大平层公寓设计专题研究

传统西式别墅，大面积花 园，内 部古典式空间布局
大平层公寓设计专题研究
突出公寓室外 空间的做法， 以阳台或露台 的手法制造花 园环绕住宅布 置的概念。
虽然是公寓类产品， 但是在内部布层的时 候无论是全套房设计 理念还是强调交通空 间转折处理等方式都 和别墅户型设计一致 。
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之三：强调高档公寓自身结构特 性，以内部自由空间的组织形式和突 出奢华功能性空间作为两个方向。
推案量 622 880 326
成交量 266 454 120
开盘时间 2010/12/8 2009/11/15 2011/4/17
172
113
2009/8/9
183
129 2009/10/31
414
343
2008/9/2
88
24
2011/4/23
41
37
2007/5/14
大平层公寓设计专题研究
平层豪宅的客群分析
颛桥区域
外滩区域 唐镇区域
类型 大平层
公寓 公寓
大平层 大平层+公寓 大平层+公寓
大平层 独栋
项目 闵行星河湾 春申景城（三期） 虹梅菁典苑
绿城黄浦湾 华润外滩九里 世茂滨江花园七期
玉兰花园 棕榈泉花园
面积段（㎡） 250-330 90-196 64-85
280-400 188-277 90-340
打造
宅间景观的营造 ，注重家庭院落 景观的营造，内 外景观的渗透， 细致的打造
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典型案例 分析
国外典型案例分析 国内典型案例分析 平层豪宅研究分析
大平层公寓设计专题研究
国外典型案例分析/吉宝湾共管公寓
项目概况：
•项目位于新加坡南端的吉宝湾之畔，包括6座高层和11座多层住宅；
台、地 下室或 10 地 下 停 车库
平层豪 宅
城市中心 或近郊
300-400
面积
57
22/30
15
25/29/ 35
23
9
5
说明：案例选择相同档次上海高档独立别墅和的主力面积段和平层豪宅相比。经过比较可以看出平层豪宅的优势主要体现在地 段属性上，设计上的特色在单层空间处理上。其它因素，包含花园、地下室等附加值和主要功能空间的面积，例如客厅、餐 厅 和主卧的尺度以及功能上以及车库独立入户上，别墅毋庸置疑，有着显著的优势。
客户群体描述： 平层豪宅客户的基本特性：在国内一线城市京沪深广工作、居 住的极具消费及购买力的富豪层级客户，部分有海外生活经历 。
作为社会的富裕阶层，高端客户拥有特定的价值取向、生活背 景、居住习惯和文化品位，丰厚的收入及对未来的良好预期使 得他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，体现 在对周边及住区内景观环境、项目区位、产品品质、配套设施 、开发商品牌、物业管理等方面的特别关注。
单层：所谓平层豪宅强调的是在单个层面的居住概念，但是这个概念虽然强调单一层面生活方 式，同时也包含平层豪宅中“复式”类产品概念，这里的单层强调的是该物业形态的普遍感受 ;
豪华公寓：和价格特征一致，在管理和基本配置上和高级别墅一样，都属于豪宅范畴，总的表 现形式是采用顶级配置和服务形式。
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大平层公寓设计专题研究
平层豪宅功能空间发展(同等档 次）
同等 档次
地段
单套 面积 （㎡）
高端别 城市中远
墅
郊 500-700
功能 空间
面积
对比 (单位未标明情况下为㎡）
附加值
主卧室
客厅
餐厅 次卧室
厨房
独立卫 生间
80
108
50
30/35/ 40
30
10
书房 25
休闲厅/ 酒窖
50
健身房 50
赠送花 佣人房 园 、 露
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别墅与平层豪宅功能空间比较(相同级别）
地下一层
地上一层
地上二层
建筑面积550.00㎡ 4室3厅6卫一厨+地下活动空 间 豪华独栋别墅，内部功能空间完善，地下空间 层部运动休闲空间，一二层动静分区明确，地面停 车及一层室内停车库双重设计，配有私家花园
建筑面积373.00㎡ 4室3厅4卫 豪华平层大宅，内部功能空间完善，正方形基本平面 空间形式，围合功能空间布层，中心交通组织空间
•无入户大门，以电梯入口作为入户 门设 计； •电梯入户采用智能化控制，保证每 户的 安全； •挑空2层高空中景观花园，增大竖
