『案例解析』详解凯德综合体战略
武汉凯德1818广场购物中心案例研究分析报告(上)
目录
一、商圈概况分析 二、项目概况 三、内部规划 四、总结
商圈概况分析
商圈分析
项目简介：位于武汉市武昌区中北路23号，在武昌区一环线内，东临60米 宽中北路，南靠江西长久房地产开发有限公司，西临15米宽规划路，北临 40米宽的中山北路，四面临街，均为100米以下33层高层住宅。 交通： 77、581、601、702、724、80、5、64、305、540、530、723、 19、8地铁2、4号线等十余条公交线路经过此处，直达武汉三镇。 面积：建筑面积： 10.4万㎡ 占地面积:3万㎡ 车位：1302个
建筑外观
项目定位
目标消费者： 18-35的个性青年，以时尚青年 和白领为主力客群。
内部规划
内部规划 结构设计
凯德广场•1818由国际知名设计机构澳大利亚拜肯集团(Buchan)设计，遵循“浑然天成”的设计理念，购 物中心内线条流畅自然，动线简单合理，空间与艺术完美结合，显示出高雅挺秀的现代感。
内部规划 水平动线
圆弧回型动线，动线简单清晰，中庭利用率好，形成人流回路；商家展示面佳，不存在理论上的商业死角， 不会产生视觉疲劳， 商业价值高；
内部规划 垂直动线
垂直动线的设计，在动线挑空处均匀设置扶梯，视野开阔，增强品牌记忆；在扶梯与扶梯间设置垂直电梯， 有效分流，并增强顾客可达性，不管是扶梯、垂直电梯（货梯）、楼梯还是跨层电梯，熙地港的设计均匀 合理，不管是人流疏导、品牌的可达与记忆都非常实用。
凯德1818广场概况
交通动线
凯德广场•1818地理位置优越，位于武昌区域中心，处于“武昌区政府规划”的商贸旅游中心、中央文化中心、政经中心、 江南商务中心的汇集处，其所在的中北路主路是政府打造的江南CBD中心的核心地段。周边中高端住宅环绕，5公里半径内 有约70万居民。紧邻湖北省政府办公总部、50余家省直企事业单位和中央驻汉单位、十余家省级金融机构，加之周边高品 质写字楼内精英商务人士云集，预计将为凯德广场•1818输送15万商业客群。购物中心外立面180米主干道临街，交通极为 便利，负一层直接连通已开通运行的地铁4号线汉街站，距离地铁2号线和4号线的换乘站洪山广场站仅500米，5分钟即可 抵达武昌火车站。
凯德商用中国公司介绍(中文版)
Vijayawada Belgaum Panaji Hubli-Dharwar Andhra Pradesh Goa Karnataka Bangalore Chennai Mangalore Pondicherry Mysore Pondicherry Salem Tiruppur Kozhikode Tiruchirappalli Coimbatore Lakshadweep Madurai Kerala Tamilnadu Thiruvananthapuram Kochi
北京来福士中心 北京, 中国
合您广场 槟城, 马来西亚
Vivit Square 东京, 日本
Forum Value Mall 班加罗尔, 印度
1.数据截止2011年10月31日；新币市值为50亿，以S $ 1＝￥5的近似汇率换算； 2.不包括凯德商用在Horizon Realty Fund的权益,因其不受其管理； 3.此处是以物业资产总值计，而并未按凯德商用实际权益计算。 11
欧洲
中国
韩国
日本
印度
泰国
>110
个城市
越南
马来西亚
住宅 办公楼 购物商场 服务公寓 综合房产
新加坡
>20
个国家
印尼
澳大利亚
房地产金融服务
来福士房产 跨领域业务 学校/教育设施 (嘉德希望基金援建)
6
凯德商用中国公司介绍*2011年12月*
市场战略“3+3+2”
• 集中于核心市场
核心市场 - 新加坡，中国，澳大利亚 辅助市场 - 越南，马来西亚，欧洲* 机遇市场 - 日本，印度
(凯德商用产业在华设立的企业)
24
凯德商用中国公司介绍*2011年12月*
商业综合体建筑智能化设计研究
商业综合体建筑智能化设计研究【摘要】本文旨在探讨商业综合体建筑智能化设计的研究。
在介绍了背景及研究目的，并探讨了智能化设计在商业综合体领域的意义和价值。
接着在正文中，分析了智能化设计的原则，并探讨了智能化技术在商业综合体中的应用。
通过案例分析和对智能化设计对商业综合体发展的影响进行了讨论。
对智能化设计未来发展趋势进行了展望。
结论部分总结了商业综合体智能化设计的重要性，并提出了未来研究方向。
通过本文的研究，可以更好地了解智能化设计对商业综合体发展的影响，为未来的研究和实践提供重要参考。
【关键词】商业综合体、智能化设计、研究、原则、技术、应用、案例分析、影响、发展趋势、重要性、未来研究方向、结语。
1. 引言1.1 背景介绍商业综合体建筑智能化设计研究的背景介绍：智能化设计是指利用先进的科技手段和智能设备，使建筑能够更加智能化、便捷化、高效化地运行和管理。
在商业综合体建筑中，智能化设计不仅可以提升建筑的品质和功能性，还可以为用户带来更加便利和舒适的消费体验，从而提升商业综合体的竞争力和吸引力。
