2010年10月南京房地产市场月报

房地产市场月报
市场营销部
2010年10月
2010年10月房地产市场月报
目录
第一部分：宏观面扫描----------------------------------------------P3~18
一、政策法规热点追踪
二、市场动态要闻
三、南京楼市快讯
第二部分：南京房地产市场------------------------------------ ----P19~27
一、土地市场
二、商品房市场
三、商业办公用房市场
第三部分：南京部分代表性楼盘销售动态-------------------------- P28~31
一、南京10月份住宅推盘情况
二、南京10月份楼盘营销活动
三、长三角楼市周成交套数一览表
第四部分：立面、围墙及景观图片赏析-----------------------------P32~76
一、高层住宅外立面赏析
二、花园洋房及别墅外立面赏析
三、小区入口、围墙及景观赏析
第一部分：宏观面扫描
一、政策法规热点追踪
2010年10月20日央行上调存贷款利率0.25个百分点
享受首套房契税优惠21日起要出具"首套房证明"
20日是今年购房契税政策老优惠的最后一天，昨天如潮的购房人再次涌向产权交易市场，让登记部门直喊吃不消。

南京市昨天也紧急明确了新契税标准的优惠操作方案：从21日起，对纳税人需享受家庭唯一普通住房优惠政策的，纳税人应在纳税申报时提供南京市各级房地产主管部门出具的有效的家庭唯一住房证明。

南京经适房最高限价不超过同地区商品房价60%
由市物价局、住建委、国土局拟定的《南京市保障性住房价格管理办法》正式出台，并将于11月1日起施行。

据悉，这是我市首次出台关于保障性住房价格的相关管理办法，按照新规定，物价部门在核定经适房等政策性住房价格时，将不再单纯考虑建设成本，同时也要参考同地区普通商品房的价格。

江苏住宅契税细则出台非家庭唯一住房征收3%
首套最少1%，二套通通3%！
虽然看着很严，但也有“温情”之处：国庆前签约但未鉴证的，20日前快去办还来得及
省财政厅等三部门联合发布了《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。

新标准与“南京版”基本一致，二套房契税一律为3%，购买首套房的，144平方米以上的3%，90到144平方米的1.5%，90平方米以下的1%。

值得关注的是，“省版”在时间上稍有放宽，凡是10月1日前签订买卖合同但是尚未鉴证（商品房）或是登记（二手房）的，在10月20日前办理鉴证或登记，仍可享受现有优惠。

住建部：个人住房公积金存贷款利率20日起上调
继央行19日将人民币存贷款利率上调0.25个百分点后,住房公积金存贷利率今日进行相应调整。

住建部今日发布通知称,个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点至1.91%;贷款利率五年期以下（含五年）上调0.17个百分点至3.50%,五年期以上上调0.18个百分点至4.05%。

根据2010年10月19日《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》（银发[2010]294号），现就住房公积金存贷款利率调整的有关事项通知如下：
一、从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。

当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。

二、从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。

五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。

五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

三、从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。

附表：住房公积金存贷款利率调整表
南京"限购"细则终出台暂时限制购买第三套房
10月12日下午，南京限购细则——“宁五条”千呼万唤终出台，“宁五条”中关于契税的调整政策跟国五条基本一致，自2010年10月20日起停止执行南京的自住改善型购房补贴政策；在限购方面，南京暂时限制购买第三套住房，似乎跟上海、杭州的不太一样，倒更像是深圳的弱化版；宁五条中特别提出，新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高。

对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目要加强土地增值税清算和稽查。

“宁五条”[南京政府人民政府文件原文]新闻通告如下：
9月底以来，国务院住建部、国土部、财政部、税务总局、人行等有关部委连续出台深化房地产市场调控的系列政策，南京市委、市政府给予高度重视，在市领导的带领下，住建、国土、地税、人行等职能部门深入学习、深刻领会国发10号以及近期国务院部委有关房地产市场调控文件的指
导思想、任务要求和政策规定，充分认识深化房地产市场调控重要性、紧迫性，并紧密结合我市实际，认真研究、深入论证，制定出台了我市贯彻国务院部委政策实施细则，坚决遏制房价过快上涨，努力促进我市房地产市场持续健康发展。

我市细则的主要内容有五个方面：
一、加快保障房、普通商品住房建设。

强化住房用地和住房建设管理，确保保障性住房、危旧房改造和中小套型普通商品住房用地，市国土、规划、住建等部门要加快保障性住房、普通商品住房等项目行政审批，加快住房项目的供地、建设、上市。