➢有限的用地面积上，打造空中花园景观，拥有一个空 中的景 观空间； ➢内外的通达性，使室内外成为整体，每层都如同在一 层地面 ，有绿色空间的视觉景观，打造空中的竖向绿带。
项目名称 位置
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国外典型案例分析/Eliza豪华公 寓
➢ 澳大利亚悉尼的伊丽莎白大街，靠近著名的海德公园 ；
➢ 建筑的豪华程度和设计手法将影响澳大利亚对于豪华 公寓的重新定义和设计；
➢ 立面设计上弧形流动的造型，与断变化的外立面是因 为每一层与同的太阳位置、视觉要求和与同的平面布 局等实际需求。
突出内部 自 由空 间和室 外大露台 的 处理 方式。
带有泳池配套的平层豪 宅产品。
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发展源流 传统舒适公寓
别墅
国外平层高档公寓
市场现有的平层豪宅种类
类传统公寓布局的平层豪宅 一梯一户的平层豪宅
大面积空中花园的平层豪宅 别墅式内部空间的平层豪宅
平墅 内部无隔断的平层豪宅
发展评述
『案例』
吉宝湾共管公寓、空中豪宅le Raffine、Eliza豪华公寓、住宅塔（国外案例） 绿城玉兰花园、闵行星河湾、合生霄于路8号、云顶至尊（国内代表案例）
大平层公寓设计专题研究
平层豪宅的市场 平层豪宅的客户 平层豪宅与别墅比较
市场现状及竞争力 产品适应度和发展 平层豪宅发展趋势
国内案例研究 国外案例研究
规划 建筑立面
景观 精装修 会所 物业管理
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平层豪宅 背景研究
平层豪宅的定义及 发展
平层豪宅的市场 平层豪宅的客群分
析 平层豪宅与别墅的
比较
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平层豪宅的定义 ——大面积单层豪华公寓
大面积：相对于普通公寓而言，大面积和舒适性是其突出特点，早期单套面积在170㎡以上， 发展到300㎡以上，并且现阶段面积往更大的方向发展，国内现有顶级豪宅做到800㎡左右； 在功能设计上更多的体现出和高档别墅一样的空间利用思路，注重每一个房间的使用舒适度， 而与追求居室的使用数量;
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【客厅与卧室】
主要功能空间紧邻一线 景观，与外部景观露台 无隔断连接；
【开敞空间】
整个功能空间通透的连 接， 包括卫浴区，形成 视觉开阔 的整体观景面；
【其他区域】
对于其他功能空间，运 用居住空间的另一边区 域营造，间接使用日光与 灯光结合提供照明，顶层 室内游泳池设计；
国外典型案例分析/住宅塔
大平层公寓设计专题研究
客户身 份
国内外知名 人士
私营业主或大中型公 司老总
港澳台的投资公司高 管
城市新富 阶层
客户特 征
资产2亿元 以上
爱生活，爱 社交
人生两件事：创造价值/享受生活
豪宅爱好 者
置业特 征
多次置业，或已购 置别墅
偏好豪宅客户圈层生活-会所/服务
渴望回归城市 繁华
跟随豪宅品牌/重 复购买
平层豪宅市场表现
选取了同区域平层豪宅项目别墅、公寓项目的市场数据，从下表可看出，平层豪宅项目在单价上比普通公寓高， 与同区域别 墅价格趋同。且平层豪宅项目最终销售状况都很与错。闵行星河湾售价在区域内的高端公寓产品中独树一帜， 接近周边项目 的2倍，可见平层豪宅项目在区域内的价格标杆地位，绿城玉兰花园均价更是与周边独栋别墅看齐。而同属高端的外滩区域， 所选案例中各项目单价差别与明显，绿城黄浦湾项目比之临近的华润九里（平层+普通公寓产品）项目均价高20%，但从总 价上看绿城黄浦湾是区域内的领头羊，可见大平层项目的定位在客户层面上更顶级。
内部主要功能空间基本相同， 别墅比平层豪宅多一些次要功 能空间，室外花园、二层露台、 地上或地下停车空间、地下活 动空间、储藏空间。
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大景观节点的 打造，对于公 共空间，中心 景观的营造视 划细致，强调 区域的整体感
景观打造，平层豪宅相比别墅来说，更多的中心
景观、组团空间设计营造，而别墅强调私家花园
内部大开间全景窗设计—— 以海景资源作为主要卖点打造 ，朝南一侧可观赏到海景的房 间均设大面积全景窗； 主卧室套间化，其他次卧室部 分套间化，内部无大面积衣橱 空间。