本文旨在探讨商业综合体建筑智能化设计的相关问题，包括设计原则、技术应用、案例分析、对发展的影响以及未来的发展趋势，希望通过对智能化设计的研究，为商业综合体的设计与发展提供一定的借鉴和指导。
1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨商业综合体建筑智能化设计的相关问题，分析当前智能化技术在商业综合体中的应用现状，探讨智能化设计原则，并通过案例分析了解不同智能化设计对商业综合体发展的影响。
通过研究商业综合体智能化设计的发展趋势，从而揭示智能化设计对商业综合体的重要性，为未来商业综合体智能化设计提供具体参考和指导。
本研究旨在为未来研究提供方向和启示，为促进商业综合体建筑智能化设计的发展做出贡献。
1.3 意义和价值商业综合体建筑智能化设计研究的意义和价值在于推动商业综合体建筑行业的发展，提升建筑设施的智能化水平，提高商业综合体的运营效率和服务质量。
专访凯德中国CEO罗臻毓：一个凯德的中国布局
【独家】专访凯德中国CEO罗臻毓：一个凯德的中国布局《英才》：凯德作为一家外资开发商，过去20年给中国市场带来了哪些新的理念？罗臻毓：1994年进入中国以后，我们为中国市场带来了一些新鲜的东西，例如凯德当时在上海的住宅项目“上海新家坡”和“新家坡美树馆”。
项目的销售中心以及样板房，把新家坡花园洋房的概念带入进来，比如整体的围合式设计、丰富落差感的园林、大面积观景窗等新加坡设计元素，对那时候的中国市场来讲是满新的。
还有一点是1998年凯德在中国开发的首个服务公寓，当时还需要花很多时间跟政府解释这种理念，因为它是兼容酒店和住宅功能的一种业态。
当时雅诗阁在上海和天津分别开了一家服务公寓，这种业态也是由我们首次带入了中国市场的。
我们在中国的第一家购物中心开业是2004年，在过去的十几年里，凯德在中国已经普及到60多个购物中心。
同样，在做商场上，凯德也带来了一些新的理念，比如在商场内进行一些食阁（Food Court）的布局，这也是一个来自新加坡的概念。
《英才》：未来中国的机会将会出现在哪里？罗臻毓：每一个城市群的中心都有一座大城市，比如北京，还有上海广州或者成都武汉等地方，这就是我们所谓的城市群中心，这些中心的人口密度很高，我们看到了这里有做综合体的必要。
其实综合体是随着城市发展而必然产生的，例如，像北京这样的大都市，交通不是很方便，空气污染也是个问题，如果能够做到把居住、办公和购物都衔接在一起，在一个地方把一天需要做的事情基本上都办完，交通和空气污染对人造成的影响就会小很多。
除了来福士这种城市综合体之外，我们在做大型城镇开发醒目中，还要建造一些其他的功能区域去配合，因此只有做整个片区的综合开发和运营才能满足现代人的需求，这也是凯德擅长的。
《英才》：在一个凯德的背景下，团队的分工是否会有变化？罗臻毓：凯德在中国能发展到现在的程度，可能是因为我们在建立团队的时候很注重专一性，业务上的专一得到了市场很高的接受度。
凯德中国地产经营模式研究
《凯德中国地产经营模式研究》2023-10-27contents •凯德地产概述•凯德中国地产经营模式•凯德中国地产商业模式分析•凯德中国地产经营模式案例研究•凯德中国地产经营模式面临的挑战与对策•结论与展望目录01凯德地产概述凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡。
凯德集团凯德地产是凯德集团旗下的房地产投资与发展公司，专注于在亚洲地区开发房地产项目。
凯德地产凯德地产简介1984年进入中国凯德地产自1984年开始进入中国市场，是中国最早的外资房地产开发商之一。
持续发展与扩张经过多年的发展，凯德地产在中国市场的投资规模不断扩大，项目分布在全国主要城市。
凯德地产历史与发展多领域投资凯德地产在中国投资涵盖了住宅、商业、酒店等多个领域，如上海来福士广场、北京望京SOHO等。
长期战略规划凯德地产在中国市场制定了长期发展战略，注重可持续发展和长期投资。
凯德地产在中国的发展02凯德中国地产经营模式地产开发模式综合型城市地标01凯德在中国的地产项目多以综合型城市地标为主，如苏州的“苏州中心”和北京的“北京来福士”。
这些项目通常包括购物中心、写字楼、酒店和住宅等业态，旨在打造城市的核心商业圈。
可持续发展理念02凯德在地产开发中注重环保和可持续发展，致力于提高项目的能效和减少对环境的影响。
例如，在建筑设计中采用绿色建筑技术和材料，以降低能耗和碳排放。
市场调研与定位03凯德在开发每个项目前都会进行详细的市场调研和定位，了解目标客户的需求和偏好。
根据调研结果，他们会对项目进行精准的定位和业态规划。
招商先行凯德在商业运营方面采取招商先行的策略，即在项目规划阶段就与商家建立合作关系，提前确定业态和经营计划。
这种策略有助于提高项目的招商效率和成功率。
精细化运营凯德注重精细化运营，通过提高服务质量、增加体验式和个性化消费等方式吸引消费者。
例如，他们会在购物中心引入高端品牌、特色餐饮和文化娱乐等业态，以提升消费者的购物体验。