制定出台公共租赁住房（含人才公寓）建设管理办法，保质保量完成今年保障性住房开、竣工任务；继续推进旧住宅区整治出新、危旧房片区（工矿区、棚户区）改造，多渠道改善人民群众居住条件。

二、严格执行差别化住房信贷政策。

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。

对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

[解读：南京的住房信贷政策基本延续了国五条，并无创新和发挥。

]
三、调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策。

自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策，一律按3%税率征收契税。

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

自2010年10月20日起停止执行我市的自住改善型购房补贴政策。

[解读：取消购房补贴政策无悬念，在意料之中。

]
四、保障居民自住改善型需求，严控投机炒房。

保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。

暂时限制购买第三套住房。

严控投机炒房，对违反上述规定、不能提供相关证明的，银行不予贷款，房地产登记机构不予办理权属登记。

[解读：之前业内人士纷纷猜测房价被点名的南京至少会采取跟杭州一样的限购令，每个家庭限购一套新房。

现在看来，南京细则更像是深圳的弱化版，虽然对本地居民都是限制购买第三套，但对外地人买房套数则放宽了点。

此外，细化版还留有悬念：对于“暂时”限制购买三套房的执行日期以及第三套住房如何认定都没有明确。

最新消息称，未来几天政府会有详细的解读文件下发。

]
五、进一步明确责任，加强房地产市场监管。

继续加强商品住房预售许可管理，进一步完善预售资金监管办法。

新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。

对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目要加强土地增值税清算和稽查。

[解读：乍看还以为是当年严苛的“一房一价”重出江湖，仔细研读却发现完全不是那么回事。

可以理解为，同批房源领证后3个月禁止涨价，这个规定其实一直都有，只不过开发商自有对策：先报高房价，然后低开，再慢慢涨价，只要不高于报批的房价即可。

而对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目要加强土地增值税清算和稽查，倒是前所未有的新政策，算是这次宁五条最大的看点。

方地产市场和住房发展事关国计民生，市宣传、发改、住建、国土、规划、财政、税收、物价等部门以及各区县人民政府要迅速将思想统一到国家有关文件精神上来，严格贯彻落实国务院的决策部署，要进一步明确调控职责，采取有效措施，加强市场监管，切实落实房地产市场调控政策。

各开发企业要认真按照国家和省市调控工作要求，在开工建设、市场销售、竣工交付以及工程质量等多个环节抓好贯彻落实，尽快形成住房的有效供应，同时要合理定价、积极促销，坚决遏制我市房价过快上涨，共同促进房地产市场健康有序发展，进一步切实改善我市居民住房条件。

各地“限购令”差异表现
“限购令”席卷全国各地“限购令”差异
（表中数字为可新购买住房套数）
南京“限购令”五大问题待明确
条文：“保障居民自住改善型需求，严控投机炒房。

保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。

暂时限制购买第三套住房。

严控投机炒房，对违反上述规定、不能提供相关证明的，银行不予贷款，房地产登记机构不予办理权属登记。

”
问题1 新政具体何时执行？
在“宁5条”的文件中，并没有明确“暂时限制购买第三套住房”的执行时间。

有买房人问，是不是参照契税调整，从10月1日起执行呢？还是从文件下发的10月12日起执行呢？
记者了解到，比如北京的“限购令”是从4月30日起执行、深圳是10月1日起执行。

既然文件未能明确，也没有相关人士作出解释，那么这一“限购令”的执行时间就显得较为模糊了。

问题2 已购第三套房的咋办？
因为具体执行时间未能明确，买房人刘先生说：我在10月2日刚买了房子，已经是第三套房了，那怎么办？是不是意味着现在不能办理房产证了？有开发商也惴惴不安到处“打探”：我们楼盘好多是三套房、四套房的购房人，下一步如果不能办证的话，岂不是要引发一系列的“退房潮”？政策至少应该有个“缓冲期”吧。

有买房人也表示，“限购令”是10月12日发布的，如果我11日刚交了定金或签订了认购协议，结果不给我购买第三套房了，那这个定金退不退？如果开发商不退定金的话，我这个损失又由谁来替我承担呢？
问题3 相关证明是什么证明？
“不能提供相关证明的”这一表述，究竟是什么证明呢？是不是房地产部门出具的现有住房套数证明呢？
问题4 本地人外地人“一刀切”？
有业内人士提出疑问：“宁5条”的文件是说“保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房，暂时限制购买第三套住房”，也包括外地来宁打工人群吗？
深圳市的“限购令”规定：“深圳市户籍居民家庭限购两套住房；对能够提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房。

