龙湖地产弗莱明戈项目后评估研发总结成果
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龙湖弗莱明戈年终总结及计划【ppt模板】.1
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年度工作概述
〖龙湖研发〗龙湖研发案例(值得借鉴→反思)
〖龙湖研发〗龙湖研发案
弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例【事件简述】在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、25#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，部分业主也因此对项目品质提出了质疑。经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼部分外立面线条及墙面颜色进行调整，在大面积施工前再次进行调样比较。对这一案例的原因分析及改进措施：一、在效果控制、封样方面本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家：分析STO和杜克两家厂家的涂料效果差异成因，主要在于：１、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有差异。成熟的涂料厂家，在进行颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环境完全相同的情况下进行不同角度的比较。而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下（如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等）将材料小样与已封样的ＳＴＯ涂料样板进行多角度（各种光线、各种环境等）对比后再次封样。２、我们在进行替代涂料与封样涂料的对比时，使用的是小样比较，视觉误差造成小样上颜色差不多，但大面积施工后色差增强。3、不同厂家质感涂料的粒径配比不一样，涂料配方不一样（杜克的涂料较稠、偏暗），施工工艺不一样，均导致施工后的效果出现差异。综上所述，在外墙效果控制上，研发部应以第一次封样的样板效果为准；如因客观原因不得不使用替代厂家的产品，必须分析并对比所有影响效果的因素才能做出选择。在外墙涂料的选择上则必须遵守在现场做实体样板施工，并进行多角度对比后才能确定再次封样。二、在厂家的选择方面本案例中，厂家更换的关键因素在于，在弗莱明戈大规模外墙涂料施工招投标中（此时样板楼施工封样已完成），ＳＴＯ报价高于杜克报价约20元/平方米（分别为61.75元/㎡和41.20元/㎡）。巨大的价格差异，一方面决定了我们的选择；另一方面，客观上两家单位的施工工艺、材料上也必然存在差距。在这种情况下，要求研发部的项目专员清楚地认识到，在对外墙颜色效果要求非常敏感的项目中，如本案例中的弗莱明戈项目，样板楼色彩是经过多次调试才达到项目控制的效果标准，其材料配方、施工工艺对最终效果有着非常大的影响。因此，在此类项目选择样板楼施工单位时，研发部应提请造价采购部，将后期大面积使用因素考虑进去，尽量保证样板施工和后期大面积施工招标一并完成；同时，在招标的价格对比中，应综合考虑不同单位的材料成分及质量、施工内容、施工工艺和施工效果。否则，在此类项目中，大面积施工开始后再更换厂家，后期会浪费大量的人力物力，同时效果还不能得到保证。三、合理的施工工期方面23#、25#楼原定于6月25日开放，由于各种原因提前至6月10日开放，所以施工工期非常紧张，整个涂料的施工工期只有6天，上一道工序没有全部完成（如打磨或干透）就进行下一道工序的施工，也会造成涂料的颜色出现偏差。对因客观原因造成的项目工期压缩，研发部的项目专员应积累经验，对可能造成的效果偏差有充分的预见性，并通告相关部门，采取相应的措施，将此类影响控制到最小范围。02弗莱明戈面积计算的案例【事件简述】：计财部“蓝湖郡三期销售指标”中，住宅建筑面积为89286m2，套内面积为85424 m2，公摊率为4.52％（计财部以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。销售前营销部委托测算后提供的“弗莱明戈预售面积统计”中，住宅建筑面积为90014.75 m2，套内面积为80905.13 m2，公摊率为11.26％（营销部以研发部提供的施工图设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。营销部委托测算的套内面积比计财部10月28日版测算的套内面积少了4518.87平方，导致实际销售回款相比预计销售回款减少了近1520万元。因研发部在初设阶段提供的数据错误，在施工图阶段的统计数据也没有及时提供给计财部，导致计财部对该项目的预期回款相比项目实际可回款差1520万元。给公司资金调配及高层决策等带来了困扰。【原因分析】：1、研发部没有及时、准确提供相关统计数据蓝湖郡三期是龙湖开发的第一个花园洋房项目，在前期设计过程中方案改动较多，导致面积统计的版本也很多，项目负责人没有及时和计财部保持紧密的联系，导致提供给计财部的参考数据是不及时、不准确的（计财部是以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的相关测算）。2、设计院统计数据计算错误在初步设计阶段，设计院没有进行准确的建筑面积和套内面积的计算，只是进行了大概的框算，导致建筑面积和套内面积出入比较大。当时处在报建阶段，由于建筑面积的出入较大，报建工作有过几次反复，但当时研发部没有对面积影响销售指标的问题引起重视，也没有及时与计财部保持紧密联系。3、设计更改和优化导致面积的变化在初步设计开始阶段，有些车库和住宅在负一层交界的地方是按车库面积进行统计的，由于设计更改，最后有些面积算入了住宅建筑面积。在初步设计阶段，因为设计院是按层进行的框算，落到负一层车库的楼梯间是没有算入住宅建筑面积的，最后考虑到居住舒适度和对销售有利的原则增加了一些直接从车库进入楼梯间的入口，这些改变都导致了公摊率会增加。