资深房产律师点评房屋买卖纠纷：两限房买卖合同无效后的赔偿

资深房产律师点评房屋买卖纠纷：两限房买卖合同无效后的赔
偿
第一篇：资深房产律师点评房屋买卖纠纷：两限房买卖合同无效后的
赔偿
胡丽与李大普房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
一、原被告诉求
原告胡丽诉称：2011年7月24日，通过朋友介绍，我与被告李大普签订了《存量房屋买卖合同》，双方约定李大普将其因拆迁所得三居室楼房一套以每平方米八千元的价格转让给我，我已付房款三十万元。

后由于房屋升值，李大普在利益驱动下反悔，《存量房屋买卖合同》已经被法院判决无效，现该判决已经生效。

为维护我的合法权益，现诉至法院要求：
1、被告李大普返还购房款三十万元及相应利息，利息自2011年8月11日起至实际给付之日；
2、被告李大普赔偿房屋增值损失三十万元；
3、本案诉讼费由被告李大普负担。

被告李大普辩称：我不同意原告李大普的诉讼请求。

对于购房款三十万元我同意返还，利息不予认可。

在2013年我就与胡丽联系退款事宜，但是胡丽一直拒绝，如果有损失也是胡丽自己造成的。

我不同意赔偿房屋损失，我与胡丽签订的房屋买卖协议是因为违反合同法的规定才导致无效的，我不存在违约，不存在过错，故不应当赔偿。

我也不同意承担诉讼费及评估费。

经审理查明：2011年，因房屋拆迁，被告李大普选择保障性房屋置换作为房屋拆迁安置补偿方式，并选择北京林家公司开发建设的华远铭悦园，后签订了选房意向单。

2011年7月24日，通过朋友介绍，李大普与原告胡丽签订了《房屋买卖协议》，双方约定甲、乙双方就房屋买卖事项经过协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。

一、李大普以八千元／平方米价格出售给胡丽。

二、付款方式：甲胡丽在签订双方协议后，先交定金五万元；胡
丽在2011年8月11日前将先期购房款人民币三十万交李大普，李大普收到后出具收据。

若胡丽单方反悔约定，所有预付定金不予退还。

三、李大普与房地产开发商正式签订房屋买卖合同后，胡丽要把未付房款一次性付清现金。

甲乙双方约定待甲丙双方签订房屋买卖合同后，甲乙双方立即办理房屋买卖公证手续，费用由胡丽承担，李大普配合办理。

四、李大普房屋在符合国家法规政策可以转让后，立即配合胡丽办理转让过户手续，过户费用由胡丽来承担。

五、李大普与房地产开发商签订购房合同且李大普所取到房屋钥匙，只要胡丽把房款交清，李大普把钥匙交与胡丽，由此开始，房地产开发商向李大普所取的一切费用都由胡丽支付。

协议签订后，胡丽按照约定给付李大普房款三十万元。

2014年年初，李大普反悔，拒绝出售房屋，双方协商未果，后李大普诉至法院要求确认双方所签订的房屋买卖协议无效。

2015年4月7日，法院作出民事判决书，判决李大普与胡丽于2011年7月24日所签订的《房屋买卖协议》无效，现该判决已发生法律效力。

另查，2015年5月26日，李大普与北京林家公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，双方约定，由李大普购买位于北京市某区666号房屋，总价五十四万元。

现李大普已将该房屋装修完毕并居住使用。

经原告胡丽申请，2015年8月2日，经法院委托，北京大地盛业房地产土地评估有限公司对666号房屋可上市价值进行了评估，结果为房屋总价为一百七十万元。

胡丽当庭表示，房屋增值部分为九十七万元，但其综合情况仅主张损失三十万元，且合同中也有约定双倍返还购房款。

三、判决如下：
1、被告李大普返还原告胡丽购房款人民币三十万元；
2、被告李大普于本判决生效之日起七日内给付原告胡丽购房款人民币三十万元的利息；
3、被告李大普给付原告胡丽房屋增值损失人民币三十万元。

