莘庄商务中心商办用地发展报告书

莘庄商务中心商办用地发展可行性研究报告书〔草案〕内部参阅请勿外传2010年8月目录前言一．闵行区莘庄商务中心项目概述1．项目背景2．项目规划概述3．项目区位和交通优势4．莘庄商务中心控制性详细规划二．莘庄商务中心项目投资价值1．上海近期发展前景要点⑴上海建设“国际金融中心”和“国际航运中心”《意见》获批⑵2010年5月国务院正式批准实施《长江三角洲地区区域规划》⑶将吸引更多的优秀国内民营企业入驻上海2．上海办公楼市场⑴上海办公楼市场进入高投资时代⑵交通便利化催生上海非中央商务区办公楼市场崛起⑶上海办公楼市场正朝着成熟市场的趋势发展⑷上海办公楼市场2009年与2010年第一季度市场走势⑸上海大多数办公楼达不到甲A级标准、品质较差和缺乏“品位” 3．莘庄商务中心办公楼项目的竞争力⑴“大虹桥”开发对莘庄商务中心发展是有力的支撑⑵上海近郊首个生态型CBD的号召力⑶上海中央商务区地段可开发土地供应日益稀少⑷经济、人口、地理位置和发达交通对项目的支撑⑸独特地理位置⑹上海行政区划分割的弊病有利于非中央商务区的发展三．假设性优选土地项目规划方案1．技术经济指标（以用地12亩计）2．规划提议3．其它4．参考国际上对甲级写字楼的标准（供参考）四．项目投资估算、资金筹措及市场预测1．假设土地成本2．建设成本3．投资估算总结和资金筹措4．市场预测⑴闵行区办公楼市场追溯⑵项目竣工后的租赁价格和售价预测5．项目未来经营方式探讨五．项目财务分析1．项目财务评估《现金流量表》和《经营收入》的依据（数据）⑴费用支付期⑵经营形式⑶税收和管理开支费用⑷租赁形式⑸建设周期⑹出租率2．项目现金流量和经营收入⑴上海莘庄商务中心项目财务分析《项目现金流量及损益分析》⑵上海莘庄商务中心项目财务分析《经营收入》3．财务分析说明六．可行性研究结论1．预测中国的“楼市调控”即将“到此为止”2．上海商、办用地价格将持续“水涨船高”3．项目拥有的竞争力和抗风险能力前言本《莘庄商务中心商办用地发展可行性研究报告书〔草案〕》（以下简称“报告书”）编撰的目的是，寻求在闵行区是在上海市闵行区“莘庄商务中心”的投资机会。

投资“莘庄商务中心”的具体目标是：经过程序获取一处10-12亩地（约6,667-8,000平方米）办公、商业用地，建设发展一栋“上海台商总部”的顶级现代化办公楼。

该商办建筑物含办公及配套商业，建筑面积约为24,000平方米，总投资约3.9亿元人民币（以12亩地计）。

“报告书”看重的关键在于莘庄商务中心项目3年建设期或建设期后的设当时机项目所体现的投资物业升值。

根据中国目前房地产市场发展的宏观态势，保守预估项目3年建设期后的价值在每平方米3-3.5万元，项目的总价值在7.5-8.4亿元之间，这是我们研究项目发展的真正目的。

“莘庄商务中心”为集办公、商务、商业、会议、酒店、公寓、休闲、文化功能为一体的区级商务中心（总部、研发、商务、商务综合办公区、SOHO公寓区及配套酒店商业等六大功能），总建筑面积186万平方米。

“报告书”显示，全球范围金融危机中国持续着经济增长，上海则已进入“国际金融中心”和“国际航运中心”的“两个中心”建设，2009年《长江三角洲地区区域规划》获批、将有更多的优秀国内民营企业入驻上海。

“报告书”显示，项目投资处于上海办公楼市场进入高投资时代，上海办公楼成熟市场的趋势发展和市中心地段可开发办公土地供应日益稀少，上海交通便利化催生项目所在地“非中央商务区”办公楼市场正在崛起的最佳时机。

