思源北京经开BDA国际企业大道地块产品规划设计建议

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华高莱斯-企业商务花园独栋案例

酒店
五星级酒店：1栋，99米高，60000平方米商务酒店：2栋，20000平方米
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地

配套设施
总部小公寓：1000余套，每套面积30-50平方米总部购物中心：30000平方米，地上三层、地下一层停车场

设有地上、地下停车场，一期100个/万平方米自动管理系统包含自动闸栅、自动读卡、自动计费系统租赁，地上停车位150元/个· 月，地下停车位500元/个· 月
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
配套设施分布
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
会所
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
会所
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部小公寓
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
五星级商务酒店
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地

项目特色
建筑风格统一：园区统一色调、颇具气势
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
D型总部楼
单层建筑面积约200平米
4＃
3＃
2＃
1＃
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地

产品形式
E型
四楼座组合电梯1部/楼座，计4台
层高
首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米
楼型
楼层数 8
单体面积（平方米） 2210 1900 1625
2700以上
40
12
26% 30% 14%
5300
2700-3300
2200
1900
1600
1200
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司

北京CBD总体规划

北京CBD总体规划 2002年08月14日13:55 北京商务中心区管理委员会CBD位于中国北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，此交汇点距东部的北京旧城城墙(现为二环路)约2.3公里，距北京长安街约5.8公里，距北部的首都机场高速路出入口约5.8公里，距南部京津唐高速路出入口约5.3公里，距东部的四环路约2.4公里。

北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。

现有工业企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地55公顷、市政用地13公顷、教育科研用地14公顷、道路及其他用地84公顷。

区内共有居住人口约5.4万人。

东侧为北京第一热电厂，南侧紧邻通惠河，通惠河南岸为铁路整备战。

西侧由北至南为朝外市级商业中心、日坛公园、北京第一使馆区、永安东西里居住小区，北侧是以居住为主的用地。

商务中心区建设将遵循"分步实施，分块建设；重点突出，整体推进"的原则，按近期、中期、长期三步实施，采取成熟一块开发一块的办法；以"金十字"区域及核心区开发为重点，全面推进商务中心区的开发建设。

国内外投资发展商十分看好这片商务热土。

目前，处于项目立项和规划设计阶段的重大建设项目有十几个，建筑面积总共300万平方米。

北京商务中心区即将进入新一轮的建设发展高潮。

CBD规划理念1)商务中心区的整体框架延续北京历史文脉和城市的肌理，形成方格状基本路网结构，并体现与旧城中心区的轴向联系和区内的轴向布局与发展。

2)突出以商务办公为主的功能，将主要商务办公设施集中布置于以"金十字街"两侧的地段：设置混合功能区的概念，有利于可持续发展，并避免商务功能过于单一而带来的弊病：重视文化功能，并强调文化设施与商务设施有机融合。

3)重视生态环境的建设，强调商务区内应有大面积的公共绿地，并通过绿化带的连接，形成完整的绿化体系。

4)塑造完美的城市形象，超高层建筑相对集中，并突出设置标志性建筑，形成重点突出，错落有致的空间形态。

北京工业地产分析报告

现房/2005 年
/
4.5
华远-企业号西直门高梁桥 85283
毛坯
现房/2006 年底
17600
4
总部基地
南四环西路188 号
140万
毛坯
现房/2005 年
13000
2.5
汇通时代广场四惠桥西北角约12000 精装修/简装修
2003
/
5
总部国际
丰台科技园海鹰路
220000
毛坯
2009
13000
花园式办公的出现
随着工业园区的不断成熟发展，在工业园区中出现了一种新型的办公方式，即“花园式办公”，其通常坐落在已有工业园区的边缘，或者临近城市。园区由多组小规模的建筑组成。园内企业多从事轻工业、仓储或零件组装。园区通常在得到建筑许可的情况下划分并出售给企业，或者由业主首先进行前期开发后，再出租给其他入园企业。通常来说，此时园区内的建筑标准较低，开发者只是将通往各地块的道路修通，建好各个建筑单元的框架。
精致花园型——小体量总部机构此区域位于项目南端，由数十座精致、小体量总部楼围合而成。为成长中的中国机构设立北京总部提供了发展平台。该区域中心地段由两大花园广场与一条景观通廊组成。通透的景观视野，大面积的集中花园绿地与围合而成的私密专属庭院共同形成了园区内独具特色的花园型、小体量总部组团
典型项目分析：
/元)
天)
BDA国际企业大道亦庄荣来自南路190000毛坯
/公共部分精装
一期现房/ 二期
/
/
BDA国际港
亦庄科创二街 10号
21371 毛坯／公共区域精装
7000 2008年7月人驻
非中心
朝阳区定福庄常营乡

