沈阳翔凤山水国际2009营销推广执行方案NXPowerLite
2009年水木江南地产项目营销活动策划方案
2009年水木江南地产项目营销活动策划方案二00九年六月七日价格策略的作用是取到促进销售的作用，因此需要做一定的市场铺垫，操作不当将影响整个项目的整体，我们需要避免产生市场的消费抗性。
剑走偏锋软化市场的负面影响，巧妙利用价格杠杆启动市场，促进销售工作。
第一部分项目分析一、基于项目。
项目目前处于滞销状态，通过对客户的走访和电话访谈以及对置业顾问的访问。
目前阻挡水木江南销售的因素有:1、价格坚冰。
在水木江南项目上我们曾经很多次利用过价格杠杆，但是效果都不十分有效，主要原因分析为我们的产品是121.5平米以上户型，单价的降低，在总价上仍然是一笔很大的支出，总价高因此在首付上我们有较高“门槛”挡住了我们的客户。
2、市场谣言。
水木江南存在很多不利的市场谣言，有风水上的，怀疑工程质量的，怀疑开发商实力。
3、客观缺陷。
(1)距离城区有三公里距离，陆良城市公交系统尚未完善，业主认为出行有一定影响;(2)水木江南项目中四组团一至六幢靠民房单元以及三组团一幢七单元被民房阻挡，是销售中的难点(3)顶跃面积区间为176.42至205.73之间，总价较高，顶跃斜顶设计空间利用率低，市场接受程度低。
4、市场成熟度不够。
陆良市场中普遍没有居住品质的概念，认为房屋在城市中心就是最好的住宅。
二、启动项目销售滞销状态的重点。
1、避谣。
A、利用实景展示(活水循环系统、高绿化、低容积率、)准现房的契机，大力度展示水木江南的品质。
B、普及一定的地产知识，引导消费者的消费观念。
2、突破。
A、通过广告宣传将阻碍项目销售的以上问题都向我们最容易解决的问题上引导，挤压问题，解决问题，撬动坚冰，实现销售。
B、目前的所有阻碍，最容易解决的就是价格，从客户的角度出发，降低首付，是突破的关键。
三、客户定位1、城区中的置业者. 陆良市场趋于饱和状态，自建房、福利房为目前陆良居民居住的主要业态，购房需求多为二次置业，在购房心里上主要希望通过购房改善居住环境，提升生活品质。
诺丁山郡营销推广 (NXPowerLite)
销售道具
LOGO
＜诺丁山郡＞非常新颖，采用 油画图案，与众不同。与英伦 庄园生活的情景相符合。
＜锦绣四明＞很传统，色彩单 一，没有特色，较一般。标志 主体是一个“明”字，采用了 中文书法体，与其北美别墅的 风格不统一。
＜伊顿国际＞设计普通，纯平面型， 但是应用时采用这种色彩的渐变使其 具有光感，具有现代感。它的质感和 线条所表现出来的档次感与其楼盘品 质的定位效相符。
百隆诺丁山郡 营销推广方案
第一部分 项目与典型楼盘的推广对比分析
前言
就余姚别墅市场而言，在本项目的销售推广过程当中，最 有力的竞争对手是由上虞永和开发的位于上虞永和镇的锦绣四 明（同时我们不低估任何项目的竞争力），锦绣四明以其高尔 夫球场、大规模的社区概念、实力开发商、7万㎡阳明湖、口碑 塑造，整体优势将凌驾于本案之上。 由余姚城投和北京同景共同开发的伊顿国际，它以核心区 位，奢华空间、五星会所、欧洲商业街区、10000平米超市、前 期形象塑造深入人心，上层客户影响力等优势傲领余姚新心。 所以，避开锦绣四明、伊顿国际的锋刃，抑其短，扬本案 之长，尽量跳开产品同质区，塑造、宣扬本案独特优势，消除 客户内心产品可比性，以本案相对魅力促进销售是推广的重点。
排名
一 二 三
诺丁山郡 伊顿国际 锦绣四明
折页
＜伊顿国际＞制作很讲究，做了硬封面，
材料采用有布料质感的特种纸，内页也采用 有韧性的纸张，并且标志烫红金，整体显得 很有档次感。
＜锦绣四明＞没有折页，只是单张，设 计上和制作上都不讲究，效果较差。
＜诺丁山郡＞没有 做硬的封面，纸张 是一般的特种纸， 也采用了烫红金， 档次感一般。
排名
一 二 三
诺丁山郡 伊顿国际 锦绣四明
公关活动
三凤桥营销策划方案
三凤桥营销策划方案三凤桥营销策划方案 1一、网络营销策划目的要对营销策划所要达到的目标、宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或强调其执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量地完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非七个方面：企业开张伊始，尚无一套系统网络营销方案，因而需要根据市场特点策划出一套网络营销计划。
随着企业的发展，原有的网络营销方案已经不能适应新的形势，需要重新设计新的网络营销策划方案。
企业改革经营方向，需要相应地调整网络营销策略。
企业原网络营销方案严重失误，不能再作为企业的`网络营销计划。
市场变了，原来的网络营销方案已经不适应变化了的市场。
企业在总的网络营销方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