凯德中国capitaland
凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。
凯德中国是中国领先的房地产外企，是中国最大的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。
凯德中国于1994年进入中国。
以上海为起点，凯德中国目前已经成长为全国性的地产企业。
在中国约40个城市拥有约5000名员工和运营超过110个项目，核心业务涵盖住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融，建立起一条从投资、开发、运营、物业管理、财务咨询到房地产金融的整合性房地产价值链，并且培养了一大批具有全球视野的本土化专业人才。
“建宇树人”是凯德中国的企业理念，凯德中国不仅为客户提供优质的产品和服务，也为员工创造最佳的发展平台，同时热心社会公益事业，为创造一个和谐人性的社会空间而不断努力产品- 自1994年进入中国以来，凯德在本土化运营中培养了一支具有环球视野的本土化团队。
每打造一个产品，都从当地需求出发，深入研究当地人的生活方式和文化特点，创造真正宜居、宜商的人性化空间。
人才- 凯德一直致力于吸引更多符合公司核心价值观、拥有创新精神和开拓意识的人才，并努力为其提供更好的发展平台，帮助他们成就自我，促进企业在中国长远发展。
社会- 在发展业务的同时，凯德热心社会公益事业，为创造一个和谐人性的社会空间而不断努力。
凯德的企业精髓国际化凯德中国母公司嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市，业务遍布20多个国家超过110个城市，地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，全球近10000名员工。
凯德中国旗下品牌凯德置地是中国最大的外资房地产开发商，凯德商用是亚洲最大的商场拥有者和经营者，雅诗阁集团是全球最大的服务式公寓运营商。
同时，凯德中国亦提供业界领先的房地产基金和信托基金服务。
万达、华润、凯德案例亮点学习
万达、华润、凯德的案例亮点的学习万达亮点：“可以挖走万达的人但挖不走万达的资本模式”核心特点：资金方面销售物业输血自持物业开发，同时以经营性物业抵押贷款作为后续开发资金。
如果说商业地产投资建设和商业地产运营管理，都不是万达的核心竞争力，那万达的核心竞争力又是什么呢？是万达的财务模式？靠销售物业稀释总投资“万达广场的大商业是万达自己持有的，所以未来经营肯定没有问题。
”这是万达广场销售人员销售商铺、公寓等物业时候的杀手锏，也是人们购买万达物业时极大的信心保证。
不过如果从开发资金的角度来看，其实对外销售物业得到的资金，恰恰才是建设万达自持物业的保证。
“销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。
”王健林曾表示。
预售回款对于这个财务模型有多重要？以广州番禺万达广场为例，该项目所有已售出的商铺、写字楼和公寓加起来，销售总额已经超过34亿元。
即便按照番禺万达广场对外宣称的50亿元投资，对外销售物业这一部分就已经拿回约70％的投资了。
经营性抵押贷款+银行授信除了销售物业的收入，万达的资金来源还有两个渠道：经营性抵押贷款和银行授信。
王健林曾表示，万达一年要竣工20个万达广场，一个万达广场银行抵押贷款十亿八亿没问题，任何一年竣工物业抵押贷款获得的现金流都相当于一次上市了。
据了解，万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业；工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。
银行贷款、低价拿地，通过销售物业和土地融资基本完成项目建设，商场开业之后的租金收入以及经营性抵押贷款，可以支持其完成后续建设和还贷，甚至成为下一个项目的启动资金。
凯德商用亮点：核心特点：成熟的产品线凯德商用是新加坡凯德置地集团在华投资的企业，始终坚持高品质零售商业地产的投资、开发和管理。
针对不同的消费群体和消费习惯，成功打造出三种独具特色的购物中心模式。
产品一：来福士广场中国的来福士综合体是凯德中国旗下最具典范性的综合性地标项目，凯德中国既是开发者，也是拥有者和管理者，其中由凯德商用中国来运营管理购物中心部分。
青岛凯德MALL案例研究
临时停放和等待进入地下停 车厂的车辆堵在台柳路
拥堵的 台柳路
✓ 出入口：2号门附近设置出车口；L1、L2层的4/8号门接驳车 行道，车下客后可直接开走；台柳路上5号门双入车口，其中 绿色的为货车入口；合肥路上7号门可入车，可出车。
✓ 交通枢纽：城市主干道黑龙江路（哈尔滨路）和合肥路交汇处
✓ 地铁上盖：与青岛首条地铁 M3号线无缝衔接，商圈内唯 一直接地铁上盖的购物中心， 也是青岛唯一将购物中心整体 风格与地铁站设计风格融为一 体的商业项目。
