商业地产发展九个模式
商业地产与住宅地产十大区别
区别一，地理位置的要求不一样。
1、商业的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。
但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了；2、商业地产项目最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求；3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示；4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。
如果地选错了，那是一定种不活的。
这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的。
所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的要求不一样。
区别二，目标顾客不一样。
住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客则相对固定。
通常来讲，商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。
经营户又可以细分很多种，例如主力经营户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌商和一些配套商户，比如说做餐饮、娱乐的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。
区别三，功能、用途不一样。
住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能。
例如，购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。
即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。
区别四，消费环节不一样。
住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住，可以使用了。
而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。
商业定位必须考虑的九个方面
商业定位必须考虑的九个方面第一. 业态定位:这是商业定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。
第二.功能定位：功能就是商业项目到底是做什么的？是做购物、还是做健身、运动，还是做餐饮、休闲、娱乐，还是做旅游、会展。
功能不仅仅是购物，很多人在定义商业的时候很狭隘，商业不仅仅是卖东西，实际上现代商业的功能是复合型的。
第三.品类定位：商业项目是做服装、还是做百货？是做家电、还是做通信、数码？是做家居、还是做建材、还是做灯饰、还是做窗帘布艺？这叫品类组合。
如果一个商业项目做家居建材城，那也是需要品类定位的，比如红木家居做不做？还是做现代家居，藏品做不做？床做不做，还是只做厨房用具？这都是品类。
做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通，这都属于品类定位。
第四.客群定位、客层定位：这就是我们反复说的，商业项目是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与"客层"区别。
“群”是一伙人，“层”是一个层次的人，有很多人把这两个概念混淆了，最后导致定位模糊、不清楚。
第五.商圈定位：这是指商业项目的辐射面积，是做方圆十公里的，还是做方圆五公里的，还是做步行五分钟就可以到的社区商业，社区商业和城市商业中心的商圈是不一样的，所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。
第六.模式定位：如果是现代百货，那么是采取联营还是采取租赁的模式？如果是中等商铺，是招几个大品牌，还是招众多的小品牌？是统一收银，还是分营收银？是统一管理，统一收银，还是分营管理，分营收银？那么这叫模式定位。
这是直接影响到招商的策略和招商的政策的，也是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。
第七.形象定位：商业项目以什么样的形象展示出来是很重要的，是高端时尚的形象，还是大众流行的形象呢？形象定位对企业来讲是很重要的，是一种亲和力，还是一种时尚，都是需要设定的。
《房地产企业战略突围的N种模式：与13位卓越总裁巅峰对话》读书笔记模板
要求各级负责人从拿地到方案、从施工到销售、从分期开发策略到定价策略，都要基于现金流、利润率、周 转率、负债率、可持续增长和客户导向意识等综合维度去作决策，而不是单一的产品思维、财务思维，这种育人 导向，非常锻炼高级人才的全局视野和综合能力。
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房企与政府的合作，会从过去的人脉模式转变到房企以独特商业模式、独特资源去跟政府谈判。
作者介绍
