01 房地产

房地产业的地位
2008年分行业城镇固定资产投资及其增长速度
2008年房地产开发和销售完成情况
房地产业的细分
• 开发经营： 取得待开发房地产 特别是土地，然后进 行基础设施建设、场 地平整等土地开发或 者房屋建设，再转让 开发完成后的土地、 房地产开发项目或销 售租赁房屋。 • 房地产服务 房地产咨询 房地产股价 房地产经纪 物业管理
• 以色列
土地公有
房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们 之间的主要区别是房地产业兼有生产（开 发）、经营、管理和服务等多种性质，属于 （ ）。 A．第一产业 B．第二产业 C．第三产业 D．新兴产业
（ ），在中国社会主义经济发展史上第一 次提出了建立房地产市场，确立了房地产市 场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场 的诞生。 A．1949年以前 B．1949～1955年 C．1956～1965年 D．1987年以后
• 房产：有明确权属关系的房屋财产。 体现基于房屋属性的权利义务关系 • 地产：有明确法律权属关系的土地 • 房产与地产关系：不可分 “房地产转让、抵押时，房屋所有权 和该房屋占用范围内的土地使用权同时转 让”（城市房地产管理法）
房地产业的概念： 房地产业是从事房地产投资、开发、经 营、服务和管理的行业，包括房地产开发 经营、房地产中介服务、物业管理和其他 房地产活动。 房地产业属于第三产业，是为生产和生 活服务的部门。
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决 定，从( )开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年
美国房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预很少， 在房地产市场上，政府与所有其它业主一样也是一个普通的业主， 遵守同样的游戏规则。在与房地产管理有关的政府职能中，政府一 是管规划，通过规划规定每一块土地的用途及建筑类型、高度、密 度，进行土地管制；二是管理房地产从业人员，主要是通过房地产 经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规 范房地产市场；三是依法征税；四是为公众利益行使警察权力。除 此之外，政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按 市场规律办事，既不审查开发公司的资格，也不发房地产证。
3、国家实行土地用途管制制度 根据土地利用总体规划，将土地用途分为 农用地、建设用地和未利用土地
4、国家实行耕地保护制度 严格限制农用地转为建设用地 1.8亿亩耕地红线
耕地13003.92万公顷(19.51亿亩)； 园地1002.38万公顷(1.50亿亩)； 林地22760.87万公顷(34.14亿亩)； 牧草地26606.48万公顷(39.91亿亩)； 居民点及工矿用地2407.53万公顷(3.61亿亩)； 交通用地546.77万公顷(0.82亿亩)；其余为水域和未利用土地。 我国可开发的后备土地资源不足，其中可开发为耕地的约667万公顷（1亿亩），且主要 分布在西北和东北地区。但通过土地整理可增加耕地达533-733万公顷(0.8-1.1亿亩)；工 矿废弃地复垦可增加耕地93万公顷(1400万亩)。
• 美国
美国土地有三种所有权形式：私人土地、州政府土地和联邦政 府土地。美国现有土地面积22.3亿英亩，除部分森林、军事基地和 一些未开发的土地之外，其余土地都为私人所有。美国私人土地占 国土面积的58％，约13亿英亩，主要分布在东部和中部；联邦政府 土地占34%，约7.6英亩，主要分布在西部地区；另有6％为州、县、 市拥有土地，2％保留印第安人托管的土地。美国土地占有权分为地 下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物的容 积率以及在容积率范围内空间设定的通过权)。这三部分权益可以分 别转让。在一般情况下，私人土地如何使用，只要在规划和法律许 可范围内，联邦政府和州政府是不干预的。政府对私人土地的管理， 主要是通过登记收费和规划引导。
土地制度
