深圳市产业用地市场交易深度分析报告

深圳市产业用地市场交易深度分析报告
2011-2019年深圳市产业用地市场交易深度分析报告
一2011-2019年深圳市产业用地交易规模
1、总体规模
2011-2018年，深圳市共成交产业用地576宗。

成交面积达到21402.39亩，排在全国第302位，广东省内第20位。

其中以土地出让形式成交的有575宗，成交面积20050.38亩，占比93.68%。

2019年，深圳市共成交产业用地21宗。

成交面积1206.43亩，排在全国第317位，广东省内第21位，成交面积同比增长19.01%。

其中以土地出让形式成交的有19宗，成交面积623.95亩，占比51.72%。

图表2011-2019年深圳市产业用地成交面积及增速
数据来源：土地交易数据库
2、交易结构
近几年来，深圳市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年，深圳市工矿仓储用地成交面积为227.27亩，占比19.1%，商服用地成交面积为962.76亩，占比80.9%。

图表2011-2019年深圳市产业用地交易结构走势
2015年，深圳市第二产业增加值7207.94亿元，占GDP的比重达到41.18%，占比排在全国第227位。

第三产业增加值10288.28亿元，占GDP的比重达到58.78%，占比排在全国第17位。

目前深圳市第三产业占比高于第二产业，未来进一步发展第二产业同时，第三产业规模将快速提升。

图表2016年深圳市三产占GDP的比重
二2011-2019年深圳市产业用地供应分析
1、建设用地供给
2011-2019年，深圳市产业用地交易597宗中，有206宗来源为新增建设用地，占比为34.51%。

2011-2019年，深圳市产业新增建设用地交易面积达到11617.52亩，占比达到51.38%。

占比排在全国第308位，广东省第19位。

近几年来深圳市建设用地供应比较充足。

2011年新增建设用地成交面积占比达到85%。

为近几年来的最高水平。

图表2011-2019年深圳市产业用地土地来源结构
数据来源：土地交易数据库
2、土地归属级别
2011-2019年，深圳市交易的产业用地中，市本级土地交易面积达到11886.31亩，占比为52.57%，其余归属下属区县。

总体来看，深圳市土地出让权限较集中，区县级政府的土地出让权较小。

2019年，深圳市归属市本级的产业用地交易规模占比达到47.36%，较前几年下降5.51个百分点。

图表2011-2019年深圳市产业用地所属行政级别
数据来源：土地交易数据库
3、供地方式
分供地方式来看，近几年来深圳市产业用地交易形式以出让为主，其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年，深圳市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为3.83%、1.31%、55.86%、39%、0%。

图表2011-2019年深圳市产业用地供地结构
数据来源：土地交易数据库
三2011-2019年深圳市产业用地价格走势
1、工矿仓储用地
2011-2019年，深圳市工矿仓储用地出让价格为608.45万元/亩。

2019年，深圳市工矿仓储用地出让价格为856.88万元/亩，同比减少15.8%。

回顾过去8年的价格变化趋势，深圳市工矿仓储用地出让价格波动较大，其中2015年、2018年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地
2011-2019年，深圳市商服用地出让楼面价格为11040元/平方米。

2019年，深圳市商服用地出让楼面价格为1344元/平方米，同比减少97.18%。

回顾过去8年的价格变化趋势，深圳市商服用地出让楼面价格波动较大，其中2012年、2014年、2016年、2019年年出现了负增长。

图表2011-2019年深圳市产业用地出让价格及增速
数据来源：土地交易数据库
四深圳市产业用地市场与省内其他城市对比
2011-2019年，深圳市产业用地总成交面积排在广东省内第20位，与梅州市、揭阳市、云浮市、汕尾市、中山市、汕头市、茂名市、潮州市共同处于第三梯队。

深圳市产业用地成交面积占全省的比例为2.04%。

图表2011-2019年广东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源：土地交易数据库
2019年，深圳市产业用地总成交面积排在广东省内第21位，排名下降。

深圳市产业用地成交面积占全省的比例为0.97%，较前几年减少1.21个百分点。

图表2019年广东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源：土地交易数据库
从价格水平来看，2019年深圳市商服用地出让楼面价格排在省内第10位。

省内，清远市、佛山市与深圳市土地出让价格较为接近。

总体来看，深圳市商服用地楼面价格低于全省平均水平，2019年，广东省商服用地楼面价格达到2035.24元/平方米，深圳市为全省平均水平的66.02%。

图表2011-2019年深圳市商服用地交易楼面价格与全省均价对比（元/平方米）
数据来源：土地交易数据库
2019年深圳市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。

总体来看，深圳市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平，2019年，广东省工矿仓储用地出让价格达到40.21万元/亩，深圳市为全省平均水平的2130.93%。

深圳市在省内土地成本方面不具有优势。

图表2011-2019年深圳市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比（万元/亩）
数据来源：土地交易数据库
五深圳市所辖各区县产业用地交易对比分析
1、交易结构
2010年，深圳市成交规模最大的区域是龙岗区，成交规模占比达到52.31%。

到2019年，盐田区成为成交主力，占比达到31.66%。

几年里深圳市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表2011-2019年深圳市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源：土地交易数据库
2、价格走势
从价格走势来看，2019年，深圳市商服用地出让楼面价格区域排名依次为：龙岗区、南山区、宝安区、盐田区、罗湖区、福田区。

龙岗区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快，2019年价格达到3368.93元/平方米，2011-2019年复合增速为31.98%。

图表2011-2019年深圳市所辖各区商服用地交易楼面价格走势（元/平方米）
数据来源：土地交易数据库
2019年，深圳市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为：罗湖区、福田区、南山区、宝安区、龙岗区、盐田区。

福田区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快，2019年出让价格达到0万元/亩，2011-2019年复合增速为0%。

图表2011-2019年深圳市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势（万元/亩）
数据来源：土地交易数据库
六2015-2019年深圳市产业用地交易面积及均价TOP10地块
交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年深圳市产业用地交易面积TOP地块
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年深圳市商服用地交易单价TOP地块
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年深圳市工矿仓储用地交易单价TOP地块
-全文完-。