旧城改造的模式
旧城改造模式及法律风险
旧城改造模式及法律风险近期各地旧城改造规模逐渐扩大，社会资金正在大量涌入其中，企业投资旧城改造项目也越来越多。
但国家层面对旧城改造并无专项规定，各地规定并不统一，直接导致了旧城改造实践的混乱。
本文拟结合我省及郑州市现有法规及典型案例，总结出旧城改造中特点，梳理归纳企业参与旧城改造的途径、方式、操作流程和法律关系。
通过对企业参与旧城改造的投资模式的深入调研及探讨，为今后企业、政府进行旧城改造提供参考。
一．旧城改造的背景随着城市的发展，旧城无论是在功能上还是结构上都不再适于现代城市发展的要求,城市的老化是进行旧城改造的根本原因。
此外，以庞大的人口规模为背景而展开的城市化与现代化进程,对我国城市土地供给造成巨大压力,旧城改造成与“城中村”改造成为城市土地集约化利用的有效选择, 积极而有效的旧城改造与“城中村”改造工作将有利于提高城市土地资源的利用效率。
鉴于此，我们各地大规模开展旧城改造，不断提升城市环境，提升居民的生活品质。
二、旧城改造的定义与范围目前，我国国家层面的法律法规没有直接定义旧城改造的概念，但部分地区在进行旧城改造时所出台的一些地方规范性文件有明确定义。
《郑州市旧城改造暂行办法》规定，旧城区域内国有土地上建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、建筑结构陈旧、存在安全隐患以及因公共利益需要拆迁的房屋及其附属物均纳入旧城改造范围。
旧城改造范围原则上控制在城市“三环”以内。
三、旧城改造的土地管理与供应我国法律对旧城改造的土地供应没有规定专门的法律规范。
郑州市规定，成片改造开发建设用地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。
区政府建议安置区和配套开发区土地出让建议起始价（底价），报市旧改办审批。
投资开发整理土地的单位未竞得土地的,由区人民政府按实际投入成本加同期银行贷款利息退还。
退还费用计入土地拆迁安置成本。
四、旧城改造的模式从旧城改造的主体划分，旧城改造模式可以分为政府主导型和开发商主导型两类。
成都旧城改造模式研究
（ ２ ） 强 调公众参 与。从推 行 “ 模拟 拆迁” 到 “ 自改委”这一公众参 与平台
的搭建，成都 旧城改造改变 了由政府和
开发商完全主导 、民众被 告知的旧城改
２ ０ ２ ０ ）中心城 区 “ 北改”片区优化方案 ［ Ｚ ］ ．
２ ０ １ ２ ．
造工作 中，以人为本的发 展理念贯 彻始
终。
的模式，将居住 品质 、配套服务、城市
形象 、实施可行性 、经济测算及拆迁安
认为 旧城改造是政府 “ 单方”的意愿 ， 造成少数被拆迁人在补偿安置 问题上提 出无理 要求或者 以激 烈方式 （ 如上访 ） 的被动局面，而 “ 模 拟拆迁”按照 “ 成 熟一块拆迁一块”的原则，将城市建设 需要与群众意愿紧密结合，群众从 以往 的消极被动乃至排斥抵 触转变为了主动 参与 、积 极促成 。②建 立退 出机 制，遵 循价值规律。在 以往的拆迁 中，一些 民 众往往 因追求 自身更大的经济利益 而提 出了过高 的要求，使拆迁受阻。而 “ 模 拟拆迁” 中退 出机制的提 出，有利于 民 众理性思考拆迁补偿安置问题 ，权衡利 弊，提 出合理的补偿安置要求，从而加
４结语
“ 北改”是成都 市委、市政府为 民 办实事最大的民生工程。在短短一年 多 时间里，包括道路交通 、产业及棚 户区 改造等在 内的多个 旧城改造项 目已在稳 步推进 中。本文对成都 “ 北改”中的模 式进行研究，以期能对我国大规模 旧城 改造起到实际指导意义。ｎ
［ 参考文献 ］
改委”民主管理模 式既能减少政府人力 、 物 力的投入，减小政府协调沟通工作 的
难度，又能使基层群众意愿得到反映，
群众 的主观能动性得到体现，真正实现
古为今用、推陈出新的旧城改造模式——以广州荔枝湾文化休闲区规划为例
承 为 目的的发展 型改造模 式 ，从 中探 讨岭 南１城 Ｅ ｌ
历 史街 区 的 改造 复兴 之 道 。
快 了对老城 区 三 旧改造 环境 的综合整治 ，改 扩建荔湾湖公 园是 其中的一个重要项 目。改善和 梳理老城 区原有 的空间界面 公共设施和文化环
境 ，不 仅 可 以通 过 亚 运 ” 展 现 西 关 文 化 ．而 且 也 为 城 市 居 民 、观 光 客 外 国 友 人提 供 一 个 良好 的 休 闲场 所 。 此 外 ，本 轮 的 综 合 整 治 工 作 不 是 采 用 以 往 仅 整 治 沿 街 立 面 的 环境 整 治 方 式 ，而 是 作 出一 劳
【 关键 词 】 古 为今 用 ；推 陈 出新 ；岭 南 文化 ； 旧
城 历 史街 区 ； 改造 模 式
Ａ ＢＳＴＲＡＣＴ：Ｔｈ ｏ ｇ ｈｅ ｃ ｓ ｔ ｄ ｎ ｔ ｒ ｕ ｈ ｔ ａ ｅ ｓ ｕ ｙ ｏ ｈｅ
ｒｎ ｖｔ ｎｐａ ｎｎ ｒｊｃ ｏ ｕ ｎ ｚ ｏ ｉ ｈ ｅ ｏ ａｉ ｌｎ ｉｇｐｏｅ ｔ ｆＧ ａ ｇ ｈ ｕＬ ｔ ｉ ｏ ｃ