推出新产品时，针对该产品设计专属的网络营销策划方案二、网络营销环境的分析·行业外部环境分析政治环境分析、经济环境分析·行业内部环境分析消费需求分析、网页分析三、网络营销目标网络营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即网络营销策划书方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为×××万件，预计毛利×××万元，市场占有率实现××。
四、具体网络营销方案书写具体网络营销策划书，应考虑以下几点内容：1、网站分析，主要包括：网站流量分析、站点页面分析、网站运用技术和设计分析、网络营销基础分析、网站运营分析等。
2.网站优化主要包括:网站结构优化、网页标签优化、网页减权压缩、超链接优化、页面内容优化。
3、网站推广，主要包括：搜索引擎排名、相关链接交换、网络广告投放。
五、如何广告宣传1）原则：①服从公司整体营销宣传策略，树立产品形象，同时注重树立公司形象。
②长期化：广告宣传商品个性不宜变来变去，变多功能了，消费者会不认识商品，反而使老主顾也觉得陌生，所以，在一定时段上应推出一致的广告宣传。
山水国际开门前推广计划1207
叶副总、刘成忠 杜总、刘成忠 杜总 刘成忠
设计 报批 制作 4、乡镇广告 乡镇户外广告布点 洽谈沟通 制作安装 5、LED屏 三维动画定稿 发布 6、短信 7、派单 单页文字 单页设计 单页印刷 单页、小礼品派发 8、沙盘 沙盘的制作方案 单体户型的选定 模型公司的选择 制作 9、宣传车巡游 内容设计 10、看房车交付 看房车设计 看房车包装
邓际售楼处开门前销售工作计划
1、人员招聘 案场经理、置业顾问招聘 2、培训 3、现场办公 电脑 打印机 4、现场物业管理方案 管理方案 保安、保洁人员进场 时间 12月28日 1月初到1月31日 执行人
备注
备注
山水国际售楼处开门前企划工作计划
一、销售道具的制作 时间 1、户型单页印刷 12月15日 2、楼书印刷 楼书文案 12月10日 楼书设计 12月30日 楼书印刷 1月12日 3、手提袋印刷 12月15日 4、现场展板 展板文案 1月5日 展板设计 1月10日 展板制作 以售楼处进场时间为准 5、区域位置图设计 区域设计图修改、定稿 1月10日 区域设计图制作 以售楼处进场时间为准 6、品牌展示墙 品牌展示墙设计 1月10日 品牌展示墙制作 以售楼处进场时间为准 7、精神堡垒制作 精神堡垒设计 12月15日 精神堡垒报批 2012-12月20日 精神堡垒制作 待定 9、名片制作 12月23日 10、胸牌制作 11、小礼品制作 12月20日 二、区域导示牌 位置选定 12月12日 报批 12月19日 制作 12月27日 三、现场围挡 位置确定 以开发公司时间为准 制作方案 待定 画面设计 1月5日 制作 待定 四、开门活动 开门活动创意确定 1月20日 活动方案 2月5日 活动方案分工落实 12月23日到开门前 五、开门媒体推广 1、跨街拱门数量位置内容确定 跨街拱门报批、发布 根据售楼处进场时间确定 2、电视广告 电视广告方案确定 1月10日 电视广告发布 根据售楼处进场时间确定 3、户外广告画面更换 文案 1月5日 执行人 叶副总、周元桂、刘成忠 刘成忠 邓蓉 叶副总、周元桂、刘成忠 叶副总、周元桂、刘成忠 刘成忠 邓蓉 叶副总、周元桂、刘成忠 邓蓉 叶副总、周元桂、刘成忠 邓蓉 叶副总、周元桂、刘成忠 杜总、刘成忠 杜总 杜总 叶副总、周元桂、刘成忠 叶副总、周元桂、刘成忠 杜总、刘成忠 杜总 杜总 开发公司 杜总 邓蓉 杜总 杜总、刘成忠 刘成忠、活动公司 刘成忠、活动公司
山水国际推广计划
山水国际9月份-11月份营销推广执行计划一、策略指导1、在媒体传播渠道上，9月份以现有的户外大牌为主，让形象快速出街，在县城形象出街后，10月份补充主要乡镇的中心地段的户外段性，让客户知道山水国际项目；2、11月份注重在项目临时接待中心周边通过临时道旗或者精神堡垒设立导视系统，以及在人流集中区域设立看房车，项目解析会等方式进行系统导入客流体验本案。
二、媒体组合策略：1、电视广告作为主要媒体之一，在县城地产项目传统媒介报纸并不是一种主流的媒介，而且县城娱乐活动少，因此电视具有较高的到达率；2、户外广告有着较高的到达率，对客户进行战略轰炸，建议首先出街，传播项目品牌形象，以静制动；3、以活动不断进行和客户互动加深客户对本案的了解，县城的圈层传播效应显著，因此通过活动传播，提高传播效果。
