房地产评估案例市场法

1 ．房地产位置状况
本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。

该楼建筑面积69,720.566 平方米，土地面积为1930 平方米，地处新区中心区域。

2 ．房地产的权利状况
委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975 平方米；上部建造北幢69,720.566 平方米，建造物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55 层，地下4 层，委估建造面积为69,720.566 平方米。

3 ．房地产概况
委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55 层，地下4 层，建造面积为69,720.566 平方米。

该建造物为＊＊银行总行新建成的办公楼。

其中地上办公楼61,276.486 平方米，地下为车库，建造面积8444.08 平方米(车位116 个)。

该楼为钢混结构，地上共55 层，地下4 层，建造面积为69,720.566 平方米。

建造物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11 部，观光电梯4 部，货梯1 部。

进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。

内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发机电，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进
口花岗石(办公室及会议室为木地板，洗手间、厨房为防滑地板砖) ，大堂挑空二 层，建造物墙面及地面，保养情况较好。

照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施 齐。

该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算
( 1 )地上建造物部份用市场比较法评估。

A.比较实例选择：
通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型 相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表
B.比较因素条件表
比较因素条件表
待估对象
＊＊银行大厦 ＊＊＊路＊＊号 **新区金融区 办公楼 待估 2022 年 6 月 30 日
繁华,金融业会萃区 可比实例 B
**联合大厦 **东路 139 号 **新区金融区 办公楼 22,480 2022 年 7 月
繁华,金融业会萃区 可比实例 C
**证券大厦 **南路 528 号 **新区金融区 办公楼 24,090 2022 年 7 月
繁华,金融业会萃区
可比实例 A
新**国际大厦 **南路 360 号 **新区金融区 办公楼 22,480 2022 年 8 月
繁华,金融业会萃区 物业名称 因素情况 名 称 座落位置 所处地区 建造用途 单价 交易日期
商业繁华度 区
实例
项目名称 地址 标价
A 新**国际大厦 **南路 360 号 $2,800 B
**联合大厦 **东路 139 号 $2,800 C
**证券大厦
**南路 528 号
$3,000
物业名称 待估对象 可比实例 A 可比实例 B
因素情况
有地铁和多条公交 有地铁和多条公交 有地铁和多条公交线
交通条件
路线 路线 路
金融区内，公共服务金融区内，公共服务 金融区内，公共服务 设施齐全。

设施齐全。

设施齐全。

优 优
优
好 七通一平 钢混 整幢
外墙全玻璃幕墙，内
装修到公共部位。

办
装饰装修情况 个 别 因
设施状况
电话进户。

平面布局 一面临主干道。

好
C.交易情况修正
评估比较对象表
实例 项目名称 地址 标价 价格修正后
A 新**国际大厦 **南路 360 号 $2,800 ￥22,480
B **联合大厦 **东路 139 号 $2,800
￥22,480 C
**证券大厦
**南路 528 号
$3,000
￥24,090
公房内为轻钢龙骨 外墙花岗岩，玻璃幕 外墙花岗岩，玻璃幕 位。

办公房内为轻
吊顶，木地板，轻质墙， 内装修到公共部 墙，内装修到公共部 钢龙骨吊顶，木地
隔断。

位。

办公房内为毛坯位。

办公房内为毛坯。

板，轻质隔断 进口电梯，中央空 进口电梯，中央空 进口电梯，中央空
调，消防报警、自动调，消防报警、自动进口电梯，中央空调，调，消防报警、自
喷淋，水电到位，电喷淋，水电到位，电消防报警、 自动喷淋，动喷淋，水电到位，
优 优
优
好 七通一平 钢混 整幢
外墙全玻璃幕墙，
内装修到公共部
自然条件 社会环境
地 区性 不动 产 销售状况 环 境卫 生及 景 观 市政设施 建造结构 部位
可比实例 C
有地铁和多条公交
路线
金融区内，公共服
务设施齐全。