”那么，南京是不是说不管本地户口还是外地户口（能提供证明）都只能限购第三套住房呢？
问题5 不停买进卖出算炒吗？
如果某买房人名下（家庭）有两套房子，自己只住其中一套房子，而另外一套房子卖掉了，只剩一套房子了，这时候他购买房子，应该说算二套房还是三套房？正常来说，这肯定算第二套房。

但是，这中间就有漏洞了，他要是一直不停买进卖出怎么办呢？这显然就是投机炒房的行为了，那这种行为又怎么严控呢？会不会限制其购房套数呢？对此，昨天也没有一个明确的答复。

还有疑问
1—20日购房的有补贴吗？
“宁5条”规定，补贴政策从20日起取消，那是不是意味着10月1日—20日之间购房的还可以享受补贴呢？如果可以的话，就和江苏省的契税细则相违背了，因为省里规定：“凡在2010年10月1日前已签订房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的，应在2010年10月20日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续，逾期按本通知规定执行。

”可南京的补贴又是从20日起取消，这20天内签约购房的，与两个政策有矛盾。

房价明显高于周边咋认定？
“宁5条”规定：“对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目要加强土地增值税清算和稽查。

”如果河西某普通住宅项目，售价是1.8万元/平方米，那它隔壁的楼盘售价3万元/平方米，但它是别墅项目，这算不算明显高于周边房价呢？
同样，如果两个“邻居楼盘”，大家都是普通住宅项目，一家楼盘卖1.8万元/平方米，是不是另一家也必须卖1.8万元/平方米，高出多少才算明显高于周边房价水平呢？一家开发商如果是卖毛坯房，售价1.8万元/平方米；另外一家楼盘卖精装修房，售价2.2万元/平方米。

这个算不算明显高于周边房价呢？有业内人士表示，在认定上的模糊，将直接导致“执行难”。

二、市场动态要闻
近9成城市9月房价上涨南京房价涨幅排名前十
✧继根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，今年9月，全
国100个城市住宅平均价格为8363元/平方米，环比上涨0.70%，其中86个城市价格环比
上涨，14个城市环比下跌。

数据显示，9月百城住宅价格最高的前十个城市分别是：深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、宁波、广州、南京、福州，其中，深圳以24366元/平方
米继续排名第一位。

上海出台"新十二条":每家限购一套住房推进房产税试点
✧9月29日楼市“新五条”出台后，深圳、厦门等地纷纷出台“限购令”以响应楼市二次调控。

10月7日，上海出台楼市“新十二条”，成为长三角地区首个响应楼市二次调控的城市。

上
海此次出台的地方细则中，“每家限购1套住房”、“加快房产税改革试点”等规定尤为引人
关注。

秋交会首日现场直击开展1小时7000人次进场
✧尽管2010南京秋交会开展首日遇上了阴雨天气，但开展1小时，依然有7000人次进场。

“阴雨天气，再加上接连调整的政策对买房人心理预期的影响，1小时7000人次的数字，依然显示出房展会作为南京大型购房平台的品牌影响力。

”
2010秋交会圆满落幕6.98万人次买走257套房
✧10月17日下午，为期四天的2010南京秋交会圆满落幕。

据2010秋交会组委会统计，本
届秋交会4天时间共吸引6.98万人次前来观展，现场认购257套。

观展人气依旧旺盛，刚
需购房者的买房热情也很高涨。

契税纳税申报中开具家庭唯一住房证明相关问题
根据苏财税[2010]33号《江苏省财政厅江苏省地方税务局江苏省住房和城乡建设厅关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》的规定,对个人购买的属于家庭唯一普通住房的,享受契税优惠政策。

南京市从2010年10月21日开始,对纳税人需享受家庭唯一普通住房优惠政策的,应在纳税申报时提供家庭唯一住房证明。

1、哪些购房人需要开具家庭唯一住房证明?
根据苏财税[2010]33号文件的规定,对个人购买144平方米(含)以下,且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的普通住宅,可以享受家庭唯一普通住房优惠政策,应按规定开具家庭唯一住房证明。