P3
基本信息
凯德MALL总建面约16万平，商业包含地上6F和地下2F，地下3/4F为停车库，其中地 下2F直接连通地铁双山站
• 儿童业态：儿童主题楼层拥有40家儿童主题店铺，包含儿童
餐饮 31%
✓ 对商场全部经营业态进行梳理，获得零售占比 57%，餐饮占比31%，服务类配套占比18%；
服务配套 18%
零售 57%
• 餐饮：凯德MALL•新都心引入了77家中西料理、特色菜系、休
闲餐饮等多个类别的餐饮品牌，兼顾了品牌组合的丰富度、成熟度 与新鲜度。其中30多家首次进入青岛，10多家首次进入山东。包括 海底捞、外婆家、炉鱼、西贝莜面村、高第街、北李妈妈菜、胖哥 俩、滇草香、东古来、翠元港式餐厅、许留山、so dam won、鑫 燕坊、Q记南洋美食等。
✓ 停车：所有车辆免费停车两小时，超出两小时部分按4元/小 时正常收费；会员可以微信领取1小时免费停车券，可以使用 100星积分抵扣1小时停车时长。
等待放行的车辆
从规划路驶出，等待离开的车队
P6
外观设计
青岛首家集中了海洋元素、开放式露台、户外餐饮、跨层餐饮和空中花园概念及吉祥物 主题的的购物中心
凯德发展历史.ppt
正式 宣布 进入 北京
进入 宁波
进入 广州
全面 启动 华南 业务
成立 四川 合资 公司
进入 天津
凯德置
地向凯 成立 德中国 凯德 注资5 中国 亿元
94 94年底 04.4 04.12 05.4 05.7 05.11 06.4 06.5 06.12 07.8 07.10 09.06 09.08 09.09 10.01
5
凯德成长史：10年后取得的成就
连续4年利润超过 S＄1bn
资本回报率更有 效率
利润
（S＄287m）
ROE
（4.2%）
区域更多元化
海外资产比重
25%
财务安全
负债/权益
0.92×
现金充足
现金
S＄879m
S＄592m 8.7% 65% 0.28×
S＄4.9bn
6
凯德成长史：成为亚洲最大的地产公司之一
架 构 进 行 精 简 ，
时间
3
凯德成长史： 凯德2000年重组
凯德置地的成立：亚洲最大的并购案
合并前的百腾置地与发展置地
淡马锡控股公司
新加坡科技公司 STPI
24.9%
新加坡发展银行 5.4%
百腾置地
合并
发展置地
其他房地产公司
盛捷控股
雅诗阁
合并
Somerset
Ascott
莱佛士 Raffles
澳洲置地 其他房地
11
凯德战略演进： 非核心资产的坚决剥离
非核心资产剥离：累计变现了总值75亿新元 非核心业务剥离：酒店管理与物业管理剥离
剥离 动作
2001
剥离了总值17亿 元新元（约合85 亿人民币）的非 核心资产
凯德MALL
楼层 L2
楼层业态 分布
服饰、餐饮
品类 服饰
餐饮
品牌
Vero Moda、september、 HOTWIND（热风）、HOSA/浩沙、
A JIDOU/阿吉豆、PAGE ONE、 Selected、LENSCRAFTERS（亮视 点）、3时、naivee/纳薇、谜底/达 衣岩、La Chapelle（拉夏贝尔）、 西遇/westlink、PEACEBIRD Men （太平鸟 男装）、PEACEBIRD、 BELLVILLES/贝拉维拉、银时代、
吞云小莳
谭木匠、丽时、娜韵、十指秀
楼层分布
楼层 L4
L5
楼层业态 分布
餐饮、配套服务 类
餐饮
品类
品牌
餐饮
配套服务类 餐饮
汤城小厨、川百汇、SPICY WAY （新辣道）、渝乡人家、娘惹厨房、 鱼匠、HANLASAN（汉拿山）、鲜 果时间、九月天、院落、老车记铁 板烧、湘怡人、乐食派—麻辣香锅、
黄记煌、苗乡楼、乾杯
鼎级摄影、安伟名苑造型、水色盛 开、迚巍美甲（KINGWAY）
便宜坊
项目总结
项目特点 不该集团在京其他项目一样，凯德MALL太阳宫店沿袭了其一贯重视地铁商业癿传统， 项目所在位置为不三元桥相邻癿太阳宫地段，该项目虽然是社区型商业中心，但起着 提升太阳宫商圈氛围癿功能作用
定位 受项目位置商务氛围丌足和交通相对较差癿影响，项目主要以餐饮和儿童娱乐为主要 吸引力，其中两层用来做餐饮，比例相对较大，一层用来做儿童娱乐
交通 项目位置地上交通相对丌足，但地下交通占尽地利--太阳宫不10号线和13号线癿换乘 站芍药居仅隔一站，不5号线癿换乘站惠新西街南口站仅隔两站，不换乘站三元桥、 北土城距离也丌进
城市综合体运营模式分析
城市综合体运营模式解析城市综合体有三个方面的特点。
第一个，体量巨大、投资额高、开发周期长。
刘总刚刚发言里也说到，现在都是大型综合体的大盘时代已经来临，几十万方是小型综合体，大一点的一两百万方，甚至于数据里面有七百万方甚至更大体量的综合体，应该说这么大的体量的项目，相应的投资额也非常大。
从十亿，几十亿，甚至到几百亿的投资，比如说成都新世纪环球中心，一百多万方，整个投资额是200多个亿。
开发周期长，对于城市综合体或者是商业为主的综合体，短一点的时间四五年，长一点的时间可能要十年的时间。
比如说广州泰谷前后十年的时间，把城市综合体完成。
这是第一个方面的特点。