- 1 -二、媒体传播计划1、户外大牌发布时间推广主题（暂定）发布内容策略核心诉求发布地段费用预算（万元）9月全城共赏，【主标】：30万平米西班牙原香花园洋房【副标】：新世界大酒店接待中心荣耀开放1、项目规模和稀缺型产品传播2、事件公告3、邀约客户首期产品形象塑造树立项目的市场品牌形象让客户认识、知道山水国际以及其所引领的生活方式；推介主城所有大牌(含高炮)五交化、老法院、华鑫佳园、沂河淌尺寸请见后44（全年）- 2 -10月30万平米西班牙原香花园洋房【主标】：新世界大酒店接待中心荣耀开放【副标】：工作是为了更好的生活1、项目规模和稀缺型产品传播2、事件公告3、工作的目的是为了提高自己的生活品质，暗寓本案高品质乡镇机关单位主要私营业主等有较强的购买力，通过更好的生活，希望与客户共鸣伊山周围8个乡镇加上燕尾港，每90（全年）11月30万平米西班牙原香花园洋房【主标】：新世界大酒店接待中心荣耀开放【副标】：全城共赏，墅质洋房1、项目规模和稀缺型产品传播2、事件公告3、邀约客户首期产品形象塑造树立项目的市场品牌形象让客户认识、知道山水国际以及其所引领的生活方式县城补充大牌3 块20（全年）合计174万- 3 -2、报纸广告发布时间推广主题（暂定）发布内容策略核心诉求媒体及版面要求费用预算（万元）9月8日【主标】：西班牙原香花园洋房登陆灌云【副标】：新世界大酒店接待中心9月15日8:00荣耀开放！1、传递品牌理念2、传递事件信息首次推广以纯形象推广出街，通过《今日灌云》增刊，首次传递项目形象。
别墅营销活动汇总
别墅营销活动汇总翔凤信心年领创英式文化新意境纯粹英国味道,别墅群自然田园，很英国，很诗意。
竞争对手在发售之初，按购买先后分别给予购楼折扣，前10名，八八折，前20名九折，前50名，九二折，前100名九八折。
推广主题在客户的挖掘上，销售的口碑传播是最重要的顶级别墅中，其产品能否做得出彩，其关键还应该是资源的稀缺性顶级别墅的推广要紧策动于精神层面的价值感，或者者是尽可能地让客户身份、地位与所售别墅项目相匹配顶级别墅应该多使用欧美风格。
由于最早的别墅产品就是从欧洲引进过来的，过去都是贵族居住的，有很长的历史。
而历史是最有价值的。
因此，从某种意义上讲，风格就是财富的另一种暗示。
顶级豪宅事实上就是一个历史、一个传统。
只有通过上百年不断改进、不断完善的产品，才可能更接近完美。
翔凤人制造着最美的稀缺湖景与最具精神价值的英伦生活。
非凡的推广渠道而在媒体策略上，以专业刊物与特色杂志为主，并配合楼书以客户通讯进行渗透式传播，降低大众媒体投放，最终达到了销售与品牌知名度双赢的结果。
目前国内最大的3家航空公司是:南方,东方,国际.目前飞机量是:292/199/167,3本杂志主刊分别叫:《南方航空》/《东方航空》/《中国之翼》,其他的航空公司都能够忽略,太小了!除非你是当地人,那就不说了!比如你是厦门人,可能更偏向厦门航空,假如不是,建议不用考虑那些!还有一个就是《中国民航》,只是这个是民航总局的刊物,他们没有实体的,都是让各个航空公司派发的,效果不好!而且价格基本是前面3家的2倍!顶级别墅的客户有着高、精、尖的特点。
吸引这些客户当然需要通过非凡的营销。
通过记者熟悉，这些顶级别墅客户要紧通过杂志、路牌、网络来熟悉外界的信息网络广告关于顶级别墅的营销人员来说，面对客户时不需要花言巧语。
由于这些富豪的见识与经历远不是营销人员能比的；更况且他们已通过了做梦的时候，而是兑现梦的时候。
定价策略：顶级别墅很少能用成本来衡量，它更多占用的是稀缺的资源，比如地段、环境、景观、产品都无法有一个明确的价值。
XF房地产公司翔凤山水项目市场营销策略研究的开题报告
XF房地产公司翔凤山水项目市场营销策略研究的开题报告一、研究背景和研究意义随着城市化步伐的加速、人口规模的不断增大，房地产市场竞争也日益激烈。
如何制定有效的市场营销策略，提高品牌知名度和市场竞争力，已成为房地产企业的关注焦点。
本次开题研究基于XF房地产公司旗下的翔凤山水项目，旨在探讨其市场营销策略，提出改进建议，为公司在该项目的销售和推广方面提供参考。
二、研究目标和研究内容本次研究的主要目标是分析XF房地产公司在翔凤山水项目中的市场营销策略，深入了解其市场定位、目标客户群、销售渠道、促销方式、品牌传播等方面的情况，发现问题并寻找解决方案，提出改进建议，为XF房地产公司提供在翔凤山水项目销售和推广方面的指导意见。
具体研究内容包括：1. 翔凤山水项目的背景和房产市场现状分析。
2. XF房地产公司的市场营销策略分析，包括市场定位、目标客户群、销售渠道、促销方式和品牌传播等方面。
3. 对比并分析市场竞争对手的营销策略。
4. 分析翔凤山水项目销售和推广存在的问题，并提出改进建议。
5. 总结研究结果并提出可行性建议。
三、研究方法本研究采用定性研究方法和案例分析法。
通过对XF房地产公司的市场营销策略进行深入分析，结合市场调查实验和数据分析等手段，收集并分析相关数据，并对市场营销目标进行分析，运用SWOT分析和竞争对手分析等方法，发现存在的问题，并提出对应的解决方案。
