房地产公司风险控制表单(2012.12.25)
房地产开发建设项目全周期风险控制表
房地产开发建设项目全周期风险控制表一、前期准备阶段1.1 土地收购风险•市场风险：市场需求变化、政策法规调整等因素可能影响土地价格和供应。
•权利风险：存在土地权属争议、产权证书问题等法律风险。
•环境风险：土地开发过程中可能面临环境保护、土地污染治理等风险。
1.2 资金筹措风险•资本市场波动风险：IPO审核不通过、股市下跌等因素可能影响融资计划。
•融资成本上升风险：银行贷款利率变动、信用评级下降等因素可能导致融资成本上升。
•还款风险：资金追回不及时、偿债能力下降等因素可能导致负债率上升。
1.3 施工风险•技术风险：整体施工规划、工程设计、施工工艺等方面可能存在技术难题。
•质量控制不力风险：施工现场交通、尘土污染、安全隐患等因素对房屋建筑质量产生影响。
•建设周期风险：施工周期或延误可能导致项目扩大投资以及财务费务上升。
1.4 法律风险•政策法规风险：国家、地方出台新的土地使用规划、环保法律等规定可能对项目造成影响。
•合同纠纷风险：与政府部门、资金方、维修商、供应商等相关方签署的合同可能发生纠纷与诉讼。
•知识产权风险：如商标、专利等知识产权被侵权或侵害可能导致巨额赔偿。
二、开发建设阶段2.1 设计风险•设计规划风险：如地形地貌、交通设施、环保要求、建筑风格等因素可能对项目造成影响。
•设计改动风险：设计方案变更或施工图细节需要重新修改可能导致延误工期等额外费用。
•设计质量风险：设计方案存在缺陷、安全隐患、环保问题等可能导致建成后存在质量问题。
2.2 建设质量风险•施工工艺风险：施工现场污染、噪音扰民、基坑开挖、钢筋切割等可能对周边环境造成影响。
•施工图纸风险：施工图纸质量差可能会影响建筑物的安全性、可用性。
•施工技术风险：施工中因失误、疏忽、标准规范不符等问题可能影响建筑物质量。
2.3 管理风险•管理流程风险：施工现场管理不规范、粗心大意等问题可能对项目造成质量问题。
•管理费用风险：管理困难或成本控制不好可能导致管理费用增加。
房地产项目全周期风险控制表
5.5.8其他风险
5.6
使用功能风险
5.6.1空调外机设置不合理：空调机位无法或者难以放入外机的风险；设置位置、安装路径、冷凝水排水方式、不合
理；室外机排风朝向相邻或上下层的房间门窗、阳台；设置在阳台上，没有设置挡坎或栏杆，排风对着阳台的方向、
5.7.3存在大产证延期的风险
5.7.4不动产登记未看现场就进行改造
5.7.5存在产权归属及物权归属等方面的风险，如地下车库公摊区域赠送作为地下室
5.7.6各阶段面积测绘（规划预测、预售预测、规划验收实测、产权实测、产权备案）数据不一致且误差过大，导致预售办理、规划验收、产权办理等方面遇到阻碍
5.7.7其他风险
2.1.5建筑单体存在挑空、夹层、设备用房、灰空间等后期可通过改造增加建筑面积的技术点，导致规划审批无法通过
2.1.6商业、办公类项目单层平面的面积及单户面积与当地审批尺度不一致
2.1.7居住服务配套设施的设置与相关部门的要求或尺度不一致，但需要沟通解决（如：卫生服务站未按要求设置在首层）
2.1.8建筑及外立面的风格及色彩与当地审批要求不一致（如：地区性导则及设计指导意见等）
3.2.5未考虑外部施工环境的影响（如：政府控雾霾、水泥供应限制等限制因素）
3.2.6其他风险
3.3
质量技术风险
3.3.1存在系统性风险（如：防水做法低于集团防渗漏体系配置）
3.3.2四新技术项目所在区域建设行政主管部门及业主可接受度
3.3.3其他风险
3.4
合约风险
3.4.1项目出现总包或主要分包更换的，影响到现场实施的进度
2.2
消防报建
2.2.1消防车道及扑救场地借用红线外市政道路
房地产项目风险项一览表及风险项目一览表(模板)
第1页
序号 城市公司 项目
风险类型 原风险评级 本次评级 风险内容
风险项目一览表
风险建议措施
牵头部门
完成时间
1
XX公司
ห้องสมุดไป่ตู้