4、规划部门和房屋测量部门的计算方法不同导致计算误差例如规划部门一般将外墙全部作为套内面积计算，而房屋测量部门只算到中轴线，这个计算方法的不同可能导致几千平方米的计算差别。【改进措施】：1、与计财部保持紧密联系由于在设计过程中出现设计更改几乎是不可避免的，所以一旦发生面积指标的变化就应及时与计财部保持紧密联系，及时通报计财部。2、在施工图设计阶段设置一个控制节点由于公司规定只需要在方案和初步设计阶段提交项目成果，所以经常会认为施工图设计阶段不需要提交什么成果了，经常会忽略应提交计财部最新的统计数据，用制度来进行约束可能效果会好得多。如果前期需要比较准确的面积计算，可能的话也可以委托权威的面积计算部门房管局测量所提前介入进行面积测算。3、计财部在做项目经济测算时，应以营销部提供的数据为准来进行测算毕竟设计院不是专业、权威的面积计算部门，只能提供大概的统计数据来进行参考，而且设计院的计算方法和房管局的计算方法有细小的差别，而营销部的统计数据来自房管局测量所，是权威的面积计算部门。【总结】：1、应充分认识到面积指标统计的重要性应该认识到面积指标不仅仅关系到报建，而且影响到住宅的销售定价、公司的回款计划、项目的收益率等很多关键的节点。所以在前期应及时和相关部门保持紧密的联系，保证信息传递的及时性与准确性。2、提高对问题的预判能力比如在设计院初期提供很低公摊率统计数据的时候，就应该及时判断这是不可能的，而不应该仅仅对数据表示怀疑但是依旧加以利用。3、应提高全局意识、全面考虑问题作为研发项目专员，不能说施工图完成了就万事大吉，应经常跟踪关心有关该项目的成本测算、销售、施工、接房、业主反馈等过程。03对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结工作内容――切作方案设计、初步设计、施工图设计；方案上会、规划、消防、环保、防雷、园林和人防报建审查；施工招投标；安检、质检备案；规划许可证和施工许可证办理；团队成员――王露、周川、徐远林、胡剑、俞尾银、张玉婷、古丽娅、周世艾、吴杰人、何建伟、董绛、杨永席……（一）设计工作设计图纸是报建的重要道具，为了在最短的时间内取得符合报建条件的图纸，研发部王露、胡剑根据报建计划的安排，与设计方谈判、协调，将报建组反馈的政府信息及时输入图纸设计，夜以继日地指导并督促设计院出图。蓝湖郡四期方案设计单位为深圳华汇，但盖章却在天津。为了提高图纸的准确性和缩短图纸盖章周期，通过协调，设计方派设计师及印章管理员飞往重庆，在重庆直接出图、盖章，而出图方也采取多家合作的方式，确保图纸及时供应。（二）、报建工作研发部报建组周川、徐远林在此次报建工作中的表现堪称完美。在方案、初设、施工图审查过程中，涉及到规划、面积核算、消防、环保、防雷、园林、人防等多个部门，但从申报到最终全部取得批复意见，几乎在16小时内完成。这种非常的速度得益于在报建前，周川、徐远林与部门、公司相关支持同事（杨永席经理、董绛经理等）一起，拆分报建节点，分析重点难点，集中优势资源，重点突破，如在初设审查阶段，遇到节能复核拦路虎，杨永席经理利用资源使程序简化，缩短报建周期；董绛经理利用与职能部门经办人的良好关系，有力的推进了工作。经过缜密的安排和布署后，报建工作的神速体现在：在消防初设意见还没有取得的情况下，就先行取得了消防施工图备案意见；在蓝湖郡项目扬尘、渣土清运对报建工作不利的影响下，突破环保局关键环节，取得了环保书面意见；在施工图还没有审查的前提下取得了面积核算报告书；在不具备放线的前提下1天内取回放线成果和验线回单……创造了6月26日（星期一）取得蓝湖郡四期方案批复，6月30日（星期五）取得建设工程规划许可证的报建新记录！这种在特殊时期的突破能力为公司赢得了时间与机会！（三）、招投标工作在研发部先期设计及报建的过程中，造
弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例【事件简述】在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、25#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，部分业主也因此对项目品质提出了质疑。经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼部分外立面线条及墙面颜色进行调整，在大面积施工前再次进行调样比较。对这一案例的原因分析及改进措施：一、在效果控制、封样方面本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家：分析STO和杜克两家厂家的涂料效果差异成因，主要在于：１、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有差异。成熟的涂料厂家，在进行颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环境完全相同的情况下进行不同角度的比较。而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下（如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等）将材料小样与已封样的ＳＴＯ涂料样板进行多角度（各种光线、各种环境等）对比后再次封样。２、我们在进行替代涂料与封样涂料的对比时，使用的是小样比较，视觉误差造成小样上颜色差不多，但大面积施工后色差增强。3、不同厂家质感涂料的粒径配比不一样，涂料配方不一样（杜克的涂料较稠、偏暗），施工工艺不一样，均导致施工后的效果出现差异。综上所述，在外墙效果控制上，研发部应以第一次封样的样板效果为准；如因客观原因不得不使用替代厂家的产品，必须分析并对比所有影响效果的因素才能做出选择。在外墙涂料的选择上则必须遵守在现场做实体样板施工，并进行多角度对比后才能确定再次封样。二、在厂家的选择方面本案例中，厂家更换的关键因素在于，在弗莱明戈大规模外墙涂料施工招投标中（此时样板楼施工封样已完成），ＳＴＯ报价高于杜克报价约20元/平方米（分别为61.75元/㎡和41.20元/㎡）。巨大的价格差异，一方面决定了我们的选择；另一方面，客观上两家单位的施工工艺、材料上也必然存在差距。