物业管理公司的会计账务处理

物业管理公司的会计账务处理
一、物业管理的基本概述
物业管理，指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。

依据国民经济行业分类，物业管理属于房地产业。

按照工信
部发布的《中小企业划型标准规定》（工信部联企业[2011]300号），物业管理中，从业人员1000人以下或营业收入5000万元以下的为中小微型企业。

物业管理业中小企业划型标准
中型企业从业人员300人及以上，且营业收入IooO万元及以上
小型企业从业人员100人及以上，且营业收入500万元及以上的为小型二微型企业从业人员100人以下或营业收入500万元以下根据相关规定，境内设立并符合《中小企业划型标准规定》所规定的小型企业标准的企业，适用《小企业会计准则》。

一、物业成本包括哪些具体项目
1物业成本包括以下具体项目：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
(3)物业管理区域清洁卫生费用；
(4)物业管理区域绿化养护费用；
(5)物业管理区域秩序维护费用；
(6)办公费用；
(7)物业管理企业固定资产折旧；
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

2、法律依据：《物业服务收费管理办法》第十一条
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

二、物业管理的权利有哪些
物业管理的权利如下：
1物业管理企业应当根据有关法律法规、物业服务合同和物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，结合实际情况,制定管理办法；
2、按照物业服务合同和管理办法实施管理；
3、按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用；
4、有权制止和向有关行政主管部门汇报违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方
面法律、法规和规章制度的行为。

主要会计科目的设置
(—)资产类
(1)库存现金
(2)银行存款
(3)其他货币资金
(4)应收票据
(5)应收账款
(6)其他应收款
(7)坏账准备
(8)开发产品
(9)投资性房地产(10)投资性房地产累计折旧(摊销)
(12)累计折旧
(13)在建工程
(14)固定资产清理
(15)长期待摊费用
(二)负债类
(1)短期借款
(2)应付账款
(3)预收账款
(4)应付职工薪酬(5)应交税费(7)应付股
(8)其他应付款
(9)长期借款
(三)所有者权益类
(1)实收资产
(2)资本公积
(3)盈余公积
(4)本年利润
(5)利润分配
(四)成本类
(1)开发成本
(2)开发间接费用
(五)损益类
收入类
(1)主营业务收入
(2)其他业务收入
(3)投资收益
(4)营业外收入
费用类
(5)主营业务成本(6)其他业务成本(7)税金及附加(8)销售费用
(9)管理费用
(10)财务费用
(11)营业外支出
(12)所得税费用
二、物业管理企业常用会计分录
(1)预收物业费
借：库存现金/银行存款
贷：预收账款
(2)确认物业费收入
借：银行存款/库存现金/预收账款贷：主营业务收入
(3)其他业务收入
借：银行存款/库存现金贷：其他业务收入(4)代收代缴水电费
收到业主水电费时
借：库存现金
贷：其他应付款
注：缴费时做相反分录。

(5)收到装修押金
借：库存现金
贷：其他应付款
注：装修完成，退回时做相反分录。

(6)物料用品的采购
借：周转材料
贷：库存现金/银行存款摊销时
借：管理费用
贷：周转材料
(7)人工成本
1、计提工资
借：管理费用
贷：应付职工薪酬
3、发放工资时
借：应付职工薪酬
贷：银行存款
(8)支付绿化养护费
借：主营业务成本
贷：银行存款
(9)支付外聘保洁费、保安费
借：主营业务成本
贷：银行存款
(10)公共设施设备的维修和保养费
借：主营业务成本
贷：银行存款/应付职工薪酬(11)期末结转损益
1、结转收入类账户
借：主营业务收入
其他业务收入贷：本年利润2、结转费用类账户
借：本年利润
贷：主营业务成本
管理费用
财务费用
税金及附加等
3、结转本期实现的净利润
借：本年利润
贷：利润分配一未分配利润
注：亏损做反向分录
财务管理制度
第一章会计机构设置
会计机构的设置，必须根据实际情况，以"精简、高效率"为原则，按本公司实际需要设置适当部门，在总经理的领导下进行工作。

第二章财务部人员岗位责任制
每个企业要根据本单位的实际情况，建立财务人员岗位责任制，以便分清责任。

各施其职，各尽其责。

设置一人一岗，或一人多岗，坚持"精简、高效率”的原则，切实做到事事有人管，人人有专责，办事有标准，工作有检查，业绩有奖惩，保证会计工作有秩序地进行。

第一条设财务部主管一人
1在总经理的领导下，开展财务工作，组织本部门内业务分工，明确会计人员职责范围，研究、布置各项具体财务会计工作。

2、加强财务管理，严格控制费用开支，
3、建立健全财务会计核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析。