经济地理学案例思考题

经济地理学案例思考题一、阅读下列材料，回答相关问题今天，对于我们国内企业，特别是处在北京、上海这样中心城市的许多企业来说，硅谷企业的办公环境已不再是遥不可及的梦想。

一些先行一步的企业已经实实在在地体验着硅谷企业的绿树、草坪和清新的空气了。

北京目前在郊区已建和在建的中关村科技园区丰台园二期的总部基地、海淀区山后地区的“生态办公区”（EOD）、大兴区BDA国际企业大道、朝阳区的“非中心”中弘国际商务花园等，上海闸北区市北工业园区的半岛国际中心、上海浦东总部园区等等均属此类。

如北京经济技术开发区（BDA）就以其独特的“产业生态空间”优势，以及良好的自然生态环境，极大地发挥了“边缘化新生态办公”的价值，BDA国际企业大道”项目正是利用亦庄的产业环境和自然环境的优势，着手创建低密度、自然生态“小独栋”办公空间。

这种郊区化办公的趋势在我国北京、上海等大都市越发明显。

探讨郊区化生态办公，离不开城市化或者城市郊区化这个大的背景。

所以有必要对城市郊区化有一个基本的了解。

我们知道，郊区化是城市生活方式的延伸，也是城市化的地域结构性进化。

它实际上包含了城市郊区化和郊区城市化的两个互动过程。

美国的城市化过程相对成熟，经历的阶段也比较具有典型意义。

可以为我们比较研究城市郊区化提供具体的蓝本。

美国的城市郊区化始发于20世纪50年代，前后经历了如下四个阶段：萌芽阶段——表现为首先搬入郊区的都是富有阶层；形成阶段——表现为大量中产阶层开始搬入新的郊外开发区居住，但仍要每天到市中心工作、购物和娱乐；发展阶段——表现为居住郊区化、工业郊区化、办公郊区化；成熟阶段——表现为郊区的自立程度越来越高，由单一的居住功能变成具有各种城市功能的就业中心。