在这种情况下，要求研发部的项目专员清楚地认识到，在对外墙颜色效果要求非常敏感的项目中，如本案例中的弗莱明戈项目，样板楼色彩是经过多次调试才达到项目控制的效果标准，其材料配方、施工工艺对最终效果有着非常大的影响。因此，在此类项目选择样板楼施工单位时，研发部应提请造价采购部，将后期大面积使用因素考虑进去，尽量保证样板施工和后期大面积施工招标一并完成；同时，在招标的价格对比中，应综合考虑不同单位的材料成分及质量、施工内容、施工工艺和施工效果。否则，在此类项目中，大面积施工开始后再更换厂家，后期会浪费大量的人力物力，同时效果还不能得到保证。三、合理的施工工期方面23#、25#楼原定于6月25日开放，由于各种原因提前至6月10日开放，所以施工工期非常紧张，整个涂料的施工工期只有6天，上一道工序没有全部完成（如打磨或干透）就进行下一道工序的施工，也会造成涂料的颜色出现偏差。对因客观原因造成的项目工期压缩，研发部的项目专员应积累经验，对可能造成的效果偏差有充分的预见性，并通告相关部门，采取相应的措施，将此类影响控制到最小范围。02弗莱明戈面积计算的案例【事件简述】：计财部“蓝湖郡三期销售指标”中，住宅建筑面积为89286m2，套内面积为85424 m2，公摊率为4.52％（计财部以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。销售前营销部委托测算后提供的“弗莱明戈预售面积统计”中，住宅建筑面积为90014.75 m2，套内面积为80905.13 m2，公摊率为11.26％（营销部以研发部提供的施工图设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。营销部委托测算的套内面积比计财部10月28日版测算的套内面积少了4518.87平方，导致实际销售回款相比预计销售回款减少了近1520万元。因研发部在初设阶段提供的数据错误，在施工图阶段的统计数据也没有及时提供给计财部，导致计财部对该项目的预期回款相比项目实际可回款差1520万元。给公司资金调配及高层决策等带来了困扰。【原因分析】：1、研发部没有及时、准确提供相关统计数据蓝湖郡三期是龙湖开发的第一个花园洋房项目，在前期设计过程中方案改动较多，导致面积统计的版本也很多，项目负责人没有及时和计财部保持紧密的联系，导致提供给计财部的参考数据是不及时、不准确的（计财部是以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的相关测算）。2、设计院统计数据计算错误在初步设计阶段，设计院没有进行准确的建筑面积和套内面积的计算，只是进行了大概的框算，导致建筑面积和套内面积出入比较大。当时处在报建阶段，由于建筑面积的出入较大，报建工作有过几次反复，但当时研发部没有对面积影响销售指标的问题引起重视，也没有及时与计财部保持紧密联系。3、设计更改和优化导致面积的变化在初步设计开始阶段，有些车库和住宅在负一层交界的地方是按车库面积进行统计的，由于设计更改，最后有些面积算入了住宅建筑面积。在初步设计阶段，因为设计院是按层进行的框算，落到负一层车库的楼梯间是没有算入住宅建筑面积的，最后考虑到居住舒适度和对销售有利的原则增加了一些直接从车库进入楼梯间的入口，这些改变都导致了公摊率会增加。4、规划部门和房屋测量部门的计算方法不同导致计算误差例如规划部门一般将外墙全部作为套内面积计算，而房屋测量部门只算到中轴线，这个计算方法的不同可能导致几千平方米的计算差别。【改进措施】：1、与计财部保持紧密联系由于在设计过程中出现设计更改几乎是不可避免的，所以一旦发生面积指标的变化就应及时与计财部保持紧密联系，及时通报计财部。2、在施工图设计阶段设置一个控制节点由于公司规定只需要在方案和初步设计阶段提交项目成果，所以经常会认为施工图设计阶段不需要提交什么成果了，经常会忽略应提交计财部最新的统计数据，用制度来进行约束可能效果会好得多。如果前期需要比较准确的面积计算，可能的话也可以委托权威的面积计算部门房管局测量所提前介入进行面积测算。3、计财部在做项目经济测算时，应以营销部提供的数据为准来进行测算毕竟设计院不是专业、权威的面积计算部门，只能提供大概的统计数据来进行参考，而且设计院的计算方法和房管局的计算方法有细小的差别，而营销部的统计数据来自房管局测量所，是权威的面积计算部门。【总结】：1、应充分认识到面积指标统计的重要性应该认识到面积指标不仅仅关系到报建，而且影响到住宅的销售定价、公司的回款计划、项目的收益率等很多关键的节点。所以在前期应及时和相关部门保持紧密的联系，保证信息传递的及时性与准确性。2、提高对问题的预判能力比如在设计院初期提供很低公摊率统计数据的时候，就应该及时判断这是不可能的，而不应该仅仅对数据表示怀疑但是依旧加以利用。3、应提高全局意识、全面考虑问题作为研发项目专员，不能说施工图完成了就万事大吉，应经常跟踪关心有关该项目的成本测算、销售、施工、接房、业主反馈等过程。03对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结工作内容――切作方案设计、初步设计、施工图设计；方案上会、规划、消防、环保、防雷、园林和人防报建审查；施工招投标；安检、质检备案；规划许可证和施工许可证办理；团队成员――王露、周川、徐远林、胡剑、俞尾银、张玉婷、古丽娅、周世艾、吴杰人、何建伟、董绛、杨永席……（一）设计工作设计图纸是报建的重要道具，为了在最短的时间内取得符合报建条件的图纸，研发部王露、胡剑根据报建计划的安排，与设计方谈判、协调，将报建组反馈的政府信息及时输入图纸设计，夜以继日地指导并督促设计院出图。蓝湖郡四期方案设计单位为深圳华汇，但盖章却在天津。为了提高图纸的准确性和缩短图纸盖章周期，通过协调，设计方派设计师及印章管理员飞往重庆，在重庆直接出图、盖章，而出图方也采取多家合作的方式，确保图纸及时供应。（二）、报建工作研发部报建组周川、徐远林在此次报建工作中的表现堪称完美。在方案、初设、施工图审查过程中，涉及到规划、面积核算、消防、环保、防雷、园林、人防等多个部门，但从申报到最终全部取得批复意见，几乎在16小时内完成。这种非常的速度得益于在报建前，周川、徐远林与部门、公司相关支持同事（杨永席经理、董绛经理等）一起，拆分报建节点，分析重点难点，集中优势资源，重点突破，如在初设审查阶段，遇到节能复核拦路虎，杨永席经理利用资源使程序简化，缩短报建周期；董绛经理利用与职能部门经办人的良好关系，有力的推进了工作。经过缜密的安排和布署后，报建工作的神速体现在：在消防初设意见还没有取得的情况下，就先行取得了消防施工图备案意见；在蓝湖郡项目扬尘、渣土清运对报建工作不利的影响下，突破环保局关键环节，取得了环保书面意见；在施工图还没有审查的前提下取得了面积核算报告书；在不具备放线的前提下1天内取回放线成果和验线回单……创造了6月26日（星期一）取得蓝湖郡四期方案批复，6月30日（星期五）取得建设工程规划许可证的报建新记录！这种在特殊时期的突破能力为公司赢得了时间与机会！（三）、招投标工作在研发部先期设计及报建的过程中，造
