上海地产项目开发配套报建指引
上海工程建设项目报批报建程序
目录一、项目立项批复（对使用政府性资金建设的固定资产投资项目建议书审批）（发改委）1. 受理条件 .........................................................2申请材料 .......................................................二、划拨土地审批（规土局）........................................L 申请条件 .......................................................乙行政审批申请材料目录..............................................三、使用集体建设用地审批（规土局）................................1......................................................................................................................... .受理条件2申请资料 .......................................................四、协议出让土地审批（规土局）.......................................1.受理条件..........................................................2申请资料 .......................................................五、招标、拍卖、挂牌用地审批（规土局）...............................L 受理条件...........................................................2申请资料 .......................................................六、建设项目选址意见书审批（划拨方式提供国有建设用地使用权）（规土局）L 受理条件...........................................................2申请资料 .......................................................七、可行性研究报告审批（发改委）.....................................1. 受理条件 .........................................................2申请资料 .......................................................八、建设用地规划许可证申请（规土局）.................................1. 受理条件...........................................................2申请资料 .......................................................九、《建设工程设计方案》审批（规土局）...............................工准予批准的条件....................................................2需要提交资料 ...................................................十、《建设工程规划许可证》审批（规土局）.............................L 准予批准的条件.....................................................2申请资料 .......................................................十一、建设工程项目报建（建设和管理委员会）...........................1. 受理条件...........................................................2需要提交资料 ...................................................十二、建设工程初步设计审批（建设和管理委员会）.......................工受理条件..........................................................2申请材料 .......................................................十三、建设工程项目施工许可证审批（建设和管理委员会）.................工受理条件..........................................................2需要提交资料 ...................................................一、项目立项批复（对使用政府性资金建设的固定资产投资项目建议书审批）（发改委）1.受理条件1）属于政府范围内审批范畴2）符合国家有关法律规定、《上海市政府审批的投资项目目录》和本市、本区有关规定3）符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划要求4）符合土地利用规划、城市总体规划、环境保护政策的要求，以及节能审查政策的要求。
上海报批报建流程图及工作指引(青浦区重点)
报批报建流程图报批报建工作指引根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节：1.获取土地——签定合同2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政（如绿带、河道等）退让3.规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）4.详规评审及批复5.申请《建设用地规划许可证》6.缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》重点注意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。
各环节报批指引：1、规划定界：定界单位：规土局定界队所需时间：10个工作日控制要点：规划定界和土地定界是否一致，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异审核资料：[返回]2、申请规划编制要求：批复单位：规土局（审核部门：规划科）时间：20个工作日控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料：[返回]3、申请详规批复批复单位：规土局（审核部门：综合科）时间：从评审会后开始需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程：1、规划定界；2、申请规划要求；3、进行规划设计；4、详规中期评审即详规评审会；5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划；6、上报详细规划；7、详规批复。
审核资料：附：《项目用地条件流转确认表》D:\E\表单\项目用地条件流转确认[返回]4、申请《建设用地规划许可证》发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核所需时间：20个工作日（政府承诺40个工作日）控制要点：地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确审核资料：[返回]5、缴纳土地出让金收款单位：上海市房屋土地资源管理局缴纳时限：签订出让合同后60天内缴清缴款依据：土地使用权出让合同经办部门：项目发展部控制要点：缴款期限内必须缴清，否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）6、缴纳土地补偿费收款单位：区土地储备中心缴款时限：根据合同约定缴款依据：根据补偿费合同经办部门：项目发展部[返回]7、缴纳契税收款单位：区财政局缴纳时限：缴清土地出让金、土地补偿费缴款依据：土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同经办部门：报建配套[返回]8、办理《土地证》发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）办理所需时间：25个工作日控制要点：出让面积、用地范围、用地性质、出让年限关键点：动拆迁许可证审核资料：[返回]二、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的申请该阶段包含的重要环节：1.方案设计、征询、批复2.环评批复3.扩初设计、征询、批复4.立项备案5.计划转正6.施工图设计、审图、报建7.卫生设计审核8.民防规划证阶段审核9.水务局河道蓝线复验10.申请《建设工程规划许可证》11.施工中标通知书12.《建筑工程施工许可证》重点注意事项：设计过程中一定要符合详规批准的要求，满足规范要求。
上海市房地产报批流程文件
上海市房地产报批流程文件一、准备阶段1.项目可行性研究：开发企业需对项目进行可行性研究，包括市场需求、投资规模、技术可行性等方面的研究。
2.土地获取：申请土地使用权、招拍挂土地或通过土地出让等方式获取土地。
3.项目选址：根据市场需求、土地规划、交通便利等因素，确定房地产项目的选址。
4.拟制项目规划：依据土地使用权取得的条件，拟定房地产项目的总平面布局和设计方案。
5.环境影响评价：进行环境影响评价，评估项目在环境上的影响，并提出相应的环境保护方案。
6.规划报批：将项目规划报送城市规划部门，进行规划审批。
7.初步设计：根据规划要求和市场需求，编制房地产项目的初步设计方案。
二、报批阶段1.竣工规划：在项目建设完成后，编制竣工规划，并提交给相关部门审批。
2.项目报建：实施前期准备，包括准备报批文件、填写报建申请表等，提交给审批部门进行项目报建。
3.报批文件审查：审批部门对报建材料进行初审，对材料的齐全性和准确性进行审核。
4.项目初审：审批部门对项目进行初步评估，包括项目的合法性、技术可行性、经济效益等方面的评估。
5.公示和听证：对通过初审的项目，进行公示和听证，接受公众的意见和建议。
6.项目复审：对公示和听证后符合条件的项目进行进一步评估，包括土地使用权、环境影响等方面的评估。
7.报批决策：根据项目审批的结果，进行报批决策，决定是否批准项目的建设。
三、审批阶段1.资金融通：根据项目的批准情况，申请相关的资金融通，包括银行贷款、股权融资等。
2.土地手续办理：根据项目的批准情况，办理土地使用权证、不动产权证等相关手续。
3.施工许可证办理：根据项目的批准情况，申请施工许可证，获得施工许可证后方可开始施工。
四、后续工作阶段1.施工管理：按照规定的施工计划和施工管理要求进行项目的施工管理。
2.竣工验收：项目竣工后，进行竣工验收，验收合格后方可办理房屋产权证等相关手续。
3.销售和运营：将房地产项目进行销售，并进行项目运营和管理。
上海建设工程前期报规报建所需材料和流程
（1)《建设用地规划许可证》（黄证）
是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证.