郊区人口是都市人口的一部分，郊区化的出现导致了多中心城市空间结构的形式和巨型城市带的兴起。

中国的城市化发展虽然有其自身的特殊性，但这并不妨碍我们参考别国的过往经验。

如果以美国作为参照，我们可以作这样一个判断，中国的城市郊区化（以北京、上海等中心城市为例）基本上处于美国上述四个阶段的第二、第三阶段，也就是它的形成和发展阶段。

开工奠基仪式方案ppt课件

迎宾，保安人员负责领导车辆进场。当有嘉宾或领导签到时，由礼仪小姐奉上胸花；专项工作人员负责引领领导和嘉宾签到并分发礼品，嘉宾签到后由礼仪小姐引领前往休息区休息。 09：58------10：08 活动全体人员就位，礼仪小姐引领领导和贵宾走向主席台入坐（DJ师奏登台音乐）。 10：08------10：13 活动开始，主持人致开场白，隆重介绍主席台领导（按领导职务高低顺序）和到来嘉宾。(庆典专属音乐) 10：13------10：15 主持人邀请北京经开光谷置业有限公司最高领导致开幕词； (庆典专属音乐) 10：15------10：20 主持人邀请重要领导致辞; (庆典专属音乐) 10：20------10：25 主持人邀请邀请领导致辞; (庆典专属音乐) 10：25------10：30 主持人邀请承建单位、监理单位表态；(庆典专属音乐) 10：30------10：32 主持人邀请最高领导宣布”北京经开•国际企业大道Ⅲ项目”工程项目正式开工并启动触摸球释放鹏程万里彩幕墙;（DJ师播放音乐、当领导启动触摸球后，彩烟瞬间释放大鹏展翅景观）。 10：32------10：35 主持人宣布奠基典礼开始，邀请舞台就座领导为“北京经开•国际企业大道Ⅲ项目”项目奠基培土。（播放奠基专属音乐、工程车鸣笛挖土，台下多方位多角度释放手持礼花、16门礼炮鸣放108响开天雷烟花、鞭炮鸣放将奠基典礼推向高潮）。 10：35------10：38 主持人宣布典礼圆满成功结束，由礼仪小姐及专项工作人员引领来宾退场上车，保安引导车辆出场， DJ师奏<<欢送>>欢送来宾。
北京经开•国际企业大道Ⅲ项目开工奠基仪式
策划建议方案湃迅文化本案小组成员：
1
北京经开•国际企业大道Ⅲ项目开工奠基仪式
项目名称：北京经开•国际企业大道Ⅲ项目开工奠基仪式时间： 2011年5月15日承办单位：北京湃迅联合文化传播有限公司主题阐述：湃迅联合多年对庆典活动把握的原则： 1、庄重、紧凑；2、准备充分，不出差错；3、专业而不失新意（到会有经验的嘉宾眼中真正的专业）； 4、场景设计传统与个性化兼具；为了将奠基典礼举办成为一个恢宏、新颖、充满活力的仪式，以湃迅联合的经验和热情，我们做出如下建议:

北京CBD东扩规划投标方案

一号方案：设计方：美国SOM建筑师事务所SOM公司是当今世界上最大的设计公司之一，在世界上50多个国家和地区从事项目的委托设计。

主要设计作品包括中国国贸三期、金地中心等。

亮点：1、三个公园、两条林荫道、三个区块一号方案在CBD东扩区中间建造三座美丽的公园，在未来当一些用地变得可以使用的时候，通过绿色林荫大道把三个公园连接在一起，同时加强西大望路和朝阳路这两条富有活力的街道特色。

三个区块分别是文化公园区、运河零售区、通惠河门户区，从而把整个CBD展望成有不同功能混合而成的区域，包括办公、公寓、酒店、零售、文化、教育、娱乐和展览等。

2、集中的智能化基础设施规划林荫大道有足够宽度，一方面设计一个线形公园，另外可以有空间布置有轨电车。

同时在整个开发区域周边布置公共停车场，与有轨电车系统相联系。

北京CBD和世界上其它CBD相比，特点是对自行车使用者非常友好，我们希望在未来东扩区的每条街道也有自行车道路，未来主要地下通道是从地铁站里延伸出来的。

?二号方案：设计方：中国城市规划设计研究院和英国空间句法公司中国城市规划设计研究院曾获国家和部级奖励的科研成果近40项，设计作品包括绵阳市城市总体规划、湖州市中心区、江阴市新中心区城市设计等。

英国空间句法公司创立于伦敦，主要侧重于建立空间设计与空间使用之间的基本联系，从事城市规划、零售业、办公环境、医院和学校、交通和安全等业务。

亮点：1、二号方案将CBD东扩区定义为“新世纪中国梦开始的地方”，包括：彰显科技的生命之塔，高达590米的世界最高餐厅“时光之眼”，接近笑脸的天际线等。

此外，圈层用地结构的设计规划也凸显出个性，如从中央8公顷的森林公园，到鼓励中小企业进驻的商业混合设施，再到最后一层设计为公寓。

2、增加三条地铁线——7号线支线、机场专线、八通线延长线，汇聚于中心交通枢纽。

延长机场L1线，把原东货运站改成跟高铁连接的中国知青站，与上海、天津经济体连接；地铁7号线直通CBD东，和核心区相互连接；八通线与10号线连接，在规划区内设4个站，地铁7号线支线设3个站，机场轨道交通专线设2个站。

北京大兴经济开发区发展规划.doc

北京大兴经济开发区发展规划来源：发布日期：2008年10月23日2006年完成编制的规划，提升了开发区发展定位，突出表现在以下几点：①从单一的功能区转向发展综合功能；②从局限的产业区转向承担城市功能；③从孤立转向与周边开发区互动对接；④从低水准开发转向积极挖掘地区价值与潜力。