以“做中国房地产管理创新的引擎”为愿景，明源地产研究院在2009年正式成立。成立之初，研究院就汇聚 了一大批既深谙地产管理理论，又具备丰富行业实战经验的专家顾问。在研究领域，研究院则充分扎根于明源数 千家地产企业信息化管理实践的先天土壤，深度致力于房地产管理模块研究和最佳管理实践案例提炼，并在这个 过程中，同步推行面向地产企业的咨询服务和管理培训，被客户誉为“中国地产百强背后的管理大师”。
第七章造城专家中南——全产业链下的蓝海战略 第八章商业先锋宝龙——经营九变打造宝龙“商业帝国” 第九章体验先锋官益田——中国中高端体验式商业缔造者
第十章地产+文旅文旅跨界世嘉——羊毛出在兔子身上的地产玩法 第十一章地产+文化文商跨界一德——用文化武装商业 第十二章地产+绿色绿色朗诗——守正出奇从绿到深绿的战略突围 第十三章地产+互联勇立潮头花样年——做中国最大的社区服务商
精彩摘录
ROE大小的核心取决于销售利润率、资金周转率和权益乘数三个指标相乘，房企提升ROE，核心策略就是要迅 速补课“最短板”，且改变能够改变的。
我对商业模式的理解
我对商业模式的理解我对商业模式的理解1）商业模式被视为⾏业流⾏的挣钱⽅法所谓的挣钱⽅法是强调⼀个⾏业能够存在不仅依赖于产品（服务）或技术，也的依赖于商业模式，换⾔之，定义⼀个⾏业，不能只从产品或服务进⾏定义，还需要从商业模式⾓度进⾏定义。
⼀个⾏业中最挣钱的企业往往会将其他企业挤出市场，其原因是这种模式会因为挣钱多⽽流⾏起来，其他模式会被淘汰，⽽这种挣钱的⽅法也会变成⼀个竞争的因素，成为⼈们理解⾏业的内容之⼀。
不可能只有产品，却没有商业模式的⾏业，不论如何简单的⾏业，都存在着⼀些典型的商业模式，它是从⼀个商业模式创造者传播给模仿者的。
在中国，除了与软件结合的商业模式可以受到知识产权保护，其他商业模式在市场上是公开的、⽆产权的，是不受法律保护的，因此，某⼀个商业模式成功了，就会被传播，引来各种模仿者。
作为公开的商业模式，承载于商业活动之中，竞争者可以看到，但需求者感受更为深刻，他们可以更加深刻地感受到商业模式带来的好处。
即使不是⼀位需求者，也可以通过观察感受到商业模式，能够看到⼀些企业挣钱，另外⼀些企业不挣钱的原因是商业模式之中包含的对需求者感受的关注。
也就是，商业模式是⾏业流⾏的⽅式，模仿者可以关注，消费者更可以关注。
暨南⼤学创业学院与其他学者的差别在于，他们关注的是竞争者，⽽暨南⼤学创业学院关注的是需求者，我们在后⾯重新定义的时候，会把“挣钱”两个字去掉，只保留⾏业流⾏⽅法，⾄于是服务顾客的⽅法，还是挣钱的⽅法，还是为投资⼈服务的⽅法都包含在其中。
2）商业模式是⼀个可以描述的商业活动柜架为什么商业模式⼀定要可以描述呢？⽼⼦在《道德经》开篇就讲“道可道，⾮常道；名可名，⾮常名”，道许多已经讨论，它也不是本书的重点，但名⼈们不怎么重视，其实⾮常重要。
名即形，是符号，是标识，它需要描述和表达。
⼀个企业不能⽤简明扼要来概括，它等于是没有名，⾄少是不重视名，不要名。
把企业做的事情讲复杂容易，讲的简要不那么容易。
苏纶场、吴门印象商业研究
新天地－历史沿革
城市会客厅，上海代表性旅游景点、休闲地
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新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的 第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。 项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传 统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供 餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。
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可支 业态 配收入的增加和零售业市场需求的不断扩大
在“L”型的建筑形态中，合理穿插布臵餐饮、酒吧、休闲和茶座，形成聚集人气的商业组合，同 时一定程度上确保日间和夜间的人流相对平衡。 居民 3 特色 消费结构的不断优化，生活品质不断提升 以民国风格建筑为载体，配合以集中式的休闲娱乐业态，成为南京的商业焦点。
上海新天地——运营方式
只租不售，按自身定位严格挑选租户，赔本赚吆喝
管理者与经营者相分离的经营模式：开发商没有将建筑出售，而是留在自己的手里统一管理。物业 所有者同时也是经营者，完全可以控制街区未来的发展方向。（注，此做法可以变通的做法是，将 物业出售给各个分散的业主，但是需要有合同保证业主需物业委托给开发商统一经营，以利于发展 方向的控制，避免经营业态过多造成的经营风格的混乱，以至于失去特色和目标客户群的忠诚度）。
距离现有商圈泰华、美罗 （零售为主）距离分别为 800m、500m
• 历史建筑包装，现代化商业运营
历史建筑
• • • • 上海新天地：历史建筑石库门、翠湖公园 南京1912：民国总统府 成都宽窄巷：清代兵丁胡同 苏州苏纶场：民国纺织厂
产业园区的四大商业模式
产业园区的四大商业模式，总有一款适合你2017-10-12“同心千载痴情盼，守得云开见月明”。
近年来，在房地产集体低迷、商业地产整体遇冷的背景下，以服务实体经济为主要目的产业园区开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在产业园区掀起巨大的波澜。