第二个方面，土地的集约化、本身综合体的开发强度比较高，在比较小的地块上比较高的容积率比较高的强度来开发。
相应也导致综合体的密度比较大。
还有它是高科技设施的集成，其实现在的综合体的项目已经不仅仅是水泥加玻璃，这里面有很多新的技术新的材料的运用，比如说技术材料、安保，它的机电设备，都是一些最新的技术的应用。
第三个方面，就是城市综合体的物业类型比较多，三种、四种、五六种的物业类型。
还有一个特点就是它的功能，在进一步的走向复合化。
现在的城市综合体不仅仅是我满足居住、商业服务、办公酒店，往往把很多城市的功能都集合进来，比如说交通枢纽，一些城市的综合体本身就是重要的交通枢纽，跟公交站跟地铁，比如说在香港，甚至跟机场大巴、机场的快线都有很好的结合，本身就是交通的枢纽，包括文化演艺的设施，图书馆、博物馆、音乐厅。
展览会议的功能，包括大型广场，等等市政的设施也都集合到综合体里面，综合体的功能越来越复合。
最后导致整体的运营非常复杂。
我想讲运营内容之前，需要看看综合体这个产品所具备的特点。
大家了解了这个综合体的情况之后，发现综合体不是一般人可以玩的产品类型。
但我们恰恰看到了，刚刚刘总介绍的，21个重点城市里面，综合体的数量包括增长的速度，包括平均的体量，包括它在分布上面，从核心区到副中心到新市政中心到远郊城市的区位，呈现出很多新的特点。
综合体运营的成功案例与方法论
综合体运营的成功案例与方法论综合体是指集购物、餐饮、娱乐、休闲、住宿、办公、文化等各种业态于一体的商业综合体。
它既是城市功能的重要组成部分，也是商业投资方面的新兴产业。
然而，要想打造一座成功的综合体并不容易，需要运营者精准的市场定位、全面的经营计划以及专业的管理团队。
下面，本文将通过案例分析和方法论探讨综合体运营的成功之道。
一、案例分析1、上海环贸广场上海环贸广场是一个商业综合体，其定位是“时尚、艺术、文化、休闲”，融合了多个业态，如高端商业、艺术品展示、影院等。
上海环贸广场的成功之处在于其精密的市场定位和巧妙的业态融合。
上海环贸广场的目标人群是90后和00后，追求时尚，喜欢奢侈品，注重生活品质。
广场内不仅有奢侈品牌店、高档餐饮等商家，还有艺术品展览及电影院等文化娱乐场所，吸引了很多目标人群的到来。
另外，上海环贸广场还拥有完整的电商平台，并且与之前引入的各类高端品牌在电商渠道经营中形成资源共享，促进电商渠道和实体店面的共同成长，进一步拓展了广场的业务范围。
2、北京华贸购物中心北京华贸购物中心作为一家商业综合体，在市场上已经站稳了脚步。
提升用户体验是它的成功之道。
北京华贸购物中心采用根据用户习惯，适时提供个性化的产品推荐、合理的广告投放和优质的服务的方式，精准掌握消费者的心理需求，有效地提升了用户满意度，增加了用户的留存率。
他们在投资创新化管理方面更加注重科技，比如说，在应用数据分析挖掘用户消费行为模式的基础上，确定优先投入的商品和服务，有效增加了销售。
二、方法论1、市场定位综合体的市场定位是打造成功的第一步。
市场定位的核心目的是确定消费者的需求和消费习惯，以确定商业综合体的形态和业态组合。
比如，如果一家商业综合体的主力消费市场是中青年白领，则它的业态选择应该考虑到这部分人的活动场所，于是可以增加工作日美食店、办公室家具店和优质衣物等。
如此一来，这个商业综合体就更有可能从商业发展的角度取得成功。
2、业态组合业态组合是商业综合体的核心，也是成功的关键之一。
凯德置地商业模式研究
凯德中国经营模式分析目录一、概况 (1)1、凯德中国背景 (1)2、发展沿革 (2)3、发展战略 (3)二、市场拓展的三种方式 (4)1、收购已有项目 (4)2、参股当地成熟公司 (5)3、招拍挂获取土地 (5)三、地产业务结构分析 (6)1、市场开拓模式资金占比 (6)2、土地获取情况 (7)3、物业类型 (8)4、项目区域分布 (10)四、凯德地产经营模式：地产开发+资本运作 (11)1、资金链条 (11)2、项目运作流程 (11)3、资本运作——嘉茂零售中国信托分析 (12)4、集团的资产配置作用 (13)一、概况1、凯德中国背景凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由嘉德中国常务委员会协调管理。
嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，业务遍布20多个国家120多个城市。
新加坡嘉德置地集团40%的股份由新加坡国有投资淡马锡控股公司（TemasekHoldings）持有。
淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司，新加坡财政部对其拥有100%的股权。
嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。
凯德中国是中国领先的房地产外企，是中国最大的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。
凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。
作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾570万平方米。
凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。
凯德商用在中国拥有50家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中城市，总租赁面积超过400万平方米。
上海来福广场案例研究
29%
合计
14%
57%
29%
七层业态分布情况
零售
餐饮
服饰
时尚 配 饰
鞋帽 箱 包
礼品玩 具 书 籍
珠宝钟 表 眼 镜
百货
数码
品牌 餐 轻餐饮 饮
休闲娱乐
数量
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数量占比 0
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100%
合计
0
0
100%
作为一个成熟的商业项目，来福士广场零售比例远大于普通商业项目，每层业态布局以零售 为主，引入部分特色品牌增加项目亮点，并引入部分品牌餐饮、生活服务营造轻松购物氛围
休闲娱乐
数量
3
0
1
2
0
0
5
7
1
1
数量占比 15%
0
5%
10%
0
0 25% 35%
5%
5%
合计
55%
40%
5%
六层业态分布情况
零售
餐饮
服饰
时尚 配 饰
鞋帽 箱 包
礼品玩 具 书 籍
珠宝钟 表 眼 镜
百货
数码
品牌 餐 轻餐饮 饮
休闲娱乐
数量
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0
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0
0
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数量占比 0
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4
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0
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凯德商业地产及企业管理简介
凯德企业管理中的“框框”文化及商业地产项目简介作为以商业地产为主的外资房地产开发企业，凯德通过其管理中的“框框”文化形成了严谨的授权及审批制度和审计监督反馈机制，实现了远程集权化管理；面对商业房地产项目的复杂多变性，凯德商业房地产项目具有清晰的产品系列、标准化设计和不同产品系列管理人员的专业化等特点。
下面举些例子和大家分享一下凯德的管理文化。
第一部分 凯德企业管理中的“框框”文化 第二部分 分系列管理的商业地产模式及标准化第一部分 凯德企业管理中的“框框”文化一、 明确清晰的授权一般情况下授权不会有较大变动，只有当人事变动和主管领导职位晋升时才会对授权工作进行调整。
凯德的框像个网，渗透在公司运营管理的各个环节超权限上一级将严审费用审批尤为严格下面摘录了凯德在工程管理中需要中国区CEO 和中国区董事会和新加坡批准的内容，从蓝色框中可以清晰看出超目标成本的审批流程是如此复杂，这使得每个人都不想超目标成本。
二、 认真设定预算目标，严控预算目标执行因为是做成本工作的，所以以目标成本为例看看凯德的“框框”文化。
目标成本一旦形成就成了框子，因此凯德人对于目标成本制定及执行是非常严肃的，如图所示。
不是随便定，也要对标目标成本控制手段小例子 小例子结论目标成本 目标成本制定 目标成本是放在参与项目每个人头上的一把剑，有效控制成本是项目参与各部门的责任和义务 从点滴做起控制预算外费用 控制单项合同的变更费用支付，用制度控制超成本的问题a 、只有经过授权人批准的变更金额，财务部才可支付变更费用b 、对于 大额变更（单项或累计变更大于等于合同金额15%或100万元）需及时上报中国区CEO 或董事会批准后财务部方可支付变更费用在固定资产采购中对于大于等于5万元的预算外费用，需要中国区总裁副总裁批准方可实施小例子点击可读三、严格的管理及审批机制先看看这个框：凡是大于等于2500万元的承包商资审及招标安排就要到中国区董事会批准了，其目的就是通过严格资格预审，选择合格承包商入围总分包工程的招标再看看这个框：标的额大于等于500万元的开标需要分管职能总经理和财务经理参加，如果授权人不在，只能向上授权（中国区副总裁也会参加开标），最终评标报告（即承包商合同授予书）均要中国区董事会批准，体现了合同签订前的严格监管再举一个中国人比较难理解的例子：凯德对标箱有严格规定，标箱必须要满足一定尺寸，以防止随意更换标书等不公平竞争问题。
凯德中国--新加坡嘉德置地集团
