面布置及工艺要求等）
②申请者《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》复印件
③授权委托书
④代理人身份证明文件（复印件）
3.《建设用地规划许可证》及附图附件（复印件）
4.1：500或1：2000实测现状地形图（坐标系统和高程系统按规划局要求，附电子文件）
5.建设单位取得的市土地管理部门的用地证明
6.绘制在1：500或1：1000现状地形图上的总平面规划图蓝图（2份）
7.规划成果“修详通”电子文档
8.《修建性详细规划电子报批初步审查检测报告》（将修详通电子文档及总图蓝图送规划局测量队检测后即可）（注意：总图中不能出现“综合楼”，建筑面积按建筑物面积计算）
9.《××市城乡规划管理现场踏勘表》（在规划局网站下载，需到镇、街规划管理部门盖章）
资料齐全15个工作日完成
（六）、施工图设计及审查备案
施工图设计完成后，应向建设行政主管部门申请施工图审查，将施工图交由具有审图资质的单位审查，取得施工图审查合格证。

1.施工图审查时需提供的资料（审图中心）
①立项批文（复印件1份）
②规划设计要点（规划批准图）（复印件1份）
③《建设用地规划许可证》及附图的复印件1份
④环保审查意见书（复印件1份）
⑤勘察合同及登记表（复印件1份）
⑥设计合同及登记表（复印件1份）
⑦施工图设计文件审查登记表
⑧勘察报告（原件1份）
⑨完整施工图纸二套（如需加盖审图章，可酌情多送图纸套数）
⑩居住/公共建筑的：（应提供建筑节能计算书电子版一份）
1）提供《广州市居住/公共建筑节能设计、审查表原件》（一式八份）2）《广州是居住/公共建筑节能设计审查备案表》（修订版）（一式八份）3）《建筑节能计算报告书》（一式二分）
资料齐全15个工作日完成
2.建设工程勘察（设计）合同登记（建设局）
①《××市建设工程勘察（设计）合同登记表》（原件3份）；
②勘察（设计）单位的《企业法人营业执照》（复印件1份，加盖公章，核对原件）；
③勘察（设计）单位的工程勘察设计资格证书副本（复印件1份，加盖公章，核对原件）；
④《建设工程勘察（设计）合同》（须由勘察设计单位法定代表人签署，否则，须提交法人委托授权书）（原件3份）；
⑤钻孔平面布置图（办理勘察合同登记时提交，须技术负责人签名）（原件1份）；
⑥参与该项目的项目负责人和技术人员名单（须项目负责人和技术人员签名，设计项目负责人加盖注册章）（原件1份）；
⑦××市设计合同登记明细表；
⑧进入××市的广州地区以外的勘察（设计）单位（包括省属、部属和军队所属单位）需提交有效的《广州地区勘察设计企业注册登记证》或《广州地区单项工程勘察设计登记证》或广州市规划局《城市勘察测量许可证》（复印件1份，加盖公章，核对原件）
资料齐全3个工作日完成
3.审查备案
①施工图设计文件审查合格证书（原件1份）
②施工图设计文件审查意见书（原件1份）
③施工图审查合同（原件1份）
④建筑节能设计审查备案表（原件1份）
资料齐全3个工作日完成
（七）、工程招投标
项目的建筑工程、安装工程、设备及重要材料的采购、监理等均按照发改局核准的要求采取相应的招标方式，可以委托某个招标代理有限公司组织项目的招投标程序，招投标工作完毕并确定中标单位后应向××市建设工程交易中心递交相关资料，由其公示和发出中标通知书，递交的相关资料有：
1.申请报告（以建设单位的名义写）
2.招标申请表
3.建设单位资质、营业执照（原件核对）
4.建设单位验资报告（原件核对）
5.有关立项批复文件（原件核对）
6.国有土地使用证（原件核对）
7.建设用地规划许可证（原件核对）
8.建设工程规划许可证（原件核对）
9.工程图纸审查备案书（原件）
10.银行资信证明（存款不少于项目的30%）（原件核对）
11.工程代理合同（原件核对）
12.代理公司备案资料（代理公司资质证书、法人证明、招标负责人职称证复印件）
13.工程监理合同备案表、监理合同
14.投标单位确认表及资质材料（邀请函）（三个单位资质复印件、营业执照、安全生产许可证、建造师执业资格证、B证）
15.招标文件
16.工程预算书（须造价盖章资质章、公章、造价师章）
17.投标文件（中标单位的1份）
18.中标通知书
（八）、消防报建（公安局防火监督大队）
1.封面：项目名称、设计单位、日期
2.扉页：设计单位法定代表人、技术总负责人、项目总负责人和各专业负责人姓名，并经上述人员签署或授权盖章
3.设计文件目录
4.设计说明书
5.设计图纸
6.建设工程消防设计备案表
（九）、防雷报建（气象局）
1.防雷装置设计审核申报表
2.防雷设计图纸
3.规划总图
4.防雷施工单位资质复印件、防雷工程资格证书2本复印件（均需核对原件）（十）、单体规划报建（规划局，办理完后取得建设工程规划许可证）
1.立案申请表（表C1）(即使由项目公司做为建设单位，也必须由项目用地规划许可证取得的单位—项目所在地政府行政主管部门做为申请单位)
2.立案基本资料
①申请函（说明地块的基本概况，建设项目性质、规模、用途、平面布置及工艺要求）
②申请者《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》复印件
③授权委托书
④代理人身份证明文件（复印件）
3.《建设用地规划许可证》及附图附件（复印件）
4.《国有土地使用证》（复印件）
5.经市规划局批准的修建性详细规划及附图（复印件）
6.建筑施工设计图（2份）
7.《建设工程放线测量记录册》（2份）（由规划局测量队提供）
办理此项业务需向测量队提供如下资料：
①建设用地规划许可证（复印件1份）
②审批过的规划总平面图（复印件1份）
③报建建筑蓝图一式一份（原件）、电子图一式一份（报建通规整过）
④建设工程规划管理测量记录（一式两份由测量队提供，要有建设单位、设计单位盖章）
资料齐全15个工作日完成，取得《建设工程规划许可证》
（十一）、人防报建（建设局）
办公楼、门卫室需办理人防报建，缴纳易地建设费。

