房地产行业营改增应注意的税收政策培训课件

房地产行业营改增前期准备





“进项税额”：可以抵扣的进项税额 “已交税金”：当月缴纳本月增值税额 “减免税额”：减免的增值税额 “转出未交增值税”：月终转出应缴未缴增值税 应 交税费—未交增值税的贷方 “销项税额”：销售货物或应税劳务应收取的增值税额 “进项税额转出”：购进货物、在产品、产成品等发生 非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，应 转出的进项税额（什么是非正常损失、转出到哪？） “转出多交增值税”：月终转出多缴增值税 应交 税费—未交增值税的借方
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二、进项税额 进项税额：当前准予从销项税额中抵扣的进项 税额，限于下列增值税扣税凭证上注明的增值 税额： 1、增值税专用发票上注明的增值税额； 2、海关进口增值税专用缴款书上注明的增值 税额； 3、购进农产品按农产品收购发票或销售发票 上注明农产品买价和13%的扣除率计算的进行 税额。
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5、开发产品转为自用
开发产品转为自用会计上不做销售处理； 自产货物转为自用税收上也不视同销售。相应进项税额也 不用转出。 从消费型增值税概念上看，房地产企业作为增值税链条的 一部分，将自己开发的产品转为自用并未退出增值税链条， 并且也没有从一个环节转移到另一个环节而发生增值。 （个人观点，请大家密切关注国家出台相关政策）
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然后，了解一下增值税纳税人 增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人 一般纳税人实行“购进扣税法”计算增值税 小规模纳税人适用简易计税方法计税 房地产行业虽然目前还没有相关文件透露，但 根据前期营改增相关文件不难推定，房地产行 业纳税人符合一般纳税人条件，应按“购进扣 税法”计算增值税
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为更好的把握可抵扣的进行税额，我们需要了解一下目前增值 税有哪几种税率： 基本税率17%：货物、加工修理修配劳务；有形动产租赁 低税率13%： 交通运输业：11% 邮政业：11% 基础电信服务11%，增值电信服务6% 现代服务业6%（有形动产租赁17%） 金融保险业6% 建筑业6%、11% 居民服务业6% 房地产业11% 征收率3%（小规模纳税人）

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4、开发产品对外出租 会计上处理 增值税处理：从目前营改增情况看，动产租赁已改为增 值税，增值税税率为17%。房地产行业营改增后，不动 产租赁也改为增值税，增值税税率为17%的可能性很大， 在这种情况下测算一下税负变化： 取得同一笔租金收入100万元： 应纳营业税=100*5%=5万元 应纳增值税=100/（1+17%）*17%=14.53万元 通过上述比较税负增加比较明显，所以大家在营改增后 签订租赁合同时应加以考虑。租赁业务较多的房地产企 业应密切关注国家出台这方面的税收政策，提早做好应 对准备。
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2、前期工程费：规划设计费6%，可行性研究费6%、勘 察设计费6%、七通一平或三通一平费（建筑业11%）等， 注意如果上述费用是从小规模纳税人取得代开增值税专用 发票为3%。 3、基础设施费：道路、供水、供电、供热、通讯、照明、 绿化等（建筑业11%），注意如果上述费用是从小规模纳 税人取得代开增值税专用发票为3%。 4、建筑安装工程费：房地产自行采购材料或设备17%， 其他（建筑业11%） 5、配套设施费：建筑业11% 6、开发间接费用：如果存在动产租赁17%，小规模3%； 资本化利息（金融保险业6%）
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计算销项税额的“当期”确定： 正确确定当期销项税额，必须正确确定纳 税义务发生时间，从以往营改增税收文件 看，往往原营业税纳税义务发生时间改为 增值税时变化不大，所以可以推断房地产 行业营改增后纳税义务发生时间也不会有 太大变动。
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房地产行业营业税纳税义务发生时间具体规定： 基本规定：转让土地使用权或者销售不动产并收讫营业 收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。取得索 取营业收入款项凭据为书面合同确定付款日期的当天； 未签订书面合同或书面合同未确定付款日期的，为应税 行为完成的当天。 特殊规定：转让土地使用权或者销售不动产，采取预收 款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 将土地使用权或不动产无偿赠送给其他单位或个人，其 纳税义务发生时间为土地使用权或不动产转移的当天。 目前营业税的操作：专用收据——销售不动产专用发票， 营改增后如何操作，密切关注
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一、销项税额 重点讲述与房地产企业有关的方面： 1、价税分离 2、价外费用：包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基
金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、 赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质 费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但不包括以下项目： 1、委托加工应税消费品代收代缴的消费税；2、代垫运费；3、同时 符合以下条件代为收取的政府性基金或行政事业性收费：1）由国务 院或财政部批准设立的政府性基金，由国务院或省级人民政府及其财 政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2）收取是开具省级 财政部门印制的财政票据；3）所收款项全额上缴财政。
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销售额的计算 房地产行业生产的商品是不动产，销售对 象不是个人，就是企业。销售给个人进入 消费环节，增值税链条终止。销售给企业 形成企业固定资产，给下一环节提供进项 抵扣。推定房地产行业有可能使用两种类 型发票：增值税专用发票和增值税普通发 票。
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增值税是对“增值额”征税
“增值额” 最大的优点是避免重复征税 营业税存在重复征税现象