合的 目标 希望 以此增 强文化软实力 ，促进 区域 经济的发展 。本文 以荔 湾旧城 区的整体改造规划 之一—— 荔枝湾文化休 闲区改造 规划项 目为研究
对 象 。 。
造 模 式转 向 以 实现 社 会 效 益 、 经 济 效 益 、文 化 传
近 年 来 ．广 州 市 以 迎 亚 运 为 契 机 ，加
设 、 旧城 改 造 、宜 居城 市建 设 与 经 济 发 展 有 机 结
为例 ，对 岭 南 旧城 的 水 乡形 态 及 商 住 共 享 的传 统 街 区格 局 ，提 出 “ 为今 用 ，推 陈 出新 ” 的设 计 古
旧城改造的几种成功开发模式
新天地的聪明在于 用内在传统的文化 包装现代的生活 用建筑表达这个城市内心的对传统的留恋 用 生活方式表述这个城市对现代文明的渴望 用精心经营的文化掩饰商业竞争的残酷 新天地的成功不只是因为让石库门焕发了生机 而是因为营造了一个包括商业文化 历史文化在内的良好 氛围 这种氛围是新天地成功的关键
３ 新天地扮演的角色
新天地广场只是太平桥地区总体开发项目中一个很小的组成部分 这个项目东至西藏路 南到合肥路 西 临马当路 北达兴安路 规划占地面积 ５ ２ 公顷 总建筑面积 １ ６ ０ 万平方米 涉及 ２ ３ 个街坊 ７ 万人口 这 个 ５ ２ 公顷的太平桥工程将耗资人民币 ２ ５ ０ 亿 这才是瑞安集团真正要开发的新天地 目前 规划中的两个 四星级以上的宾馆开始进入动迁阶段 一幢大型商务办公楼以及新天地南面的高档住宅翠湖天地都处于建 设当中 在这样的背景下 一个由瑞安集团牵头 分期开发 把这一地区改造成一个标志性的现代化综合园区的工 程被确定下来 约四万平方米的人工湖和公共绿地将成为社区的中心 西面就是集餐饮 商业 文化和娱 乐功能为一体的新天地广场 北面贴近淮海中路将规划成为甲级商务办公区 南面则是大面积的住宅小区 东边则改造成两个综合性购物中心及一幢标志性大楼
２ 新天地广场规划理念
27 DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE
决策情报 整 合 服 务 系 统 DECISION INTELLIGENCE
石库门的历史
石箍门 与 石库门
上海的石库门住宅兴起于 １ ９ 世纪 ６ ０ 年代 沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作 箍 如箍桶 于是这种用石条 箍 门的建筑被叫作 石箍门 后又讹作 石库门 一般认为 这种建筑的正大门以条 石做门框 门扇为实心厚木 上有铜环一副 与中国的传统民宅相比 趋向保守
国内三旧改造模式总结
国内“三旧改造”模式总结一、广州模式:遵循“修旧如新,保留历史旧貌”改造原则,将老厂打造成专业领域创意园案例1:纺织机械厂,打造华南第一T台广州纺织机械厂,建于上世纪50年代。
原厂址实施广州T .I.T .纺织服装创意园项目。
建成以服装创意为主题,集信息发布、产品展示、商务交流、时尚休闲等多种功能于一体的服装产业创意平台,打造华南地区规模最大、投入最多、档次最好的T台。
在保留纺织机械厂的生态原貌和纺织工业元素之外,通过对原有厂房的修复、推倒重建,形成首期包括服务配套区、品牌设计区、跨界创意区、展示发布区、休闲红酒区和时尚名店区在内的6个功能区。
该园区占地面积为9万多平方米,改造后规划总建筑面积约4万平方米,容积率仅0.4,是个名副其实的“公园式创意园”。
案例2:六旬老广铝,变身全国最大茶广场广州铝材厂(原先生产铅材)成立于广州解放前。
上世纪80年代改革开放后,老厂迎来最为辉煌的一段时期,从生产铅材改为生产铝材,白天鹅宾馆、美国驻广州领事馆、东方宾馆、好世界大厦、世贸中心,那个年代广州新建的标志性建筑使用的铝材几乎都是从花地河畔运出去的。
老厂的荣誉顶峰是在本世纪初获得了“中国名牌产品”。
像其他旧厂房改造项目一样,铝材厂的改造核心问题是怎么改。
针对广州举办亚运的契机,兴建一个茶文化体验区,引进云南普洱、安华黑茶、西湖龙井、贵州绿茶、台湾阿里山高山茶等各地茶商前来建设各自的茶馆,不仅可以让市民不出广州就可以体验到各地的茶文化,更可以让亚运期间的外国游客全景式的接触中国茶文化。
除了体验区之外,还计划兴建一个茶文化博物馆,并打造茶文化的产学研示范区。
二、上海模式:政企合力运作,尊重与创新,探索旧城改造新路案例1、格林春岸嘉定历来是上海的重镇,也是上海的人文发祥地之一,拥有丰富的历史人文底蕴。
改革开放以来,嘉定早已成为全国著名的国际汽车城,而F1上海站的成功举办,更让嘉定这个历史名城成为国际上竞相关注的焦点。
老旧小区改造创新创新方案及措施
老旧小区改造创新创新方案及措施全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：老旧小区改造是当前城市更新的重要工作之一，旨在提升居民居住环境和提高城市形象。