龙湖研发部案例库
案例库龙湖地产二〇〇七年六月第一篇研发类案例 (3)01 弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例 (3)02 弗莱明戈面积计算的案例 (6)03 对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结 (9)04 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例 (12)05 芳树晴川人行天桥结构计算与分析案例 (16)06 紫都城四期样板区图纸案例 (21)07 紫都城四期落水管定样案例 (30)08 蓝湖郡湖西1组团地下室高窗的案例 (34)09 紫都城四期户门定样案例 (40)10 观山水规划验收案例 (43)11关于清波选择项目景观设计单位的案例 (44)12 晶蓝半岛售楼部钢构设计案例 (46)13 晶蓝半岛示范区钢构廊架案例 (49)14 清波项目售楼部造价超标案例 (50)15 林澜艺墅地下车库设计面积变更 (51)16 我拿什么献给你，我的市场 (53)第一篇研发类案例01 弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例【事件简述】在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、25#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，部分业主也因此对项目品质提出了质疑。
经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼部分外立面线条及墙面颜色进行调整，在大面积施工前再次进行调样比较。
对这一案例的原因分析及改进措施：一、在效果控制、封样方面本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家：分析STO和杜克两家厂家的涂料效果差异成因，主要在于：１、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有差异。
成熟的涂料厂家，在进行颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环境完全相同的情况下进行不同角度的比较。
而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下（如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等）将材料小样与已封样的ＳＴＯ涂料样板进行多角度（各种光线、各种环境等）对比后再次封样。
弗莱明戈项目后评估研发总结成果
24#楼
业主可使用空间没有利用
由于样板楼对一些灰空间没有利用，加上后面没有针对具体楼 栋结合景观进行具体分析，对一些业主可利用的空间一刀切地 没有加以利用，公司增加了开发成本，业主也觉得不可理解， 也增加了后期物业的管理难度。
由于在前期方案阶段没有考虑底层平层住户的花园，只考虑了底跃住户 的花园，在销售前才临时添加平层住户的花园，导致一些住户的花园离 人行道很近，影响景观的布置，也影响业主的私密性。
弗莱明戈项目后评估成果
研发总结
弗莱明戈项目后评估研发总结成果目录
• 第一篇：项目定位
第二篇：项目简介
• 第三篇：价值点挖掘
第四篇：客户敏感点分析
• 第五篇：设计管理
第六篇：效果把控
• 第七篇：成本控制
• 第八篇：新材料、新技术、新工艺
• 第九篇：规划报建与验收 第十篇：完成效果
弗莱明戈项目后评估研发总结成果
• 管井：在前期和项目部一起做了大量的工作，进行花园与 管网位置的核对，最终只有一个管井落在业主的花园内
• 树：这是客户投诉较多的问题，也是一直难以解决的一个 问题。因为建筑和景观、花园与道路的关系等原因导致花 园的配置标准不统一
• 高差：弗莱明戈基本没有因为花园出现高差而报事的
由于建筑需要掩映，所以 乔木种在私家花园，导致 业主因为个人喜好或数量 的多少而投诉
楼梯间地面为锈 石黄踏步，墙面 为涂料，给客户 造成的印象是不 高档，很普通。
建议：大堂还是需要进行专业的设计与施工。
五、客户敏感点－－安全
圆拱上方花槽的取消，使两户之间形成 的宽阔通道，使部分业主极度没有安全 感！
两户之间的入户花园通过瓦屋面相连， 使两户之间的往来非常方便！
某地产弗莱明戈区域竞争项目近期市调报告
城东区新兴区域城市居住新核心的魅力仍不可忽视，诸如中新 浐灞半岛连续数月的销量居首，加上此次城东上榜个案数量的 增加，以及城东区普通住宅销量的跃居榜首都无疑证明了城东 区域在全市地产市场发展过程中所扮演的角色越来越重。但在 其他物业方面如写字楼以及商服用房类物业的发展迟缓让城东 区在提升区域整体水平的进程中略显过慢。
335
1404
361
中新浐灞半岛A10区 328795.06 140431.78 188363.28 2124
263
1861
75
盛恒御锦城 （浐河东岸住宅）
67382.65
59520.28
7862.37
314
243
71
26
浐河板块（一级竞争对手）
沁水新城2期、恒大绿洲、广厦·水岸东方、恒大名都、暖山康城 从项目基本信息、在售楼栋、项目优势、部分产品特点、产品户型评点等五个方 面分析。
现阶段推售房源评点