1、发展目标大兴经济开发区发展的总目标为“服务型企业特区”，指开发区以服务新型产业类型的企业、企业研发——生产——销售的各个环节为宗旨，为企业搭建创新平台和孵化平台，招商引资平台和外部协作平台，为不同需求和发展阶段的企业提供特定的政策和空间条件，达到开发区加速发展、产业提级的目的。

具体表现为：（1）创意之苑开发区在发展定位提高的情况下，产业类型选择上将提高企业的准入门槛，限制低端制造业进入，鼓励发展高端制造业和第三产业，特别是发挥周边地区文化资源优势和开发区内星光集团等龙头企业的作用，大力发展文化创意产业，成为具有丰富创意和活力的地区。

（2）科技之园开发区接近市区和交通、教育资源的条件，将使开发区摆脱单一的低端生产制造基地职能，而转向以科学技术信息化为主导，增强企业的科技研发能力和孵化能力，成为大兴区的技术中心、孵化中心。

（3）商务之园位于城市边缘的开发区发展商务、贸易功能较市区的优势在于，良好的环境条件可以提供较为宽松优美的办公交易环境。

商务功能与环境资源的结合，体现了开发区的产业空间特色。

2、发展策略（1）产业发展策略与周边开发区“分工协作”，从雷同发展、同质化竞争，转向分工协作、彼此互动、共谋发展。

承担地区产业链上的专业分工，集中发展企业生产服务，包括办公研发、销售物流等专业服务，成为辐射区域的生产服务服务中心、智力中心、创意基地、孵化基地。

充分发挥大兴经济开发区产业综合的特色，拉长和加粗产业链，充分发挥产业链两端（研发和销售）的附加值，并加强企业不同层次的合作。

培育新型产业，特别是文化创意产业；引进部分高端制造业、都市工业，大力发展第三产业，改变现有产业格局，实现从消耗土地、环境等资源的“外延式”发展向依靠资金、技术、智力等“内涵式”发展的转变。

BDA楼书内文

BDA楼书文字封面：项目LOGO，案名扉页SLOGAN：超越标准，定制总部力量P2-P3BDAII建筑外观全景效果图P4-P5目录序【标准与超越】PART I：核心决定地位·绝对商务焦点6-17✧中国经济第三极✧这里只有一个方向：向上✧一个新城的梦想✧占据舞台显赫位置的，总是唯一的主角✧双生态平台，衍生企业动力的源泉✧看得见的收益：税收与优惠政策✧产生价值的土地，不一样！PART II：知本决定尺度·建筑与空间18-33✧超越之一：源于矩阵的地标✧超越之二：景观办公室，上层思维发源地✧超越之三：双大堂：企业形象航标灯✧定制之一：多重定制化，助企业思考，给企业所需✧定制之二：拆分单层8.4米，双LOFT空间重解构✧定制之三：空间自主，发展与收益也自主PART III：首席总部鉴赏·户型与硬件34-43✧户型赏析与空间拆解✧硬件标准阐释与对比PART IV：品质决定生活·配套与服务44-51✧立体交通网络构筑快速商务通道✧办公室到车站，一步之遥✧工作之余，想做什么就做什么✧商业，尖峰区域的永恒主题✧为一流的企业服务，只有一流的物业才相称PART V：潜力决定财富·投资与回报52-57✧京城古老，而我们年轻✧金子般的土壤中培育出来的，绝不仅是金子！PART VI：才智决定杰作·开发团队58-63✧投资方介绍✧规划设计介绍✧景观设计介绍序标准与超越标准建立于需要之上，超越凌驾于标准之上。

信息时代，资本正在悄然聚集，价值正在被重新定义，商务酒店办公、SOHO 办公、5A级商务中心、花园式生态建筑……数不清的商务谋业标准正在企业愈加苛刻的办公需求上建立起来。

与单纯的企业商务办公相比，如何破解总部型企业的选址密码？企业总部的办公环境如何超越常规写字楼标准？BDA国际企业大道Ⅱ，在详尽考察总部型企业办公需求之上，将“超越标准”作为指引项目的理念，完美诠释产品独特的标志性、生态性、展示性、融合性、灵活性、独立性，铸就凌驾于常规标准之上的坚实总部力量。