增值税是“流转税”
流转税最大特点是税负转嫁性，最终消费者是税收负担者。这与营业税 一致。


增值税是“价外税”
增值税不是价格组成部分，游离于价格之外，伴随价格流转。 营业税是价内税，是价格的组成部分，融入价格流转。
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应交税费——应交增值税
借方
进项 税额 已交 税金 减免 税款 转出未 交增值 税 合计 销项 税额
贷方
转出多 进项税 缴增值 额转出 税 合计 668.50 余额
100.00 200.00
368.50 668.50 660.00 8.50
0.00
举例：某房地产企业2016年1月发生以下业务：1、销售商品房取得 销售额6000万元，销项税额660万元；2、发生可以抵扣进项税额 100万元；当月缴纳当月增值税款200万元；3、因管理不善造成部 分水泥被盗，该部分水泥成本50万元（50*17%=8.5）。 当月应纳增值税=660+8.5-100-200=368.5
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不允许扣除的进项税额：
1、纳税人取得的增值税扣税凭证不符合有关规定，其进项税额不得从销项税 额中抵扣。如：超过认证期限的进项税额，认证不符无法再更正的进项税额 2、用于简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体 福利或个人消费购进货物或应税劳务 3、非正常损失的购进货物及相关应税劳务 非正常损失：管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质以及被执法部门依法没收 或强令自行销毁的货物。 4、非正常损失在产品或产成品所耗用的购进货物或应税劳务
房地产行业营改增前期准备 及注意税收问题
市北分局 牟晓静
本文档是在总局下发正式文件之前的预备，文中涉及科目或资料都是 与房地产相关的。 上传者备注
营改增来了我们准备好了吗

营改增的脚步近了，房地产行业作为最后 一批营改增行业，今年年底必将蜕去“营 业税”的外衣，披上“增值税”的华裳闪 亮登场，至此营业税自1993年税制改革， 历经20多年的历程终将退出中国税制的历 史舞台，完美谢幕，迎接我们的是“增值 税”的崭新天地。在这个过程中，我想问




不允许扣除的进项税额计入相关成本或费用
例：春节为全体职工每人发放花生油2桶，银行存款支付5000元，增值税发票 载明销售额4424.78元，进项税额575.22元。会计处理： 借：应付职工薪酬-非货币福利 5000 贷：银行存款 5000 借：管理费用等 5000 贷：应付职工薪酬-非货币福利 5000

讲到这，给大家简要介绍一下增值税会计处理： 首先介绍一下涉及的会计科目： 为全面核实增值税计算、解缴和抵扣，需要在应交税 费账户中设置“应交增值税”和“未交增值税”两个 2级科目 应交税费—应交增值税 应交税费—未交增值税 在应交税费—应交增值税2级科目下设置“进项税 额”、“已交税金”、“减免税额”、“转出未交增 值税”；“销项税额”、“进项税额转出”、“转出 多交增值税”等专栏
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我们重点介绍增值税一般纳税人增值税计 算和缴纳 基本原理：
当期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 =当期销售额×适用税率-当期进项税额 当期应纳税额的多少，取决于当期销项税额和当期进项税 额两个因素。当期销项税额的确定关键在于当期销售额。
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增值税视同销售，销售额的确定： 1、存在公允价格的按照公允价格确定 2、无销售额的按下列顺序确定其销售价格： （1）最近时期同类货物的平均销售价格确定； （2）其他纳税人最近时期同类货物平均销售价格确 定； （3）组成计税价格 组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 成本利润率为10%（国税发【1993】154号） 例：某房地产企业将200平米网点无偿赠送给关联企 业，成本8000元/平米，售价12000元/平米。
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重点讲一下房地产企业可扣除的进项税额： 一、开发成本： 1、土地征用及拆迁补偿费 土地出让金：有可能允许房企凭财政部门监制的土地专用收据 等作为抵扣凭证。抵扣税率是多少目前不得而知。 回迁安置用房：总局公告2014年第2号（自2014年3月1日起执行） 纳税人以自己名义立项进行房地产开发，并以回迁安置形式对 被拆迁人进行房屋补偿行为，应视同销售不动产征收营业税。 计税依据为组成计税价格 营业额=开发成本×（1+10%）÷（1-5%）（开发成本中不包 含土地价款） 营改增之后，此项税收政策是否仍按计算增值税销项税额大家 应密切关注。 增值税组成计税价格=开发成本×（1+10%）
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3、视同销售 将自产货物用于集体福利和个人消费 将自产货物作为投资 将自产货物分配给股东或投资者 将自产货物无偿赠送他人 将自产货物抵偿债务 增值税视同销售与会计上视同销售不同，增值 税视同销售本质为增值税链条的终止。会计上 视同销售往往是符合收入实现条件。

如何进行价税分离，很简单：
销售额=销售价格÷（1+房地产行业增值税税率） 由于目前尚未发布房地产行业营改增增值税税率， 初步推断可能为11%，为授课方便，暂按11%税 率讲解。 例如：当月销售A楼盘A户，售价12000元/平米， 建筑面积100平米，合同价款120万元。销售额是 多少？销项税额是多少？ 销售额=120/（1+11%）=108万元 销项税额=108*11%=12万元。
大家一句：“你们准备好了吗？”
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首先，我们了解一下什么是“增值税” 增值税是以商品（含应税劳务和应税服务）在流转 过程中产生的增值额作为征税对象征收的一种流转 税。 我国现行增值税基本法规是2008年11月10日国务院 第538号令公布的《中华人民共和国增值税暂行条 例》从生产型增值税转型为消费性增值税。（消费 性增值税是指允许纳税人在计算增值税税额时，从 商品和劳务销售额中扣除当期购进的固定资产总额 的一种增值税。所以说房地产行业营改增后将给所 有行业新购进不动产或租赁不动产增加相当大的可 抵扣税额，从而实现结构性减税）
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二、销售费用 广告费6%，业务宣传费：专业公司6%，印刷 品等17%，会展费用6% 三、管理费用 办公用品17%，劳保费17%，法律、会计、税 务咨询评估鉴证费6%，汽油费17%，车辆维 修费17%，通讯费6%，业务招待费 四、财务费用 手续费、贷款利息6%