二期推售90-230平米户型，户型从两房到四房，种类齐全。90平米左右经济两房（平层、跃层）、 100-140平米舒适三房，160平米左右四房、180-220平米复式 目前三期主要推售90~164平米景观房源，享有1.8米宽景阳台，100米超宽楼间距，270度落地转角 飘窗，目前一批次选房已结束；
• 连续四个月量价齐升 “回暖”或成定论 从今年1至4月，西安GDP增长显现出逐步提升的趋势。我市一季度GDP增速达
到10.5%，4月经济继续向好，比一季度速度又有大幅增长。前4月，我市固定资产 投资实现454亿，同比增长34%，地方财政收入达60亿，同比增长17%，总得说来， 虽然国际金融危机对国内各城市或多或少均产生了一定影响，但西安经济持续运 行稳健，由此也为西安房地产市场的良性运行提供了良好支撑。
龙湖全景图一级二级节点及阶段成果
节点
项目
龙湖全景图一级、二级节点及阶段成果
工期
开始日期
结束日期
一级
土地拓展
272 工作日
一级
区域公司发展部向集团提供意向项目信息
1 工作日
阶段成果 土地阶段投资分析成果
9 工作日
阶段成果 1、《项目投资建议书》
5 工作日
阶段成果 2、《项目预案》
5 工作日
阶段成果 3、《项目投资分析模型（土地版）》
2008/7/7 2007/12/22 2007/12/22 2007/12/14
2007/12/9 2007/12/9 2007/12/9 2007/12/9 2007/12/9 2007/12/9 2007/12/9 2007/12/9 2007/12/11
2008/9/9 2008/3/10 2008/2/17
0 工作日
阶段成果 施工准备阶段成果
85 工作日
阶段成果 24、《施工、监理单位筛选及评估报告》
20 工作日
阶段成果 25、《招投标、计价方案、合约规划》
20 工作日
2008/1/15 2008/1/15 2008/2/18 2008/2/18 2008/2/18 2008/2/19 2008/2/18 2008/1/15 2008/3/11 2008/3/13 2008/5/13 2008/5/13 2008/5/13 2008/5/13 2008/5/13 2008/5/13 2008/5/13
20 工作日
阶段成果 16、《投资验算》（方案）
22 工作日
阶段成果 17、《初步设计任务书》
5 工作日
关键
3、完成方案设计
0 工作日
二级
项目
龙湖全景图一级、二级节点及阶段成果
工期
开始日期
结束日期
一级
土地拓展
272 工作日
一级
区域公司发展部向集团提供意向项目信息
1 工作日
阶段成果 土地阶段投资分析成果
9 工作日
阶段成果 1、《项目投资建议书》
5 工作日
阶段成果 2、《项目预案》
5 工作日
阶段成果 3、《项目投资分析模型（土地版）》
2008/7/7 2007/12/22 2007/12/22 2007/12/14
2007/12/9 2007/12/9 2007/12/9 2007/12/9 2007/12/9 2007/12/9 2007/12/9 2007/12/9 2007/12/11
2008/9/9 2008/3/10 2008/2/17
0 工作日
阶段成果 施工准备阶段成果
85 工作日
阶段成果 24、《施工、监理单位筛选及评估报告》
20 工作日
阶段成果 25、《招投标、计价方案、合约规划》
20 工作日
2008/1/15 2008/1/15 2008/2/18 2008/2/18 2008/2/18 2008/2/19 2008/2/18 2008/1/15 2008/3/11 2008/3/13 2008/5/13 2008/5/13 2008/5/13 2008/5/13 2008/5/13 2008/5/13 2008/5/13
20 工作日
阶段成果 16、《投资验算》（方案）
22 工作日
阶段成果 17、《初步设计任务书》
5 工作日
关键
3、完成方案设计
0 工作日
二级
郫都区龙湖弗莱明戈开发成本认定表
郫都区龙湖弗莱明戈开发成本认定表郫都区龙湖弗莱明戈开发成本认定表近日曝光，引发业内广泛关注。
这份认定表揭示了项目开发过程中的成本细节，对于我们了解房地产市场的运行规律具有很大的参考价值。
本文将对这份成本认定表进行详细解析，并探讨成本认定对购房者的影响及对策。
一、郫都区龙湖弗莱明戈开发成本认定背景龙湖弗莱明戈位于郫都区，地处成都半小时经济圈，享有便捷的交通和丰富的配套设施。
项目涵盖高层、别墅、商业等多种业态，旨在打造高品质的生活圈。
开发商为了确保项目的顺利进行，必须对开发成本进行严格认定。
这份成本认定表便是开发商对项目成本进行全面梳理和核算的产物。
二、开发成本认定表格解析1.土地成本：土地是房地产开发的基础要素。
龙湖弗莱明戈的土地成本占总成本的比重较大，反映出该项目所处地段的价值。
2.建设成本：包括建筑材料、人工、设计等方面的费用。
认定表格显示，建筑成本在总成本中占比较高，表明项目在建设过程中的投入较大。
3.配套设施成本：包括绿化、景观、公共设施等方面的费用。
认定表格显示，该项目在配套设施方面的投入也相当可观，体现出开发商打造高品质社区的诚意。
4.营销成本：营销是房地产销售的重要环节。
认定表格中展示了项目的营销费用，有助于了解开发商在推广方面的策略和投入。
5.管理成本：包括项目管理、人员工资等费用。
管理成本的合理控制对提高项目的盈利能力具有重要意义。
三、成本认定的意义和影响1.保障购房者利益：成本认定有助于购房者全面了解项目的投入和收益情况，避免因信息不对称而导致的购房风险。
2.促进房地产市场健康发展：成本认定有助于规范开发商的行为，遏制过度炒作和恶性竞争，促进房地产市场的健康发展。
3.提高开发商运营能力：成本认定使开发商更加重视成本控制和项目管理，提高运营能力和盈利水平。
四、对购房者的启示和建议1.关注成本构成：购房者应关注项目成本的构成，了解各项费用的合理性，从而判断项目的性价比。
2.选择品牌开发商：品牌开发商具有较高的成本控制能力和品质保障，购房者可降低购房风险。
龙湖成都龙湖弗莱明戈高层发展定位报告101精品PPT课件
市场回顾3、