对个人购买的不属于家庭唯一住房的,无论属于普通住宅还是非普通住宅,一律按照3%税率征收契税,不需要开具家庭唯一住房证明。

2、家庭唯一住房证明在哪个部门、哪个环节开具?
对需要开具家庭唯一住房证明的购房人,应到所购房屋所在地区的房产登记机构开具家庭唯一住房证明。

其中,江南八区、沿江开发区、浦口区、六合区、溧水县应在购房人领取房屋产权证前开具;对于实行先到契税所缴纳契税再到房产部门办理登记的江宁区、溧水县、高淳县购房人,应在购房人缴纳契税前开具。

3、开具家庭唯一住房证明需要提供哪些资料?
对购房人申请开具家庭唯一住房的,应提供本次购买房屋办理房产登记的收件收据(江宁区、溧水县、高淳县应提供本次购买房屋签订的合同),购房人及配偶、未成年子女的身份证件,结婚证,户口本;如单身,应提供民政部门开具的有效单身证明。

4、对不同家庭共同购买同一套住房,应如何开具家庭唯一住房证明?
对不同家庭共同购买同一套住房,按照不同家庭分别开具家庭唯一住房证明,分别按照适用税率缴纳契税,分别开具完税证。

5、家庭唯一住房证明的有效期是多长时间?
家庭唯一住房证明仅用于契税缴纳,自查询之日起二日内(不含国家法定节假日)有效,逾期无效。

缴纳契税后不再补发。

6、市区及各区县开具家庭唯一住房证明的具体地点在哪里?
家庭唯一住房证明应在购房人所购房屋所在地区的房产登记机构开具,市区及各区县开具家庭唯一住房证明的地点具体如下:
江南八区(指玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、栖霞区、雨花台区):南京市房产交易登记中心(华侨路52号档案馆或大光路、中央门分市场)
江宁区:江宁区房产交易登记中心(江宁区天元东路555号二楼27号档案查询窗口)
浦口区:浦口区房产交易登记中心(浦口区象山路1号3楼档案室)
沿江工业开发区、六合区:六合区房产交易登记中心(六合区长江路34号1号楼5楼档案室)
溧水县:溧水县房地产管理所(溧水县中大街39号6楼档案室)
高淳县:高淳县房地产管理所(高淳县天河路28号7楼档案室)
三、南京楼市快讯
◆中原大面积进驻江宁了。

中原代理的中冶九龙湖项目近日举行了奠基仪式，不仅是中冶，据消
息，中原还接受了江宁本土开发商江城的三个项目，成为天泽苑、骏景华庭、铂金华庭广场的策划顾问。

此外有消息称，江宁首个科技住宅项目爱涛尚逸华府也将由中原代理。

◆据消息，由于集团内部人事变动，江宁首个科技住宅项目爱涛尚逸华府预计将赶在今年底上市，
这比开发公司之前透露的时间提前了不少。

◆风水轮流转。

爱涛天逸园最近传出有意炒掉之前的代理公司，近期将以竞标的形式选出新的代
理公司。

◆近日，政府网站正式发文公布，由广东世纪城和浙江香溢置业共同投资的江苏恒溢置业有限公
司正式在板桥新城注册，注册资金5000万元人民币，经营业务以房地产销售及服务为主。

目前相关手续均已办理完毕。

◆目前，台湾富士康科技集团投资建设的南京软件园已完成整体规划，该园区计划5年聚集3万
名软件工程师，届时将成为南京单体规模最大的软件企业。

◆雨花开发区已招引总部经济类项目3个，其中，总投资1.8亿元的江苏洋河酒厂总部项目已建
成见效，新引进的总投资5.5亿元的大吉集团总部和杰来集团总部项目即将开工建设。

◆随着金地自在城与朗诗绿色街区的上市，板桥新城的发展受到越来越多开发商的关注。

最近从
板桥新城传出消息，新城内第一块纯商业用地即将上市。

据了解，该地块位于石闸湖公园东北
角，绿洲东路以西，江大路以南占地55414.4平方米，出让的容积率为≤1.2，建筑高度上规定为24米。

未来将是板桥新城规划中的重要商业配套。

◆江宁东山吸引万达广场驻足：据365网友消息，江宁天印广场旁已拆迁的一大幅地块近期被擅
于商业地产运作的万达看中。

万达与江宁区政府达成相关意向协议，未来如果拿地将在江宁东山打造又一个万达广场，万达曾表示要在南京建五个万达广场。

◆新景祥拿下边城白云亭项目代理：据365网友消息，新景祥成功拿下边城白云亭项目的代理权。

南京边城曾于今年7月底以3.45亿成功竞得下关白云亭路以南（白云亭农副产品市场）地块，首次从城郊进驻南京主城，力图将此项目打造拥有别墅人文精神的精品城市住宅。

◆三汊河G39地块欲定芳名：据365网友消息，07年曾以13.55亿天价（近乎底价13.5倍）经1
58轮争抢被交通置业拿下的下关滨江三汊河地块，将可能定名为恒盛·观海湾，开发商投入巨资有意打造滨江新豪宅，当年功败垂成的北京首创至今还无缘驻足南京。

