房地产评估考试复习整理(全)

1房地产的定义：指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。

2 房地产的物权：所有权，使用权，租赁权，抵押权，典权，地上权，地役权。

3房地产的特性：位置的固定性、地区性、个别性；长期使用性；大量投资性；易受政策限制性（城市规划限制、行政征收权）；相互影响性；保值性与增值性
4 房地产价格的含义：房地产价格一般根据房地产所被认识到的效用，该房地产的相对稀少性，该房地产的有效需求存在等三个因素，产生了该房地产的经济价值而形成的。

5 总价格：指一宗房地产的整体价格。

6 单位价格：房地产中，单位面积的价格。

7楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

楼面地价=土地总价/建筑总面积=土地单价/容积率。

8 容积率=建筑总面积/土地总面积*100%
9 建筑物价格：指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地价格。

10 房地价格：指的是建筑物连同所占用的土地价格。

11 名义价格：指在成交日期时约定，但不是在成交日期时一次付清的价格。

12 实际价格;指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交提起时一次性付清的价格折现到成交日期的价格。

13 影响当地产的价格的一般因素：指在一般经济社会方面对房地产价格水平产生影响的因素，并且具有全区性，包括社会、经济、行政等各方面。

14 社会因素：人口数量个密度；社会文明及教育状况；家庭规模；政治安定状况；社会治安程度；房地产投机；城市化；心理因素。

15 经济因素：经济发展状况；财政金融状况；产业结构变化；税收负担状况；居民收入；物价。

16 行政因素：土地制度；住房制度；城市规划；房地产价格政策；税收；交通管制；行政隶属变更；特殊政策。

其中一般因素以人文条件为中心，是决定房地产价格的外在因素；区域因素是确定各地区的房地产价格水平基础；个别因素是以房地产本身物理特性为中心，是决定房地产价格的内在因素；房地产价格是由其效用、相对稀少性及需求是形成房地产价格的两个最终因素，其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。

17 影响房地产价格的区域因素：影响居住房地产的区域因素；影响商业房地产的区域因素（腹地大小，顾客的质与量；顾客的交通手段与交通状况；营业类别与竞争状况；该地区经营者的创造力与资信状况；繁荣程度与盛衰状况；土地利用的管理制度）；影响工业房地产的区域因素
18 房地产估价的含义：指以房地产为对象，有房地产专业评估人员根据估价目的、遵循估价原则、按照股价程序，采用科学的估价方法，综合股价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时期最可能实现的合理价格所作出的判断和推测。

19 估价原则：指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。

19估价程序：受理估价委托；明确估价基本事项；拟定估价作业方案；搜集股价所需的资料；实地勘察估价对象；选定估价方法计算；确定估价结果；撰写估价报告。

20 房地产估价的基本原则：合法原则指房地产估价应遵循以的首要原则，要求房地产估价应以估价对象的和大权益为前提进行。

合法权益包括（合法产权，合法使用，合法处分和其他产权）；最高最佳使用原则：要求房地产估价遵循合法原则的前提下，应以估价对象
的最高最佳使用为前提进行。

最高最佳使用是指一空地或已有建筑物的房地产合法、可能设计合理的使用需男足法律所允许、技术可能、市场支持、财务可行并能达到房地产最高价值的条件。

21 最高最佳使用的判断程序：法律上的许可性；技术上的可能性；经济上的可行性；价值是否最大。

22 最高最佳使用的判断选择：保持现状前提；转换用途前提；装修改造前提；重新利用前提。

23 收益递增递减原则：指当增加主生产因素的一个单位投资量时，收益随之增加；但达到某一数值后，如在增加投资，其收益不在惠誉追加投资成比例增加。

24 替代原则：某房地产的价格，受同类型具有替代可能的其他房地产的价格所牵制。

25 时点原则：估价求取的是估价对象在某个特定的时间上的价格，而且这个特定时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这个特定时间就是估价时点。

26市场比较法：他是参照预估计时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法；比较法的理论依据：房地产交易中的替代原理；比较法步骤：①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格
27 类似房地产：指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地区等相同或相似的房地产
28 市场比较法的应用条件：（一）充分的交易实例资料（二）资料具有相关性（三）市场供求关系基本一致（四）明确显示具备的条件（五）资料必须详实可靠
27 造价成交价格偏差的因素：有利害关系的人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；不了解市场行情的交易；特别动机或偏好的交易特殊交易方式交易；交易税费非正常负担的交易；相邻房地产的合并交易；受债权债务关系影响的交易
28 收益还原法：将房地产源源不断的去的纯收益是为银行存款的利息，按照一定的利率，还原出房地产的价值总额。

是预计估价对象的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。

29 收益还原法的适用范围：收益法使用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，他不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它属于收益性房地产即可。

30 收益法评估的基本步骤：搜集有关房地产收入和费用的资料；估算潜在毛收入；估算有效毛收入；估算运营费用；估算纯收益；选用适当的还原利率；选用适宜的收益法计算公式求出收益价格
31 收益还原法应用：（一）直接用于计算价格（二）不同年限价格的换算（三）比较不同年限价格的高低（四）用于比较法中土地使用权年限修正（五）其他
34.纯收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用
31 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除拆旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

32 成本法评估的步骤：搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；估算重新构建价格；估算折旧；求取积算价格。

35成本法理论依据：卖方：生产费用价值论卖方：替代原理
36适用范围：①无交易无收益的房地产估价②特殊目的的房地产估价③特殊建筑的房地产④狭小市场上的房地产⑤市场比较法中的修正计算。