四、研究计划第一章绪论1.1 研究背景1.2 研究目标1.3 研究方法1.4 研究内容1.5 研究意义第二章理论基础2.1 房地产市场营销概述2.2 市场定位2.3 目标客户群2.4 销售渠道2.5 促销方式2.6 品牌传播第三章翔凤山水项目市场营销分析3.1 项目背景3.2 市场定位与目标客户群3.3 销售渠道与促销方式3.4 品牌传播第四章竞争者分析4.1 竞争对手分析4.2 竞争对手的营销策略4.3 分析翔凤山水项目的竞争优势第五章问题与解决方案5.1 翔凤山水项目销售和推广存在的问题5.2 解决方案5.3 实施建议第六章总结与展望6.1 研究总结6.2 研究展望参考文献时间安排：第一、第二章：两周第三章：一个月第四章和第五章：两周第六章：两周完成时间：三个月。
沈阳地区活动广告代理公司联想供应商招标投标方案 (NXPowerLite)
2
把关，用精湛的工艺铸就了钢铁般的品质。
（3）我们同沈阳五爱市场、小商品大世界等集中小商品采购核心建立了丰富的信息数据库，能够
保证在服务联想的过程中，在确保小商品种类齐全、质量优秀的基础上，提高配合工作的效率，从而提高项目
的进度，确保项目服务的品质。
第二十四页，共50页。
三. 价格 优势
项目价格优势——服务联想的项目，在供应商这一环节，我们省却了大部分的物料外委，改为自主生产。在此基础上，我们 能够为联想确保：可以在行业同等价格的水平上，创造更为优秀的质量，也可以在同等质量的水平上，创造更低的价格。
策划设计
根据设计效果图进行活动 物料制作 1-5个工作日
项目实施施工、布置
执行配套优势——我们自有货车四台，利用专车派送的方式，为我们服务联想项目提供及时、高效安全的24小时物流保证。包
3
括场地布置、项目施工、物流配送等等多环节，确保我们服务联想的项目在执行环节不会出现任何问题。
第二十七页，共50页。
六.
售后 优势
1
24小时售后服务——在服务联想项目过程中，一方面鉴于双方办公地点距离较近，方便我们随时上门提供服务，另一方面 我们非常重视，特建立24小时售后服务体系，接到联想信息，随时行动。
1 平面设计； 2 3D效果图；
1 项目物料安装、配送； 2 项目场地布置；
第三十一页，共50页。
公司职务 公司总经理
公司总经理 公司副总经理
公司策划总监 公司设计总监 公司工程部总监
第三十二页，共50页。
▪ 我们的使命
以认真、严格、主动、诚实的态度向我们 所尊敬的客户——联想集团学习，并以专
业化的服务，协助客户达到诉求目标并建 立长远的合作关系。
御水天成营销执行案 (NXPowerLite)
1、预期均价的大幅提升：项目预期销售均价从前期的4800元/㎡，大幅 提升至——以5300元/㎡的均价入市，最终实现5500元/㎡的销售均价；
本案写作 背景
2、新竞争对手的出现：距离项目约两公里的“水岸人家”是武汉知名开 发公司“统建集团”的又一力作，建筑面积约8万方，与项目在同一时期 面市，初步均价预计在4400元/㎡，对项目冲击较大；
硬件提升 建议
中式儒雅风格
现代简约风格
欧式尊贵风格
项目作为中高档楼，前期的推广宣传都不够，需要现场强有力的销售工具辅助销售，建议 项目设置高档次的样板间，通过直观的体验促进销售；当项目销售遇到阻力时，还可以通 过拍卖样板间吸引市场眼球；
建议项目设两个样板间，一个中式风格（区域消费者相对比较传统），一个现代风格。两 套样板间费用约30万（家具、家电可以通过品牌商家展销形式）。
概念提升：项目推广主题和推广思路的调整
形
包装提升 象
策略
提 升
的
思
路
包装提升：项目的营销中心包装和现场包装
推广提升：通过推广策略和媒体选择提升形象
>> PAGE-11
一、项目的推广主题和推广思路调整
※ 推广主题调整为：御江名宅，美景天成
概念提升 建议
※ 推广基调调整：前期推广方向“大汉阳中央，墨水湖边的，时尚、现代的精品建筑群”， 价格大幅提升后，推广方向在延续前期的基础上，重点提升项目的档次和尊贵感；项目的主 体色调在延续前期时尚蓝色基础上，考虑引入贵气一些的颜色（如咖啡色）；
可视对讲系统
红外线防盗探测器 火警探测器
智能化刷卡停车场
>> PAGE-05
三、项目的交房标准建议（以实际为准）
山水国际12-2月推广方案提11.27
山水国际2012年13月、2014年1月、2月份推广执行方案一、推广目的：在售楼处内部具备开放条件前提下邀请客户现场体验本案。
如不能按此时间节点作好筹备工作。
二、推广内容：12月份：筹备售楼处开放物料制作1月份：售楼初内外包装筹备；2月份：针对新年返乡为主作推广。
（按照此时间进行筹备，实际时间以开发公司为准）；三、阶段性推广诉求王者品质，俯瞰天下现场售楼处即将启幕敬请期待走进山水，探访洋房现场售楼处盛大开放，VIP预约中第 1 页共8 页四、推广计划简表（一）12月份推广计划简表12月份主要工作还是销售道具的制作执行、现场完善以及售楼处开放活动的筹备。
12月份推广计划简表单位：万元第 2 页共8 页（二）1月份工作计划简表1月份推广重点是完善展示系统和客户拓展系统。