(2)《建设工程规划许可证》（绿证）
城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证.建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市
规划要求的法律凭证,是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
（3）《土地使用权证》
又称国有土地使用权证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称,土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围. (4）《建设工程施工许可证》
是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
1.相关记录
6。
1建设用地规划许可证6。
2建设工程规划许可证6。
3工程施工许可证
6.4预售许可证
6.5竣工备案表。
上海市房地产开发流程图
我流程注释：1．上述流程图以上海市相关规定为基础制作，其它地区的审批程序可能有所不同。
2．上所有的天数均指相关政府部门完成相应审批程序所需的工作日。
3．DPC：发展计划委员会4．UPB：城市规划管理局5．HLRA：房屋土地资源管理局6．CMC：建设和管理委员会7．CLO：建设用地事务所8．MCLO：市建设用地事务所文件清单：一、建设用地计划审核意见书申请《上海市建设项目用地计划审核意见书》应提交下列材料：11、建设单位法人证书、营业证书或外资企业法人证明、注册证书；2、上报的项目建议书或其他有关文件；3、房地产企业的开发资质证书；4、经划示的用地范围图；5、审核部门认为需要补送的其他有关资料。
二、报批项目建议书报批《项目建议书》应提交下列材料：1、《项目申报单位报批函》；2、房地产企业的营业执照、资质证书；3、项目范围地形图；4、若地块涉及转性，经有关主管部门对土地改性的批复；5、地块房地产权证或其他相关证明；6、有关合作开发或土地补偿协议。
三、《建设项目选址意见书》审批申请《建设项目选址意见书》，应提交下列材料：1、《建设项目选址意见书申请表》；2、项目建议书以及批准文件或其他计划批文；3、建设基地范围内如涉及原有单位用地的必须提供土地使用权属证明和原有单位对建设项目的意见。
4、环保、消防、卫生防疫等部门对项目选址的审核意见（可采用并联审批）；5、工业项目和其它对周围环境有特殊要求的及对周围地区有一定影响和控制要求的建设项目应加送以1申请和核发《上海市建设项目用地计划审核意见书》，按以下程序办理：（一）使用区县用地计划指标的建设项目，由建设单位向区县土地管理部门提出申请；使用市用地计划指标的建设项目，由建设单位向市房地局提出申请，并按规定填写申请表，提交有关材料。
市或区县土地管理部门应自受理建设单位申请之日起十个工作日内，提出审核意见。
经审核同意的，分别由市房地局或市房地局委托的各区、县土地管理部门核发《上海市建设项目用地计划审核意见书》，并盖“用地计划审核专用章”。
上海市建设项目报批报建办理指南
上海市浦东新区区建设项目办理指南为了使公司内部项目管理和操作者（设总、项目经理、客服经理、专业负责人等），更加了解和熟悉上海市各个区建设项目的办理流程，更好地预控、管理、推进项目操作进程，推出上海市各区建设项目办理指南（本册为浦东新区区）。
《上海浦东新区区建设项目办理指南（征询版）》根据《上海市企业投资项目核准暂行办法》、《上海市建设项目规划管理事项办理指南》、浦东新区区行政办事大厅内规划、发改委、建管局、房管局、卫生、环保、公安等各职能部门窗口服务告知单及上海市浦东新区区政府网站的相关审批要求进行编制，随着该区行政管理规定地不断更新和完善，报批报建指导册将定期进行补充完善。
使用须知：1、浦东新区区建设项目办理指南主要分为两大部分：第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程；第二部分上海市浦东新区区建设项目办理流程注解。
第二部分由两部分组成：第一章浦东新区区房地产开发报批报建流程图；第二章浦东新区区建设项目办理流程注解。
2、该册将浦东新区区建设项目的整个报批报建过程分为6个阶段（土地获取及规划阶段、方案阶段、初步设计阶段、施工图阶段、开工阶段、竣工阶段），并对每个阶段罗列的重点报批报建环节进行详细说明。
3、重点报批、设计环节的阐述分为：控制要点、重要报批环节、审批单位、审批时限、报送资料、相关表格、获取文件。
设计重点关注报送资料的表格。
4、附页为上海市上海市各区报批报建环节中具有共性，同时需设计重点关注的环节。
5、本册中黑色斜粗体部分指与设计关系紧密的内容，重点关注。
6、本册第二部分第一章的流程图中，蓝色字体部分为三种土地获取方式存在差异的地方。
7、本册中带下划线的部分有链接设置，可按住CTRL，单击查看详细内容。