备注： 1、风险等级定义：低风险：有一定风险，但有较大概率按时完成；中风险：有较大风险，按计划完成概率50%；高风险：较大概率无法按计划完成，需要通过特殊措施、匹配特殊资源、花费较大成本才能按计划 完成。 2、风险等级标准： ①、存在开盘、竣工备案、交付里程碑节点预期无法按计划达成，判定为高风险事项。 ②、存在规划方案、开工、开放、主体结构封顶节点预期无法按计划达成，预计延迟一月，判定为中风险事项；预计延迟两月及以上，判定为高风险事项。 ③、存在31个一级节点预期无法按计划达成，预计延迟一月判定为低风险事项；预计延迟两月判定为中风险事项；预计延迟三月及以上判定为高风险项目。 ④、预期无法完成半年、年度销售任务或者较大可能性引起客户群诉、经营指标较二阶启动会变化超过1%及以上，评估组结合项目经营及项目实际情况进行风险等级评定。 3、风险分类：①、供货风险：基于对预售证取得的节点按计划完成的影响程度来判断（包括但不限于工程进度、政策、报规等方面）；②、交付风险：基于合法交付、交付品质影响程度来判断（包括但不限于进 度、市政条件、验收等方面）；③、质量安全风险：基于工程在安全、质量方面的发生程度来进行判定（包括但不限于基坑安全、塔吊机械、重大危险源等，重大质量问题、系统性质量问题等方面）；④、经营 风险：基于对经营指标的影响程度进行判定（包括但不限于销售去化、销售道具、合约索赔、方案设计、税务、土地等方面）；⑤、客户风险：基于投诉的程度，对客户满意度影响程度，一般、重大、危机（包 括但不限于群诉、400报事、销售承诺、市政条件、配置标准、政策等方面）。⑥、竣备风险：基于对竣工备案节点按计划达成几率来判断（包括但不限于工程进度、验收、设计图纸、索赔等方面）。 4、对于事业部风险小组评定的高风险事项，城市公司需高度关注，运营中心将组织大运营联席会跟总裁班子进行汇报，请城市公司提前做好汇报资料，建议汇报时间详见表格。 5、针对风险项目评定，被评为不同星级风险项目后，每次评审对风险项目情况进行回顾及评审，对风险项目等级原则上不进行降低，直至风险项目解除。
房地产风险防控清单
房地产风险防控清单房地产市场作为一个重要的经济领域，扮演着推动国民经济增长的关键角色。
然而，由于房地产市场的复杂性和特殊性，投资和经营风险也同样存在。
为了帮助投资者和从业者能够更好地应对房地产市场的风险，以下是一个房地产风险防控清单，旨在提供一些建议和措施，以更好地管理风险，保障投资回报。
1. 市场调研和分析在进入房地产市场之前，进行充分的市场调研和分析是至关重要的。
投资者应该了解当前的市场情况，包括供需关系、价格趋势、政府政策等方面的信息。
通过对市场的全面了解，投资者可以做出明智的决策，降低投资风险。
2. 资金管理和财务规划合理的资金管理和财务规划对于房地产投资至关重要。
投资者应该根据自身的实际情况制定合理的预算，并确保资金的充足性。
此外，投资者还应该制定风险控制策略，包括分散投资、设置止损等，以避免出现大额损失。
3. 法律合规和风险规避房地产行业有着复杂的法律法规体系，投资者应该确保自身的行为合乎法律法规，以避免出现法律风险。
此外，投资者还应该了解相关的风险规避策略，例如购买房屋产权保险，以规避房地产纠纷和意外损失。
4. 市场监测和信息收集房地产市场的动态变化很快，投资者应该始终关注市场的监测和信息收集工作。
通过及时获取市场的最新信息，投资者可以把握市场的机会和风险，从而做出更加准确的决策。
5. 风险分析和评估在进行房地产投资项目之前，进行全面的风险分析和评估是必不可少的。
投资者应该对项目的潜在风险进行详细的分析，并根据分析结果进行合理的风险评估。
通过清晰的风险认知和评估，投资者可以制定相应的风险防控策略，降低投资风险。
6. 地产公司和开发商的背景调查对于与房地产相关的公司或开发商而言，背景调查是确保投资成功的重要一环。
投资者应该对地产公司或开发商的信誉、资质、过往项目等方面进行详细调查，并根据调查结果做出决策。
这样可以避免因为合作方的问题而导致投资风险的增加。
7. 风险应对和应急预案即使在投资过程中做了充分的风险防控工作，仍然可能会出现一些意外情况。
(地产楼盘)精装交付风险管控表
精装交付风险管控
检查项目： 检查日期： 检查人： 风险指数：说明：1、根据《项目风险预控管理制度》和《xx集团2020年客服工作提升管控方案》规定，项目交付前3个月开始按月度进行交付风险排查，提交风险
2、计分标准：不符合检查要点计为“1”，符合计为“0”。
合计风险指数越高，则风险越高；