但是老旧小区改造面临着诸多困难和挑战，如资金缺乏、居民意见不统一等问题，因此需要创新的方案和措施来推动改造工作的顺利进行。
下面我将介绍一些关于老旧小区改造的创新方案及措施。
一、提高资金筹措效率老旧小区改造需要大量的资金投入，而现实中往往面临资金缺乏的问题。
可以通过以下创新方案提高资金筹措效率：1.多方共建共享：政府、企业和居民可以共同出资，实现多方共建共享，分担资金压力，推动改造工作的顺利进行。
2.引入第三方资金：引入金融机构等第三方资金，通过金融手段提供资金支持，加快改造进度。
3.制定专项资金计划：建立专项资金计划，将部分财政资金专门用于老旧小区改造，确保资金专款专用。
二、探索多元化改造模式老旧小区改造需要根据具体情况采取不同的改造模式，不能一刀切。
可以通过以下创新措施探索多元化改造模式：1.精准施策：根据老旧小区的实际情况，量身定制改造方案，实行精准施策，提高改造效果。
2.分类改造：将老旧小区按照不同标准进行分类，采取不同的改造模式，满足不同居民的需求。
3.引入社会力量：鼓励社会组织、社会企业等参与老旧小区改造工作，发挥社会力量的作用，促进改造工作的开展。
三、激发居民参与热情老旧小区改造需要居民的积极参与和支持，因此需要激发居民的参与热情。
可以通过以下创新措施来实现：1.加强宣传教育：利用各类媒体，加强宣传教育工作，向居民普及改造的重要性，引导居民积极参与。
2.建立居民自治机制：建立居民自治组织，让居民参与到改造工作的决策和实施中来，增强他们的参与感和责任感。
3.设立奖励机制：为积极参与改造工作的居民设立奖励机制，鼓励居民积极参与，提高居民的参与度。
四、注重绿色环保老旧小区改造要注重绿色环保，将生态、环保的理念融入改造工作中，提高居民的生活质量。
可以通过以下创新方案来实现：1.绿化提升：加大绿化力度，提升小区的绿化水平，改善小区环境，提高居民的居住舒适度。
如何创新旧城改造建设模式
如何创新旧城改造建设模式随着城市化进程的不断加速，我国城市面积不断扩大，旧城区的改造建设成为当前城市建设的重要任务之一。
但旧城改造面临许多难题，例如旧城区有很多历史遗留问题，如管线老化、环境污染、停车难等，同时还受到用地现状、业主权益、政府资金等多种因素限制。
如何创新旧城改造建设模式，是亟待解决的问题。
引入市场化机制采取市场化机制是创新旧城改造建设模式的有效途径。
市场机制将提高改造效率，方便企业参与旧城改造建设，在企业、政府、社区等相关方面方面达成合作协议，共同推进旧城改造计划的实施。
并且在改造工程竣工后，可进一步降低物业开发难度和降低物业维护成本。
加强政策与资金支持政策层面的支持和营造可以使旧城改造建设模式的创新得到更好的实现。
既要加大对优秀旧城改造项目的资金扶持，也要提高旧城改造建设项目资金输送效率。
同时还要制定旧城区的相关政策，对需要改造区域的土地使用、房屋、机构设施等做出规划，以促进旧城改造建设的顺利实施。
引出多元主体参与机制旧城改造建设模式的实施需要多元主体共同参与，包括政府、业主、企业、社区等各方。
旧城改造建设中，各方利益相关，需要借助多方力量与情感支持。
因此应建立不同主体间的联合协作机制，将其合理结合，以推进旧城改造建设计划，力谋改造成功。
加强科技、环保考虑旧城建设在改造建设新模式中需要重视环保和科技创新。
通过城市规划，统一规划城市灰色空间的精细化建设。
并在建设过程中，逐渐提高旧城改造建设中的能效标准，降低建筑能耗，并在能源供应、技术创新方面寻求节能减排的创新解决方案。
旧城改造建设模式创新不是一件简单的任务，涉及到多方面的因素。
市场化机制可以提高企业参与旧城改造建设的积极性，加强政策与资金的支持可以降低旧城改造建设的限制因素，多元主体参与机制可以促进各方协力共赢，加强科技与环保考虑可以降低旧城改造建设对环境的影响。
只有在各方力量的共同努力下，才能创新旧城改造建设模式，满足人们不断变化的城市需求。
城市更新运作模型和盈利模式要点介绍
商规划
总体及
单一项
目的建
设
– 进行宣传及谈判等
工作以吸引驻商来
购买/租用已开发的
房产等项目
– 负责日常的运营、
维修及其它管理
在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段
拆迁实施
前期准备
开发实施
规划研究
物业核查公告
制定开发方案
编制实施方案
物业登记、确权
编制详细规划
业主访谈
拆迁手续办理
确定拆赔方案
发布拆迁信息
风险独自承担
☺城投主导开发具有较强的公信力
市场化程度低
☺对政策的把握度高
不能调动投资者的积极性
☺固定合作方的投资回报率后，城投可
以实现利润最大化
不利于安抚原住民情绪
适
用
性
分
析
✓利润高，风险小的土地或者土地被较大程度贬损
✓只是针对特殊的个案，不具有普遍性
✓所需资金投入通过多角度融资能够解决
本报告是严格保密的。
保证拆迁稳定
已身作则，起到拆迁带头作用
① 不参与具体谈判工作
② 与股份公司和村民签订补偿安置协议
③ 实施补偿
开发模式
本报告是严格保密的。
城市更新主要的运作模型研究