紧凑、实用型中小户面积为区域供应主力，而大面积、舒适型产品因区域 舒居属性仍占到了一定比例，片区产品线体现出重实用而并重舒适的特性 ；目前电梯产品4500-9000 元/㎡的价格差异性大，月均消化最高可达到 140套以上，一般水平也在40套左右。
大城西区域
35-45万的80-90㎡两房为区域走量最好产品，消化速度远远高于其他各类产品； 其次为 110㎡以上的中大户型和50㎡左右的套一；
产品特点：产品附加值高 ----绝大多数产品带全赠送挑高露台
产品特点：产品附加值高 ----一半左右的产品配置可变空间可实现功能转换；
偶数层
建筑面积：86㎡
奇 实得面积：100㎡ 数 套型：2*2*1 层
建筑面积：128㎡ 套型：3*2*2变4*2*2
实得面积：145㎡
产品特点：产品附加值高
----户户设计飘窗，特别是大面积转角飘窗应 用较为广泛；
象品质。
下层
上层
偶数层
建筑面积：89㎡ 套型：2*2*1变3*2*1
实得面积：109㎡
建筑面积：139 ㎡ （跃层空中别墅） 实得面积：161㎡ 套型：3*2*2（跃层空中别墅）
产品不足：140㎡以下户型生活阳台和入户花 园大多单一设置，入户花园被生活 阳台化现象普遍；
产品不足：大多数户型出现过道过长，面积浪费 较大；
洋房
电梯
电梯梯户比
两梯三户 两梯四户为主
该项目电梯产品延续区域在售产品大面积、舒 适性的一贯表现，并且户型面积将有进一步的 扩大，突破目前区域130㎡上限，最大将做到 150㎡左右，中大面积户型占到了60%左右。
备注：实得面积包含飘窗等所有赠送面积。
户型面积以中大户型为主，最小都是接近90㎡两房，空间布局整体体现居住的舒适性； 可变户型占到总量的50%左右，可变后户型以三房及以上为绝对主力，纯两房产品量不到20%； 户均赠送面积比例基本控制在20%以内； 局部核心位置楼栋布置全跃层空中别墅。
龙湖地产上半年工作总结_上半年工作总结
龙湖地产上半年工作总结_上半年工作总结在过去的上半年中，龙湖地产取得了一系列卓越的成绩。
在集体的共同努力下，我们顺利完成了公司制定的各项工作目标，并且在市场竞争中取得了显著的优势。
我们在销售方面取得了非常出色的成绩。
在上半年中，我们紧紧围绕市场需求，精心打磨产品，在各个项目中取得了可观的销售业绩。
我们的销售额比去年同期增长了20%，超过了公司设定的目标。
我们通过精准的定位和巧妙的销售策略，成功吸引了大量的购房者，为公司带来了丰厚的回报。
我们在项目开发方面取得了重大进展。
我们成功启动了多个新的项目，并且顺利完成了已有项目的开发工作。
我们充分发挥团队各方面的专长，保质保量地完成了项目设计、施工和交付工作。
我们在项目开发中注重品质，力求为客户提供更好的住房体验。
这些项目的成功开发不仅带来了可观的经济效益，也增加了公司的影响力和知名度。
我们在市场推广方面也做出了一系列的努力。
我们紧跟时代的潮流，积极利用互联网和社交媒体等新媒体手段进行宣传推广。
我们组织了各种促销活动，吸引了大量的潜在购房者。
我们还和多家知名媒体合作，加强了公司品牌形象的传播。
这些市场推广的工作有效地提升了公司的知名度和美誉度，为销售业绩的提升做出了重要贡献。
我们在客户服务方面也取得了一系列的突破。
我们建立了完善的客户服务体系，并且加强了客户关系管理的工作。
我们注重对客户的需求和意见进行倾听和反馈，提供了更加周到和个性化的服务。
我们还通过各种途径进行客户满意度的调查，不断改进服务质量。
这些客户服务工作的改进，有效增强了客户的满意度和忠诚度。
我们也面临着一些挑战。
市场竞争的加剧使得销售工作变得更加困难，对我们的销售团队提出了更高的要求。
项目开发过程中，我们也面临着施工周期的压力和成本控制的挑战。
随着公司规模的扩大，对组织管理能力的要求也越来越高。
这些挑战需要我们进一步加强团队协作，提高工作效率。
上半年是龙湖地产取得了非常出色的成绩的一个时期。
房地产项目管理-龙湖地产项目景观研究成果分享103 精品
在工程实践中，所涉及的苗木形态主要有以下几种，典型植物组团的种植就是在这些形态的基 础上配植产生的：
1.园冠阔叶大乔木----如法桐、元宝枫、国槐、白蜡等 2.高冠阔叶大乔木---如毛白杨、新疆杨等、 3.高塔形常绿乔木—如桧柏、铅笔柏、大云杉等 4.低矮塔形常绿乔木—如小云杉（2~3m）、翠柏球等 5.园冠型常绿乔木----如油松、白皮松等 6.球类常绿灌木—如大叶黄杨球、金叶女贞球、红叶小檗球、凤尾兰等 7.修剪色带----如修剪大叶黄杨、金叶女贞、红叶小檗等 8.小乔木---------------如紫叶李、玉兰等 9.竖形灌木------------如玉兰、木槿等 10、团型灌木--------如榆叶梅、碧桃、紫薇、金银木等 11、可密植成片的灌木---如棣棠、迎春、锦带等 12、普通花卉型地被---如菊类、福禄考、景天、鼠尾草等 13、长叶型地被---------如鸢尾、萱草、玉带草、狼尾草、芒类等
1
3 8
10
10
4
6
66
6
13
6
13
13
12
12
12
典型的由低到高，层次分明的组合种植，地被层线性排布，围绕在绿球外侧形成组团边界，地被 层植物之间间或跳动，形成色彩、形态的丰富变化。
1
4
66 12
9 4
6 6
12
11 6
13
疏密搭配的层次配植，局部（左侧）留出草坪，与组团植群形成开阖对比。
1.园冠阔叶大乔木 2.高冠阔叶大乔木 3.高塔形常绿乔木 4.低矮塔形常绿乔木 5.园冠型常绿乔木 6.球类常绿灌木 7.修剪色带 8.小乔木 9.竖形灌木 10、团型灌木 11、可密植成片的灌木 12、普通花卉型地被 13、长叶型地被
1.园冠阔叶大乔木----如法桐、元宝枫、国槐、白蜡等 2.高冠阔叶大乔木---如毛白杨、新疆杨等、 3.高塔形常绿乔木—如桧柏、铅笔柏、大云杉等 4.低矮塔形常绿乔木—如小云杉（2~3m）、翠柏球等 5.园冠型常绿乔木----如油松、白皮松等 6.球类常绿灌木—如大叶黄杨球、金叶女贞球、红叶小檗球、凤尾兰等 7.修剪色带----如修剪大叶黄杨、金叶女贞、红叶小檗等 8.小乔木---------------如紫叶李、玉兰等 9.竖形灌木------------如玉兰、木槿等 10、团型灌木--------如榆叶梅、碧桃、紫薇、金银木等 11、可密植成片的灌木---如棣棠、迎春、锦带等 12、普通花卉型地被---如菊类、福禄考、景天、鼠尾草等 13、长叶型地被---------如鸢尾、萱草、玉带草、狼尾草、芒类等