亦庄-企业独栋差异分析

一、产品分析

电梯：

1、嘉捷：无电梯 2、 BDA国际企业大道Ⅱ：上海三菱电梯 3、 BDA国际广场：上海三菱电梯 4、总部基地：三星电梯 5、总部国际：奥蒂斯 6、MAX：通力梯 7、非中心：奥蒂斯 8、汇龙森国际企业港：合资品牌 9、U谷独栋：上海永大竞争对手中嘉捷是最近的，他们的不配电梯就是我们的优势。电梯品牌在选购中属于弱化项目。
规划差异：嘉捷
规划差异： BDA国际企业大道
Ⅱ
规划差异： BDA国际广场
规划差异：总部基地
规划差异：总部国际
规划差异：MAX
规划差异：非中心
规划差异：汇龙森国际企业港
一、产品分析

独栋面积差异：

1、嘉捷：单体面积为1200-2000或1600-2800平方米，三至四层。没有电梯，形势上更像老式办公楼。 2、BDA国际企业大道Ⅱ：4000-12000平方米单体，7-18层，单体面积过大，和总部基地概念较像，但是更趋于写字楼概念。 3、BDA国际广场：单体面积3000-8000平方米，每栋8-10层。豆腐块楼房。 4、总部基地：西区单体建筑面积1000-6000平方米，六至十二层。单体面积大，独栋概念较弱。 5、总部国际：项目户型面积为1000--4000平米，5层，形式上和总部基地类似，但是楼层相对较低，单层面积利用率高。 6、MAX：单体面积800-1600平方米。四层，屋顶赠送花园。面积和U谷较接近，户型上多为双拼至四拼，楼间距较小，单体公共空间较小。 7、非中心：单体面积2300-3500平方米，4层，部分为水滴形状建筑物，部分为豆腐块形状建筑，但是排列较有顺序，打破了南北或东西走向顺序，由水滴形状向外发射。 8、汇龙森国际企业港：2800-5000平方米，4-6层。 9、U谷独栋：单体建筑面积为800-3200。多为单体、双拼，纯粹的独栋，且绿化率较高，面积不是很大，不会有浪费，且楼层较低。

北京总部基地类型研究

本报告是严格保密的。
9
亦庄经济开发区BDA国际企业大道——典型客户分析 (国内客户)
白领服饰有限公司：“中国职业女装第一品牌” 在BDA国际企业大道买了 6000平米共3栋研发办公楼，建一个研发设计中心。
白领服饰置业原因——香水效应： 1、亦庄是北京唯一具有由大批世界500强企业搭建的国际化平台，站到这个平台上，白领更容易实现国际化。 2、新买的独栋将是白领的亚洲总部驻地及研发设计基地，白领很看重BDA 众多世界500强企业扎堆的环境，他们先进的经营理念有利于白领迈上国际化的平台。这好比进香水店，即便不买，但身上也会被沾上香味。 3、迁到理念和文化比较先进的环境。由市场定位的企业迁址趋势是，从接近原料到接近市场趋向于接近信息、接近高级人才。一些落后地区的企业纷纷往大城市迁徙就证明了这一点，比如汇源果汁集团总部从山东沂源迁到北京就是典型的例子 4、加工基地还是在外地，要迁的主要是研发和营销基地。
1000-3000平米/栋，3、4层高
5500-6000元/平米
一期3万平米15栋半年消化完，其中约70％的业主为高新技术企业，二期、三期销售放缓
定位于“国际企业内脑型总部基地”。“双生态”，享受中关村科技园政策
成交客户民营居多，且均为外地企业，有极少数亦庄工业园扩容的客户（资生堂），客户比较追求个性化办公、在乎办公的环境
13
丰台区总部基地ABP
KPI：郊区化发展趋势；优厚的税收政策；交通较为便利；办公楼面积大小灵活多变；风景较为优美；非优质目标型标杆企业带动。
国际案例KPI总结：良
好的商务基础；多种交通方式便利，方便、快捷的到达市区；城市人力资源基础好；标杆企业带动；以主流企业为主要业务对象的服务公司入驻；高速信息网络建设；经营方式灵活；环境优美。