闵行区经济发展、房地产住宅市场规划带来富裕人口的持续聚集、交通规划的有力推进及项目区位和交通优势，“莘庄商务中心”作为上海近郊首个生态型CBD 产生的号召力等一系列利好因素，对项目价值和投资目标可行体现着有力的支撑。

本“报告书”使用于投资者内部传阅，不适合对外流传。

一．闵行区莘庄商务中心项目概述1．项目背景根据市政府批准的《闵行区区域规划纲要（2004-2020 年）》，闵行区规划局和市规划院共同编制完成了《闵行区总体规划实施方案（2005-2020年）》，该规划在“纲要”的基础上对闵行区城镇布局、产业布局、人口规模等进行了适当的调整，并对闵行区的社会事业、住宅发展、 绿化景观、环境保护、基础设施等进行了系统的规划，编制了《闵行新城总体规划（2006-2020年）》。

闵行新城是闵行区社会、经济和城市化快速发展的主要地区。

为改变经济增长方式，调整产业结构和加快第三产业发展，闵行区政府开展了重要节点的城市规划设计，使城市业态布局符合闵行区产业发展导向，“莘庄商务中心”的规划设计即是一个典型的案例。

2．项目规划概述⑴项目规划开发区名称：上海闵行区莘庄商务中心 ⑵开发者：上海市闵行区人民政府 ⑶建设单位：上海莘庄商务发展有限公司⑷规划功能定位： 发展现代服务业为主导，集商务办公、会议论坛、科技研发、总部基地、商业休闲、文化交流等功能于一体，建设立足上海、辐射江浙、接轨国际的智慧型、国际化、生态型商务中心区；⑸建设内容：集办公、商务、商业、会议、酒店、公寓、休闲、文化功能为一体的区级商务中心（总部、研发、商务、商务综合办公区、SOHO 公寓区及配套酒店商业等六大功能） ；⑹建设规模：地上总建筑面积186万平方米；莘庄商务中心⑺规划范围和建设地点：根据《上海闵行区莘庄商务中心控制性详细规划》，上海闵行区莘庄商务中心位于上海市西南，闵行区中部，规划范围和建设地点：北起顾戴路，南至淀浦河，西达中春路，东到横沥泾，总规划用地面积 123.74公顷，地上总建筑面积186万平方米。

莘庄商务中心3．项目区位和交通优势莘庄商务中心地处虹桥综合交通枢纽辐射第一圈层，距虹桥综合交通枢纽约4公里，具有“临近外环、通达主城，依托虹桥、对外便利，西向辐射、高速联系”的区位和交通优势。

莘庄商务中心由横沥港、顾戴路、中春路、淀浦河围合而成，轨道交通17号线二期（原5号线北延伸段）和12号线在商务区内设立3个站点，将使莘庄商务中心来往上海市中心的时间为20-30分钟之间。

【附件资料1】上海轨道交通12号线工程去年已启动前期工程建设，计划于2012年基本建成。

12号线是上海市城市轨道交通网中贯穿上海西部与东北部的直径线，西起闵行区七莘路站，东至浦东新区上川路站。

上海地铁17号线(L3线)目前正在规划建设，其走向为虹桥综合交通枢纽至军工路一线，也是上海轨道交通网络的远期线路之一。

【附件资料2】《虹桥综合交通枢纽》简介《虹桥综合交通枢纽约》集民用航空、高速铁路、城际铁路、高速公路、磁浮、地铁、地面公交、出租汽车等多种交通方式于一体，实现跨区域、大范围人流物流的快速集散，是国内乃至世界上最大的综合交通枢纽之一。

枢纽主体建筑有：虹桥机场2号航站楼、申虹国际大厦、铁路虹桥站以及长途客运虹桥站四个板块。

其中包括新增一条机场跑道，新建一座建筑面积36万平方米新航站楼的虹桥机场扩建工程已率先投入运行，将可增加提供45个停机位和满足年旅客吞吐量4,000万人次的能力。