1）展示线：1、企业实力展示：晨光集团实力展示塑造品牌公信力。
第 3 页共8 页2、项目形象展示：营销中心和项目沙盘、销售队伍形象对外展示，提升客户信心。
3、物业管理：通过高标准的礼仪迎宾、保安、及时的保洁给客户礼宾式的服务体验。
2）客户拓展线：1)县城客户-在金云置业一楼以及乐天玛特设立看房车等候点：1月份推广计划简表第 4 页共8 页合计： 91.1万元。
第 5 页共8 页（3）二月份推广计划简表2月份推广主要是围绕过年通过新年返乡客流为重点。
1）针对返乡客流拓展线：1、针对返乡客户派单。
2、售楼处内部网络、电话、家具的完善到位；2）活动线1、新年贺卡邮寄；2、售楼处开放活动线：极策对活动操作要点的构想：晨光集团介绍、政府层面领导共同启动水晶球、领导致辞、互动活动（以西式舞蹈、杂技、竞技类体育、小家电1元竞拍、沙盘集中讲解、1个小时幸运抽奖、项目有奖问答细化方案需和活动公司、开发公司协商后确定）。
第 6 页共8 页2月份推广计划简表第7 页共8 页合计：33.3万元五、推广费用合计2012年12月、2013年1月、2月份的合计预算为228.3万元。
桂林山水凤凰城月份推广策略方案-20页精选文档
20短信，顶底产 品合院产品 热销信息发 布
21 短信，顶底 产品合院产 品热销信息 发布
27
28 短信，感恩
节活动预告+
产品销售信
息
29 活动日
30 桂林晚报 感恩节活动
软文，延续 至12月，完 美过度
l 精品资料网
精品资料网-cnshu倾力打造房地产物业管理资料库,汇 聚海量的免费管理资料。
cnshu
第二阶段：5#上调1%，25/26顶层上调2%，27/28顶底上调2%，25/26标准体系上调1%，6# 上调2%，叠拼类上调1%，联排类上调1%，于2009年11月30日起执行。
业主巴士的增效：现有效果加入业主通勤车，路线标识，以及内部张贴车辆停靠点和时间。
十一月目标追求：
实现销售额1500万
20全线产品单张 夹报开始
7客户情感维护起 始
14
21
22
23
24
25
26
27全线产品单张 28
夹报开始
29
30兰格二阶段
完成执行
兰格调价：
第一阶段：除5#、25、26顶层及27、28顶部产品以外，25/26标准体系上调5%，27/28底层 上调2%，6#上调3%，叠拼类上调2%，联排类上调2%，于2009年11月1日起执行。
5、高速单页，拦截外来投资客户群体，达到有效投放信息。 6、直邮，户型手册，单张定向邮寄。 7、客户情感维护，项目进度及销售信息告知。
2009 年11月媒体铺排
星期日
星期一
1 短息，山水凤凰 2桂林电台，产品
城感恩月全面起航， 信息公布及
顶底产品销售信息
项目形象
8
9
星期二
某某项目二期第四季度营销策划方案 (NXPowerLite)
项目形象及开发商品牌分析
1、团购房源交付时间延长至2010年。 2、一期房源交房时间由合同约定的2008年9 工程状况 月推迟至2008年底。 3、二期房源由原定的2009年底推迟至2010 年5月底。
20
项目形象及开发商品牌分析
而无论同**市场同类型竞争楼盘还是区域市场竞争楼盘相比， 而无论同 市场同类型竞争楼盘还是区域市场竞争楼盘相比，我项目 市场同类型竞争楼盘还是区域市场竞争楼盘相比 工程进度都处于劣势： 工程进度都处于劣势： • ****一期形象已于6月份全部展现，目前已经交房 • ****二期大部分新开房源所在楼座也已封顶 • ***项目在推广中更是以楼盘实景为卖点 • ***一期项目已经部分交房 • ***高层已经封顶，多层即将封顶 • 等等……
7
观望
• 市场的好坏并不在于商品价格的高低。消费者群体购买行为活跃与否 才是衡量市场的唯一标准。因此，在目前的房地产市场状况下，即使 能够保证房价坚挺，但并不能说市场并没有变坏的迹象。 • 由于房地产是一个“买涨不买跌”的投资市场，所以在降价时，只能 是成全一些低收入购房群体，但是他们并不是购房的主力军，真正能 够支撑房地产市场的购房者在此时观望情绪加重。这样的市场，使房 地产供给方不再乐观。
8
不买房联盟
政策压力 市场压力
观望
不买房联盟
9
不买房联盟
• 低产者。这部分人收入有限，除了生活费用，结余不多，即使房价降到5000元/平米，他们也难于 支付。这部分人是不买房运动最坚定的支持者。 • 中产者。又可以分为两类：现实中产者和潜在中产者。这部分人或者已经具备了买房的实力，或者 将会具备买房的实力。他们必然是矛盾的一群人：既怕房价继续涨起来攒的钱不够用，又怕买了后 房价跌下来吃哑巴亏；既怕房价涨幅超过收入涨幅，又怕房价大跌连带经济动荡从而影响个人收入； 既要以不买房要挟开发商降价，又会在合适的时候不失机会的买进。中产者，天生具有妥协和抗争 的两面性，他们的立场最不坚定，最容易嬗变。 • 资产者。与大部分中产者的买房自住动机不同，这些资产者的目的是投资或者投机。他们之所以也 站在不买房同盟的阵营里，仅仅是因为市场形势不明朗，购房与否尚存诸多顾忌。一旦市场形势明 朗，这部分人马上就会动用资本兴风作浪。而且，由于这部分人本身就可能囤积了多套住房，属于 卖房者，所以只要风头有变，他们随时都会倒戈。