8、浦东新区区建设项目相关办事指南可查询网站：/办事地点：浦东新区合欢路2号浦东新区市民中心前言 (1)第一篇上海市核准制企业投资项目建设流程 (4)第二篇上海市浦东新区区建设项目办理流程 (7)第一章概述 (7)一、土地招拍挂建设项目： (7)二、划拨用地建设项目： (8)三、自有土建设项目： (9)第二章浦东新区建设项目办理流程示意图 (10)第三章浦东新区区建设项目办理流程注解 (14)（一）土地获取、环评、项目核准阶段 (14)1. 招标、拍卖、挂牌用地审批 (14)2.建设项目选址意见书 (14)3. 建筑工程规划设计要求 (15)4. 建设项目环境影响评价文件审批 (17)5. 项目核准 (17)6. 工程报建审批 (18)7. 详细规划组织报审 (18)（二）设计方案审批阶段 (19)1. 设计招投标 (19)2. 方案征询 (19)3. 建设项目设计方案批复 (21)4. 申请可行性研究报告批复 (23)5. 申请《建设用地规划许可证》 (23)（三）设计文件审查阶段 (25)1. 扩初征询 (25)2. 抗震超限专项审批 (26)3. 申请扩初批复 (27)4. 初步设计概算 (27)（四）核发建设工程规划许可证阶段 (28)1. 施工图审查 (28)2. 施工报建图 (29)3. 申请《建设工程规划许可证》 (29)4. 室外管线综合设计 (31)（五）核发施工许可证及竣工验收阶段 (31)1. 办理《建设工程施工许可证》 (31)2. 办理防雷检测 (31)3. 办理建设工程安全质量监督手续 (32)4. 工程开工放样复验灰线 (32)5. 居住区名称命名审批 (33)6. 申请编订门弄(楼)号牌 (34)7. 面积预测 (34)8. 商品房预售许可证 (35)（六）竣工阶段 (35)1. 地籍修测及地籍图 (35)2. 竣工验收 (36)3. 住宅交付使用许可证 (37)4. 大产证办理 (38)附页一：上海市设计招投标、备案手续办理流程 (40)附页二：上海市超限高层抗震审批流程 (44)附页三：概算设计 (45)附页四：室外管线综合设计流程 (46)附页五：上海市建设项目规划管理电子报件 (48)第一篇上海市核准制企业投资项目建设流程（一）土地招拍挂项目根据国家相关规定，商业、旅游、金融、服务、娱乐、商品房六类经营性用地及工业用地的土地使用权出让应当采取招拍挂方式。
上海市建设工程报建管理办法
上海市建设工程报建管理办法第一条（目的和依据）为了进一步加强本市建设市场的管理，规范建设工程报建流程,确保建设工程质量和施工安全，根据《上海市建筑市场管理条例》、《上海市建设工程承发包管理办法》等相关法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法.第二条（定义）本办法所指的建设工程，是指土木建筑工程、管线工程及其相关的设备安装工程、装修工程。
第三条（适用范围)本市行政区域内投资额100万元及以上的下列建设工程纳入报建范围，包括：(一）新建、扩建、改建工程；（二）装饰装修工程;（三）城市基础设施维修工程。
本市行政区域内投资额30万元及以上的房屋修缮工程纳入报建范围。
第四条(管理部门和分工)上海市城乡建设和交通委员会（以下简称市建设交通委）负责本市建设工程报建的综合监督管理，上海市建设市场管理办公室负责本市建设工程报建的具体监督管理，并履行以下职责:(一）组织制定本市建设工程报建工作的规范标准。
（二）具体负责国家和本市立项或批准的建设工程，以及文物及优秀历史建筑工程、保密工程、跨区域工程的报建。
实行委托管理的市级管委会负责管理范围内的建设工程报建管理和报建手续办理;市绿化市容局负责行业范围内园林绿化项目报建管理和报建手续办理。
区(县）建设行政管理部门按照其职责权限，负责所辖行政区域内建设工程报建的管理和协调，具体实施所属区（县）立项或批准的建设工程，以及市或区(县）立项或批准的所辖行政区域内装饰装修、房屋修缮工程的报建手续办理。
市水务局、市交通港口局、市绿化市容局、市住房保障房屋管理局等有关专业行政管理部门(以下简称行业主管部门）按照各自职责协同实施本办法.第五条 (建设单位要求）办理报建手续的建设单位应当具备以下条件：(一)有法人资格或者系依法成立的其他组织；（二)有与建设工程相适应的资金或者资金来源；(三)依法必须进行招标发包的项目,建设单位应当具有与建设工程管理相适应的专业技术人员和管理人员;（四）法律、法规规定的其他条件。
浦东新区建设项目报批报建办理指南
浦东新区建设项目报批报建办理指南一、引言浦东新区位于上海市东部，是上海市的经济特区和国家级新区。
随着国家对浦东新区的大力支持和投资，浦东新区的建设项目数量不断增加。
为了规范建设项目的报批和报建流程，提高项目的审批效率，制定了本办理指南。
二、报批报建的基本概念1.报批：指建设项目的相关申请材料经过评审机构的审核后，取得相应批复文件的过程。
2.报建：指报批获得批复文件后，施工单位根据批复文件的要求，按照施工图纸进行项目建设的过程。
三、报批报建的程序1.报批程序：（1）项目备案：申请人在拟进行建设项目之前，应向相关区委区政府备案，备案材料包括项目基本情况、拟建地点、用地手续等。
（2）初步设计：申请人根据备案后的要求，编制初步设计方案，并提交给评审机构审核。
（3）初审：评审机构对初步设计方案进行初步审核，包括项目的技术、安全、环保、土地使用等方面。
（4）公示：评审机构将初步设计方案在相关媒体进行公示，接受社会各界的监督和意见反馈。
（6）批复：评审机构根据终审结果，对项目进行批复，颁发批复文件。
2.报建程序：（1）施工图设计：申请人根据获得的批复文件，编制施工图设计方案，并提交给评审机构审核。
（2）设计审查：评审机构对施工图设计方案进行审核，包括工程结构设计、建筑装饰装修设计等方面。
（3）报建：申请人将审核通过的施工图设计方案报送相关部门，办理建设项目的相关手续，如土地使用证、施工许可证等。
（4）施工：获得相关手续后，申请人可以开始项目的实际施工工作。