◆世茂小龙湾项目拆迁近尾声：据365网友消息，于09年9月江宁金秋经贸会上签约的12个项
目之一杨家圩地块拆迁工作近日已经接近尾声，当时上海世茂以100亿吃下此项目，计划发展五星级酒店、办公、生态文化用地、高尚居住区、教育配套和城市公园，构建文化商务中心。

◆孙天元自立门户进军苏北市场：据365网友消息，前荣盛置业总经理孙天元自己成立了厚德房
地产开发有限公司，未来发展方向主要是进军苏北市场，可能与其它开发公司联合拿地进行项目开发。

孙天元曾在今年七月于龙湖半岛开盘当天提出辞职，当时对外称因压力过大无法照顾家庭。

◆南邮置业相中312国道附近又一地块：据365网友消息，在仙林开发鸿雁名居的南邮置业近
期相中312国道附近一地块。

此地块在鸿雁名居与312国道之间，一旦进行出让，南邮会力图将其拿下。

但相关负责人表示此地块暂不出让，因而南邮拿地计划可能推迟到今年底或明年初。

◆三汊河地王将现房销售：之前已有365网友爆料昔日交通三汊河地王案名确定为“恒盛·观海湾”，
现又有消息称项目有望明年下半年上市，并有可能现房销售，由恒盛和交通置业联合成立的恒盛江旭具体负责运作。

除一线江景外，高端精装修也是项目一大特色。

◆北京链家欲吞并某大中介进军南京：据365网友消息，国内知名二手房中介企业链家地产，将
以收购南京某知名二手房中介所有店铺的方式打入南京市场。

链家地产创立于2001年11月1 2日，以地产中介业务为核心，一直深耕于北京，去年销售收入近20亿。

◆金奥大厦售楼处整装待发：据365网友消息，曾被网友喻为“河西双塔”之一的金奥大厦在蛰伏
多年后将上市销售，目前售楼处已准备完毕等待公开。

届时将先推出其辅楼的172套住宅性质的高端商务公寓，单套面积在130-190平米之间，层高3米，是高端精装修的复式户型。

◆揭秘江苏地华在宁的秘密储地：据365网友消息，江苏地华房地产开发有限公司在南京还有多
处土地储备，除了目前耳熟能详的星雨华府以及正在建设的雨润国际广场外，在三汊河、中央门安怀村和雨润大街等地段，都“安插”着地华的地块。

◆鸿意万嘉售楼处年底揭面纱：据365网友消息，位于江宁开源路以东的鸿意万嘉计划年底之前
公开售楼处，明年年中上市销售。

项目由3栋小高层构成，户型将以极具特色的中小户型为主。

◆中恒来燕商城能再镀铂金：据365网友消息，位于夫子庙好又多对面的来燕商城由中恒置业开
发建设，此项目由商业与酒店式公寓组成。

中恒曾在江宁开发铂金水岸，单价一度卖到1万4左右，引领所属区域价格高峰，这让坐拥主城稀缺地段的来燕商城有了更大的价格想象空间。

◆浦口将新增“新城-大桥”连接动脉：据365网友消息，浦口规划将建设一条“中心大道”贯穿新城
南北，连接纬七路与纬三路，弥补新城与大桥之间仅有浦珠路一条动脉连接的缺憾，以缓解整个新城的交通压力，新城居民过桥将更加便易。

◆城中天降一纯复式新盘：据365网友消息，新模范马路附近一纯新楼盘“天将”计划于2012年
上市。

此项目是一栋只有复式户型的住宅楼，户型面积最小为250平米，其中部分房源将分给部队的老干部，剩余房源将于2012年对外出售。

◆河西某楼盘将雪藏酒店式公寓打包出售：据365网友消息，河西某楼盘准备将2栋酒店式公寓
打包卖给一知名酒店，目前正在恰谈中。

此楼盘共有3栋住宅楼、2栋酒店式公寓，公寓一直没有对外进行销售，直到这次整体打包出售。