2012年惠州楼市分析及2013年预测：2012年销售量创新高 预计2013年供应回落

2012年，在国家房地产调控政策保持稳定并继续深化、全市经济稳步增长的大环境下，惠州市
房地产开发投资增幅回落，商品房供应下降，存量继续扩大，成交稳步增长，房价逐步回归理性。

房地产市场前冷后热，土地市场逐步回暖，成交活跃；新建商品房供应量回落，销售量保持平稳增长，销售价格稳中有降；二手房市场有所降温，房地产市场保持平稳健康发展态势。

一、土地出让成交活跃
惠州市国土资源局数据显示，2012年，惠州市经营性用地挂牌出让324宗，面积约924万平方米；成交376宗，同比增长40％，成交面积924万平方米，同比增长6％，成交金额63．7亿元，成交楼面地价为1612元/平方米，同比增长45％。

从全年来看，受上半年商品房库存量大及成交走弱影响，企业资金链较为紧张，购置土地意愿明显减弱，土地市场较为冷清，而随着楼市的复苏和持续回暖，土地市场逐步升温，下半年全市土地成交面积约755万平方米，是上半年成交面积的4．5倍。

二、房地产开发投资增速明显回落
惠州市统计局数据显示，2012年，惠州市全年完成房地产开发投资482．2亿元，同比增长28．1％，增幅同比回落12．81个百分点。

全市商品房新开工面积1096．77万平方米，同比下降18．2％。

三、商品房供应：新增上市规模回落，待售面积小幅增长
惠州市房管局数据显示，2012年，全市商品房批准预售面积为940．95万平方米，同比下降28．5％。

其中，住宅批准预售面积838．28万平方米，同比下降30．58％。

2011年以来，国家对房地产市场调控政策基调保持不变且继续深化，房地产开发企业对后市预期不乐观，项目开发建设进度放缓，惠州市商品房新增上市规模出现回落。

截至2012年底，商品房累计可售面积为888．81万平方米，同比增长1．62％，按全年月均约73万平方米的销售速度，需一年时间才能消化完，市场供应相对充足。

四、商品房销售市场回暖，新建商品房销售量创历史新高
惠州市统计局数据显示，2012年，惠州市房地产市场继续保持良好的势头，新建商品房销售量
创历史新高，销售面积826．72万平方米，同比增长3．82％，销售金额478．42亿元，同比增长8．52％。

全年各月销售面积总体保持上升扩大的态势，下半年成交十分活跃，月销售量基本保持在80万平方米以上，12月销售量达到97．35万平方米，创2012年历史新高。

2012年，国家房地产调控政策趋稳，信贷政策相对宽松，市民购房日趋理性，刚性需求和改善型需求不断释放，市场持续回暖，销售量持续上升。

2012年，全市新建商品房成交均价为5576元／平方米，同比下降4．97％。

其中，新建商品住房为5353元／平方米，同比下降5．22％。

五、二手房成交面积下降，成交金额稳定上升
2012年，全市二手房共成交面积205．95万平方米，同比下降3．94％；成交套数14604套，
同比下降5．26％；成交金额51．1亿元，同比增长5．06％。

从整体来看，惠州市二手房成交情况较好，刚性需求和改善型需求仍然较为旺盛，但受金融、信贷等政策的影响，二手房交易税费增加、房贷门槛和成本不断提高，且房地产开发企业“以价换量”，一手房成交量持续增长，分流作用明显，二
手房市场出现降温。

六、市场分析及预测
预计2013年惠州市房地产市场走势如下：
一是市场供应有所回落，可售存量下降。

受到国家房地产调控政策影响，2011年和2012年上半年，企业购置土地热情下降，由于房地产开发项目建设周期较长，下半年成交土地在短期内也难以形成有效供应，预计2013年商品房新增供应有所回落，可售存量将继续下降，可售存量高位运行、市场供应远大于需求的局面将得到改善。

二是商品房销售规模下降，价格继续保持平稳。

2012年，惠州市新建商品房销售量创历史高位，基数较大，基于未来市场的不确定性，项目开发量下降，购房需求释放速度减缓等因素的考虑，预计2013年惠州市商品房销售规模将有所下降。

同时，惠州市房地产市场存量仍然较大，供应保持充足，供求关系相对宽松，房价继续保持平稳。

综上所述，在国内经济增速放缓，中央房地产调控政策保持不变且不断深化的情况下，预计2013年惠州市土地市场供应和成交保持平稳，房地产投资增速趋缓，商品房供应下降、销售规模回落，房价总体保持平稳，但供应下降带来的房价上行压力仍然存在。

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