（5）竣工验收：项目竣工后，申请人向相关部门提出竣工验收申请，相关部门进行竣工验收并出具相应证明文件。
四、报批报建的注意事项1.申请人在进行报批时，必须详细了解建设项目的要求，并规范备案材料的准备和提交流程。
2.申请人在进行报建时，必须严格按照批复文件的要求，进行详细设计和施工，确保项目的质量和安全。
3.申请人在项目建设过程中，应及时与相关部门进行沟通，并接受相关部门的监督和指导。
上海报批报建流程图及工作指引
上海报批报建流程图及工作指引--------------------------------------------------------------------------作者: _____________--------------------------------------------------------------------------日期: _____________报批报建流程图报批报建工作指引根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节：1.获取土地——签定合同2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政（如绿带、河道等）退让3.规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）4.详规评审及批复5.申请《建设用地规划许可证》6.缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》重点注意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。
各环节报批指引：1、规划定界：定界单位：规土局定界队所需时间：10个工作日控制要点：规划定界和土地定界是否一致，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异审核资料：[返回]2、申请规划编制要求：批复单位：规土局（审核部门：规划科）时间：20个工作日控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料：[返回]3、申请详规批复批复单位：规土局（审核部门：综合科）时间：从评审会后开始需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程：1、规划定界；2、申请规划要求；3、进行规划设计；4、详规中期评审即详规评审会；5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划；6、上报详细规划；7、详规批复。
NBVK-WI-PR022项目报批报建作业指引
项目报批报建作业指引编制日期审核日期批准日期流程要素流程目标：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的科学有效地安排项目各阶段的报批报建工作，确保项目的正常开发经营。
2.适用范围适用于上海万科项目开发过程中，因为地理位置较远，报批报建成本较高而由项目经理部负责的报批报建工作。
3.术语和定义4.职责4.1.工程及采购管理部4.2.严格按照公司规范化运作要求，根据项目开发进度，及时准确地办妥各项目所需报批报建手续，提供相关合法文件，为各项目的顺利开发经营提供保证；4.3.营销管理部、成本管理部、设计管理部负责提交本部门报批报建资料。
5.工作程序5.1.在项目开发过程中，需各部门向工程及采购管理部提交的报批报建资料及提交时机见下表：报批报建事项所需资料资料提交部门提交时机付清地价款证明财务部按土地出让合同房地产证土地出让合同工程及采购管理部办完付清地价款证明建设用地规划许可证 土地出让合同工程及采购管理部中标且测绘报告完成申办项目地名注册 项目名称及释义营销管理部方案报建前设计方案报审设计方案文件设计部审核后初步设计报审初步设计图设计部审核后建设工程规划许可证 审图公司审核后的施工图设计部审核后报批报建事项所需资料资料提交部门提交时机商品房面积预测 施工图及电子文件设计部开盘前60天预售合同示范文本营销管理部开盘前30天有资质的测绘机构出具工程进度鉴证报告工程及采购管理部开盘前15天物业公司的前期物业管理服务合同总经理办公室开盘前30天公安部门批准的门牌号码批文及附图工程及采购管理部开盘前20天建筑面积预测报告工程及采购管理部开盘前30天预售许可证与资金监管机构签定的预售监管协议财务部开盘前20天竣工面积实测 建筑图纸设计部竣工验收前15天规划验收 形象进度说明工程及采购管理部竣工验收前15天竣工验收备案证明工程及采购管理部项目验收后15天内房地产权初始登记分层分户汇总表营销管理部项目验收后15天内5.2.项目经理部收集到报批报建所需资料后，按照政府主管部门依法行政手册要求，递交资料。
上海建设工程前期报规报建所需材料和流程
序号需办事项所需材料报批流程1 土地出让A、申请书B、立项批复C、红线图（复）D、规划设计总平面图（蓝图）E、营业执照（企业）、机关代码证（机关）F、法人代表身份证（复）G、建设用地许可证（复）以上资料均一式二份一、对取得土地和准备开发项目打可行性研究报告和立项申请，然后到计划发展委员会申请立项。
2 国有土地使用证H、土地出让合同（复）I、所交纳各项费用发票（复）包括土地出让多、土地契税、印花税二、凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，有规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图。