4.办理向银行借款的一切手续，并组织监督实现。

5、加强往来帐目的管理，能及时提供客户的货款资料，协同总经理、出纳催收货款，加速资金回笼，及时与供应商核对帐目，安排货款清偿，加快资金周转速度，提高资金使用效果。

6、参加本公司业务经营管理会议，参与经营决策，充分利用会计资料，分析经济效果，预测经济前景，为公司领导决策提供可靠有用信息，当好领导的参谋和助手。

7、负责向本公司领导报告财务状况和经营成果，解释
财务方面的情况。

8、负责会计重要资料档案的保管，做好调查记录。

9、负责提供对外的会计报表、资料，并签名盖章，按会计制度及规定时间及时送报各级主管部门。

第二条设会计岗位一人。

1根据有关企业会计制度规定会计科目，设置总帐，做好结帐、对帐工作，保证帐帐相符。

2、负责做到按时、按质、按量报送公司内部所有报表。

3、负责存货、固定资产、低值易耗品的会计核算。

4、对公司存货、资产或管理上存在的问题，提出建议，改善管理等措施。

并编制损益表、资产负债表、现金流量表（年报）。

第三条设出纳岗位一人
1办理现金收付和银行结算业务，每笔业务必须经过会计人员的审核、编制记帐凭证，出纳才能办理款项的收付,记帐凭证必须加盖"现金收讫"、"现金付讫"、"银行收讫"、"银行付讫”的印章，不得以"白条"抵充库存现金,更不得挪用现金，严格控制签发空白支票。

如因特殊情况，确须签发不填注金额的转帐支票时，必须在支票上注明收款单位名称、用途、签发日期、规定限额和报销期限。

2、登记现金和银行存款日记帐，必须根据已办理完毕的收付款凭证，逐笔J1褥登记，并每日结出余额，要做到帐帐相符、帐实相符，月末要编制"银行余额调节表"，对于未达帐项，要及时提出直询。

3、保管库存现金和有价证券，要确保资金安全和完整无缺，如有短缺，要负赔偿责任。

4、妥善保管印章，严格按规定用途使用，签发支票所用的各种印章，不得全部交由出纳一人保管。

办理销售款项的结算业务，配合有关部门及时做好催收销售货款工作。

6、每笔业务发生收款时，应由出纳员开收款收据，即交由会计编制记帐凭证，以便及时记帐。

7、负责办理总经理、财务主管交办的临时性业务。

第三章财务管理制度
为了加强管理、提高经济效益，适应企业发展需要，现根据本公司具体情况，结合国家有关规定，特制定本制度,以便全体工作人员执行。

第一条一般规定
1本公司在经济活动中所发生的资金收入和支出，统一由财务部负责办理，财务部是代表公司对外结算债权、债务的唯一机构。

未经授权和委托，任何人无权处理有关资金收支的工作，任何越权行为都是无效的，并应对其所造成的后果负责任。

2、财务部门工作人员必须廉洁奉公，严以律已，不谋私利，如发现有利用工作之便，进行挪用公款，假公济私,贪污舞弊，监守自盗等行为，一律加倍处罚，严惩不贷。

因此，会计与出纳必须明确分工，各施其职，相互制约，即相互合作又相互监督。

按照会计管帐不管钱，出纳管钱不管帐（指除现金、银行日记帐外的帐）的原则进行工作。

每月终盘点现金，双方核对现金、存款帐目，并将存在问题向上级报告。

3、凡是支付款项必须取得合法的、有效的单据，经手人应该在单据上签名、盖章、整理好单据，经有权审批的领导批准，会计人员核对无误并符合支付原则，方可办理报销支付款项，如手续不全，内容有错或可疑，财务人员有权拒绝付款。