嘉德置地亚洲最大的跨国房地产公司之一嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布横跨亚太区与欧洲国家。
我们的使命:成为一个国际化的世界级房地产公司：•持续为股东创造价值•提供优质的产品和服务•吸引和培育有素质的人力资本一、发展战略•集中我们将集中发展房地产业，并进一步深耕我们在投资管理、房地产开发和运营管理方面的才能，专心一志在我们锁定的领域里引领市场走势，供给市场所需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管理）。
•平衡我们将持续平衡发展我们的业务投资组合：继续发展不同的房地产业态；从开发收入以及固定收入／费用均衡赚取收入；在发达和发展中国家里同步投资。
我们在各个子公司里均衡录用各类人才与企业领导者。
多方的平衡策略有助我们降低商业风险。
•壮大规模与不断扩展我们将扩大经营规模使集团保持多项竞争优势——买地时有规模经济效益，吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家对我们的信心。
我们将持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务的规模。
二、业务分布横跨亚太区与欧洲国家嘉德置地的房地产业务遍布超过20个国家110个城市。
凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略，嘉德置地也在新加坡及亚太区域为客户开发多项房地产金融产品和服务。
三、业务架构凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略运营9家上市的子公司及附属公司截止2011年6月，集团管理的总资产值约RMB2760亿。
凯德中国----中国领先的外资房地产公司凯德中国是嘉德置地集团在华投资业务的统称它包括凯德置地、凯德商用（中国）、雅诗阁（中国）和凯德惠居（中国）四大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。
从铁狮门、凯德、万科、大悦城看通过资本运营开拓轻资产模式思路
从铁狮门、凯德、万科、大悦城看通过资本运作开拓轻资产模式思路背景：重资产开发是房地产的传统开发模式，需要前期投入大量资金购地建设。
“轻资产”是与重资产相对的，广义来讲，又称轻资产运营模式，其指房地产开发从“投资—建设—建成后的资产（物业）管理”是一个完整链条，其间各个环节都有专业的团队完成。
因为商业地产的退出难题，目前国内商业地产的轻资产更侧重企业的品牌管理输出。
随着消费基础设施纳入公募REITS支持范围，以及不动产私募投资基金（私募REITS）办法发布，持有型资产的退出难题有望得以解决，以规模和速度的地产增长模式开始转向持有和经营。
同时，因为多年的快速开发商业地产开始进入存量时代，加之三年的疫情冲击，大量经营不善或业主难以负担改造成本的老旧项目或业主缺乏资金新开发项目难以入市，盘活并在盘活后顺利退出的路径实践可能成为现阶段一个发展机会；综观国内外商业地产轻资产运营模式，其核心在于专业化和金融化，但不同的操作模式对应不同的核心能力。
轻资产化运营的门槛很高，在外部条件具备的前提下，仍需要足够专业的资管能力和强大的资源整合能力，对企业来说挑战很大。
目前大体上主要分为3类：一是美国地产巨头铁狮门的基金模式、二是新加坡凯德集团的资产管理模式、三是国内轻资产践行者大悦城、万科等所做的尝试。
一、铁狮门——以投资机构为核心的“高杠杆”基金模式铁狮门（TISHMAN SPEYER）成立于1978年。
是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司。
“垂直一体化，重运营、轻资产运营管理”是铁狮门的核心竞争力。
在铁狮门的发展过程中，逐渐形成了“纵向一体化+小股操盘”的重运营轻资产模式。
前者使铁狮门拓展了产业链的纵深，而后者则最大限度提高了资金的使用效率。
这种对全价值链的覆盖，使得铁狮门拥有了专业的房地产开发和运营能力，同时借助基金以及由此带来的财务杠杆，获得超额的收益。
二者相互推动，形成双轮驱动之势。
重运营：纵向一体化的发展模式作为世界一流的地产商，铁狮门将自己的产业链延伸至行业的各个领域，包括投资与开发、设计与工程、物业租赁、物业管理、投资管理和可持续发展。
呼和浩特凯德广场诺和木勒项目简介：塑造绿色有氧购物花园
呼和浩特凯德广场诺和木勒项目简介：塑造绿色有氧购物花园基于对凯德MALL十一年以来的运营经验，凯德集团进一步深耕呼和浩特，建设坐落于玉泉区的呼和浩特凯德广场诺和木勒项目。
据悉，该项目拟定于2020下半年开业，以“未来生活造梦场”的憧憬和期许，为消费者带来融合绿色有氧建筑与多元业态的全新购物体验，致力成为呼和浩特市新的商业地标。
项目背景在凯德进入呼和浩特的第12个年头，全新的凯德广场呼之欲出。