3 报审规划设计方案（总平面图审定）[规划设计方案审批表]A、规划设计方案登记表（填）B、规划设计意见书C、规划设计总平面图（蓝图）D、红线图（复）E、选址意见书（复）4 申领[建设用地规划许可证] [建设用地规划许可证审批表]A、建设用地规划许可证登记表（填）B、红线图（复）C、建设项目立项批复（复）D、规划设计总平面（蓝图）三、将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证四、总体规划通过后如果一次规划分批实施，就将分期实施的详细规划和相应的单体建筑设计报规划局规划管理处审批。
5 报审建筑设计方案[建筑设计方案审批表]A、规划设计总平面图（审定蓝图）B、效果图（鸟瞰图 A3）C、单体设计方案（文本 A3）包括平面、立面、剖面、效果6 申领[建设工程规划许可证] [建设工程规划许可证审批表]（建筑）A、建筑工程规划许可证申请登记表（填建筑）B、核发建设工程规划许可证征求意见表（填）五、在四阶段审批期间，将各规费收缴部门缴费流转审批完毕，其中包括消防、建设、教育地方配套、卫生防疫、白蚁防止、绿化、人防、墙体改造、散装水泥、城建档案、工程质监等。
具体手续办理如下：C、施工图（建筑结构）D、建设用地许可证（复）E、立项批复（复）F、红线图（复）G、规划设计总平面图（蓝图 2份）H、白蚁防治合同（4份）I、国有土地出让合同（复）J、建筑工程消防设计审核意见书1、将报批的范围内的所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。
YD-GC-LC001报批报建管理流程
1.目标
1.1 明确项目各阶段的报批报建程序，规范项目各阶段的报批报建工作。
2.适用范围
2.1 悦达地产在上海地区项目各阶段的报批报建工作。
3.各部门职责
3.1开发配套部：按照公司规范化运作要求，根据项目开发进度，及时准确地办妥各项目所需报
批报建手续，提供相关合法文件，为各项目的顺利开发经营提供保证；
3.2其他各部门：负责提供本部门报批报建资料。
4.工作内容
在项目开发过程中，需各部门向开发配套部提交的报批报建资料及提交时机见下表（以下所需资料根据实际情况调整）
4.1开发配套部收集到报批报建所需资料后，按照政府主管部门依法行政手册要求，递交资料；
4.2政府主管部门窗口收文后，开发配套部主办人员在取得批文前，至少与政府经办人联系一
次，了解办文进展或按对方要求进行配合工作。
4.3政府部门承诺的办文时限到期当日或次日，开发配套部主办人员到指定地点领取批文，移
交项目公司。
5.主要涉及文档/信息流程
无
6.主要附件
无。
上海市房产开发流程与手续
上海市房产开发流程与手续一、项目立项阶段1.项目立项申报：开发企业需要向上海市住房和城乡建设委员会或所在区住房和建设行政主管部门申报房地产项目立项，提交申请材料包括项目概况、投资计划、土地使用情况等。
2.审批程序：立项申报材料经相关部门审核通过后，发放《上海市房地产项目立项批复》。
二、用地获取阶段1.土地出让：开发企业根据项目需求，在上海市国土资源和规划管理部门的土地交易平台上参与土地出让竞拍或拍卖。
2.土地供应合同签订：开发企业中标后，与国土资源和规划管理部门签订《土地使用权出让合同》。
3.土地使用权登记：开发企业在土地出让合同签订后，进行土地使用权登记，完成产权转移手续。
三、规划设计阶段1.方案设计：开发企业根据土地规划及市场需求，委托设计单位进行项目的方案设计。
2.规划报建：开发企业根据方案设计，向上海市住房和城乡建设委员会或所在区住房和建设行政主管部门报建规划方案。
3.审查程序：规划方案需要经过相关部门的审查，如城市规划、道路交通、环保等。
4.批准手续：通过审查后，获得批复文件即《关于XX项目规划许可证》。
四、开发施工阶段1.勘测测绘：开发企业委托测绘单位进行现场测量、测绘。
2.建设工程规划许可证：开发企业向上海市住房和城乡建设委员会或所在区建设行政主管部门申请建设工程规划许可证。
3.施工图设计：开发企业委托设计单位进行建设工程的详细施工图设计，包括结构、给排水、强电弱电等。
4.管理备案：开发企业在施工前需向相关部门备案，包括施工图备案、施工单位资质备案等。
5.施工许可证：开发企业向上海市住房和城乡建设委员会或所在区建设行政主管部门申请施工许可证。
6.施工过程监督：开发企业需遵循施工与质量管理标准，按照相关部门规定对施工过程进行监督，如安全监督、质量监督等。
五、销售预售阶段1.房屋预售许可证：开发企业在开盘销售前，需向上海市住房和城乡建设委员会或所在区住房和建设行政主管部门申请办理房屋预售许可证。
上海建设工程报建指南
BSZN-0725-2011/00上海市建设工程报建办事指南（草案）××××-××-××发布××××-××-××实施上海市城乡建设和交通委员会发布上海市建设工程报建办事指南一、适用范围本指南适用于在本市行政区域内投资额100万元及以上的下列建设工程包括：（一）新建、扩建、改建工程；（二）装饰装修工程；（三）城市基础设施维修工程。
本市行政区域内投资额30万元及以上的房屋修缮工程纳入报建范围。
本指南所指的建设工程，是指土木建筑工程、管线工程及其相关的设备安装工程、装修工程。