3、如涉及设计或成本优化改造的，符合法规或与业主签订改造协议的不考核，反之则考核，且项目须另行提供对应管控措施。
指数：
交风险排查报告、出具整改意见并跟进后续整改；则风险越高；
之则考核，且项目须另行提供对应管控措施。
地产公司业务类专项法律风险控制体系表
风险目
分项
合作模式
合作开发合同的效力 认定 合作开发中 的法律风险 防范
不应认定为合作开发 房地产合同的
签订合作开发合同其 他应当注意的事项
建筑施工企业资质
工程招投标
违法分包
非法转包
违法分包和非法转包 的法律后果
施工合同无效的处理
承包人垫资问题
房地产项目开 发建设过程中 的法律风险
1、承包企业出现违法分包或转包行为的，可由行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处罚款，可责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资 质证书。 2、对因转包工程或违法分包的工程不符合规定的质量标准造成的损失，由工程承包人与接受转包或者分包的单位承担连带赔偿责任。 3、承包企业非法转包、违法分包建设工程的行为无效。人民法院可以根据民法通则第134条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。 建设工程施工合同被认定为无效，根据建设工程竣工验收是否合同，处理的方式亦有所差别： 1）建设工程施工合同无效，建设工程经竣工验收合格的，承包人请求参照合同约定支付工程价款，应予支持。 2）建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收不合格，可以对建设工程进行修复，修复后的建设工程经竣工验收合格的，发包人请求承包人承担修复 费用，应予支持；修复后的建设工程经竣工验收仍不合格的，承包人请求支付工程价款，不予支持。 发包人和承包人在建设工程施工合同中明确约定，发包人不按照规定比例向承包人支付预付款、进度款及结算款，而是由承包人自带资金现行施工，工程 实施到某一阶段时，发包人再开始分笔支付工程款，即为垫资。垫资明令禁止，但是按照有效处理。对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还 垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。 对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。
5房地产开发各阶段风险点与控制点分析表--工程管理体系(研讨)
未对各项安全文明管理措施进行审核，导致安全管理漏洞，预防措施不足，易发生安全事故，造成损失
3080604
未对公司员工进行安全教育，员工安全管理意识不足，易造成安全事故，造成损失
3080605
施工过程中没有严格执行安全文明施工要求，造成现场施工混乱，场内工程形象差
3080606
未对施工单位安全文明措施进行检查监督，可能导致无法察觉安全隐患，易造成安全事故，造成损失
3080202
设计阶段施工图未经与各专业的会审，致使各专业图纸冲突，施工过程中未能及时发现，导致返工
3080203
土建、水电、消防、电梯专业图纸对预留洞、预埋位置审核不严，不交圈，可能导致的成本增加，以及项目出现质量等事故发生，影响项目进度要求
3080204
图纸节点或大样内容不够详实，表述模糊，造成施工延误，成本核量困难
3080501
缺乏项目管理的体制及思维，过于依赖施工单位，对施工单位的管理不到位，未进行相关质量管理、安全管理，增加项目风险
3080502
未制定施工现场管理制度要求，及对总包单位管理要求，可能导致施工现场管理混乱，影响工程质量和进度
3080503
未制定质量管理目标，导致后续质量管理工作的紊乱无序，工作安排不合理，造成公司资源的浪费
未按工程文件传阅要求进行文件传递，导致工程信息传递不全面、处理不及时给工程管理带来潜在的风险
3080902
按工程文件传阅要求进行文件传递，但是因为项目距离较远，检查频度不高，过程容易出现文件后补情况
3080903
对工程过程资料未严格把关、未按工程资料基本要求实施，阶段性资料不完善，影响项目安全、质量，影响项目验收