根据集团战略规划以及发展目标，通过整合现有的凯德MALL等商业资源，打造凯德集团在呼和浩特市具有标志性的新型商业综合体——呼和浩特凯德广场诺和木勒。
据了解，这座新项目的地理位置由锡林南路路东原址乔迁至路西，位于地铁2号线诺和木勒站上盖，较原先的凯德MALL更具交通优势。
该项目建成后，在满足凯德集团业务发展需要的同时，也将有助于提升城南商业中心的经济价值，在促进服务业发展和增加就业等方面发挥积极作用。
项目特色呼和浩特凯德广场诺和木勒项目的定位为绿色有氧及潮流时尚的一站式购物花园，拥有地上7层、地下1层共8个营业楼面。
项目的设计灵感来源于古巴比伦的空中花园，并融入了绿色健康的建筑理念，形成城市中的“优雅森林”与大自然中的购物中心。
此外，呼和浩特凯德广场诺和木勒项目根据众多消费群体的个性化需求构建了三大主题空间：庭院式花园主题餐饮、全景式儿童成长空间以及潮流时尚的主题街区，令男女老少都可在此寻获属于自己的休闲空间。
而在业态方面，凯德将会为消费者带来新一轮品牌焕新和体验升级，致力成为呼和浩特市新的商业地标。
据悉，呼和浩特凯德广场诺和木勒项目建成后，将引入五个全城唯一的原创IP、多个首进城市的重点品牌、科技互动LED艺术装置与唯一室内运动公园，为消费者打造丰富多元的购物体验。
诺和木勒在蒙语中是“纺织”的意思，与呼和浩特市曾经鼎盛的纺织工业有着密切渊源，象征着80年代城市人民奋斗拼搏的精神。
如今，呼和浩特凯德广场诺和木勒即将在此延续城市精神，助力城市重塑繁荣。
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『案例解析』详解凯德综合体战略
商业地产已经发展到一个阶段，从市场的角度来讲，也看得出好坏。
以前很多的商场、办公楼，为了资金回笼就分割出售，这对后期的管理带来很大影响，其实后期的管理运营创造的价值更大。
地业界有人说，房地产市场的黄金时期已过，黄金时期之后是什么时期？房地产的发展，接下来10年也好，15、20年也好，要走的路和前面的20年肯定是不一样的。
刚开始，我们都是以比较独立的形式发展不同的业务，住宅是住宅、商场是商场、办公楼是办公楼、服务公寓是服务公寓，由不同的团队来运作。
当时的专一，创造了现在我们不同产品的规模，如果当时没有这样的专一和执着，可能现在我们每个业态都没有这么大的规模。
但是走到现在这个阶段，接下来是不是还应该单一作战？如果以军队来形容的话，以前打仗，海军是海军、陆军是陆军、空军是空军，但是现在要求综合作战能力，海陆空合并，如果你还是单一的，以海军跟人家拼，就没有优势了。
因为人家的综合作战能力比你强多了。
简单来讲，如果一块地是做住宅的，能做住宅的开发商现在很多，竞争很强。
从政府的角度说，能盖住宅的有好几万开发商，为什么特别希望你来？如果是一个整体片区的开发，有这种综合开发实力的开发商就会少很多。
这也更能体现我们经过前面20年发展所积累的整个房地产开发产业链的综合实力，我们的业务涉及到拿地前在资本市场的运作、拿地、开发等，而且不只开发某一种业态，开发住宅、写字楼、服务公寓、商场等综合业态，盖成后还涉及到经营、运营。
城市发展到一定阶段，密度肯定是要提高的，密度一提高，单一项目就比较难存在了，现在很难说在市中心就只盖一个四层楼的购物中心，上面什么都没有。
从政府的角度来说，不能浪费购物中心上面的空间，所以上面叠了办公楼、高层的公寓
或酒店。
在交通枢纽的地方，政府更不希望浪费这种稀有资源，所以地铁交通枢纽上盖就变成了综合体项目，商场、酒店、服务公寓、办公楼、住宅全部衔接起来。
发展到了一定规模，工作、生活都不用离开这里，就能满足基本的生活需求，可以在这里居住、工作、购物等，如果管理规划都很好的话，也就没有必要离开了。
如果要坐地铁到更远的地方，是因为需要和别人接触。
商业地产已经发展到一个阶段，从市场的角度来讲，也看得出好坏。
以前很多的商场、办公楼，为了资金回笼就分割出售，这对后期的管理带来很大影响，其实后期的管理运营创造的价值更大。
现在政府也意识到这个问题，在拍地的时候限定不能散卖，政府也不希望看到市中心的项目分割得乱七八糟，和街边的菜市场没有什么两样。
商业房地产要创造整体的价值，它不是靠建造创造价值，建造只创造了商业房地产的一部分价值，经营创造了另一部分的价值。
如果自持去做商业房地产，要么只做一个，有10个的时候，没有一家公司能抗得住持有10年、15年，所以跟资本市场挂钩是非常必要的。
我很希望，也很期待中国的资本和金融市场能够更开放，变成能像在新加坡做房地产信托、REITs一样来操作，这样更有助于整个商业房地产市场的发展。
不然的话，只靠几家大的开发商去持有这些商业房地产，我觉得会有一定的局限。
美国、新加坡、澳大利亚等，基本上一些大的基金、财团都在参与投资商业房地产。
商业房地产开发之后，租金的价值是一定的，更适合一些要稳定收入、长期持有的投资者持有。
中国国内有没有那个体系让保险金或养老金等，拥有一些甲级办公楼享受租金回报。
中国商业房地产的建造到了一定规模，如果不和资本市场挂钩，几年后可能就会看到更多的优质地点的商业项目出现分割散售的现象。