思源北京经开BDA国际企业大道地块产品规划设计建议PPT资料67页

划设计前后建筑单体的独立展示性。
各单体内部的展示空间 – 内部展示空间是本案产品区别于B地块现有产品的重点之一。内部功能设计
需预留展示空间的功能区，并照顾到多方面的利用途径和功能转换的要求。
13.02.2020
第 11 页
思源顾问
规划设计原则——融合性
本案坐落于BDA国际企业大道的西北部，将为BDA国际企业大道营造高品位的半围合效果。因此，规划设计中照顾到整个园区的融合。
商业、会所与办公空间的有效隔离
– 强调办公区域与其他配套区域的独立，要求商业、会所等配套与企业办公空间有效隔离。
– 不排除企业独栋中安排商业配套作为企业附属经营物业，但在动线、布局、外观等设计中均应强化企业办公的独立感觉。
13.02.2020
第 10 页
思源顾问
规划设计原则——展示性
各单体外部的展示面 – 最大限度地发挥沿街展示面，通过内外沟通、错位等手段多方面、多角度规
1~2栋
思源顾问
本案客群定位
客群1：
客群2：
客群3：
客群4：
产品01-1： 3500-4000平米独栋产品01-2： 5000-6000平米独栋
需求量在
3000-6000 平米的中型企业客户
市区集约写字楼 1500－3000平米的中型企业客户
产品01-3： 8000-9000平米独栋
产品02： 15000 or30000平米独栋
大中型企业的企业总部
大型企业、跨国企业区域总部
13.02.2020
第6页
思源顾问
本案产品规划设计建议
本案产品规划设计原则本案产品规划布局建议打造特色化办公空间产品规划设计技术指标配套设施建议

BDA国际企业大道A区地面石材维护工程专项施工方案

BDA国际企业大道A 区地面石材维护工程专项施工方案目录一、工程概况二、编制依据三、施工准备四、施工技术方案五、安全施工保证措施六、环境保护与成品保护七、绿色施工环保措施八、项目质量管理机构图一、工程概况本工程位于北京博大经开置业有限公司BDA国际企业大道A区，主要施工项目为地面石材维修工程含地面石材及其基层拆除1400㎡；更换地面石材或铺沥青850㎡；雨水篦子维修更换700延米，更换新石材550㎡。

为了保证BDA国际企业大道地面的正常使用，人员正常通行，确保工程质量，尽量缩短工期，编制此施工方案。

二、编制依据1、施工合同、现场实际情况2、经监理、业主批准的施工方案3、现行施工技术规范及验收标准，有关主管部门颁发的有关规范、标准；4、《工程建设强制性条文》（城市建设部分）5、《建设工程质量管理条例》三、施工准备3.1 材料要求3.1.1．石材应有产品合格证明，其品种、规格、技术等级、光泽度、外观质量应符合国家有关标准的规定，并满足业主要求。

3.1.2．水泥：一般采用32.5普通硅酸盐水泥或硅酸盐水泥，应有产品合格证明和出厂检验报告，进场后应对强度、安定性及其他必要的性能指标进行取样复试。

其质量必须符合国家现行标准《硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥》(GB 175)等的规定。