3080102
2房地产开发各阶段风险点与控制点分析表--招标采购体系(研讨)
因为招标文件内容不合理，相关条款不明确，投标单位对招标文件理解不一致，对招标项目承建单位的要求不具体，不全面，影响招标结果，或引起法律纠纷
3040304
招标范围和施工界面未准确确定，影响招标效率和效果，导致界面交叉重复或者无法完全覆盖，施工过程中扯皮推诿、索赔，延误工期进度
3040305
3150103
合作方工作量多，可能存在转包现象，存在履约风险
31502
合作方履约意愿风险
3150201
材料价格大幅上涨，合作方无力或不愿承担，施工方怠工要求谈判诉讼，可能导致停工，成本上升
3150202
合作方以低价中标方式入围，合同履行过程中可能出现要求合同外补偿，可能导致施工方怠工要求谈判诉讼，影响工程进度或成本上升
3040207
当施工进度变化时，未及时提醒采购部门或采购部门未及时根据工程进度变化调整采购计划，导致采购活动不能匹配工程要求
30403
招标过程风险
3040301
未编制单项招标方案和单项招标计划，未明确各部门职责及评标办法等内容，招标过程无据可依（有技术标准），可能导致各部门配合不力，影响招标过程实施
3040405
未按照内部牵制要求组织采购过程，仅由一人参与采购过程，或未建立采购过程轮岗制度，可能的导致欺诈或舞弊风险
3040406
采购部门对相关采购需求把握不足，采购物品规格型号有偏差，可能增加采购成本
3040407
采购人员对市场状况、价格信息了解不充分，可能导致采购价格过高，或采购质量低下
3040408
3040317
招标文40318
由于如付款环节长等原因，致使原有供应商体系中的资源不断流失
3040320
房产公司风险点与控制点防范措施表(报批报建风险)
风险降低
1.做好报批报建策划工作
2.召开相关部门交圈会，及时发现问题并协调处理
项目公司
新增：报批报建作业指引
R9
设计方案未满足规划要求，需要与规划局沟通协调，修改设计方案，导致报建进度被打乱，工作任务繁重，协调量大，出现工作反复，增加沟通费用，增加图纸费用
三
风险降低
提前充分掌握规划设计条件信息，保证信息的准确性
三
风险降低
1.严格按照设计变更管理流程开展工作
2.加强部门间变更信息交圈
项目公司工程部
设计变更管理流程
R15
竣工备案未能在交房前规定时间前完成，影响项目交房时间节点，影响业绩、口碑
三
风险降低
1.完善过程验收及竣工验收作业指引中竣工备案相关内容
2.做好相关部门的日常维护，保持良好政企关系
项目公司工程部
项目公司
新增：报批报建作业指引
R7
因变更和图纸修改，导致进度报建计划与工程进度被打乱，协调量大，出现工作反复，导致项目报批报建进度滞后
四
风降低
设计变更要备案到报建人员，一旦发生设计变更，设计部门要及时与报建人员、工程部门沟通与协调，保证项目进度
设计研究院
项目公司
设计变更管理流程
R8
施工进度和报批报建两条线的协同性不足，存在先开工后拿证的情形，一旦某个手续办理环节延迟，项目将面临政府罚款、企业声誉受损的风险
及时搜集和掌握规范要求，并与相关部门共享信息
项目公司
新增：报批报建作业指引
R12
分部分项及专项验收不规范，导致工程质量不达标，对后期竣工验收备案造成影响
三
风险降低
1.严格按照过程验收及竣工验收作业指引进行验收，验收合格后填写单项（或分部）工程验收证明书
房产公司风险点与控制点防范措施表(成本管理风险)
项目公司成本部
R16
合约规划体系不完善，权责不明确，不利于企业有效控制成本
三
风险降低
完善合约规划体系，梳理合约规划权责划分，制定模板
预结算部
增加：合约规划管理工作指引
R17
项目合约规划方案编制时，相关部门未及时参与或未充分发表意见，导致合约规划不合理
三
风险降低
加强部门间沟通、协调，合约规划编制时，充分听取各部门意见，各部门配合提供相关的资料
预结算部
R20
施工图预算未与目标成本进行对比，或施工图出来后才做的目标成本，未能有效控制成本
四
风险降低
1.施工图预算审核人需要审核施工图预算与目标成本的一致性，差额较大的，分析原因，出具解决方案
2.目标成本前置在方案阶段
预结算部
项目公司成本部
目标成本编制作业指引
R21
施工图没有经过项目公司相关负责人审查、修订后才做的预算，而是出图之后直接给咨询单位