四、资深房产律师靳双权点评
资深房产律师靳双权认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

根据本案查明的事实，原告胡丽与被告李大普之间的房屋买卖协议已经法院生效判决确认无效，李大普应当返还胡丽购房款。

故对胡丽要求李大普退还购房款并支付相应利息的诉讼请求，理由正当，证据充分，于法有据。

合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

考虑到李大普作为李大普在出卖时即明知其无权出卖该房屋，故其应赔偿胡丽作为胡丽信赖利益损失，该损失应当全面考虑李大普因房屋升值所获利益，以及胡丽因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。

此外，诉争房屋性质系限价商品住房，购房人在取得房屋权属证书满5年后是可以转让的，李大普如果想履行协议是可行的，可见李大普作为李大普过错程度明显大于胡丽。

就本案而言，对于李大普信赖利益损失的赔偿，应考虑李大普因房屋升值的因素，参照评估报告并综合限价商品住房转让时应交纳一定比例的土地收益等价款予以确定胡丽的房屋增值部分损失。

故对胡丽要求李大普赔偿房屋增值损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，于法有据。

综上，资深房产律师靳双权认为法院的判决是正确的。

第二篇：知名房产律师靳双权点评一起集资房协议纠纷
知名房产律师靳双权点评一起集资房买卖纠纷案件
（为了保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名）
一、基本案情
2007年3月18日常红星（甲方）与谢华（乙方）签订购买房号协议，约定：今有甲方向乙方出售昌平区楼房房号一个，出售价格为40000元整。

甲方应负的责任及权利有：协助乙方挑选房屋；甲方在尽到协助乙方挑选房屋户型的责任后，乙方不得以未调到自己满意的户型为由要求退还房号款；在法律规定的五年期满后把房屋的所有权过户给乙方名下；在房屋未过户之前，甲方在通达公司报销取暖费有关规定内帮乙方报销一定的取暖费。

乙方应负的责任权利：乙方一次性给甲方出售房号款40000元；一次性支付房屋购买款及各种相关费
用；安全合理合法使用房屋，按时交纳各项房屋使用费用，如由于乙方原因给甲方造成损失，乙方无条件赔偿甲方的损失；五年期满后，乙方负责支付房屋过户所需要的各种费用；乙方负责每年按时交纳房屋取暖费用及各种由于使用房屋所产生的各种相关费用；房屋未过户之前乙方使用房屋所产生的各种费用如甲方工资代扣，乙方无条件全额足款在一个月内交于甲方，甲方费用票据交于乙方保管；在房屋未过户之前房屋使用权归乙方所有，乙方在此期间发生的一切法律责任和费用都由乙方负责。

双方还对其他事项进行了约定。

协议的内容均由常红星及其儿子常飞与谢华商定，且签字确认。

另查，2007年3月27日，常红星与通达公司签订集资建房协议书，约定由常红星认购涉诉房屋。

该房为通达公司利用自用土地建设的经济适用房，预测面积120平米，房屋总价款23万元。

签订协议后，谢华以常红星的名义向通达公司交纳了本案争议房屋的购房款23万元及其他费用5000元，并支付常红星40000元房号款。

自2007年5月，谢华取得房屋后对涉案房屋进行了装修并入住。

2014年6月，常红星得知自己转让的房屋属于经济适用房，根据国家规定不能买卖和转让。

自其与谢华签订协议至今未达五年期限，该房屋产权证。

故希望法院确认集资房转让协议无效。

二、案件焦点
集资房转让协议效力如何认定。

三、法院裁判要旨法院审理认为：本案中涉案房屋是经济适用房，国家禁止上市交易的期限限制，但是该房屋原购房合同系2008年4月11日之前签订的，双方还约定在法律规定的五年期满后把房屋的所有权过户至谢华名下，故该协议应为有效。

二审法院维持该判决。

四、律师点评
在确定集资房转让协议的效力时，通常要考虑以下几点因素:
1、集资房转让时未取得产权，能否导致合同无效
我国《合同法》第五十二条条规定了合同无效的五种情形：“
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同个，损害国家利益；
（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释
（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”。