传统房企开始往产业地产转型。
随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、光谷等产业地产商已经在产业地产领域浸淫多年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
商业地产投资的九种模式
商业地产投资的九种模式
1.零售商业地产投资：购买或租赁零售物业，如购物中心、百货商店
或独立商铺，然后将其出租给零售商或其他商业租户，以获得租金收入。
2.办公楼地产投资：购买或租赁办公楼物业，将其出租给企业、专业
服务提供商或政府机构，以获得租金收入。
3.餐饮地产投资：购买或租赁餐饮物业，将其出租给餐饮企业或其他
餐馆，以获得租金收入。
4.酒店和度假地产投资：购买或租赁酒店和度假地产，将其出租给企业、个人或度假者，以获得短期或长期租金收入。
5.仓库和物流地产投资：购买或租赁仓库和物流设施，将其出租给物
流公司、制造商或电商企业，以获得租金收入。
6.健康护理地产投资：购买或租赁医疗机构、养老院或其他健康护理
设施，将其出租给医疗机构或医疗服务提供商，以获得租金收入。
7.教育地产投资：购买或租赁学校、大学或培训中心物业，将其出租
给教育机构或培训提供商，以获得租金收入。
8.娱乐和文化地产投资：购买或租赁娱乐场所、剧院、博物馆或其他
文化设施，将其出租给表演者、艺术家或活动组织者，以获得租金收入。
9.城市更新地产投资：购买或租赁城市中心的旧建筑或废弃地块，进
行改造、重建或重新规划，然后将其出租给不同类型的商业租户，以获得
租金收入，并参与城市发展和更新。
这些商业地产投资模式都有其各自的风险和回报特点。
投资者应该根
据自己的投资目标、风险承受能力和市场条件来选择适合自己的投资模式。
此外，投资商业地产还需要考虑物业管理、市场需求、竞争状况和法律法规等方面的因素，以确保投资的成功。
解析商业地产运营三种模式：全部出售、租多售少、只租不售
时隔两年后，楼市调控政策再次出台，其中明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收，这无疑让打算投资住宅的投资者们跌破眼镜，转而选择商业地产（专题阅读），业内人士，商业地产有望继2011年限购令落地后，再次成为投资者的避风港，市场上的香馍馍。
从商业地产的发展来看，开发商们从起初的商业开发，到现在开始向商业运营转型，已经由持有经营取代了简单的圈地销售。
而按开发商的经营模式，则可以分成全部出售、租多售少和只租不售三种形式。
特别是限购令实施已来，为了减小调控政策对开发商业绩的冲击，越来多的开发商开始加码商业地产的投资，租金带来的良好收益不仅减轻了开发商们短期内财务的压力，也让开发商们逐步加大自持商业的比例。
“全部出售”没保障相比“只租不售”和“租多售少”两种较为成熟的商业运营模式，像南坪万达广场、天福克拉广场这样采取纯销售模式的项目也是有的。
业内人士表示，商业全部出售这样的“一锤子买卖”是商业地产在不成熟阶段的过渡产物，一个项目的商业如果全部销售，项目的品质将无法保证。
很多项目，无论区位还是当时开发的品质、规模都非常好，但因为商业全部销售以后，对后期的运营造成了很多障碍，招商变成了大杂烩、一锅炒，导致现在的业态较为混乱。
同样遗憾的商业地产案例在全国很多，我们不难总结出这个规律：商业物业一定要自持，这是对项目今后稳健发展的强力保证。
“租多售少”成主流目前一些商业项目除了销售一部分底商或者是零散商铺外，越来越多开发商加大对商铺的自持力。
如此考虑的主要因素是自持商业除了较为可观租金收入外，其物业本身也在不断增值。
在结束不久的龙湖（专题阅读）“金苹果”计划新闻发布会上龙湖提到，2012年全年龙湖商业项目的零售总额同比增长13%，优于国内50家重点大型商业零售房企3个百分点，租金收入达到5亿元，2013年作为龙湖商业地产快速扩张的一年，预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%。
对于龙湖这种“租多售少”的运营模式，统一规划、统一招商、统一营销推广、统一质量监督，无疑将更有利于商业项目自身的运营。
房地产合作开发10种模式
房地产合作开发10种模式最近关于房企合作、出轨的新闻一直没有停过，不过在白银时代，单打独斗确实已经out 了。
只有强强联合才能显著增强竞争能力，降低开发风险。
正如佳兆业集团总裁金志刚所言，“有钱的出钱，有地的出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作。
”明确合作策略，制定合作章程在选择合作开发之前，房企务必要明确合作策略、制定合作规则，避免在合作过程中扯皮，钱没赚到，最后闹得不欢而散。
比如当代置业与企业企业合作开发，就制定了自己的合作章程和合伙协议。
其合作的基本要求如下：而进行这种合作的理由和办法有以下三点：（1）角色交换就有一种制衡。
一定是我操盘一个你操盘一个才比较和谐，一个合作就容易产生矛盾，双方老有不同意见啊，一旦有两次合作，双方就可以达成一个默契，谁操盘谁来决策，不为细节吵架。
（2）两个项目可以一起谈。
谈判的过程，一般是两个合作项目同时谈，签一个战略框架协议，再签一个项目合作协议，两个项目的启动日期一次确定。
（3）也可以和供应商合作乃至跨行业合作。
合作不仅仅限于开发商，可以和供应商比如总包商合作。
总包入股就要垫资，垫资后承担一定的风险，工期、效率什么都上去了。