实施策略
实施模式借鉴
改造分期
运作过程
城市发展基金模式（Urban Development Fund）
MUT模式（Mixed Used Theory）
模式三：城投谋求战略性合作开发，并按
股分红
战略性合作，是与卓越
的合作伙伴面向整各改
造和开发过程的长期合
作。
城投与其他开发商合资
成立项目公司，操作具
四种旧城改造模式
四种旧城改造模式案例解读2011-06-21 15:05:44 作者：彭玉磊来源：广州日报浏览次数：0 文字大小：【大】【中】【小】•日前，中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋率广东省代表团在意大利佛罗伦萨、威尼斯、米兰等地就推进文化建设进行专题考察时提出，老城、老街、老屋是承载着历史记忆的建筑符号，有着丰富的文化沉淀，不 ...日前，中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋率广东省代表团在意大利佛罗伦萨、威尼斯、米兰等地就推进文化建设进行专题考察时提出，老城、老街、老屋是承载着历史记忆的建筑符号，有着丰富的文化沉淀，不能因城市扩张，一味推倒重建，新的城市规划，也不应千篇一律的高楼大厦。
在改造城中村时，也不要全部推倒重建，如广州可选择保留一个具有代表性的城中村，以留下城市快速发展的印记。
就全世界范围而言，旧城的保护与更新都是一个充满挑战性的话题。
不少发达国家在相当长一段时间内在旧城和旧建筑的保护问题上都走过弯路。
目前来看，意大利罗马和法国巴黎等城市对旧城的保护方法为其他许多城市所效法，保护的成果也赢得了联合国教科文组织等的肯定。
了解他国在这方面的实践探索和经验教训，对于我们有着很大的借鉴意义。
在欧洲许多国家，人们对于旧城和旧建筑的保护经历了争论、曲折、从认识不足到逐步重视的过程。
英、法等国早在19世纪就已经推出了各自的历史遗产保护法案，但是工业革命后也有相当一段时间，人们顾不上也认识不到旧城和旧建筑的保护问题。
法国蒂南市虽破旧但有保存完好的街区。
到了二战以后，西方国家的许多城市为了消除战争破坏的影响和解决住宅匮乏问题，曾经开展了以大规模改造为主的“城市更新”运动。
其主要做法是，在城市中心大量拆除被战争毁坏或者并未毁坏的老建筑，代之以各种象征“现代”的高楼。
20世纪六七十年代，人们才开始对此进行反思，并越来越关注旧建筑和城市遗产乃至社会文化的保护。
四种旧城改造模式综观世界，旧城改造有以下四种模式：第一种是全盘改变，就地“以新换旧”，包括改变城市的宏观布局与城市风格。
广州市旧城改造更新模式研究
广州市旧城改造更新模式研究广州市作为中国南方重要的经济、文化中心，城市建设也一直受到广泛关注。
随着城市快速发展，旧城区也面临着许多问题，如老旧建筑、交通拥堵、环境污染等。
因此，广州市旧城改造更新模式的研究变得非常重要。
首先，广州市可以借鉴其他城市的成功经验。
例如，上海的旧城改造更新模式非常成功，通过进行老旧建筑的修复、改造和拆除，使旧城区焕发新的生机。
广州可以学习上海的做法，选取一些具有历史和文化价值的老建筑进行修复，同时对一些无法修复的老建筑进行拆除，为旧城区的发展留出更多的空间。
其次，广州市可以积极引进优秀的城市规划和设计专家，进行全面而系统的规划。
通过市民参与和专家的建议，可以制定出具有可操作性和可持续性的旧城改造方案。
同时，要注重保护历史文化遗产，充分考虑城市发展与历史特色之间的平衡。
此外，广州市可以借助科技力量，推动旧城改造的更新模式。
利用现代科技手段，可以更好地解决城市交通拥堵、环境污染等问题。
例如，可以建设智能交通系统，优化城市交通流线，缓解交通拥堵问题；同时，可以引入新能源技术，减少对环境的污染。
另外，广州市可以充分利用旧城区的地理位置和历史文化资源，发展旅游业。
通过改善旧城区的环境和设施，打造旅游景点，吸引更多的游客，刺激旅游消费，促进旧城区的经济发展。
最后，广州市还应加强相关政策的完善和落实。
对于旧城改造的更新模式，政府应该制定出明确的政策，并加强监督和管理，确保旧城改造的顺利进行。
同时，政府还应给予适当的补贴和支持，鼓励和引导社会资本参与旧城改造的投资，实现政府与社会资本的合力。
总之，广州市旧城改造更新模式的研究是非常重要的。
通过借鉴其他城市的成功经验、积极引进专家、利用科技力量、发展旅游业以及完善相关政策，可以实现广州旧城区的全面改造和更新，促进城市的可持续发展。
旧城改造模式范文
旧城改造模式范文
旧城改造是一种城市更新和发展的模式，旨在改善和提升城市的生活
质量、促进经济发展和促进社会进步。
随着城市化进程的加速，许多城市
面临着老化和退化的问题。
旧城改造模式充分利用现有的城市基础设施和
资源，通过改善和升级建筑物、街道和公共空间来实现城市的可持续发展。
旧城改造模式有助于解决城市老化和退化所带来的问题，包括建筑物
的老化、设施的陈旧和城市空间的混乱等。
通过重新规划和设计城市空间，使其更加美观和宜居，旧城改造可以改善城市居民的生活质量，提高城市