需提供的资料有：
1.人防报建申请表（一式三份）
2.项目计划备案文件（复印件1份，加盖公章）
3.《建设用地规划许可证》及附图（复印件1份，加盖公章）
4.《建设工程规划许可证》及附件（《建设工程审核意见书》及《建筑功能制表明细表》）（复印件1份，加盖公章）。

5.规划部门审批的建筑工程报建图纸（包括建筑平、立、剖面及总平面图、蓝图各1份）
资料齐全，3个工作日完成
(十二)、散装水泥与新型墙体材料报建（建设局）
建筑物需预缴纳散装水泥及新型墙体材料专项资金，需填写《建设项目预缴散装水泥及新型墙材专项资（基）金申报表》（一式两份）及修规总图复印件1份。

办理完毕建设局该业务科室会出具建设工程使用散装水泥意见书、建设工程使用新型墙体材料意见书
(十三)、噪声排放许可证（环保局）
主要指建筑施工噪声需办理排放许可证，按修规总图中建筑面积计算，填表缴费即可。

(十四)、监督登记（建设局）
1. 已盖章的《建设工程质量（安全）监督登记表》（一式五份）
2. 建设工程规划许可证
3. 基坑先行开挖批准文件（基坑先行开挖工程提供）
4. 建设工程施工中标通知书
5. 建设工程监理中标通知书（符合监理招标条件工程）
6. 总承包（专业承包）单位项目经理资质证书复印件（正式受理报监需提供原件存管）
7. 工程地质勘察资料
8. 施工图设计文件审查报告（原件）
9. 施工图设计文件审查批准书（原件）
10. 经设计审查合格的施工图一套
11. 公共建筑节能设计审查备案表
12. 基坑设计审查文件（基坑工程必须提供）
13. 施工组织设计（或分期专项施工方案）
14. 监理规划（监理实施细则）或旁站监理方案
15. 人防审核意见书（《人防工程设计专项审查意见书》及经审查的施工图一套或《防空地下室易地建设意见书》）（地下室工程提供）
16. 按建设行政主管部门要求及工程特点需提供的其它资料
(十五)、施工许可证（建设局）
资料由建设单位和施工单位共同提供，其中，
由建设单位提供的资料有：
1.建筑工程施工许可申请表（原件一式两份）
2.国有土地使用证（复印件，需与原件核对）
3.建设工程规划许可证（复印件，需与原件核对）
4.人防办理情况意见书（复印件，需与原件核对）
5.施工图审查备案的证明文件（复印件，需与原件核对）
6.监理工程备案表（应监理工程提供）（复印件，需与原件核对）
7.施工中标通知书（必须招标的工程提供）（复印件，需与原件核对，需注明安全措施费用）
8.建设工程使用散装水泥意见书（复印件，需与原件核对）
9.建设工程使用新型墙体材料意见书（复印件，需与原件核对）
10.建筑工程施工噪音排放许可证（复印件，需与原件核对）
11.建设工程质量（安全）监督登记表（复印件，需与原件核对）
12.建设单位开户银行的存款证明或对建设单位支付和履约的担保：政府投资项目仅需提供财政拨款证明文件（复印件，需与原件核对）
由施工单位提供的资料有：
1.施工单位资质证书、广州地区资质备案证、安全生产许可证、法定代表人证明书、法人授权委托证明书（证书提供复印件，需与原件核对，法定代表人证明书、法人授权委托证明书提供原件）
2.项目经理、施工员、安全员证书及身份证复印件；人员委任通知书；三类人员安全生产考核合格证；工地安全、防火责任人委托书、电工证、材料取样员证。