跨行业合伙也有优势，比如当代和金融机构合伙，和一个做智慧社区的软件合伙，成立并购绿色产业基金，都可以发挥各自的专业优势。
选择合适的合作模式合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。
一、土地入股合作开发以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。
该模式是A企出地，B企出资的合作模式。
该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。
同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。
项目开发完成后，A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。
商业基础知识培训
衰落阶段
1980年后
法国
1852－188028年
日本1Leabharlann 04－192218中国1894－194955年
中国与西方 距美、法50年距日
国家的差别
本30年
1880－191434年 1923－193714
1950－199545年 距美、法、日60年
1914－195036年 1950年后
1938－197335
十四、 ShoppingMall发展条件
亚洲及国内含香港、新加坡等： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、 消费总量
•都市型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到2500美元
•郊区型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率 达15－20％
其它 180－250家
十三、商业地产的发展态势七
商业低进入壁垒的后果
在中国进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展大企业盲目扩张和小 企业无节制发展导致低市场集中度和过度竞争
大企业盲目扩张
市场集中度低
进入市场壁垒低
企业小型化
产品差别程度低
市场过度竞争
十四、商业地产市场发展条件一
总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和 投资均表现出极大的热情许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题 定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划面对越发挑剔的投 资者专业化分工必然引入商业地产竞争之中
七、专卖店、便利店、连锁店、百货店
专卖店 exclusive shop: 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态
房地产十大开发模式(doc 21页)
房地产十大开发模式(doc 21页)一、规模化品牌扩张开发模式谈起这种模式，最典型的例子还是碧桂园。
碧桂园，广州人无人不晓，中国房地产业内人士无人不知。
碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。
其对广房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整化）化。
与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务；C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。
1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。
“跳出地产做地产”是碧桂园的聪绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。
（1）1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生；（2）楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。
这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术（当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术）。
建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的效果。
“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。
2、大盘化（规模化）。
不少专家特别提及碧桂园象工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”住房需。
，人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园。
广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，创造了大盘神话，规模神话、品牌神话。