的吸引力和竞争力。
此外，旧城改造模式还有助于促进城市的社会进步。
通过改善和提升
城市的社会基础设施和公共服务设施，可以提供更好的教育、医疗和文化
资源，提高城市居民的生活水平和福利。
旧城改造还可以促进社会交流和
文化交流，增加城市的多样性和包容性，促进社会和谐和公民意识的增强。
旧城改造模式需要政府、企业和社会各界的共同参与和合作。
政府应
该加强城市规划和管理，推动城市更新和发展的规范化和有序化。
企业应
该积极投资和参与城市改造，提供资金和技术支持。
社会各界应该积极参
与城市改造，发挥自身的优势和专长，为城市的发展做出贡献。
总之，旧城改造模式是一种有效的城市更新和发展模式。
通过改善和
提升城市的建筑物、街道和公共空间，旧城改造可以提高城市的生活质量、促进经济发展和促进社会进步。
旧城改造需要政府、企业和社会各界的共
同参与和合作，并应充分考虑可持续发展的原则。
只有这样，才能实现城
市的可持续发展和人民的美好生活。
旧城改造的模式
旧城改造项目是一种极为特殊的房地产开发项目类型。
其特殊性主要表现三个方面：1、房地产企业深度参与土地的一级开发工作，尤其是拆迁补偿和安置房建设；2、旧城改造项目政府和企业通常共同协作，政府力量深度介入，政府作用至关重要，政府批文和相关文件指导整个项目实施；3、旧城改造项目中通常会出现三类主体，分别是改造主体、投资主体和开发主体，对项目财税格局和风险的理解其实就来源于三类主体的结构模式。
三类主体在旧城改造中的特殊地位和结构模式。
一、改造主体改造主体通常是旧城改造项目中安置房的承担主体，这里所谓的承担主体意味着安置房土地通常置于改造主体名下，安置房后续报建手续以改造主体名义实施。
在旧城改造项目中改造主体通常在城改方案批复文件中明确，实务中多为三类：1、以城改办为改造主体2、以城中村改造公司（通常为设立的村集体企业）为改造主体3、以房地产公司为改造主体二、投资主体投资主体是指城改过程中资金谁负责出，主要是指拆迁补偿安置费用和安置房建设费用两大部分资金。
实务中，如果房地产企业参与城改项目，投资主体通常是该房地产企业，这一类主体同样会在城改方案批复文件中明确。
三、开发主体开发主体是站在房地产开发项目的角度来谈，谁取得开发地块，并负责报建手续和商品房开发，谁就是开发主体。
旧城改造中开发主体通常是批文所指定的投资主体，但也可能在土地摘牌时单设主体。
四、三大主体的结构模式1、三大主体合一房地产开发企业既是改造主体，也是投资主体承担投资义务，同时摘牌取得开发用地。
这种情况下安置房也在房地产公司名下，所有拆迁补偿安置费用也都房地产公司名下，应将安置房视同销售同货币补偿一并计入开发用地的土地成本。
2、改造主体独立，投资主体、开发主体合一改造主体独立意味着安置房不在房地产公司名下，不需要视同销售。
同时房地产公司出资建设安置房和提供拆迁补偿费用，将两部分计入开发土地成本。
3、三大主体各自分开改造主体和投资主体分开引发的问题上面已经说过。
城市更新发展模式研究报告
城市更新发展模式研究报告一、引言城市更新是指通过对城市内部老旧区域进行改造、重建和更新，以提升城市整体品质和功能的过程。
在城市发展过程中，由于人口增长、经济发展和城市化进程加快等原因，老旧区域的问题逐渐凸显，城市更新成为了解决这些问题的重要途径之一。
本文将通过分析城市更新发展模式，探讨具体的操作方法，并给出实践导向的结论。
二、城市更新的发展模式1. 旧城改造模式旧城改造模式是指通过对城市内部旧区进行改造和提升，以提高城市整体品质和功能。
这一模式主要通过拆除老旧建筑、改善基础设施、更新公共空间等方式来实现。
例如，北京的胡同改造项目就是采用了旧城改造模式，通过对胡同内部的住宅进行改造和提升，使其更符合现代居住需求，同时也提升了整个城市的形象和功能。
2. 城市扩展模式城市扩展模式是指通过对城市周边的农田、空地等进行开发和建设，以扩大城市的规模和容量。
这一模式主要通过规划和建设新的住宅区、商业区、工业区等，以满足城市发展的需求。
例如，上海浦东新区就是采用了城市扩展模式，通过对原先农田的开发和建设，使得上海的城市规模得以扩大，同时也带动了整个上海的经济发展。
3. 产业转型模式产业转型模式是指通过调整和改变城市内部的产业结构，以适应城市发展的需求。
这一模式主要通过引入新的产业、优化现有产业等方式来实现。
例如，深圳的产业转型模式就是通过引入高新技术产业和优化现有的制造业，使得深圳从一个传统的制造业城市转变为一个高科技产业城市。
三、具体操作方法1. 综合规划在进行城市更新的过程中，需要进行综合规划，明确改造的目标、范围和方向。
这一步骤需要考虑城市的整体发展需求和现有资源的利用情况，制定出科学合理的规划方案。
2. 拆除重建在旧城改造和城市扩展模式中，可能需要进行拆除重建的工作。
这一步骤需要注意保护历史文化遗产和环境资源，确保拆除重建过程中的可持续性和环境友好性。
3. 改善基础设施在城市更新的过程中，需要改善城市的基础设施，包括交通、供水、供电等。