（证书提供复印件，需与原件核对，其它提供复印件、身份证只需提供复印件，不必核对原件，项目经理还需提供安全考核合格证B证，安全员还需提供安全考核合格证C证）
3.安全文明施工现场查勘表（需提供原件）
4.承发包合同（复印件，需与原件核对，列明安全措施费用及支付条款，有分包工程的还需提供分包单位与总承包单位签订的承发包合同）
5.保证工程质量和安全的措施（原件，①施工组织设计；②施工专项安全资料，必须包含安全生产责任制、应急救援预案、专项安全施工方案及工程质量措施）
6.劳动保险统筹金、合同印花税缴纳凭证（需提供原件）
四、报建费用组成
（一）、初步设计评审费
主要指评审专家、各职能部门及组织单位的相关服务费用
（二）、施工图审查费
需与审图单位签订施工图审查合同，原则上审图费用的计算依据采用（设计费+勘察费）×10%，具体费用可以和审图单位洽谈。

（三）、防雷设施施工图审查及检测费
1.防雷设施检测费：80元/点
2.防雷设施设计施工图技术审查费：0.1元/m2
（四）、噪声排放许可证
按建筑面积计算：1元/m2
（五）、人防易地建设费
按建筑面积计算：30元/ m2
（六）、散装水泥与新型墙体材料专项资金
1.散装水泥专项基金=4×水泥用量（水泥用量=建筑面积×0.2）
2.新型墙体材料专项基金=10×建筑面积
（七）、规划局测量队建筑放线及放线面积核算
1.建筑放线费:2594元/宗
2.放线面积核算费：450元/份
（八）、单体报建费用（村镇基础设施建设费）
37.5元/m2（各地标准有异）
（九）招标代理服务费
（十）、办理中标通知书费用
1．建设单位：场地费=工程费用×0 .5‰
2．施工单位：交易服务费=工程费用×0 .9‰
（十一）、建设劳保金
工程总投资的2%。

五、验收工作
（一）、规划验收
（二）、消防验收
（三）、防雷验收
（四）、工程验收
（五）、环保验收
（六）、验收备案
六、试运行与商业运行
（一）、试运行
（二）、商业运行
（三）、收费与调价
七、运营期费用构成
（一）人工成本
1．工资
2．节日费
3．保险金：3.37万元
①养老保险：
②医疗保险：
③失业保险：
④生育保险：
⑤工伤保险：
⑥重大医疗补助；
⑦人身意外险
4．职工教育经费
5．伙食补贴
6．通讯补贴
（二）日常运营费用
1．日常办公费：
①办公用品、文具等
②打印纸
2．电话网络费
3．会议费
4．车辆使用费
5．污水处理厂运营直接成本
①水电费
②药剂
6．环保局例行监测费
7．生活垃圾管理费
8．修理费：0.5万元
9．业务招待费
10．税金
印花税
11．审计费
（三）其他费用
1．劳动工作服
2．劳动保护用品
3．污水厂维修维护费：
4．食堂支出
5．饮用桶装水
6．其他费用
BOT项目运作程序
1. 确定项目方案
这一阶段的主要目标是研究并提出项目建设的必要性、确定项目需要达到的目标。