一、土地所有制 “中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所 有制和劳动群众集体所有制” “全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家 行使” “农民集体所有的土地依法属于村（乡、镇）农民集体所 有的，由村（乡、镇）集体经济组织或者委员会经营、管 理” （宪法、土地管理法）
• 国有土地 现阶段，取得建设用地使用权的途径： 1、通过行政划拨方式取得 2、通过国家出让方式取得 3、通过房地产转让 4、通过土地或房地产租赁
• 集体土地 农民集体所有的土地依法属于村农民集 体所有的，由村集体经济组织或者村民委 员会经营、管理；已经分别属于村内两个 以上农村集体经济组织的农民集体所有的， 由村内各该农村集体经济组织或者村民小 组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集 体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织 经营、管理。
农村集体经济组织，是指对土地拥有所有权 的农村集体经济组织,具有宪法地位。其前身是农 村人民公社体制下的公社、大队、生产队。人民 公社体解后，公社一级的经济组织基本上体解了， 大队一级和生产队一级的经济组织仍按原规模延 续下来。但其名称有的已变化；其经营方式，原 来的集体经营按劳分配已变为现在的家庭承包经 营了。农村集体经济组织既不同于企业法人，又 不同于社会团体，也不同于行政机关，自有其独 特的政治性质和法律性质。
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房地产权属登记制度与政策 房地产中介服务管理制度与政策 物业管理制度与政策 房地产税收制度与政策 住房公积金制度与政策
教学要求
熟练掌握房地产相关制度与政策
学时
24学时，课堂教学
考查方式
开卷
评分标准
• 平时成绩70% 考查成绩30% • 平时成绩为到课，回答问题及作业情况
第一章 房地产
住房制度
• 农村住房制度：自建、自住、住房私有
• 城市住房制度： 1998年以前：国家统包、无偿分配、低租 金、无限期使用 1998年下半年以后：逐步市场化
目前的城镇住房制度
• 停止住房实物分配，实行住房分配货币化 • 建立和完善以经济适用房为主的住房供应 体系 • 继续推进现有公有住房改革，培育和规范 住房交易市场 • 加快经济适用房建设 • 发展住房金融 • 加强住房物业管理
房地产制度与政策
项目管理07
教材
李岫，朱珊 《房地产法规》（高等学校工程管理专业应 用性本科规划教材） 人民交通出版社 2007年第一版
课程内容
• • • • • • 房地产相关知识 建设用地制度与政策 城市房屋拆迁管理制度与政策 房地产开发经营管理制度与政策 规划设计及工程建设管理制度与政策 房地产交易管理制度与政策
房地产开发是指在依法取得（ ）土地使用 权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 A．国有 B．外企 C．私有 D．社会
土地 （ ）是我国 土地 所有权发生转移的惟一方式。 A．出让 B．划拨ห้องสมุดไป่ตู้C．转让 D．征用
目前，中国房地产的法律法规体系中主要有 三部法律，其不包括（ ）。 A．《中华人民共和国房地产管理法》 B．《建筑装饰装修管理规定》 C．《中华人民共和国土地管理法》 D．《中华人民共和国城市规划法》
次贷危机 房地美 房利美
• 日本
日本实行土地私有制，目前，全国土地私有部分约占65%，国家和地方公共 团体所有不过35%。 日本的土地登记属契据登记制，该制度从1887年开始实行，迄今已有一百多 年历史。 日本的地价税是对大规模保有土地所征收的新税..是从1992年开始征收的. 其 基本税率为每年0.3%
二、土地管理基本制度 1、土地登记制度 国家依法对国有土地使用权、集体土地所 有权、集体土地使用权和土地他项权利进 行登记。土地登记由县以上人民政府登记 造册。
土地他项权利：土地使用权和所有权以外 的土地权利，包括抵押权、承租权等
2、国家实行土地有偿有限期使用制度 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但 是，国家在法律规定的范围内划拨国有土 地使用权的除外。 （土地管理法）
房地产法律体系
• 宪法 • 法律（人大） 《物权法》、《城市规划法》、《城市房 地产管理法》、《建筑法》、《土地承包 法》
• 行政法规（国务院） • 《土地管理法实施条例》等（P11） • 部门规章（部委） 建设部《城市房屋产权产籍管理办法》等 • 地方性法律 • 地方部门规章 • 司法解释
国外房地产管理制度