城市更新与旧城改造的模式与实践研究
城市更新与旧城改造的模式与实践研究专门研究城市更新和旧城改造的领域是城市规划与设计。
本报告将从城市更新和旧城改造的概念及背景出发，探讨当前该领域的研究动态、先进技术以及相关应用，为读者全面解析城市更新与旧城改造的模式与实践研究。
一、城市更新与旧城改造的概念及背景城市更新是指对城市空间结构和功能进行调整、升级和优化，以实现城市可持续发展和提升城市形象和品质的过程。
旧城改造则是在城市更新的过程中，对城市旧区进行改建、重建或提升，以满足城市发展和人居环境要求。
城市更新与旧城改造的背景正是城市化进程快速发展、人口增长与经济发展对城市空间资源的高度需求。
在城市发展中，旧城区由于老化、基础设施陈旧、环境恶化等问题逐渐凸显，迫切需要进行更新和改造。
同时，城市更新与旧城改造也是提升城市功能、促进城市经济发展和提高居民生活品质的有效途径。
二、城市更新与旧城改造研究动态1.国内外研究现状：国内外学者对城市更新与旧城改造的研究逐渐增多，涉及城市规划、建筑设计、环境保护、社会经济等多方面领域。
国外如欧美等发达国家在旧城改造方面较为成熟，经验丰富，而我国城市更新与旧城改造的研究还有待进一步加强。
2.研究热点：当前城市更新与旧城改造的研究热点主要包括可持续发展、公共空间设计、历史文化保护、社区参与等方面。
尤其是在可持续发展领域，城市更新与旧城改造的研究正是为了实现城市资源的合理利用和环境的可持续发展。
3.技术手段：在城市更新与旧城改造中，先进的技术手段如智能化、信息化、绿色建筑、生态设计等被广泛应用。
这些技术手段可以提升城市更新与旧城改造的效率和质量，实现可持续发展目标。
三、城市更新与旧城改造的模式与实践研究1.城市更新模式：城市更新的模式主要包括保留改造、拆除重建、区域整体开发、社区更新等多种形式。
不同城市在实施城市更新时会根据实际情况选择适合的模式，以实现城市功能和功能的升级。
2.旧城改造实践：旧城改造的实践通常是指在城市更新中对不同类型的旧城区进行改造。
国内旧城改造模式的分析与反思
国内旧城改造模式的分析与反思对国内旧城改造模式的分析与反思作者: 叶东疆浙江⼤学建筑系引⾔追溯城市发展的历史，城市发展就是⼀个不断更新、改造的新陈代谢过程。
⾃城市诞⽣之⽇起，旧城改造就作为城市⾃我调节机制存在于城市发展之中。
随着商品经济的发展与社会主义市场经济的逐步形成，中国城市正经历着急剧⽽持续的变化，城市经济发展速度⼤⼤加快，旧城更新改造也以空前的规模与速度展开，⽇益成为我国城市建设的关键问题和⼈们关注的热点。
正⽂1．旧城改造的现状与问题我国传统的旧城区⼀般位于市中⼼⼈⼝较为密集地段，且低层建筑占绝⼤多数。
最初旧城区建筑以低层中密度为主，随着城市⼈⼝的增长，旧城的⼈⼝数量也不断膨胀，旧城区逐渐成为低层⾼密度建筑群。
容积率在低层⾼密度建筑模式下已经达到极限，⽽这样的容积率显然不能和多层⾼密度和⾼层⾼密度模式下的容积率相⽐，这种建筑格局与当今房地产开发商所追求的⼟地利润最⼤化存在着巨⼤的差距，⽽这正是旧城改造的前提。
社会主义市场经济体制的建⽴和住房商业化的推进，给旧城改造带来巨⼤活⼒，缓解了旧城长期积累的住房紧张、交通拥挤、环境恶化等状况，旧城⾯貌也有了显著改观，这些都是值得肯定的。
但市场机制本质上以经济利益唯上，存在⾃发性、投机性局限，开发商为追求⾼额利润，往往对⼟地进⾏过度开发或流于表⾯形式上的改造。
虽然取得了较好的经济效益，但常以牺牲社会利益、环境利益为代价，给⽣产、⽣活带来负效应，⽽反过来⼜会影响经济效益。
当前我国的旧城改造以⼤拆⼤建为主，⽽这样⼤规模的改造⽅式，缺少弹性，导致城市宜⼈环境的丧失和旧城历史⽂脉的湮灭；⽽如果排斥城市⽣活的多样性，城市将会千篇⼀律，缺乏个性。
更为重要的是，由于不尊重私⼈产权⽽导致的⼤规模拆迁，使得旧城区原有的社会结构遭到毁灭性的破坏，⽽拆迁费⽤和地价的累加使得旧城区的⾮富有阶层难以回迁，只能选择远离市区、地价相对便宜的地段居住，⽽经过⼤规模改造的旧城区则有可能成为富⼈聚居区，这样⽆疑会加剧城市中的贫富分化，会对社会的稳定产⽣⼀定的影响。
城中村改造的基本模式
（三）先拆违后拆迁。2006年，庐阳区坚持“凡违必拆，拆违务尽”的原则，共拆除违法建设 200多万平方米。此后的三年来，庐阳区共完成“大建设”、省市重点工程、危旧房和城中村改 造等各类项目71个，总拆迁量100多万平方米。创造了一周完成农科南路拆迁、10天完成寿春路 拆迁、15天完成宿州北路拆迁、一个月完成长江中路拆迁的“庐阳速度”。可以说，庐阳区的 “大拆违”从三个方面推进了“大拆迁”。一是节约了拆迁成本，二是降低了拆迁难度，三是起 到了示范效应。
整理成净地后，交市国土资源局公开“招拍挂”出让，土地出让金的35%上交市政 府，65%返还各区政府用于全区城中村改造试点的整体改造。