这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园（占地面积超过1000亩），顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑（占地178万多平方米）均安碧桂园（仅高尔球场占地就达1700多亩），佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。
什么是商业地产
什么是商业地产商业地产在中国的城市版图上已经烽烟四起，一场商业地产的战国时期已经来临。
什么是商业地产？说明很多，常被简单的明白得为商场、商铺、MALL、步行街之类的购物中心（区），其实，商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。
简单概念：用于商业用途或具有商业功能的地产称之为商业地产。
它应该包括了：商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园、零售业……完全没有必要把写字楼再细分成商业地产，公园细分成旅行地产，而是都统筹到泛商业地产的概念。
商业地产是一种结合体商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
同时，这三方面的特性既彼此独立又彼此作用，形成了商业地产较为明显的特点——环环相扣，系统性极强。
简单地说，商业地产是一种结合体。
首先它是地产与商业的结合体，把不动产范畴与商业类型的两种特性有机嫁接起来；其次它是商务办公与住宅的结合，符合人们的生活快节奏的时代要求；再次它是商业零售与传统百货的结合，开发运营商通过引进主力百货店和世界知名连锁超市来带动其它小商业零售店的这种商业运作模式目前为世界各国普遍采用；此外，它还是贷款与融资的结合体，一个大规模的商业地产项目仅仅依靠银行贷款是无法支撑的，良好的资金链条至关重要，没有支撑后期的管理和运营费用是致命的；最后它是旅游、休闲、娱乐的结合体，一站式的生活配套满足了人们的不同需求，使项目成为一个个附属于城市的卫星城。
商业地产的概念和商业形态分类1.商业地产是指用于各类零售、餐饮、娱乐、健身效劳、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于一般住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
2.3.商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
4.5.商业地产开发项目依照商业形态进行分类，大体能够分为以下10个类目：6. 1.商业广场7.8. 3.商业街9. 4.大型商铺10.5.购物中心11.6.休闲广场12.7.步行街13.8.专业市场14.9.社区商业中心15.10.商务楼商业地产常识1、商业地产商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有专门大区别的房地产产品。
商业地产投资分析报告
商业地产投资分析报告一、市场背景随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，商业地产市场迎来了前所未有的发展机遇。
商业地产投资成为了众多投资者关注的焦点。
本报告旨在从市场背景、投资机会、风险控制等方面进行分析，为投资者提供有价值的参考意见。
二、市场概况商业地产市场主要包括购物中心、写字楼、酒店等一系列商业用途的地产项目。
根据市场调研数据显示，商业地产市场在过去几年中保持了稳定增长的态势。
城市化进程的推动和消费升级的趋势，为商业地产市场带来了巨大的发展潜力。
三、投资机会1. 购物中心随着人们消费观念的改变，购物中心成为了人们日常消费重要的场所。
从小型社区购物中心到大型综合性购物中心，投资者可以根据市场需求选择合适的项目投资。
2. 写字楼随着互联网和科技的发展，众多初创企业和科技公司涌现，对写字楼的需求逐渐增加。
投资写字楼可以获得稳定的租金回报，并且长期发展潜力巨大。
3. 酒店旅游业的兴盛促进了酒店业的发展。
投资酒店项目可以获得旅游业的红利，并且通过提供优质的服务和体验，成功吸引更多的游客。
四、市场竞争商业地产市场竞争激烈，投资者需要了解相关竞争对手的情况。
通过分析竞争对手的产品定位、运营策略和市场占有率，可以更好地把握市场机会，提高投资成功的概率。
五、风险控制投资商业地产不可避免地伴随着一定的风险。
为了降低风险，投资者可以采取多样化投资策略，包括选择不同类型的商业地产项目、在不同的地理区域进行投资等方式。
六、资金筹措投资商业地产需要大量的资金支持。
投资者可以选择借款、引入合作伙伴等方式进行资金筹措。
同时，投资者还需要进行资金规划，确保资金使用的合理性和效益。
七、法律法规商业地产投资牵涉到众多法律法规，投资者需要了解相关法律法规的内容，并且遵守相关规定。
法律意识的缺失可能会导致投资者不必要的风险。
八、市场前景商业地产市场具有长期的发展潜力。
随着经济的不断增长和人们消费观念的进一步升级，商业地产市场将迎来更多的机遇。
三旧改造之三类共九种改造模式
本指引将我省“三旧”改造分为三类共九种改造模式。
第一大类政府主导模式分为：政府收储、政府统租、综合整治（政府出资）三种模式；第二大类政府和市场方合作模式分为：以毛地出让方式引入社会力量实施改造、土地整理两种模式；第三大类市场方主导模式分为：农村集体自改、村企合作、原土地使用权人自改、企业收购改造四种模式。