大虹桥商务区4．闵行区莘庄商务中心控制性详细规划①土地使用规划图③规划容量控制图⑤效果图【附件资料3】本报告的主要依据《上海市闵行区人民政府闵府规［2008］27号》文件10二．莘庄商务中心项目投资价值1．上海近期发展前景要点⑴上海建设“国际金融中心”和“国际航运中心”《意见》获批《意见》的主要内容是2020年将上海基本建成与中国经济实力和人民币国际地位相适应的国际金融中心、具有全球航运资源配置能力的国际航运中心。

加强上海与长三角地区以及国内其他中心城市的相互协作和支持,加强与香港的优势互补和战略合作,形成分工合理、相互促进、共同发展的格局。

该《意见》自去年就开始在中国政府各部委走程序，经历了近半年于2009年10月获批，到2020年上海要初步建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一。

⑵2010年5月国务院正式批准实施《长江三角洲地区区域规划》《规划》战略定位，长三角区域将成为亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。

长三角洲地区包括上海市、江苏省和浙江省，区域面积21.07万平方公里。

该地区区位条件优越，自然禀赋优良，经济基础雄厚，体制比较完善，城镇体系完整，科教文化发达，已成为全国发展基础最好、体制环境最优、整体竞争力最强的地区之一。

城镇化的加速将直接扩大区域房地产市场需求，区域交通的整体规划与建设将极大提升物业价值。

⑶将吸引更多的优秀国内民营企业入驻上海上海将着力优化政策、市尝法制和社会环境，为民营企业发展提供更便利、更好的服务，以更加开放的条件为中国民营企业来沪发展创造条件，争取更多的国内外优秀企业来上海投资发展，进一步推进上海经济社会的发展。

上海在城市经济体制改革后将打破国有经济的一统天下，降低民营企业的准入门槛，尤其是要吸引国内大型零售企业和代理机构在上海设立国际采购中心，吸引国际零售巨头和中介机构在上海设立中国采购中心。

在上述“两个中心”的建设方面，为民企提供能足够发挥才能的空间，在贯彻“非公经济36条”的些政策将进一步到位，金融、公共基础设施等领域的准入，民营金融机构合法化，让民间资本能很容易地进入法律未禁止的一切领域等，国内很多优秀民营企业将进入上海借助这个平台提升。

2．上海办公楼市场⑴上海办公楼市场进入高投资时代09年岁末和10年首季度中国政府再次持续出击抑制投机性炒房的房地产调控“组合拳”，在一系列政策的影响下，住宅投资空间正在加剧萎缩。

而商铺、办公等商业地产反而在此轮调整中凸显了更多的投资价值，成为大宗资本的避风港。

特别是高端办公楼，随着经济的企稳，租金、售价都已陆续回暖，迎来了更稳健的投资时机。

沪上写字楼的租金也开始止跌回升。

一系列市场信号预示着商业、商务的投资价值仍有更大的空间。

金融机构，尤其是内资和合资的金融类公司的业务扩张需求是产生上述现象的主要原因。

⑵交通便利化催生上海非中央商务区办公楼市场崛起对于非中央商务区办公楼的需求已成为一种新的趋势，因为租户大规模的入驻仍然需要便捷的交通作为必要前提。

上海轨道交通建设使得申城市中心与非中央商务区的联系更加紧密。

不少对成本比较敏感的租户已经开始由中央商务区向那些非中央商务区的甲级写字楼迁移，非中央商务区甲级办公楼的平均租金要比中央商务区低逾三成，目前已有不少企业从中央商务区外迁。

预计到2012－2014年中央商务区和非中央商务区的写字楼租金水平差异还将进一步扩大至50％。

城市基础设施和轨道交通网络的越来越完善，大大降低员工因公司搬迁而流失的风险。

上海的轨道交通线路于2010年五月前总数达到11条，各个非中央商务区到达市中心所需的时间将被缩短到30分钟以内。

⑶上海办公楼市场正朝着成熟市场的趋势发展世界其它成熟市场的经验表明，中央商务区甲级办公楼的租户主要是金融业、法律行业和专业服务类企业。