拆迁补偿方式为城中村居民原房屋评估定价，按建安价折抵购买新建多层公寓。城 中村改造资金来源统一在区级城中村改造资金专户中安排，由各区政府“区内调控、 自求平衡、包干使用”；各区城中村改造资金包干使用后有结余的，用于其他撤村 建居村的农转居多层公寓建设和本区内撤村建居范围各项基础设施建设。
四、深圳模式 深圳的城中村改造模式是政府引导、市场主导、多主体开发的模式。
政府在改造中起着引导作用，主要表现为制定政策，出台扶持和优惠措施。 改造的主体为房地产商（政府通过“招拍挂”出让土地予房地产商由其筹资开发），城中村集体
（城中村股份合作企业自行组织改造），以及以上二者的结合（城中村股份合作企业联合房地产 商合作改造）。城中村改造资金来源为房地产商、城中村集体和村民，政府财政支持。 改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式为以货币补偿为主、产权置换为辅，具体标 准一村一策。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会）， 村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。
二、合肥市庐阳区拆迁的主要做法
城市更新改造案例及运营模式
城市更新改造案例及运营模式引言城市更新是指通过对城市空间、功能、结构进行改造和升级，以提升城市整体品质和竞争力的过程。
城市更新的目标是实现城市的可持续发展，促进城市经济的繁荣和社会的进步。
本文将通过介绍几个城市更新改造案例，探讨不同的运营模式对城市更新的影响。
城市更新案例一：上海外滩背景上海外滩位于黄浦江畔，是上海市的标志性景点之一。
然而，由于历史原因和城市发展的需要，外滩地区的建筑老化严重，整体形象较为落后。
因此，上海市政府决定对外滩进行全面的城市更新改造。
方案1.保护历史建筑：对外滩地区的历史建筑进行修复和保护，保留其独特的历史风貌。
2.增加公共空间：在外滩地区增加公共广场和步行街，提供更多的休闲和娱乐场所。
3.引入商业项目：在外滩地区引入高端商业项目，吸引国内外知名品牌入驻，提升地区的商业价值。
成果通过城市更新改造，上海外滩焕然一新，成为了一个集文化、商业和旅游于一体的综合区域。
外滩地区的商业价值大幅提升，吸引了众多国内外游客和投资者。
城市更新案例二：纽约高线公园背景纽约的高线公园是一个位于曼哈顿的城市更新项目，原本是一条废弃的铁路线。
纽约市政府决定将其改造为一个城市公园，以提供更多的绿地和休闲空间。
方案1.绿化改造：将高线公园沿线的铁路轨道改造为绿化带，种植树木和花草，增加城市的绿色面积。
2.休闲设施建设：在高线公园沿线建设步行道、自行车道和休闲广场，提供多样化的休闲设施。
3.文化活动举办：定期在高线公园举办各种文化活动，吸引市民和游客前来参与。
成果纽约高线公园成为了一个备受欢迎的城市公园，吸引了大量市民和游客前来休闲和娱乐。
公园周边的房地产价值也大幅提升，带动了整个地区的经济发展。
城市更新运营模式政府主导模式政府主导模式是指城市更新改造由政府牵头进行，政府负责项目规划、资金投入和管理运营。
这种模式的优点是能够统筹规划，确保城市更新的整体效果和方向。
然而，由于政府资源有限，政府主导模式可能面临资金不足和决策效率低下的问题。
广州市旧城改造更新模式研究
广州市旧城改造更新模式研究在城市化进程不断加速的今天，旧城改造更新成为了许多城市发展面临的重要课题。
广州市作为我国南方的重要城市，其旧城改造更新工作具有重要的研究价值。
广州市的旧城有着悠久的历史和丰富的文化底蕴，但随着时间的推移，也出现了一系列问题。
例如，基础设施老化、房屋破旧、交通拥堵、公共服务设施不足等，这些问题严重影响了居民的生活质量和城市的整体形象。
在旧城改造更新的过程中，广州市逐渐形成了几种主要的模式。
一种是“拆除重建”模式。
这种模式通常适用于建筑物严重老化、存在安全隐患、土地利用效率极低的区域。
通过将原有建筑拆除，重新规划和建设新的住宅小区、商业中心等，以实现土地的高效利用和城市功能的提升。
例如，＿____地区的改造就是采用了这种模式。
在拆除重建的过程中，充分考虑了新建筑的风格与周边环境的协调，同时也注重配套设施的完善，如增加停车场、学校、医院等。
另一种是“综合整治”模式。
对于一些具有一定历史文化价值或者建筑质量尚可的区域，采取综合整治的方式进行改造。
包括对房屋外观的修缮、道路的拓宽和翻新、水电管网的改造等。
这种模式在保留原有城市风貌和文化特色的基础上，提升了居民的生活环境和基础设施水平。
像_____街区的改造，就很好地保留了当地的传统建筑风格和街巷格局，同时引入了现代化的基础设施，使其焕发出新的活力。
还有一种是“功能置换”模式。
将一些旧的工业厂房、仓库等改造成创意产业园、文化艺术中心等。
这种模式不仅能够有效利用闲置的土地和建筑资源，还能够为城市注入新的产业和文化元素。
比如_____的旧厂房，经过改造后成为了一个充满创意和活力的文化产业园区，吸引了众多年轻人和企业入驻。
在广州市旧城改造更新的实践中，也面临着一些挑战和问题。