山水国际营销计划
山水国际2013年11月——2014年11月营销推广计划执行草案（第四稿）(一) 山水国际地块推广原则山水国际推广整合架构主要是依据项目的工程进度、销售任务计划以及整体的宏观经济形势的走势情况而制定的。
整个推广围绕项目的主题出发。
此外在后期可借助并组织一系列的公益爱心活动，提升公司的品牌形象。
(二) 山水国际地块推广周期表(三)2012-2013年特色营销活动：一）线上活动营销：建议以活动作为日常广告，通过活动推介项目，聚集客户，潜移默化的影响着客户，并达到泛传播的目的。
1、知名幼儿园签约发布会①活动背景：配套是本案的劣势所在，通过幼儿园的签约弥补本案的不足，弱化购房的抗性，对销售有着重要的拉动重要。
②活动目的：通过知名幼儿园的签约，形成事件，进行传播。
2、风水讲座暨开盘①活动背景：邀请国内具有一定影响力的风水大师讨论房屋与自然、人与自然的和谐中庸，本项目有山有水、山水交汇必有灵气，并且得出项目风水特点，即财丁兴旺、健康吉祥。
活动目的：风水讲座是对开盘选房前的再次发动，主要讲解山水国际相对县城其他项目有距离有着优美的山水、空气新鲜、交通便捷、财旺人旺是最佳选择。
二）线下行销渠道拓展组织：常规的坐销需巨大的广告支持，因此建议走出去，点对点的主动出击，寻找积累客户资源。
线下组织专业的行销队伍，专职派单、同时拓展大型单位和渠道团购、到美都新城、金榜华府竞争项目派发宣传资料。
三）市区看房点：在乐天玛特超市门口、金云置业一楼设置看房接待点，系统的导入客户。
在乐天玛特停车场设固定的车位，接待看房客户，从超市导入看房客流。
在现场售楼处开放以后金云置业一楼设置接待点，对内部关系客户、路过的客户。
四）重点社区或乡镇路演活动根据双方确定各大乡镇，在乡镇内放映露天电影或进行一些文艺表演，吸引乡镇居民，在现场设置咨询点对现场客户进行项目咨询及登记。
物料的安排：DM海报、户型单页、文件夹、名片、小礼品。
五）重点社区或乡镇派单工作由于本项目所处灌云县城，各乡镇居民进城置业将会是未来主要房源去化方向，故建议在年后强势蓄水周期内，高频率采用乡镇派单或组织大学生派单，吸引乡镇居民，并可以雇佣当地学校学生或兼职人士共同参与宣传和介绍本项目，并一对一的和现场销售员进行联动，成为本项目的直销人员，如果该客户成交则可进行奖励。
水电水立方项目营销策略及执行方案1
鉴于市场畅销纬度、客户总价承受、产品设计 等纬度，新城东区域产品同质化相对严重。且 各案价格水平在单价总价各区间差异不大。
两大价值驱动构建 • 吸引其他区域客群 • 跳出区域同质竞争
Ⅰ市场及竞争解读
政策的风险、竞争市场的紧逼是我们要共同面临的挑战
卫布局方正动静合理。
花园缺失，舒适度较低。
性价比一般。
➢ 区域内竞品去化速度最快的紧凑型三房的比较中 ➢ 本案的产品在实得率和舒适度等方面优势不明。
项目属性认知
住宅
商业
商务公寓
核心产品 同质化严重，产品设计
无优势，赠送较少。
ห้องสมุดไป่ตู้
高产值高利润产品 集中商业是亮点，商业体量 足以提升区域配套水平。
补充产品 抢占校园经济前沿，实现
新政影响下个案表现：线上推广效应骤降
保利香槟国际和保利金香槟同为保利地产在成都城西的刚需项目，两个项目在两个时间段的关注度 却有着明显的区别，在新政的影响之下，线上推广效果下降明显；报广出街带来的来电来访量锐减 75%！
启示：项目在保持线上推广形象的同时，必须主动出击，有效的拓展客户来访渠道。
对本案影响： • 市场成交低迷，观望严重。下半年市场环境有进一步恶化的可能性。（除非政
64
43
48
99
1.8
0.37
0.88
成 交 均 价 （ 元 /平 米 ）
成交面积（万平米）
09'06 09'07 09'08 09'09 09'10 09'11 09'12 10'01 10'02 10'03 10'04 10'05 10'06 10'07 10'08 10'09 10'10 10'11 10'12 11'01 11'02 11'03 11'04 11'05
山水国际项目营销执行策划报告
做好户型 模型和样 板展示
推广计划大纲
推广面临问题 推广思路
※推广重点 ※推广诉求 ※推广部署 ※售楼处开放 前推广计划
媒体铺排
※ 营销难点 ※ 项目建议
※户外媒体 ※项目周边包装 ※乡镇部分 ※活动部分
截至公开发售前推广工作重点
营销阶段
售楼处开放 办理VIP卡 首次开盘
时间节点
2012年8-9月份 2012年10月份-2013年3月份 2013年4月-2013年5月份
块
售楼处开放前工作计划
城东：