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典型的由低到高，层次分明的组合种植，地被层线性排布，围绕在绿球外侧形成组团边界，地被 层植物之间间或跳动，形成色彩、形态的丰富变化。
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疏密搭配的层次配植，局部（左侧）留出草坪，与组团植群形成开阖对比。
1.园冠阔叶大乔木 2.高冠阔叶大乔木 3.高塔形常绿乔木 4.低矮塔形常绿乔木 5.园冠型常绿乔木 6.球类常绿灌木 7.修剪色带 8.小乔木 9.竖形灌木 10、团型灌木 11、可密植成片的灌木 12、普通花卉型地被 13、长叶型地被
龙湖-地产项目工程总结与后评估【动态模板】
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PART 02
2
工作完成情况
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PART 01
年度工作概述 工作完成情况 项目成果展示
工作不足之处 明年工作计划
目录
CONTENTS
PART 02 PART 03
PART 04 PART 05
PART 01
1
年度工作概述
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龙湖地产工程项目总结及后评估
陈欣
『Soho楼未进行专业设计』
整个soho公寓楼作为精装交房，没有委托专业的装 饰设计单位进行二次专业装饰设计。缺乏对室内整 体装饰效果的专业把握和细部做法的考虑。
建议以后的精装soho邀请专业的装饰设计单位进行 二次装饰设计。
木阴角线条
06年4月份决定更改方案将室内木 阴角线条全部更改为石膏线条(当 时本工程的室内涂料工作基本已 经结束,20楼以上的木地板均安装 完成)
② 土石方平基案例－（李怀文）； ③ 外墙面砖脱落案例－（李怀文）； ④ 抹灰养护施工方法－（王金川）； ⑤ 根部防渗漏的处理方法－（陈欣）； ⑥ 设计施工中的不足－（陈欣）
有请谷工！
水晶郦城共27栋单体楼均获得了 “优质结构工程奖”
水晶郦城项目实施阶段，甲方工程师在控制 质量工作中的收获
① 产品实施标准的制定和宣贯是保证质量的必要 条件。重点：标准的宣贯要落实到施工单位班 组和个人。
9969.17
合计
321745.91
654796.52
3960
181
开工时间 2003.8 2003.9 2003.12 2004.5
2003.4
竣工时间 2004.11 2006.6 2005.5 2005.11
2005.6
项目评价
『水晶郦城业主对户内部分的总体满意度』
50
40
30
20
10
0 3分
① 外墙上挑架洞口、砼墙支模（对拉螺杆）洞眼。 ② 穿楼板、屋面管道根部。 ③ 测量放线孔洞。
④ 厨房排烟道、排风道根部。
管道根部砼分二次浇筑，并作关水试验，漏则返工， 不漏则二次浇灌。
水晶郦城目前基本上没有管道根部漏水的报事
希望不再发生
龙湖成都龙湖弗莱明戈高层发展定位报告嘉联地产
华润洋房
09年上半年
5个月左右
09年下半年
10年上半年
龙湖电梯
华润电梯
10年上半年
龙湖电梯产品推售时间与华润橡树湾的时间间隔在5-10个月左右，龙湖电 梯产品具备一定的先机优势，而这以后直面的竞争将全面展开。
洋房
电梯
电梯梯户比
两梯三户 两梯四户为主
电梯产品户型配比 户型面积
80-90 110-120 130-150
3*2*2 4*2*2
7% 12%
5%
135-138
155-160
115%
3*2*2
4*2*2
19%
130-140
22%
139（跃层）
161
116% 3*2*2（跃层） 3*2*2（跃层） 3%
140-150
145
170
117%
3*2*2
4*2*2
3%
3%
150 150以上
153
180
120%
4*2*2
产品设计要点：两梯六户设计
户型1
户型1
户型2 三房两厅双卫 三房两厅双卫 户型2
采
三房两厅双卫
三房两厅双卫
光 井
户型3
三房 两厅
电梯
过道
采光井
电梯
户型3
三房 两厅
单卫
单卫
光线
万景峰目前已经呈现的楼栋均为蛙型的两梯六户产品；
蛙型设计保证了每个户型至少两个采光面，一定程度降低 了两梯六户产品在采光性能方面的劣势，基本每户都能享 有较好的采光性和景观效果；
户型面积段形成差异化竞争，总价控制，降低 置业门槛
华润在土地成本不具优势的情况下，产品以中大面积 户型为主力，必然形成客户较高的准入门槛。本项目 应抓住这一突破点，在户型面积上加以控制，同时首 期产品可提高中小户型产品比重，形成总价优势，降 低置业门槛；
09年上半年
5个月左右
09年下半年
10年上半年
龙湖电梯
华润电梯
10年上半年
龙湖电梯产品推售时间与华润橡树湾的时间间隔在5-10个月左右，龙湖电 梯产品具备一定的先机优势，而这以后直面的竞争将全面展开。
洋房
电梯
电梯梯户比
两梯三户 两梯四户为主
电梯产品户型配比 户型面积
80-90 110-120 130-150
3*2*2 4*2*2
7% 12%
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135-138
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139（跃层）
161
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140-150
145
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4*2*2
3%
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150 150以上
153
180
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4*2*2
产品设计要点：两梯六户设计
户型1
户型1