4、为保障公司财产的安全不致流失，凡是公司的资产都应设置帐簿登记，由专人负责管理。

会计与管理人员按情况规定月、季、年终盘点一次，进行财产清查。

对于损坏、变质或短缺情况，由直接责任人（或使用人）提出报告，经批准方可办理报废注销手续。

5、强化公司管理，公司与外界签订的一切经济合同，最终由财务部负责执行，财务部建立经济合同管理档案。

派专人负责管理，严格按合同规定的权利义务执行，以维护公司的经济权益。

第二条资金的管理
1禁止任何人以任何借口，不经过正当审批手续，非法调走或挪用资金，财务部门有权制止这些违法行为，拒绝支付款项。

1因公借款，经手人必须在事毕后3-5天内（如购物出差回来等）办理报帐手续。

2、公司支付任何款项，必须凭合法的有效发票或有关收费凭证，并经办人签名或盖章确认，注明付款理由，按审批权限报有关领导批准后，财务部审核签字后，方可办理支付款项业务。

3、凡属预付款项，由经办人提出书面申请，按审批权限报有关领导批准后，连同合同或有关文件交财务部审核，总经理签字后方可办理付款，但在该项业务完结，经办人必须取得对方正式发票合法的收款凭证，交由财务部结清往来帐目，否则造成损失由经手人负责。

4、工作人员因工作失职，所造成的罚款或其他经济损失，应由责任者本人负责，公司拒绝接受任何解释。

第三条低值易耗品管理
1低值易耗品是指单价在20xx元以下，不是使用一次而是多次重复使用，使用其在一年或一年以上的用具和物品。

低值易耗品购置的审批权限及各种程序办理，不能擅自购买,否则作违反反纪律处理。

2、使用人必须办理领用低值易耗品手续，方能领用并成为当然的.保管人，妥为保管，如使用人调离岗位，应办理移交手续，年底前对实物进行盘点，核对帐目，检查财产实际情况。

3、低值易耗品如因使用人的主观原因造成损坏或遗失,使用人应负赔偿责任。

根据价值大小，如若发现利用工作之便，化公为私，占为已有，更要严肃处理。

第四条费用开支管理
二、办公费
1购买办公用品、用具等均由行政人事后勤部统一负责，公司各部门按实际需要列出清单，交行政后勤部统一处理。

严禁各部门擅自购买，并要严格控制其开支金额。

2、凡购买所有的物品，均须办理验收入库，并按审批权权限报有关领导审批，方能报销。

行政人事部门要指定专人按部门或个人建立低值易耗品辅助台帐，及时登记领退情况，职工离开本公司时，必须办理移交手续，丢失和损坏的物品，要其本人赔偿。

三、借款程序
1借款人填写借款单，部门主管签字。

2、财务部主管按用途、计划、实际开支情况审核。

3、总经理或副总经理根据部门主管、财务部意见以实
际需要另外审批。

4、会计人员根据各级主管审批借款单填制记帐凭证。

5、出纳员根据会计凭证给予付款，借款人签名。

四、报销程序
1报销人将票据粘贴好，填写内容、金额，送部门主管、主管经理。

2、财务部主管根据公司有关规定，逐一审核，签署意见。

3、总经理或副总经理根据各级主管的联签和公司相关规定进行批示。

4、会计人员根据各级主管批签的票据进行核算，填制记帐凭证。

5、出纳员要报销人或收款人签字，根据记帐凭证付款或冲帐，实行多退少补。

第五条存货管理
一、建立以仓库工作为基础，生产、采购参与管理，财务给予监督的存货管理体系。

二、建立存货月终（每月最后一天）盘点制，并填制盘
八、O
三、仓库工作，在实物管理上，仓库管理员必须处理好日常工作，做好货物的收进、发出及登记工作。

第六条往来帐款管理
1会计人员要正确、及时地做好应收帐款、应付帐款、其他应收款、其他应付款、预收帐款、预付帐款的核算工作。

2、反映债权、债务的存在和坏帐情况，定期清理各种往来帐款，每月与客户核对，防止坏帐损失。

3、应分别将不同单位的名称和个人姓名设立明细帐户，并及时催收货款或清偿材料款。

要与客户每月对帐。

第七条销售管理
1加强销售合同的管理和监督，按合同规定的结算条款及时结算货款，监督检查销售收入的回收、保证合同履行。

合同一式三份，财务一份，主管部门一份，客户一份；
2、认真进行销售核算、严格按规定的先开单后发货等内部控制制度执行，切实做好收发工作，详细核对品种项目,防止差错。

3、签订销售合同，先收取30%订金。

4、本规定从20xx年1月I日起执行，凡此之前的所有有关的财务规定废
止，本规定未尽事宜，以后根据业务发展的要求补充增加。