强制性规范指法律的规定必须严格遵循，当事人不得改变，不得变通。

其用于为“应当”、“不得”、“禁止”、“必须”等，不论当事人的意思表示如何，一律强制适用。

据此可知，只有违反此类强制性规范，才属于《合同法》第五十二条裁判无效的范围。

另外，人民法院在认定合同效力的时候，应当以全国人大及其常委会制定的而法律和国务院制定的而行政法规而且必须是效力性规定为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

我国《城市防毒产管理法》第三十八条第（六）项虽然规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。

但《城市房地产管理法》本身属于行政管理的范畴，其内容中不存在任何效力性强制性规定，不能直接导致集资房买卖合同无效。

并且该条款是对物权行为的限制，而非对债权行为的限制。

事实上，房屋买卖在实践中被分为两道程序：一是签订房屋买卖合同，债的关系发生，双方均受到协议的约束；二是过户登记，即发生物权变动。

上述法律规定中指的“不得转让”，是指不得发生“物权变动”。

即房屋登记管理部门不得登记过户，而不是指不得订立债权合同、不发生债权行为。

《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

据此可知，合同订立的有效性与房产变更登记时两种不同的法律关系，合同是否有效其实在订立时就已经确定，至于进行房地产过户登记则属于合同履行的内容，与合同效力无关。

2、集资房购买主体问题能否导致合同无效有人认为，集资房是与职工身份相关联的，是单位为本部门职工谋取的福利，这一带有人
身依附关系的资格是无法通过合同随意转让的。

那么，本案中被告购买的“房号”到底是不是具有人身属性，是否可以转让？目前，我国法律并没有明确固定。

法院认为，这种“房号”的转让可归为一种期待利益，属于债权的范畴，是职工对集资单位的一种债权请求权。

凡已经成立的法律行为符合生效要件者，将产生完全的法律效力。

由于集资房转让双方所签合同是其真实意思表示，我国法律、法规对这种债权请求权的转让并没有限制。

因此，集资房购买主体问题不能导致合同无效。

3、集资房转让程序问题能否导致合同无效
由于传统意义上的集资房已纳入经济适用房管理范畴，那么按照现行《经济适用房管理办法》第三十条规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用房住满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用合租房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”。

北京市人民政府第10期《政府公报》中《关于已购经适房上市交易的有关通知》明确，经适房再上市的新老办法“分界线”为2008年4月11日，之前签订购房合同的经适房、满5年再上市交易，执行“老办法”；之后签订购房合同的，执行“新办法”。

本案中当事人于2007年5月签订了转让合同，又在转让该房屋过程中该约定第五年对方无条件提供房屋过户的一切相关材料，故该协议有效。

4、集资房转让协议是否因损害国家、单位和社会公共利益而无效
目前，我国传统意义上的集资房多带有一些福利性质，单位通常会给职工一定价格优惠或补贴。

因此，出卖人与买受人签订集资房买卖合同时，出卖人实质将上述集资房福利也转移给买受人。

法院认为，职工通过签订集资房买卖合同，将属于自己的期待利益转移给他人，是双方当事人真实的意思表示，这不存在侵害任何人利益的情形，更
不存在任何逃税、避税的情形。

禁止职工转让单位集资房是指有侵犯公民所有权之嫌，如果权利人没有处分某项权利的自由，那么他享有的就不能称其为一项权利，只是使用的自由。

另外，买受人在取得集资房后，并没有改变单位集资房的性质，这不涉及任何公共利益，如用“社会公共利益”这种大而抽象的概念对一个具体的民事法律关系进行认识和处理，这将极大损害民事权利人的合法权益，也将会使合同法的相关规定无限延伸，使具体的法律规定形同虚设。