二、办理依据1、《上海市建筑市场管理条例》；2、《上海市建设工程承发包管理办法》；3、《上海市建设工程报建管理办法》；三、办理机构（一）办理机构名称及权限上海市建筑建材业受理服务中心负责国家和本市立项或批准的建设工程，以及文物及优秀历史建筑工程、保密工程、跨区域工程的报建。
区（县）建筑建材业受理服务中心负责所属区（县）立项或批准的建设工程，以及市或区（县）立项或批准的所辖行政区域内装饰装修、房屋修缮工程的报建。
市政府委托实施管理的管委会负责管理范围内的建设工程的报建。
各行业主管部门按照各自职责负责管理范围内的建设工程的报建。
（二）审批内容和对象对本市行政区域内投资额100万元及以上的新建、扩建、改建工程、装饰装修工程、城市基础设施维修工程的建设工程、以及投资额30万元及以上的房屋修缮工程进行审批。
四、审批条件1、有法人资格或者系依法成立的其他组织；2、有与建设工程相适应的资金或者资金来源；3、依法必须进行招标发包的项目，建设单位如不委托招标代理单位，自行组织招标的，建设单位应当具有与建设工程管理相适应的专业技术人员和管理人员；4、法律、法规规定的其他条件。
建设单位专业技术人员和管理人员的备案手续在报建时一并办理。
(完整版)上海房地产项目开发流程
•上海房地产项目开发流程(及办理行政许可流程）经营策划—〉上海房地产项目开发流程(及办理行政许可流程)关键字: 立项审批规划设计规划设计配套工程施工验收交付商品房预售许可权属初始登记大产权证登记来源自: 发布时间：2010—03—02 05:21:36上海房地产项目开发流程（来源:上海市君志律师事务所)一、立项审批阶段:1、公司注册：2、土地评估:3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请,并缴纳相关费用（费用收取详见表二）。
4、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积（测绘费详见表三）.5、签定《国有土地出让合同》:由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴纳土地出让金与配套费。
6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告，编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项，若项目体量大,则由区发改委转送市发改委审批。
7、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。
二、规划设计阶段1、方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。
2、组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门参与。
现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。
3、扩初方案审批：根据扩初会议要求，调整总体方案,并向规划局申报扩初方案审批。
4、项目报建:项目立项后报区招投标管理办公室申报项目报建手续，办理项目IC卡.5、办理招投标手续：向区招投标管理办公室申请办理勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位招投标手续。
建设单位缴纳交易服务费,费用按照有关规定的差额定率累进方式缴纳（详见表四）。
上海房地产报建审批文件
工程报建审核一、审批内容工程报建审核（包括建设工程发包资格审核）二、受理部门上海市建设工程招标投标管理办公室三、管理部门上海市建筑业管理办公室四、审批权限（一）建设工程报建范围：凡在本市进行建设的工程项目，总投资在50万元以上（含50万元）的，建设单位应当在建设工程立项文件批准后30天内，且在建设工程勘察、设计发包前办理报建手续。
（二）建设工程报建管理权限划分：1、市交易中心负责全市建设工程总投资额在1500万元以上的非生产性项目和3000万元以上的生产性项目的报建管理。
2、市郊、区、县分中心负责本区域内总投资额1500万元以下的非生产性项目和3000万元以下的生产性项目的报建管理。
3、浦东新区立项及第2款规定限额建设工程的报建在市交易中心浦东分中心办理；虹口区、杨浦区的第2款规定限额建设工程的报建在市交易中心东区分中心办理；普陀区、长宁区、闸北区的第2款规定限额建设工程的报建，在市交易中心北区分中心办理；外高桥保税区内项目报建在市交易中心或市交易中心外高桥保税区办事处办理。
五、审批时限即到即办。
六、需提交的材料1、《上海市建设工程报建表》；2、企业法人营业执照或其他组织证明；3、建设工程立项的批准文件原件和复印件；4、上海市建设单位工程专业技术人员和管理人员核定申报表；5、专业技术人员和管理人员技术职称证书原件和复印件；6、法定代表人授权委托书（委托经办人办理报建）。
在立项批复中已明确招标组织形式的，前款第4、5项材料可不提交。
委托招标代理机构发包的，前款第4、5项材料可不提交，还需提交代理合同。
七、审批依据《上海市建筑市场管理条例》八、审批流程窗口受理，即到即审。
联系电话：64224309《建设项目选址意见书》审批一、审批时限：市或区（县）规划管理部门受理申请后，在法定工作日40日内审批完毕。
二、报批对象：建设项目有下列情形之一的，需要申请建设项目选址意见书，并作为上报可行性研究报告的依据：新建、迁建单位需要使用土地的；原址扩建需要使用本单位以外的土地的；需要改变本单位土地使用性质的。