本指引基于每种模式的典型案例，梳理“三旧”改造过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税和个人所得税等主要税种相关税务处理事项，用于指导“三旧”改造项目的涉税管理。
本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行。
今后国家和省有新规定的，按新规定执行。
第一大类：政府主导模式1政府收储模式1.1情况描述政府收储模式是指政府征收（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况，下同）、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形，属于比较传统的改造模式。
1.2典型案例（政府征收方式）A市某旧厂房拆除重建改造项目，原厂房用地由政府收回后以公开出让方式引入投资者进行改造。
具体为：一、政府依照城市发展规划，按照法定程序，收回原厂房用地，并向原厂房权属人（被征收方）支付补偿（货币、土地置换、房产置换等多种补偿方式，包括政府公开出让该宗用地后使用出让收益对原权属人支付的补偿）。
二、经政府委托的施工企业对该土地进行建筑物拆除、土地平整等整理工作后，政府通过公开方式出让土地。
三、某商业地产公司（受让方）竞得土地后，向政府支付土地出让价款，并将该项目打造成为大型城市商业综合体。
1.3税务事项处理意见1.3.1征收方式收储1.3.1.1被征收方（原权属人）被征收方的厂房用地被政府收回，并取得货币或实物补偿。
一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
九大步骤及三板斧秘诀
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补充：说辞展示
去年12月1日，中央政府发布消息，12月5日，将降低存款准备金率 0.5%，意味着释放了4000亿的资金，2月19日，中央政府又发布消息， 2月24日，又将降低存款准备金率0.5%，意味着释放了4000亿的资金， 共释放了8000亿的资金！而且这部分资金主要是支持中小企业的发展， 这是中央台的官方发布，您可以看一下最近的新闻，而且这个信息除了
1、深度广度——区别住宅 2、逻辑清楚——带领客户 3、长短结合——注重实效 4、切中要害——穷追猛打
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我们的建议：
1、我们的置业顾问一定要讲出比一般的置业顾问更有深度和更有广度的话， 才能让高层次的人认可，否则，凭什么让客户认可你？
2、商业的客户最相信的是事实，其次就是道理，所以要给商业的客户讲道理， 只要他认为你讲的道理有道理，他就会下定。
▐ 路过—位置、区域
短信/DM/户外— 宣传的卖点
▐ 朋友介绍—谈判多引用他人言论 客户直接说明吸引点
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沙盘讲解
▐ 商业项目置业顾问沙盘讲解的要求：
▐ 1、简明扼要 —— 获得好感 ▐ 2、逻辑清楚 —— 获得认同 ▐ 3、丝丝入扣 —— 获得机会
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沙盘讲解建议
▐ 围绕产品卖点来讲，避免讲说明文，是叙述文，在讲一个关于大商龙 德广场的一个故事，他的前世今生，他的外貌和心情，在讲沙盘的时 候就把产品的卖点全部渗透给客户。为了达到这种润物细无声的目的， 要带有你完整的对项目的感情和热情，充分的传递给客户，一定要做 到：每一句话是脱口而出，不由自主！如果可以颠倒顺序，那么你的 说辞就还需要精炼，一定要逻辑清楚，顺理成章！
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房地产十大开发模式
房地产十大开发模式在当今的房地产市场中，开发商们探索并运用了各种不同的开发模式来满足人们对房屋需求的不断增长。
下面将介绍十种主要的房地产开发模式，以帮助读者更好地了解这个行业的发展方向。
一、传统模式传统的房地产开发模式是最为常见的一种。
开发商购买土地，设计并建设房屋，然后将其出售给购房者。
这种模式是最基本的开发方式，也是最常见的。
二、联合开发模式联合开发模式是指开发商与其他相关的机构或者个人联合合作进行房地产项目的开发。
比如开发商与政府、房地产中介机构或其他企业进行合作，共同开发，分担风险和收益。
三、商品房预售模式商品房预售模式是指在房屋建设尚未完成之前，开发商通过向市场上预售房屋的方式融资。
这种模式可以有效地帮助开发商解决资金问题，同时也给购房者提供了更多选择的机会。
四、住宅小区规划模式住宅小区规划模式是指开发商在建设住宅小区时，根据地理、环境和人文因素进行规划，将房屋与公共设施、绿地、商业中心等有机地结合起来，为居民提供更加便捷舒适的生活环境。
商业地产模式是指开发商购置土地并建设商业综合体或商业写字楼，以满足不同行业的商业需求。
这种模式秉承着商业开发的理念，旨在为商家、企业和消费者提供便利的商业环境。
六、产业地产模式产业地产模式是指以工业园区或者产业园区为主导，发展相关产业，建设工业厂房、办公楼和配套设施。
这种模式具有较高的经济效益和投资回报率，并且可以有效地带动地区的产业发展。