因此，集资房转让应当受到我国《合同法》的保护，不能以侵害国家、单位和社会公共利益为由，确认合同无效。

法律应采取措施促使当事人按约定行事，保护相对房的利益。

特别是法律没有明确规定时，法官更主动发挥这一指导思想，保护善意第三人的合法权益，维护合同的相对稳定性，保护“诚实信用”原则这一民法的帝王法则。

结合本案，本案争议焦点在于集资饭该转让协议效力如何认定，本院认为依据现有证据集资房转让协议应为有效。

首先，从现有证据可以认定诉争房屋最初的购房合同系2008年4月11日之前签订，且双方签订的集资房转让协议中该约定了限制上市交易期限届满后办理房屋所有权转移登记，且该协议不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形；内容亦未违反公平、公正的原则。

综上，法院的判决是正确的。

第三篇：房屋买卖纠纷律师靳双权点评一起借名买房纠纷案件房产律师靳双权解析一起借名买房纠纷案件
（为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。

）
一、案件介绍
2005年4月8日，张桂祥和李泽霞共同出资50万元创建了北京某工程技术有限责任公司，从事进口工程设备贸易业务。

因公司业务发展需要购买办公用房，遂在2005年11月19日通过北京市某房地产经纪有限公司了解到北京市朝阳区某街某房屋的出售信息，在后来与房屋所有权人协商后，决定购买涉案房屋。

因为公司尚成立不久，
资金有限，因此公司决定借用利益名义并以按揭贷款的方式购买涉诉房屋，首付款和按揭贷款均由公司支付，张桂祥表示同意。

2005年12月14日，张桂祥受公司的委托以自身的名义与涉案房屋所有权人孟及房地产经纪公司签订了《房屋买卖经纪合同》，合同约定涉案房屋面积为108.14平方米，涉案房屋的售价为62万元，交易过程中的契税和印花税由买方承担，卖方还应向房地产经纪公司支付居间服务费16000元。

2005年12月21日，北京某工程技术有限责任公司支付了20万元的购房首付款，并缴纳了相关税款。

该房屋交付北京某工程技术有限责任公司实际占有并使用。

2006年1月22日，该公司委托张桂祥办理贷款，贷款42万元，贷款期限20年，并以涉诉房屋为贷款本息提供抵押担保，还款方式为等额还款。

2006年2月，该公司变更注册地址为涉诉房屋地址，同年3月6日，城建委颁发了房屋所有权证，北京市政府于5月8日为涉诉房屋颁发国有土地使用证。

而上述证书自颁发之日起便由该公司实际持有。

2012年4月11日，张桂祥将自己持有的股份转让他人，而张桂祥在转让股份前答应该公司会将涉诉房屋过户至公司名下。

2014年12月21日，该公司找到张桂祥要求过户，但遭到拒绝。

双方多次协商无果后，该公司将张桂祥起诉至北京市朝阳区人民法院，要求法院确认该房屋为公司所有，张桂祥立即将涉诉房屋过户登记至公司名下。

二、审判结果：
一审法院经审理后判决：
(一）、张桂祥于判决生效后十日内将北京市朝阳区房屋登记过户至公司名下；(二)、驳回公司的其他诉讼请求。

一审判决后，张桂祥不服提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理后判决：维持原判，驳回上诉。

三、借名买房纠纷律师靳双权案件点评
靳双权律师认为，本案的争议焦点在于双方之间是否存在借名买
房的事实。

本案中，双方对于借名买房各执一词，且未签订相关书面协议。

而本案原告即北京市某工程技术有限责任公司作为主张借名买房事实存在的一方应依法举证证明双方之间的借名买房关系，否则需要承担举证不能的不利后果。

而本案在庭审中，该公司出示了房屋首付款收条和相应的按揭贷款还款记录证明该房屋的首付款和按揭贷款截至苏正发生前均由该公司承担，且该房屋自交付使用后便一直由该公司实际占有并使用。

而张桂祥在庭审中辩称涉诉房屋为自己租给该公司使用，而按揭贷款是作为抵押租金的折抵款，但未出示任何证据，故法院对其主张未予支持。

法院在充分考虑到公司作为房屋实际占有使用人且作为出资方的事实上，确认双方存在借名买房关系。

而双方借名购买的房屋并非经济适用住房等具有特殊买卖性质的房屋，因此双方之间的借名买房口头协议合法有效，而合法有效的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按合同约定履行自己的义务，而本案中公司已经履行了自己的付款和还款义务，作为借名人的张桂祥亦应该履行自己的过户义务，因此，法院判决张桂祥将该涉诉房屋过户至公司名下的判决于法有据，是正确的。