可以发布位置：极策宾馆楼上大牌1块（后续施工） 城北： 大佛前新春街前导视牌,类似下图一面为交通地图另一面为项目广告
售楼处开放前工作计划
城南： 大牌情况：广告位较少，以自立大 牌为主。 可以发布位置，灌云客户汽车站车 站内广告（后续） 小鸭河药房楼梯顶大牌：1块
项目周边包装
推广诉求
本案新生活理念主张：
在家度假
发挥项目大伊山风景优势；与灌云享受一流的人居环境，在这里享受 365天山水假期。 产品形象定位： 以山水洋房为差异化定位。 建议推广口号:
• 贵气大伊山，别墅级洋房 • 灌云首席水岸山景洋房
• 别墅级原生山水豪庭
• 来自西班牙的风情山水洋房
本案应该通过市场稀缺的洋房产品和山水环境诉求重点。
推广诉求
重点项目企划表现---金榜华府
产品豪宅定位加上销售信息大牌应该以形象宣传为主，在开盘以后应该及时 更新，不更新的话容易引起视觉疲劳。
推广诉求
重点项目企划表现---美都新城
学区房和实景吸引客户。
推广诉求
和盛怡景苑诉求性价比加上高品质
从市场目前情况看典型项目的运作看，以较高的推广调性塑造项 目品质，同时以超高的性价比，买家入市的积极性较高。
伟业-沈阳国际贸易中心营销推广方案
第一部分: 项目整体营销推广策略第二部分: 项目阶段性营销推广策略整体营销推广策略总体原则：坚持“高端项目形象”的定位坚持挖掘“沈阳国际贸易中心”的品牌价值坚持挖掘“沈阳国际贸易中心”的生活和文化价值总体策略：定位：准确定位——突出卖点营销：精确制导——圈层营销推广：拔高形象——提升价值项目定位1、形象定位沈阳国际贸易中心.世界城⏹国际：强调项目国际配套、生活方式⏹世界城：突出项目大气磅礴气势生活与世界同步沈阳高端奢侈品公寓引领者⏹立足于沈阳最高端的公寓、写字楼行列；⏹项目拥有目前沈阳高端项目绝无仅有的生态水资源；⏹开发商具备打造高端公寓、写字楼的实力；⏹综合以上特质，通过项目准确的定位，后期产品的精雕细琢，现场氛围的营造，以及营销推广的包装，项目具备成为沈阳高端公寓、写字楼引领者的机会。
以沈阳为主的省内高端客群⏹项目初期以沈阳区域为主，包括沈阳市区周边县、市客户的城市塔尖人群；⏹后期通过项目影响力的塑造，“由内往外”逐步辐射省内二级城市乃至西南地区；⏹主要面向以上地区的私企业主、国家企事业单位高管等。
⏹营销及推广的渠道选择、客户资源拓展方面重点面向沈阳市场；⏹通过省内二级城市巡展等方式，辐射辽宁重点二级城市（如鞍山、本溪、抚顺等）；⏹待项目形象及影响力提高后，吸引少量省外客户及海外客户。
区域职业置业目的沈阳70％企业主企业高管政府高官追求居住品质、偏好享受愿意购买服务的塔尖人群。
省内二级城市20％企业主辽宁二级城市企业主，兼具投资和准沈阳人省外客户8％投资客省外投资客，经常来沈办公或居住海外客户2％投资客海外华侨，考虑投资、养老或未来定居项目核心卖点提炼沈阳未来核心商圈接壤多个城市未来文化交流地生态环境，水资源未来服务品质的极致产品品质、地标建筑未呈现影响力较弱浙商品牌影响力较强：核心卖点推广诉求点销售周期预估⏹销售目标：销售额4亿、回款结算3.5亿⏹总体销售速度：2010年3-12月公寓销售70%，写字楼销售达到60%，商业销售50%主要结点：2月底项目硬件包装完成并对外开放3月-7月份消化公寓部分7月-12月份消化写字楼部分10月推出商业部分销售周期阶段业务目标起止时间时间销售目标备注封盘期项目整改、户外及媒体推广、全层营销2010年1－2月2个月封盘期主要通过活动等小众途径吸引一期销售期二期销售期主推公寓，代销写字楼，商业招商启动2010年3－7月5个月 2.5亿外部、内部改造完成，现场感染力增强。
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阳光洛可可 天恒森林里
原香墅
风度泊林
水墨丹清
大溪地
辉山板块别墅、洋房供应量均较大，品质之争、促销之战越演越烈，大 开发商囤积土地蓄势待发。
典型个案研究—原香墅概况
整个项目规划用地总面积18.7万平方 米，建筑面积22.5万平方米，位于浦 河中心段。 三面环水，北临浦河、东临月牙湖、 南临南沟水库及生态公园，西临东北 育才双语学校。 整个一期园区由一、二、三层联排别 墅及四至五层洋房组成，建筑层次丰 富，布局错落自然。 以几十年树龄珍稀树种、韵然灵动水 系、宅间小品交错围合建筑的形式来 确保高端住宅对私密性的要求。 项目定位：林荫深处的房子
典型个案研究—大溪地
项目 核心 卖点
99万平方米用地规模 23万平纯天然内湖 15万平生态公园 3公里溪地景观长廊
10000亩松林环抱 园内15万平米沈北最大生态湿地公园 18000平米大型业主会所 超值臻品，现房买即住
典型个案研究—大溪地户型
三房四厅四卫 参考建筑（产权）面积 253㎡ 户型特点： 户型面积适中，结构布 局紧凑合理，次卧室较 小，附赠花园面积较小。
区域利好