户型2 三房两厅双卫 三房两厅双卫 户型2
采
三房两厅双卫
三房两厅双卫
光 井
户型3
三房 两厅
电梯
过道
采光井
电梯
户型3
三房 两厅
单卫
单卫
光线
万景峰目前已经呈现的楼栋均为蛙型的两梯六户产品；
蛙型设计保证了每个户型至少两个采光面，一定程度降低 了两梯六户产品在采光性能方面的劣势，基本每户都能享 有较好的采光性和景观效果；
户型面积段形成差异化竞争，总价控制，降低 置业门槛
华润在土地成本不具优势的情况下，产品以中大面积 户型为主力，必然形成客户较高的准入门槛。本项目 应抓住这一突破点，在户型面积上加以控制，同时首 期产品可提高中小户型产品比重，形成总价优势，降 低置业门槛；
龙湖成都龙湖弗莱明戈高层发展定位报告101PPT嘉联地产
龙湖成都龙湖弗莱明戈高层发展定位 报告101PPT嘉联地产
•核心竞争对手研究
•华润.橡树湾
•华润橡树湾洋房产品销售周期：
• 由于华润橡树湾与弗莱明戈在洋房 面积段和总价段上较高重合度，初步认 为其洋房主要与本项目洋房产品竞争， 与本项目电梯形成错位；参照弗莱明戈 09年月度40套左右的销售计划，预盘橡
140-150
145
170
117%
3*2*2
4*2*2
3%
3%
150 150以上
153
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4*2*2
185
120%
4*2*2
4*2*2
1%
2%
5*2*2
1%
•备注：实得面积包含飘窗等所有赠送面积。
户型面积以中大户型为主，最小都是接近90㎡两房，空间布局整体体现居住的舒适性；
可变户型占到总量的50%左右，可变后户型以三房及以上为绝对主力，纯两房产品量不到20%；
22
90
521
593
1307
1 20万
3 23万
5
4
28--30万 33--36万
11 39--43万
0.24
0.32
1.01
1.38
1.13
15
31
103
287
406
130㎡以上 总计
0
2533
----
20-25
----
----
----
----
0
842
28-30万的80-90㎡两房产品和39-43万的110-130㎡大面积产品为区域的良性产品，但 受供应影响，110-130㎡大面积产品目前库存量较大，后期片区竞争强度将较高；
成都龙湖弗莱明戈的项目产品及客户的研究32页PPT
成都龙湖弗莱明戈的项目产品及客户的 研究
•
6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
•
7、心急吃不了热汤圆。
•
8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
•
9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
•
10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
6%
退休 8%
国企高管 14%
公务员 15%
事业单位 9%
公务员 事业单位
私营企业主 20-30 国企高管 13% 外资/合资 私企高管 退休
30-50 11%
50-8080-51万00 以下 3% 1% 3%
私营企业主 41%
15-20 29%
5-10 23%
10-15 17%
5万以下 5-10 10-15 15-20
20-30 30-50 50-80 80-100
优联堂出品
客户统计
成交客户家庭结构
三代同堂 20%
其他 单身 2% 9%
两代居 47%
二人世界 22%
单身
三次及以上
42%
二人世界
两代居
三代同堂
其他
成交的套型比例
成交客户购房次数
一次 17%
二次 41%
一次 二次 三次及以上
底跃 29%
顶跃 13%
大平面 58%
2009-5-18
优联堂出品
A1 底 TOWN端头 户型
①上下三层：不同空间分区； ②三面通透：三面采光，每一个房间都带阳台； ③独门独院：私家车带着西班牙庭院的风情，直接入户； ④有阳台与露台； ⑤下沉式庭院：60 多平米；台地式地下室会赠送； ⑥双流线入户，同时拥有从车库入户和花园入户的回
•
6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
•
7、心急吃不了热汤圆。
•
8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
•
9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
•
10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
6%
退休 8%
国企高管 14%
公务员 15%
事业单位 9%
公务员 事业单位
私营企业主 20-30 国企高管 13% 外资/合资 私企高管 退休
30-50 11%
50-8080-51万00 以下 3% 1% 3%
私营企业主 41%
15-20 29%
5-10 23%
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5万以下 5-10 10-15 15-20
20-30 30-50 50-80 80-100
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客户统计
成交客户家庭结构
三代同堂 20%
其他 单身 2% 9%
两代居 47%
二人世界 22%
单身
三次及以上
42%
二人世界
两代居
三代同堂
其他
成交的套型比例
成交客户购房次数
一次 17%
二次 41%
一次 二次 三次及以上
底跃 29%
顶跃 13%
大平面 58%
2009-5-18
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A1 底 TOWN端头 户型
①上下三层：不同空间分区； ②三面通透：三面采光，每一个房间都带阳台； ③独门独院：私家车带着西班牙庭院的风情，直接入户； ④有阳台与露台； ⑤下沉式庭院：60 多平米；台地式地下室会赠送； ⑥双流线入户，同时拥有从车库入户和花园入户的回