传统的政府融资项目，往往通过聘请咨询公司或者设计院，编制项目建议书和可行性研究，并通过召开咨询会议和审查会议的方式对项目的规模、技术、经济等方面的内容进行优化，并通过计划管理部门下达批文的方式加以确定。

与传统的政府项目不同，BOT项目在这一阶段的主要目标是确定项目建设的必要性，并进一步研究确定设计规模和项目需要实现的目标，而不需要确定项目采用的技术、项目投资额或者投资收益水平。

因此，在招标文件中不需要详细规定项目的技术方案和实施方案，只需要勾画出项目在规模、技术、经济等方面的轮廓，鼓励投标人在项目构想和设计方面提出新的观点，发挥他们各自的技术和经验优势，从而有利于政府从各投标方案中选择一个最佳方案作为实施方案。

当然，一般情况下，为做到心中有数，政府聘请咨询公司或者设计院进行预可行性研究，提出项目技术要求并进行实施方案比较，也是十分必要的。

项目是否具备合理的投资收益，或者说，政府是否准备允许投资人获得合理的投资回报，是在这一阶段必须确定的原则性问题之一。

只有允许投资人获得合理的回报，项目采用BOT方式才可能取得成功。

不可能盈利的项目，只能由政府或者公共机构进行投资建设，除非政府能够采取财政补贴等方式保证项目投资人获得合理的回报。

2．立项
立项，是指计划管理部门对《项目建议书》或《预可行性研究报告》以文件形式进行同意建设的批复。

目前，随着我国经济体制改革的深化和我国加入WTO 等客观实际的需要，立项管理的程序和审批权限正在改革之中。

BOT项目在发布招标文件之前，按照国家的基本建设程序完成项目立项是非常必要的。

已经立项的项目可以降低招标后的项目审批风险，提高投标人参与项目的积极性。

在项目没有立项的情况下进行招标工作，如果投资人确定后政府不批准项目，将会给中标人造成很大的损失。

因此，项目立项通过的审批文件一般被作为招标的依据。

目前，一般来说，外资BOT项目需要得到国家计委的批复，内资BOT项目可以由地方政府批复。

在前期准备工作不足的情况下，计划管理部门也可不批复《项目建议书》或《预可行性研究报告》，而是批复进行同意项目融资招标，这种批复也可作为招标的依据。

3．招标准备
项目立项工作完成后，即可着手准备招标工作，主要内容有：
第一步，成立招标委员会和招标办公室。

从已有的BOT项目来看，成立招标委员会和招标办公室，对于落实项目基本条件、加快招标进度和提高工作效率，具有十分重要的意义。

招标委员会一般由政府主管领导担任主任，计划、财政、税务、土地、价格等主管部门的主要负责人作为委员会的成员。

招标委员会的主要职责是研究招标过程中的重大事项并做出决策。

招标办公室往往设在负责办理招标具体事宜的单位，可能是行业主管部门，也可能是政府控制的国有企业，其职能是贯彻执行招标委员会做出的决策，牵头落实项目前期准备工作，研究项目在经济、技术等方面的问题，并就重大问题的解决方案向招标委员会提出建议。

第二步，聘请中介机构，包括专业的投融资咨询公司、律师事务所和设计院。

由于BOT项目完全按照国际惯例进行运作，要求政府和投资人在签订合同前，对于项目的经济、技术、法律等方面的问题，做出细致、完整、严密的规定，否则，即使是一个看似微小的疏忽，也可能带来不利的后果，轻者致使项目失去公平，使政府处于不利地位，重者将导致招标失败、项目流产，甚至使政府和国家遭受严重的经济损失。

因此，聘请专业的投融资咨询公司、律师事务所和设计院，发挥他们在国际招投标、国际投融资等方面的经验优势，帮助政府进行充分和细致的招标准备工作，使项目结构设计更加严谨和符合国际惯例，最大限度地降低项目风险，提高项目成功率，是十分必要的。

第三步，进行项目技术问题研究，明确技术要求。

虽然政府在招标前并不需要规定投标人采取何种技术方案，但是，由于项目最终将移交给政府，而且项目多是为大众提高公共服务的基础设施，因此，必须在规划条件、技术标准、工艺和设备水平、环境保护等方面提出明确的要求。