国务院批准的中国第四个新区 规划中的地铁2、3号线及城际轻轨 道路改造——新城内“六纵六横”城市景观 主路贯穿全境； 生态新城——全面提升区域山水资源档次； 教育资源——育才中学、翔宇中学、二中、 药科大学等教育配套完善
区域竞品版图
中体花园一号
九如溪谷
泉涌山河里
皇帝龙邸 翔凤 山水国际
报告 目录
项目梳理
目标客户定位 营销推广策略
宏观经济面
达沃斯世界经济论坛主题“构建危机后的世界”
温家宝在达沃斯世界经济论坛称，这场金融危机给中国经济造成严重冲击。去年GDP 增长9%，但是第四季度增长只有不到7%，经济增长下行的压力在加大。
温家宝说，“今年经济要实现8%的目标，是异常困难。……但是经 过努力，还是可以达到的。”
预计09年保8目标实现难度加大，下半年经济下滑，预期悲观，收入降低，房价可能步入 底部低值（P3）。
底部机会呈现，“放量”机不可 失
政策利好已出台/预期向上 收入未明显下降/出现抄底心理 需求量短暂繁荣（时间差）
价格峰值 底部高值
经济下滑明显/收入下降/预期悲观 需求量低迷
A线 B线
底部低值
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
典型个案研究—大溪地户型
四房四厅四卫 参考建筑（产权）面积 285㎡
受经济环境影响，房地产行业已步入“下行通道”！
宏观面影响房价因素研究
“经济”和“预期”双 重因素影响，近期价格 底部运行趋势难逆
经济、金融和预期是影响高端物业房价的三大因素。 经济因素是最稳定的，决定长期房价走势； 金融因素在周期之初起到了最大的作用，由于银根放松，贷款成本下 降，房地产投资增加，房地产开始繁荣； 预期因素则在房地产繁荣初期表现最为突出，能加速房地产繁荣，使 之迅速进入高峰期。
底部低值
高库存
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
由于受到外部经济环境和客户预期等因素的影响，09年沈阳房价仍将处于底部盘整通道， 虽不会出现超跌现象，但目前众多特价房的价格已经十分接近底部高值（P1）； 另基于沈城经济反应慢过半年至一年，09上半年经济刺激政策、房地产利好政策有效提 振，居民收入暂未降低，房价继续在底部（P2）徘徊；
“性价比为王” 时代到来，以价 格换销量。
预计2009年全年的房地产形势会很平 稳，市场还会以稳定为主。
关键词: 客户观望情绪依然严重 价格面找到合理利润空间 刚性需求量初步释放
2009沈阳房价走势判断
价格峰值
政策利好 收入未降低 预期提高
P1
P3 P2
经济下滑 收入降低 值
营销目标设定 市场分析
报告 目录
项目梳理 目标客户定位 营销推广策略
项目2009年经营目标设定
确保2009年4-12月完成销售额5000万元。 进行有效资源整合，重塑项目“纯正英式别墅” 高品质形象。 进一步提升翔凤集团教育地产、文化影视等多元 化发展的品牌认知度、美誉度。
营销目标设定 市场分析
原香墅
典型个案研究—原香墅现场实景
典型个案研究—原香墅现场实景
典型个案研究—原香墅样板房实景
典型个案研究—原香墅户型
三房二厅三卫 参考建筑（产权）面积 182-183㎡
户型特点： 地上两层,户型面积适中， 结构布局合理，前庭后 院，附赠花园面积约115 ㎡。
典型个案研究—原香墅户型
三房二厅三卫 参考建筑（产权）面积 232-235㎡ 户型特点： 地上两层，户型面积适 中，结构布局合理，前 庭后院，附赠花园面积 约155㎡。
典型个案研究—大溪地
大溪地项目位于沈阳市辉山农业高新技术 开发区，由沈阳安邦置业发展有限公司进 行现代经典演绎，园区首创“一湖，两轴， 三大板块”独特设计构思： “一湖”——即基地内水库，打造中央 景观生态核； “两轴”——即溪地景观长廊和“S”形 景观道路贯穿社区，使景观轴与道路轴 紧密融合； “三大板块”——是指由北向南的三大 居住板块，令园区即适度开放又有效围 合。 项目定位：山湖静界独一墅
沈阳房地产市场中观环境
自2008年初以来，沈阳房地产市场尚处于底部盘整阶段， 沈北新区作为集中供应区之一，虽长期看好，但中短期受 压，近期仍将在集中供应下继续震荡，价格战、促销战成 为近期市场主旋律。
沈城楼市近期整体表现
随着“押旧买新”、“返契税”及 “旧改直接返现”等系列利好政策刺 激下，沈城楼市刚性需求在第一季度 集中释放。 沈阳目前的市场特点，由于供应量较 大，沈阳未来的房价不会大涨；考虑 成本以及外在环境，也不可能大跌。
项目应对策略
1、主动突围，“双抢”突围
——抢时间差； ——抢销售量。
项目应对策略
2、薄利多销，现金为王
项目应对策略
3、积极面对, 顺势而为
其他 其他 多数出货 多数出货 A线 A线
不出货 自己 出货
其他 少数出货
B线
其他 少数出货
B线
区域房地产市场分析
城市化进程加速，产业优化升级，沈北新区房地产市场长期趋好。