七、旅游地产模式旅游地产模式是指开发商在旅游景区或者热门景点附近开发房地产项目。
这种模式充分利用了旅游资源，吸引游客和投资者，并通过旅游业的发展带动当地经济的繁荣。
八、老年地产模式老年地产模式是指开发和销售专门为老年人设计的房地产项目。
这些项目通常包括老年公寓、高级养老院和医疗保健设施，旨在为老年人提供舒适、安全和便利的居住环境。
九、长租公寓模式长租公寓模式是指开发商建设并管理长租公寓，向租客提供一定期限的租赁服务。
商业形态分类大全
【商业形态分类】一、商业地产分类1. 传统商铺商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店,他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。
这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落,因为其具有很大的灵活性,目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。
2. 专业市场在上个世纪＊＊＊十年代，随着社会经济的不断发展,人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。
如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者,也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的诞生。
专业市场是市场细分的产物,它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。
这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应"，有规模就有人气,有人气也就有了商气。
3。
市中心综合商业市场城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。
它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。
盐市口广场、太平洋、王府井等是成都城市中心综合商业市场的典型代表，但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步.4. 社区商业中心成都城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为主,在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距,但方便性是其“杀手锏”。
5。
休闲度假商业现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松,都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，芙蓉古城、阳光体育城等新型休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧，一时间，这种商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，注定了这种商业地产模式还待时间检验，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。
十大经典商业模式
十大经典商业模式详细分解1.思维革命的天娱模式对企业而言，意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都是商机无限的。
如果要评选出最成功的商业策划，非上海天娱公司策划的《超级女声》节目莫属。
超女播出之日，万人空巷，堪比春晚，但与春晚大把烧钱不同，天娱整个策划几乎没花一分钱，而且让所有的媒体都为其做免费的狂热宣传。
仅仅靠这一个策划，天娱公司迅速跨入财富之林，成长之快，令人瞠目结舌。
以往人们大都认为，越好的节目、越精致的节目越容易引人注目，《超级女声》告诉我们，这些都没错，但是真正引人注目的是那些观众参与率高、互动性强的节目，从这个意义上说，《超级女声》堪称一场革命。
“超女”为何影响深远，还应该归功于创意化的学习。
《超级女声》的创意是直接“拷贝”自美国的娱乐节目《美国偶像》，这是拿来主义。
但是《超级女声》的成功，很大程度在于本土化，这包括：废除年龄门槛，提出想唱就唱;将短信投票和PK淘汰联系起来，加强与观众的互动性等。
从2004年的门庭冷落，到如今的热火，天娱公司与湖南卫视始终在根据市场反馈调整创意，这也就是鲁迅说的“运用脑髓，放出眼光，自己来拿”的过程。
《超级女声》是一个文化现象，但是对企业而言，意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都是商机无限的。
2. 得势不饶人的盛大模式企业的发展不应止步于增长和盈利，应该问一问自己有没有把优势发挥到最大化，是否可以取得更大的增长。
盛大活生生的就是一部“传奇”，它的发家有相当大的偶然性。
在取得《传奇》代理权的时候，并不存在陈天桥慧眼识宝这类的故事，他只是被动而且好运的被人挑上。
但是《传奇》站住脚以后，陈天桥的商业天才有了发挥的舞台。
购买服务器改为租用服务器，是他利用游戏玩家的增长对运营商取得主动;拖欠韩国人分成费，成立恒康网络来做销售渠道总代理这些灰色的手段是他对上游资源的占用;《传奇世界》的开发是他对知识产权束缚的挣脱。