当对水泥质量有怀疑或水泥出厂超过3个月时，在使用前必须进行复试，并按复试结果使用。

不同品种的水泥不得混合使用。

3.1.3．砂：水泥砂浆用过8mm孔径筛子的粗砂或中砂，其含泥量不应大于2%，其质量应符合国家有关规定。

3.1.4．水：宜采用饮用水，当采用其他水源时，应按有关标准对其进行化验，确认合格后使用。

3.2 作业条件3.2.1．石材进场后，已对品种、规格、数量等按设计要求进行详细核对，并对有裂纹、缺棱、掉角、有色差和表面有缺陷的石材进行剔除。

石材下垫方木堆码整齐。

3.2.2．基层施工验收合格，已办好验收手续。

3.2.3．基层抗压强度达到2.5MPa以上。

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2013年10月
第 10 页
思源顾问
规划设计原则——展示性
各单体外部的展示面
– 最大限度地发挥沿街展示面，通过内外沟通、错位等手段多方面、多角度规划设计前后建筑单体的独立展示性。各单体内部的展示空间 – 内部展示空间是本案产品区别于B地块现有产品的重点之一。内部功能设计需预留展示空间的功能区，并照顾到多方面的利用途径和功能转换的要求。
第 27 页
思源顾问
银行、邮局、便利店、小型超市
银行、邮局：位于商业会所底层，满足办公企业需求，面积500m2 -1000m2。
便利店、小型超市：面积不宜太大，200平米左右即可。
2013年10月
第 28 页
思源顾问
第一部分产品规划设计建议第二部分扩初规划设计建议
2013年10月
第 29 页
通过室内外生态的结合，塑造风景中的办公空间。
充分利用景观资源，除平面庭院式绿化外，结合下沉式花园、屋顶花园实现空间立体绿化。
2013年10月
第 18 页
思源顾问
创造CBD平层办公无法实现的办公空间——独立空中花园式总裁办公区
顶层可作为公司高层办公区，突出大空间和私密性。面积约为400-500m2，位于楼宇顶层，四面采光，朝向景观均好，附带独立的卫生间、休息室及小型会议室、露台，体现尊贵感。
2013年10月
第 31 页
思源顾问
甲级写字楼（Grade A Office）硬件标准--1
建筑类型框架或钢结构，抗震在8级地震以上
办公空间
标准层高标准层面积标准承重供电系统空调系统
能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间
室内净高2.6m以上单层2000平方米楼板承重在2.5KN/m2以上；局部增加了楼板的承重荷载，便于安放计算机服务器甚至金融机构的金库等特殊设施双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，空调系统冷量为135瓦/平方米，新风量在30立方米/ 人/小时以上
– 面向环岛部分打造标识性的城市景观；要求不局限于体量和高度上的突破，而应开发思路形成特色化建筑。
标识性园区的规划
– 该园区位于亦庄荣华路的最南端，整体形象的提升对亦庄区域有重要的影响。在园区规划设计
中保持生态化的同时，要侧重于其可识别性。
2013年10月
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思源顾问
规划设计原则——独立性
2013年10月
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规划设计原则——融合性
本案坐落于BDA国际企业大道的西北部，将为BDA国际企业大道营造高品
位的半围合效果。因此，规划设计中照顾到整个园区的融合。 A地块建筑排布应错落有致，不可过分单一。充分考虑B区现有产品的高度、布局等因素，建议将本案与B区整体考虑进行规划设计，照顾到整体的交融性。
2013年10月
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思源顾问
规划设计原则——生态性
通过室内外生态的结合、邻里组团的构建、
半室外空间的过度与衔接，全方位塑造风景中的办公空间。各企业具备私有独立生态办公空间的同时，园区内有公共的绿植、水系打造园区整体生态化。
2013年10月
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思源顾问
本案产品布局建议
客群2：
市区集约写字楼 1500－3000平米的中型企业客户
客群3：
客群4：
大中型企业的企业总部大型企业、跨国企业区域总部
产品02： 15000 or30000平米独栋
2013年10月
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本案产品规划设计建议
本案产品规划设计原则
本案产品规划布局建议
打造特色化办公空间
2013年10月
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思源顾问
创造CBD平层办公无法实现的办公空间——展示性大堂、阳光中庭
独立企业大堂，可挑空设计以提升
企业气质，大堂内、外空间可做花园式绿化
阳光式中庭花园，实现办公空间生
态化和人性化
2013年10月
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创造CBD平层办公无法实现的办公空间 ——室内绿化空间与室外景观的有机结合，实现庭院式办公
供电：采用双路供电系统，全部暗埋线路、安全开关及插座，保证消防、电梯、关键设备、机房等重要负荷电力供给不中断。
2013年10月
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会所——会议中心、商务中心