首先，拆迁安置问题是一个关键。
在拆除重建的过程中，如何妥善安置原居民，保障他们的合法权益，是一个需要重点关注的问题。
有些居民可能对拆迁补偿不满意，或者不愿意离开熟悉的生活环境，这就需要政府和相关部门做好充分的沟通和协调工作。
旧城改造运营方案
旧城改造运营方案背景介绍随着城市的快速发展，许多传统城市旧区的基础设施、环境和生活水平远远落后于新区。
同时，由于城市扩张和人口流动，许多旧城区陷入人口凋零、商业萎缩和城市鬼城的状态。
因此，需要采取一系列有效的措施来改造旧城区，提升生活品质和城市形象。
旧城改造的目标•提升居民生活品质：改善基础设施、环境和公共服务，提供更好的生活条件。
•发展新的商业模式：通过创新、引进新的商业模式，促进商业的发展和经济的繁荣。
•增强城市的文化内涵：挖掘城市的历史和文化内涵，吸引更多的游客和文化爱好者。
旧城改造的具体方案1. 改善基础设施和环境首先，需要对旧城区的基础设施进行彻底的改造和升级，包括水电、供暖、道路、桥梁、排水系统等。
此外，还需要完善绿化和公共空间，提高城市的生态环境和居住品质。
2. 引进新的商业模式旧城区的商业模式需要进行创新和改变，可以通过引进新的商业概念和业态来提升商业的竞争力和吸引力，如“创意城市”、“数字经济”、“众创空间”等。
同时，还可以发展区域性特色商业，如民俗文化、传统工艺品、艺术品等，吸引更多的消费者和游客。
3. 扶持旧城区的文化产业文化产业是旧城改造的重要组成部分，需要充分发掘和挖掘城市的历史和文化内涵，打造城市的文化品牌。
可以通过扶持文化企业、举办文化活动、建设文化设施等方式来促进文化产业的发展。
4. 引入外部资源在旧城改造过程中，需要吸引外部的投资和资源来支持和推动旧城区的发展。
可以通过政策支持、产业引导、资本引进等方式来引入外部资源和人才。
运营模式为了实现旧城区的改造和发展，需要建立一种有效的运营模式，以确保项目能够顺利推进和运营。
具体而言，可以采取以下措施：1. 建立联合开发模式旧城改造需要综合考虑各方利益，因此需要建立联合开发的模式。
政府、企业、社会组织等各方可以共同出资、共同规划、共同投资和共同运营，实现资源的整合和优化。
2. 建立运营平台为了实现项目的运营和管理，需要建立一个专门的运营平台，负责项目的规划、投资、建设和运营。
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四、三大主体的结构模式
1、三大主体合一
房地产开发企业既是改造主体，也是投资主体承
担投资义务，同时摘牌取得开发用地。这种情况
下安置房也在房地产公司名下，所有拆迁补偿安
置费用也都房地产公司名下，应将安置房视同销
售同货币补偿一并计入开发用地的土地成本。
2、改造主体独立，投资主体、开发主体合一 改造主体独立意味着安置房不在房地产公司名
主体名义实施。
在旧城改造项目中改造主体通常在城改方案批复
文件中明确，实务中多为三类：
1、以城改办为改造主体
2、以城中村改造公司（通常为设立的村集体企
业）为改造主体 3、以房地产公司为改造主体
二ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ投资主体
投资主体是指城改过程中资金谁负责出，主要是
指拆迁补偿安置费用和安置房建设费用两大部分
进行开发，安置支出如何合理分摊计入另一个房
地产公司的开发土地成本，在实务中颇多争议。
这种分离并未影响开发主体的开发用地成本分
担，但需要提供相关文件、协议、资金流来证明
两个公司之间的关联，并得到税务机关的认可。
旧城改造项目是一种极为特殊的房地产开发项目
类型。其特殊性主要表现三个方面：
1、房地产企业深度参与土地的一级开发工作，
尤其是拆迁补偿和安置房建设；
2、旧城改造项目政府和企业通常共同协作，政
府力量深度介入，政府作用至关重要，政府批文
和相关文件指导整个项目实施；
3、旧城改造项目中通常会出现三类主体，分别
下，不需要视同销售。
同时房地产公司出资建设安置房和提供拆迁补
偿费用，将两部分计入开发土地成本。
3、三大主体各自分开
改造主体和投资主体分开引发的问题上面已经说
过。开发主体的分离导致出现一个严重的问题，
就是安置所有支出在身为投资主体的房地产开发
企业，而开发土地则出让给另外一个房地产公司
是改造主体、投资主体和开发主体，对项目财税
格局和风险的理解其实就来源于三类主体的结构
模式。
三类主体在旧城改造中的特殊地位和结构模式。
一、改造主体
改造主体通常是旧城改造项目中安置房的承担主
体，这里所谓的承担主体意味着安置房土地通常
置于改造主体名下，安置房后续报建手续以改造
资金。实务中，如果房地产企业参与城改项目，
投资主体通常是该房地产企业，这一类主体同样
会在城改方案批复文件中明确。
三、开发主体
开发主体是站在房地产开发项目的角度来谈，谁
取得开发地块，并负责报建手续和商品房开发，
谁就是开发主体。旧城改造中开发主体通常是批
文所指定的投资主体，但也可能在土地摘牌时单