陈天桥的精明在于，所有这些成果都被用于加大投资，每一步议价的成功都成为了下一步议价的筹码。
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商业地产发展九个模式
产权酒店只管投资
很多开发商看到商业地产是一块“肥肉”,都竞相介入,但又不愿和商铺正面较量,于是另辟蹊径,在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者(即投资者),再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理、经营。
点评:投资者只管投资,当跷脚老板,到时候分钱。
安逸是安逸,但回报或折旧率如何实现是关键。
分时度假居住投资两相宜
又有一些开发商认为,产权酒店模式呆板,不灵活。
于是费尽心机想出了一种新的模式———分时度假,投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后,可以选定一年之中一定时间自己居住,同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用,其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营,购房者不参与管理和经营,只得到固定的有一定年限的折旧率。
点评:这种模式有二大好处:一,房子是按套数卖,在面积上不会被欺骗;二,经营方式灵活,自用投资两相宜。
但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现,特别是经营不善时。
所以选择景点应是关键,游人多的地方好经营。
认购建筑面积挖掘中小客户
这种模式在欧美一些发达地区非常盛行,成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式,有业内人士指出,这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。
认购建筑面积具体的操作方法是,地产商把位于黄金地带的商场或写字楼,划成几大区域,每个区域再划成若干份,每个购房者可购买其中的一份或几份,所有购房者共同拥有这个区域的产权,每个人可执有共有产权证。
点评:这种模式有二大特点:一,一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大、价格贵才用这种模式;二,本钱少的中小投资者也可以购买,实际上是产权证券化的前奏。
银行担保保障回报
一些商业地产项目都作出了不得低于8%的投资回报承诺,针对这种现象,一些开发商推出了银行担保模式,给投资者吃了定心丸,这种模式即使后期经营不善,达不到这个最低标准就由银行来为购房者付清。
点评:值得提醒的是银行的投资担保一般只有几年期限,几年以后呢?谁承担责任。
毕竟购买物业寻求回报是较长期的投资行为。
投资保障招揽顾客
投资本身就是风险和收益并行,收益又是一个未来的不确定的预期值,谁敢对这个预期值做出承诺?而在电讯广场、世都大厦,开发商都给出了不少于8%的投资回报承诺。
开发商表示,在一定期限内,如果低于这个最低标准将由他们自掏腰包补上。
点评:这种模式确实能给投资者一定的信心,但如果达不到这个标准开发商能否兑现还得让时间去检验。
产权商场两权分离
所有权与经营权相分离的房地产商铺投资形式,在蓉城悄然走俏。
商铺业主出于投资目的,将产权商铺通过发展商和第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺业主获得定期的投资回报。
点评:这种模式主要避免了以前一些开发商把商铺卖完以后一拍屁股走人的毛病。
再加上统一经营和管理,避免了以前一些商场各自为政的现象,对品牌经营确实大有裨益。
商企联姻巨头摇旗
商企联姻模式是着名开发商与零售巨头进行联姻,即开发商与零售巨头进行捆绑合作,事先由开发商量身定做零售巨头认可的商业物业,零售巨头随之进驻,如SM和沃尔玛,万达与普尔斯马特。
这种强强联合使开发商地产开发的风险大大降低。
点评:谁敢像沃尔玛那样“牛”,说“我在哪里,口岸就在哪里”呢?这种物业当然可以考虑投资了,和“老大”一起操,总是可以少挨飞刀的。
品牌营运整合优势
众所周知,大地城市脉搏引进了香港的欧来特、汇发摩尔引进了百盛,紫微银座与太平洋,金色夏威夷引进了欧宝公司,在招商过程中都获得了巨大成功。
在开发项目时引进一个国际知名品牌营运商来进行商场管理经营和招商,使开发商与品牌营运商之间能最大限度地实现优势互补。
点评:国际知名的专业品牌商,有点石成金之术和良好的经营业绩和规模效应,以及强大的号召力,能确保投资者持续、稳定的财富增长,也整合了优势资源,是目前地产商最热衷的手法。
新步行街先招商后卖房
步行街主要是为了迎合人们休闲之余爱逛街的
习俗。
这种模式是在城市的商业中心或非常繁华的地带,修建一条只能让人进出,小车和自行车都免进的一条街,所以取名为步行街。
步行街,迎合了人们的习惯和口味,但是先招商后经营,把蛋糕做大后再卖房,在成都的步行街中还不多见。
点评:女人逛街最爱闲庭信步,谁愿推着自行车走马观花呢?比起繁华大街,步行街不受车水马龙的影响,从左到右,从右到左,只让时尚牵着眼线走。
这种物业形态适合成都人购物习惯,有投资前景。
感谢您的阅读！。