优 优
优
好 七通一平 钢混 整幢
水电到位，电话进户。

好
一面临主干道。

好
优
优
好 七通一平 钢混 整幢
话进户。

好
一面临主干道。

好
话进户。

好
一面临主干道。

好
临路状况 物业管理
公共服务设施
域 因 素
优 好
素
因可比实例都是美元标价，按 1 美元＝8.03 元人民币换算。

因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取 1.03。

D.交易时间修正
因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因 此修正系数 1.00。

E.因素修正(详见下表)
比较因素修正表
实例一 实例二 实例三 新**国际大厦 **联合大厦 证券大厦
状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值
22480 22480 24090 **南路 360 号 **东路 139 号 **南路 528 号 2004.8 100 2004.7 100 2004.7 100 繁华 100 繁华 100 繁华 100
近 100 近 100 近 100
优 100 优 100 优 100 优 100 优 100 优 100 无 100 无 100 无 100
近 100 近 100 近 100 七通一平 100 七通一平 100 七通一平 100
齐全 100 齐全 100 齐全 100
优 100 优 100 优 100
优 100 优 100 优 100 优 100 优 100 优 100 优 100 优 100 优 100 相似 100 相似 100 相似 100
物 业 名 称 比 较 因 素
交易单价(元/平米) 座 落 位 置 交 易 日 期 区域繁华程度 距城 市主要商 服 中心距离 道路状况 交通便捷度
交通受制情况
距车 站港口的 距 离
城市基础设施 社会 公共服务 设 施
社会 人文环境 条 件 环境质量 自然环境条件
景观
城市规划限制
待估物业
**银行大厦
状况描述 分值 待估
**中路 188 号 2004.6.30 100 繁华 100
近 100
优 100 优 100 无 100 近 100
七通一平 100
齐全 100
优 100
优 100 优 100 优 100 相似 100
区 域 因 素
实例一
新**国际大厦
状况描述 分值 优
区域因素小计 优 大 3.8m
普通
好 钢混 相似 外装修高档，
内装修毛坯
高 新 好
普通 普通 个别因素小计
比准价格(单价) 评估价格(总价)
可比实例价格修正和调整表
成交价格(元/平方 米) 成交日期
交易情况
区位因素
可比实例 1
22480
2004.8
1
1
可比实例 2
22480
2004.7
1
1
可比实例 3
24090
2004.7
1
1
优 100
1 优 100 大 100 3.8m 100
普通 100
较好 100 钢混 100 相似 100
高档装修 100
高 100 新 100 好 100 普通 100 普通 100
优 大 3.8m
普通
较好 钢混 相似
外装修高档， 内装修毛坯
高 新 好
普通 普通 日照、通风程度
装修状况
设备标准及状况
新旧程度 物业管理 绿化环保程度
特殊因素 临街状况 建造面积 层高
内部 结构的合 理
性
物业朝向、层数 建造结构
状况描述 分值 优 100
1 优 100 大 100 3.8m 100
普通 100 物 业 名 称 比 较 因 素
不动产销售状况 高档装修 100
高 100
新 100 100 100 100
100
100 100 100 100 100 100
100
102 100 100 96
100 100 100 100 100
96
100 100 100 100 100
待估物业
**银行大厦 实例二
**联合大厦 1 23400(取整)
实例三 证券大厦 状况描述
优
0.9901 23852
1.0204 22939 1.0417 23417 个 别 因 素
1,444,286,755.00
分值 100
分值 100 状况描述
较好 相似
普通 普通 钢 好 100
100 100 100 101 100
1 1
经过上述各种修正后，评估比准价格如下：
A ＝22480*1*1*1*1.0204=22939 (元/平方米)
B ＝22480*1*1*1*1.0417=23417(元/平方米)
C ＝24090*1*1*1*0.9901=23852 (元/平方米)
取三者的算术平均值作为评估单价(比准价格)，即：
地上建造物评估单价＝(22939+23417+23852) /3
＝23400(元/平方米)(取整)
个别因素
0.9901
1.0204 1.0417。