为
此，政府应该聘请设计院作为技术顾问，对上述问题进行细致和周密的研究，并将经政府确认后的要求在招标文件中详细而清晰地进行说明。

第四步，准备资格预审文件，制定资格预审标准。

资格预审是招标工作中一个很重要的环节，尤其是对于前期工作周期长、情况复杂的BOT项目。

在正式投标前进行资格预审，选定少数几家竞争力较强的投标人，邀请他们前来参加投标，能减少招标工作量，提高招标质量。

因为，经过资格预审后，只有那些具有较强的技术能力和财务能力的公司才能参加投标，招标人不需耗费大量的时间和精力对那些竞争力不强的标书进行评审，可以认真仔细地对通过了资格预审后的投标人的标书进行评审。

如果通过预审的投标者在财力上和技术上是健全和可信的，尽管投标者数量不多，同样能够保证在投标过程中形成激烈竞争的局面。

从投标人的角度来看，参加投标的投标者数量越多，中标的机会越小，因此他们可能不愿意花费太多的时间和精力来准备标书。

相反，如果他们是少数投标者中的一员，中标的机会增大，就会促使他们认真而努力地提出一份竞争力很强的标书。

因此，政府应该及早准备资格预审文件，在资格预审文件中明确资格预审标准。

资格预审的期限可以根据项目前期工作的准备情况适当延长，让更多的潜在投资人获悉项目信息，增加竞争的激烈程度。

资格预审文件中的资格要求，应该根据项目的特点和要求进行制订。

第五步，设计项目结构，落实项目条件。

不同地方的政府及其职能部门，在管理程序上不尽相同；不同类型的项目具有不同的特点和各种不同的要求。

因此，应该针对项目本身的特点，结合政府在本项目上制订的目标，设计合理的项目结构，并根据项目结构，逐项落实项目的各种条件。

一个在BOT方面具有丰富经验的咨询公司，能够帮助政府设计和制订合理的项目结构，并帮助政府有计划地、系统地落实各项条件，为确保招标成功打下坚实的基础。

第六步，准备招标文件、特许权协议、制定评标标准。

在确定项目结构后、初步落实项目基本条件后，即可开始编制招标文件，制订特许权协议。

在招标文件中，必须详细说明政府在技术、经济、法律等方面的要求，让投标人尽可能充分和准确地领会政府的意图。

应该把投标人必须遵守的
强制性的要求和可由投标人建议的可协商的要求区分开来。

在特许权协议中，应规定项目涉及的主要事项，明确政府提供的各种支持条件或者承诺。

评标标准应该体现政府在选择什么样的投资人和建成一个什么样的项目方面的要求和标准，尤其要对主要目标（例如：最终消费者支付的价格最低，或者公共开支最低，或者对整个经济而言项目的投资费用最低等）有一个清楚的定义。

招标文件中规定的评标标准应该尽可能明确和详尽，以便于投标人设计出最符合政府要求的方案。

为了加快进度，招标文件的准备工作往往与资格预审同步进行，只要保证资格预审阶段和招标阶段的时间能够合理安排就行。

4．资格预审
邀请对项目有兴趣的公司参加资格预审，如果是公开招标则应该在媒体上刊登招标公告。

参加资格预审的公司应提交资格申请文件，包括技术力量、工程经验、财务状况、履约记录等方面的资料。

招标委员会应该组织资格预审专家组，对这些文件进行比较分析，拟定一个数量不多和参加最终投标的备选名单，并在项目条件基本落实和招标文件基本准备就绪之后，发出资格预审结果通知，同时向通过资格预审的投标人发出投标邀请书。

参加资格预审的投标人数量越多，招标人选择的范围就越大。

为了在确保充分竞争的前提下尽可能减少招标评标的工作量，通过资格预审的投标人数量不宜过多，一般为3～5家比较合适。

北京第十水厂BOT项目的资格预审通告发布后，共有34家跨国公司或银行购买了资格预审文件，7家联合体（共19家公司）提交了资格申请文件。

招标委员会选择了其中的5家联合体参加项目投标。

这些公司分别来自法国、英国、日本、意大利和香港。

5．准备投标书
在获得招标委员会的书面邀请后，通过资格预审的投标者，如果决定继续投标，则应按照招标文件的要求，提出详细的建议书（即投标书）。

在投标者的建议书中，一般应详细地说明所有关键方面，如：
·设施的类型及所提供的产品或服务的性能或水平；
·建设进度安排及目标竣工日期；
·产品的价格或服务费用；。