在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。

第四篇：借名购买两限房协议被判无效购房款应返还
标题:借名购买两限房协议被判无效购房款应返还靳双权律师点评两限房借名纠纷之财产返还
房产律师靳双权谈拆迁后获得两限房购房指标的专属性两限房购买对象具有专属性，借名购买违反国家政策
北京房地产专业律师靳双权（***），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案
例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。

）
一、原告诉称
王凌诉称：2009年5月，王凌1号的房屋被拆迁，王凌因拆迁获得购买X室房屋的两限房资格。

王凌将两限房指标交由其女儿去购买。

谁知石夏天的朋友暗中与王凌的女儿达成口头协议，使得石夏天无偿使用王凌的两限房指标购房，当时没有签订书面合同，也未获得王凌允许。

石夏天明知此房为两限房、其不符合购买条件，仍享有的限价商品房并一直占有、使用，其甚至暗中通过非法手段将房产证领取到自己手中。

王凌多次与石夏天协商，未果。

请求：
1、确认王凌和石夏天之间关于X室房屋的口头转让协议无效；
2、合判令石夏天立即将X室的房屋腾退给王凌；
3、判令石夏天给付王凌房屋占用费十万元。

二、被告辩称
石夏天辩称：不同意王凌的诉讼请求。

一、2013年王凌诉石夏天物权保护纠纷案件中，王凌已经当庭承认该购房指标系其自愿转让，双方的买卖协议是双方意思自治的结果。

二、王凌、石夏天双方就涉案房屋之间存在口头买卖协议，该事实已经经过了X区法院生效判决的确认，王凌的主张与其诉讼请求互相矛盾，也与王凌在之前诉讼中的陈述相违背。

三、王凌与石夏天双方口头协议并不具有合同无效的情形，口头协议有效，双方应该继续履行口头协议的内容。

限价商品房本质上也是商品房的一种，只是在价格上、户型上有所限制，其他与商品房无本质差异。

相关法律规定并未限制限价商品房禁止交易，只是规定了5年内若需要交易则需要政府回购而已。

石夏天支付了全部购房款、税费，办理了装修和入住，石夏天完全是依法依约入住涉案房屋，王凌仅作为名义上产权登记人不仅无权要求石夏天腾房，更无权要求石夏天支付房屋占用费。

三、审理查明
2009年8月28日，王凌与X房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，约定王凌购买X室房屋。

现该房屋的房屋产权证、购房发票、契税发票及其他相关票据原件均在石夏天处。

关于购房款的支付情况系石夏天的爱人直接向X房地产开发有限公司刷卡支付。

王凌、石夏天双方均陈述于2009年8月达成口头协议，但是对口头协议的内容双方表述不一，王凌主张系无偿将购房指标及房屋转让给石夏天，石夏天主张双方系房屋买卖关系，石夏天向王凌支付了1万元转让费。

另查，X室的房权证所载明的所有权人为王凌，房屋性质为限价商品住房，登记时间为2012年11月2日。

2012年10月11日，上述房屋取得契税专用税收缴款书。

四、法院判决
1、王凌与石夏天之间的口头协议无效；
2、石夏天向王凌返还X室房屋；
3、驳回王凌的其他诉讼请求。

五、房产律师点评
房产专业律师靳双权点评：
当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。

本案争议的焦点系王凌与石夏天双方达成的口头协议的内容及性质。

对此双方均未提供充分证据证明各自主张。

首先，购房款的支付方式系石夏天的爱人向开发商直接交付；其次，房屋的占有使用及购房票据、产权证书的持有人均为石夏天；结合双方口头协议达成的时间综合考虑，应认定双方系借名买房关系，双方达成的口头协议内容即石夏天借用王凌名义购买房屋。

限价商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房，其购买对象具有专属性，借名购买限价商品住房的行为本身违反了国家相关政策法规的规定，应属无效。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，石夏天应返。