公共商业配套与企业办公区独立，服务于本项目办公人群，同时可辐射到亦庄其它区域的办公人群。
在地块的中央位臵建一座会所，建筑面积：地上3000m2 ，地下3000m2左右，主要业态为员工餐厅、会议中心、茶餐厅、便利店、银行。设计出租型会议中心，可考虑与多功能厅结合设计，面积在500m2左右，需要保证其可灵活拆分组合，满足内部展览、宴会、发布及可能的商务办公的可能性。另设100m2的会议室1个，50m2的会议室2个。商务中心一个500m2 左右。
2013年10月
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规划设计原则——灵活性
产品内部功能设计需遵循灵活性的原则，使功能分区可灵活转换，给企业内部扩展留下充分条件。
– 平面的灵活运用：是否采用了新的方式来重新组织空间平面； – 剖面的灵活运用：对剖面的划分是否采用了灵活的措施； – 预留部分的处理：预留部分在空间的处理上有什么特殊之处，在未来的改造上是否具有灵活运用的特点。
2013年10月
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地下车库及功能创新
每万平米配备100个停车位。车库集中设臵在地下，每个销售单元地上仅设臵2～3个访客车位，可应用植草砖技术设计为绿化停车带。地下车库可与下沉式花园结合起来设计，增加地下车库的采光效果，提升地下车库的档次。在满足停车位的同时，可以考虑为用户设臵双大堂，在地下设臵下沉式副大堂。
BDA国际企业大道63C1地块
产品规划设计建议
第一部分产品规划设计建议第二部分扩初规划设计建议
2013年10月
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独栋办公是本案产品定位的原则和基本出发点
2013年10月
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本案产品组合化定位——3000-6000平米及以上独栋办公
产品
01-1 一、二、三期 3000~9000 01-2 01-3 会所四期 20000 02 9000 45200
第 21 页思源顾问
2013年10月
独立出入口设计
每个销售单元要有相对独立的出入口，每个出入口要确保较好的临路性和可达性，并尽量和相邻单元出入口隔开一定距离，形成独立企业形象。
出入口设计无障碍通道，充分体现人性化。
2013年10月
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思源顾问
标准层面积、层高（净高）、使用率
一期产品标准层的建筑面积控制在500m2，二期产品标准层800平米左右，办
产品与产品之间的独立性
– 利用现有资源和地块条件，保障每个建筑单体均有较好的昭示面和独立感。 – 在产品层面上，独立性表现在独立出入口、独立大堂、独立冠名权。 – 在交通组织上，要考虑车流、人流的分离与不同企业员工交通动线的相对分隔。
商业、会所与办公空间的有效隔离
– 强调办公区域与其他配套区域的独立，要求商业、会所等配套与企业办公空间有效隔离。 – 不排除企业独栋中安排商业配套作为企业附属经营物业，但在动线、布局、外观等设计中均应强化企业办公的独立感觉。
Ⅱ期容积率3.3 Ⅰ期容积率1.6-1.8
01-1
01-2
01-3
02
35004000 平米
+
50006000 平米
+
800090000 平米
15000平米 or
+
30000
7-8栋
2013年10月
3-4栋
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2栋
1~2栋
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本案客群定位
客群1：
产品01-1： 3500-4000平米独栋产品01-2： 5000-6000平米独栋产品01-3： 8000-9000平米独栋需求量在 3000-6000 平米的中型企业客户
电梯
供水系统停车位
国际知名品牌，每部电梯服务面积小于5000平方米/台，候梯时间不超过30秒钟。
占地面积（平方米）
建筑面积（m2)
3500~4000 5000~6000 8000~9000 3000地上 3000地下 30000
数量 (栋）
7~8 3~4 2
容积率
m2
1.6-1.8
1 1 or 2 3.3
m2以上
2013年10月
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本案产品组合化定位——3000-6000平米及以上独栋办公
单体 20000m2
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二期
02
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创造CBD平层办公无法实现的办公空间——展示性大堂、阳光中庭
每个独栋建筑单体要求设臵独立的大堂，大堂面积在200m2~300m2左右，满足其企业形象、展示等需要。大堂可同时结合企业形象墙、展示橱窗等设计；此外，引入生态设计理念，可考虑使用玻璃顶，形成阳光中庭。
2013年10月
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思源顾问
电梯、智能化、空调、供电
电梯：按建筑面积每3000-4000m2一部设臵，每栋至少保证1部电梯，6000平米以上建议考虑观光电梯。智能化：采用“提升式地台”设计，灵活满足企业办公自动化的要求，预留智能化扩展空间。
空调：采用中央空调，预留管道接口，客户可根据自己的需求自行安臵
产品规划设计技术指标配套设施建议