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2 建设单位遇特殊情况,其建设工程项目质量、安全如果不能一次性整体报监的，应申 请分阶段报监；如果在开工前30天来不及办理报监的,应在事后申请补办报监,其申请手续 如下：
2.1分阶段申报
2.1.1建设单位向监督站提出书面申请，讲明原因、分阶段报监的部位、日期等并加盖法人 单位公章；
2.1.2 项目管理工作人员在审核资料，提出处理意见，报上级审批。 2.2 事后补办报监
住宅建设配套费按每平方米住宅建筑面积320元的标准上缴。其中： 公建配套费为120元/平方米，包括教育系统的中学、小学、幼儿园、托儿所，地区行政系 统的街道办事处、居委会、警署、物业管理、门卫等，环卫系统的垃圾站、公共厕所，社 区服务系统的养老设施等。 市政配套费为200元/平方米，包括住宅建设基地范围内的城市道路、雨污水系统、供水、 供气、公交站点等。 社区医院、文化馆、影剧场（院）、居住区中心商业用房、体育场（馆）、图书馆、敬老 院、民政福利用房、文化娱乐中心等不包括在住宅建设配套费配建的范围之内。这些项目 仍由各主管部门落实计划、资金，委托开发建设部门统一建造。在符合规划条件下也可按 照“谁投资、谁受益”的原则，由住宅投资单位自行开发建设，但不能擅自改变用途。 开发单位在申报扩初设计方案时，必须征求市政、公用主管单位和所在区财贸（商会）、 教育、建委等有关部门和单位的意见，并由这些单位共同参与扩初设计的审定工作。
2.2.1 建设单位向监督站提出书面申请，并加盖法人单位公章；
2.2.2 建设单位递交申请的同时，提供本章所列资料及工程已施工部分的质量状况证明； 2.2.3 项目管理工作人员审核资料提出处理意见，报上级审批。
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申领施工许可证
作业目的 依法办理工程报建,纳入政府建 设工程管理的轨道。 作业依据 《上海建设网》办事专栏:《施工 许可受理》 作业描述 建设工程具备施工条件后，建设 单位应当根据管理权限向市或区 （县）招投标办申领建筑工程施工 许可证，市或区（县）招投标办在 受理之日起15日内作出同意或不 同意的书面决定。不予同意的，应 说明理由。
前期工作（立项——施工许可）工作流程
可行性研究 取得土地用地规划许可证
报区计委立项取得 立项批文
市测绘院地形图、管线图
规划局核定设计范围和设 市建委工程报建取 得建设项目 IC 卡 建筑方案设计（设计院） 鉴定招投标代理合 同 设计招投标 勘察招投标 建筑方案送审取得方案审 查意见 计要求取得选址意见
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1 办理申领施工许可证手续，要提供下列书面资料： 1.1 施工许可申请表； 1.2 建设工程规划许可证； 1.3 资金入帐凭证(按合同约定的工程备料预付款划入施工承包单位帐户)； 1.4 申办施工许可工程现场情况说明表； 1.5 建设工程承发包合同副本、廉洁协议； 1.6 建设工程安全和质量监督申报情况证明； 1.7 建设工程施工图设计文件审查通过资料； 1.8 勘察、设计、施工中标（选）通知书； 1.9 法律、法规、规章规定的其他资料。 2 建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工 的，应当向发证机关申请延期；延期以2次为限，每次不超过3个月。既不开工 又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。 3.1在建的建设工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月 内，书面向发证机关报告。中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当 报发证机关核验施工许可证。 3.2中止施工的建设工程若需恢复施工，应在具备复工条件(指安全质量监管 部门同意复工的证明)后，由建设单位和施工总承包单位联合向施工许可证发 证机关递交恢复施工书面申请。 3.3《施工许可申请表》和申办施工许可工程现场情况说明表等资料可在网 上下载。
付上水配 套费
付上水排 管贴费
技防施工
箱变安装 施工
开关站 安装
上水设计
市测绘院建筑 物测量磁盘
技防调试
电缆调 试
箱变电 试
开关站 电试
上水施工 电缆排 管施工 上水接头 交通设施施工 道路施工 绿化施工
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竣工验收交付工作流程
建筑施工总包自检报 告 监理单位评估报告 质监站质量验收 防雷测试报 告
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公建配套
作业目的 为使居住区公共服务设施更切合当前实际和将来的发展需要，公建 配套的合理规划、设计、建设和管理是必不可少的。 作业依据 《城市居住区公共服务设施设置标准》DGJ08-55-2002 ,J101892002（上海市工程建设规范） 《上海市征收住宅建设配套费实施细则》（上海市建委） 《上海市征收住宅建设配套费的暂行规定》沪府发（1987）71号 《上海市人民政府关于同意调整住宅建设配套费征收标准的批复》 沪府（1995）66号 紧前工作条件 获得土地招标文件和相关技术指标