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国外典型案例分析/空中豪宅le Raffine
项目概况： ➢项目位于曼谷市中心，是一幢每户均有私人泳池的豪华公寓； ➢项目结合本身传统生活方式的理念，打造一栋科技功能齐全的住宅。
传统舒适型公寓,面积130 ㎡
大平层公寓设计专题研究
采用特殊的单元构 成，一 单元一户， 整层设计，利 用外 界资源和单栋独享 的 形式突出自身豪 宅价值。
面积400㎡,设计结 构和 传统舒适公 寓一致,尺寸放大
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之二：在 户型设计中突出其非公 寓性，具体表现是突出别墅 特有的室 外空间和别墅式的内部空间结构布层 。
最早的设计手法，传 统舒适公寓的升级版 。与是发展的主要方 向，未来存在于地段 占现主在导流优行势的的设区计域手。法 ，借鉴别墅类产品特 性。是平层豪宅发展 的主要方向之一。也 是后续重点展开的户 型充研分究发方挥向结。构优势的 设计手 法。平层豪宅 的主要设计发展方向 和主要借鉴点。
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室外泳池，私 人享受，与起 层室、客厅紧 邻布置
开敞设计，无 隔断功能空间 ，自由划分，确，动 静空间分离 布置，相互 与影响
一层2户双电梯设计，增加电梯 使用率同时也保证电梯维修时 至 少一部通行
➢ 采用框架结构，内部空间可自由划分，以公建化建筑技术营造住宅空间； ➢ 高层中设计泳池是奢华的代表，可适当考虑层部设置游泳池以迅速提升整体档次
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现 越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧 功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式， 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直 接的大面积 公寓设计思路。
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达750米的 私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包括花 柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。
前排多层建筑弧形立面设计，最大化景观面，后排 高层错落布置，朝向各与同，意在向各个景观方向 分散布置，总体思路是以观景作为首要考虑要素。
平层豪宅功能空间发展
出现带独立卫生间以及步 入式更衣间的主卧室
出现三间次卧室、 双厨 、起居厅
出现双餐厅，双主卧套房 ，以及特色空间（室内游泳 池）
2004
2005
出现带独立卫生间的主 卧室
2007
出现带独立卫生间的次卧 室、独立书房空间、佣人 房
2009
2010
2011
出现带独立卫生间及更 衣室的次卧室
256-398 733-841
均价（元/㎡） 50000 30000 24000
120000 100000 100000
50000 57500
主力总价（万元） 1250-1650 270-590 153-204
3360-4800 1880-2770 900-3400
1280-2000 4210--4835
平层豪宅公寓专题研究
2017.08
大平层公寓设计专题研究
Content
平层豪宅背景研究 典型案例分析
大平层公寓设计专题研究
『关键词』
平层豪宅 大面积 豪华公寓
『简介』
对平层豪宅的定义及当前发展现状阐述，再结合上海、北京、杭州、深圳等城市的平层豪宅项目，从整体视划、功能构成、园林景观 、产品设计等方面进行了深入研究，总结出平层豪宅产品的核心价值体系，对平层豪宅项目具有一定的借鉴意义。
楼层数
住宅塔 墨西哥城
36
建筑形态 总建筑面积 单套建筑面积
高层住宅 25000m2
400㎡
B视点
大平层公寓设计专题研究
B A
A视点
国外典型案例分析/案例借鉴点及引领趋势
室外无边界景观阳台，内外空间的 自然过渡， 无隔断大窗， 大开间景观客厅以及 卧室设计 框架结构设计，内部空间无墙隔断， 自由划分； 多部电梯入户设计，提高 电梯利用率； 室内外特色空间的设计，如室内外标准 游泳池设计， 桑拿房、阳光浴露台等