施工图设计（设计院）
环保评审
规划许可证
环保报告
报区住宅局发展配套条件审核报 区住宅发展局防渗漏措施审核报 区住宅发展局样板房%申报
报住宅建设施 工计划取得新 开工计划
住宅建设配套 费包干证明或 20%缴纳证明
勘察合同 设计合同 监理合同 施工合同
施工预付 款证明
散装水泥办证明 合同
基地代码审核
报市建委取得施工许可证
后期配套工作流程
住宅建设配 套费证明 住宅建设配套费证明
排水征询
电话施 工合同
排水方案 审定
付排水配 套费
电话设计
排水监察 并施工
排水施工
公务所排 水接管
电话施工
代付有线 排水接管 施工 煤气征询 有线电视 工程合同 电视费 电缆排 管施工 有线电视 设计 电缆排 付煤气配 套费 室内煤气 验收 有线电视 施工 电缆排 管施工 煤气设计 煤气施工 煤气接管 技防合同 管施工 建 筑 物 内 电 试 完 成 上水征询 公务所排 水接管 电缆排 管施工 箱变基 础施工 验收 开关站 土建施 工验收 监 察 验 收
地区详规要求
消防、交通、环卫、绿化、 人防、防雷、公安、水电、 煤、电话、排水征询
监理招投标
施工招投标
概算或工程量 清单
初步设计（设计院）
人防检测中心 委托合同
报人防质按检 人防工程保险
报区质安检工 程保险
区监测中心委 托合同
报区建委初步设计审批 取得审批意见
消防、交通、环保、卫生、 人防审核意见
人防审图 设计审图
申办《建设用地规划许可证》
作业目的 为了体现政府对实施城市规划的 监督，指导和服务的职能作用，房 地产开发项目的设计必须分阶段地 得到政府部门的批准。要求事先做 好充分准备，一旦条件成熟，立即 进入申办程序。避免将本作业转化 到关键路线上去。 作业依据 规划管理部门张榜公布的《建设 用地规划许可证》申办程序。 紧前工作条件 已取得规划部门对规划设计方案 的批复
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作业描述 1 主办岗位到规划部门领取《建设工程规划许可证》申请表填报，并同时附送 下列文件： 1.1总平面设计图三份（比例1/500或1/1000，应标明建筑基地界限，新建建筑 物的外轮廊尺寸和层数，新建建筑物与基地界限、道路规划红线、相邻建筑物、 河道和高压线的间距尺寸）； 1.2地形图3份（向市测绘院晒印，比例1/500或1/1000，地形图上需按上述总平 面设计图要求划示新建建筑物位置及有关尺寸）； 1.3建设基地的土地使用权属证件（复印件），如属新征土地，应提供市房地资 源局核发的建设用地批准书（复印件1份）； 1.4建筑施工图2套（平、立、剖面图和图纸目录单），分层面积表2份（应按国 家有关建筑面积规定计算`）； 1.5基础结构施工平面图、基础详图及桩位平面布置图各2份； *1.6日照分析报告； 1.7建设项目计划批准文件1份； 1.8建筑工程概预算书1份； 1.9消防、环保、卫生，电力，燃气，自来水，排水，交警等有关部门审核意见 单各1份。 2 规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗位持规划局发放的 “一书二证”联系卡（IC卡）办理领证手续。领取内容包括《建设工程规划许 可证》及附图，《建设工程项目表》。 3 核发《建设工程规划许可证》的时限为25个工作日。 4 由本岗位经办向规划部门缴纳执照费和档案保证金。 5 本岗位凭《建设工程规划许可证》向建设管理部门申请办理《建设工程施工 许可证》。 6 取得的证书原件交项目组资料员保管。
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1 申报建设工程质量监督时，应提供如下书面资料： 1.1项目立项审批文件，扩初设计批文，建设工程规划许可证；
1.2 勘察、设计、施工、监督单位中标通知书、合同；
1.3 勘察、设计、施工、建立单位资质证书； 1.4 施工图设计文件审查报告； 1.5 其他规定需要的文件资料。
2住宅配套费的政府包干范围
3住宅配套设施配置的审定
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4缴纳住宅配套费
开发单位凭审定的书面意见或会议纪要、总平面图和建设项目一览表一式四份，作为缴 纳配套费的依据，向所在区、县住宅建设主管部门办理缴纳配套费手续。经审定后，核 发缴款通知单。 凡住宅项目的建筑面积在1万平方米（含1万平方米）以下，在申请施工执照前应一次缴 清；超过1万平方米的住宅项目可分两次缴纳，第一次在申请施工执照前缴纳百分之四 十，第二次多层住宅在首次交款后四个月内缴纳剩余的百分之六十，高层住宅在首次交 款后一年内缴纳剩余的百分之六十。 对于新建住宅，开发单位在申办建筑执照和水、电、煤等配套手续时，必须附送住宅配 套费的缴纳凭据，否则，规划管理部门及水、电、煤等配套部门将不予受理（红线外的 水、电、煤等配套工程费用不再另行支付）。 经过测算，认为自行包干建设公建配套项目更能降低开发成本的，经集团同意后向市住 宅发展局提出申请，要求自行包干建设和免缴公建配套费。市住宅发展局审核批准后出 具免缴住宅建设配套费的证明。列入包干清单的建设项目必须接受市住宅发展局及所在 区的住宅建设主管部门的管理，监督和验收。
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