目标成本编制要以市场研究为前提，及时获取市场政策信息，及时做调整
预结算部
项目公司成本部
目标成本编制作业指引
R10
目标成本滞后，对前端的设计管理缺乏有效的控制
三
风险降低
1.优化目标成本管理作业指引，设置目标成本编制时限
2.编制各阶段目标成本
预结算部
目标成本编制作业指引
R11
目标成本编制不及时，不能及时为设计提供成本限额数据
关键控制活动梳理工作底稿--成本管理风险
风险划分
风险编号
风险描述
风险等级
应对策略
控制措施
主责部门
对应流程
成本管理风险
R1
全成本管理体系尚不完善，不利于企业优势的形成和核心竞争力的创造
房产公司风险点与控制点防范措施表(全面预算管理)
风险降低
1.完善预算管理相关流程制度
2.制定具体明确监督考核机制使得制度落地实施
企管部
预算管理流程
R3
未定期进行预算分析、评价或分析评价流于形式，未发现重大预算执行偏差并做出预警反应，导致年度预算有所超支
三
风险降低
按制度定期召开预算执行分析会，通报预算执行情况，研究执行中存在问题
企管部
预算管理流程
关键控制活动梳理工作底稿--全面预算管理
风险划分
风险编号
风险描述
风险等级
应对策略
控制措施
主责部门
对应流程
全面预算风险
R1
预算体系不健全且未及时发现，可能无法正常组织完成全面预算编制与执行，导致公司盲目经营
四
部门统一组织协调
企管部
预算管理流程
R2
全面预算相关流程制度不完善，可能导致财务预算发挥作用有限
R4
对于各部门预算编制情况监督不到位，导致财务预算在执行过程中有所偏差
三
风险降低
完善预算管理流程，加强预算编制情况的指导与监督
企管部
预算管理流程
R5
预算编制最好能做出具体培训，使得不懂相关知识的人可以编制的更加准确。
三
风险降低
预算编制之前进行相关的专业培训
企管部
预算管理流程
R6
缺少牵头负责部门，考核不严厉。
三
风险降低
完善预算管理流程，并对预算编制情况进行考核
企管部
预算管理流程
房产公司风险点与控制点防范措施表(审计管理风险)
风险降低
1.制定《审计方案》时应根据实际审计情况制定合理的审计计划，确保现场操作合理，重点突出，必要时可进行审计前调查工作，以编制合理完善的审计方案；
2.上级领导审核时关注《审计方案》确定的审计目标是否合理，审计程序是否与审计目标相适应，是否有效，审计是否突出重点，审计时间和审计人员的安排是否恰当等
人力资源部
审计部
审计管理制度
R2
审计相关专业人员缺失，如工程审计、造价审计等，导致相关专业审计无法深入开展，可能导致漏掉很多过程中产生的风险
四
风险降低
参照标杆企业职能部门人员编制，以职能定位及工作需求为前提，补充必要审计专业，开展审计工作
人力资源部
审计部
审计管理制度
R3
审计方案制定不合理，审计重点未突出，现场操作性差，影响审计实施过程，审计目标无法实现
关键控制活动梳理工作底稿--审计管理风险
风险划分
风险编号
风险描述
风险等级
应对策略
控制措施
主责部门
对应流程
审计管理风险
R1
审计职能定位及职责不清晰，业务过程参与过多，可能导致审计职能难以发挥，失去独立性、监督性的职能定位，使后期审计、评价失去公平性
三
风险降低
在《组织管理手册》中明确审计部职能，包括在所参与的工作中具体的角色，重点体现审计部独立、监督的职能定位
审计部
审计管理制度
R4
未能及时发现经营管理过程中存在的重大问题或可能出现的重大风险，造成低
定期组织内外部培训，提升审计人员的专业素质和专业能力
审计部
审计管理制度
R5
出具的正式报告质量不高，提出的审计整改意见针对性或可执行性不强，审计成果价值不高，不能推进管理水平提高
房地产风险数据库清单
单位：xxx房地产开发有限公司
一级流程 二级流程 风险编号
治理结构
1.1-R1 1.1-R2
组织架构
1.2-R1 1.2-R2
1.3-R1
1.3-R2
制度建设 组织架构
1.3-R3 1.3-R4
1.3-R5
1.4-R1
下属公司管
控
1.4-R2
1.4-R3
1.5-R1
职务授权
风险名称
治理结构不合理 组织程序不规范
公司没有制定发生生产事故后的应急预案，导致发生生产 事故后无法及时应对，影响公司正常生产活动
6.1-R1 6.1-R2 6.1-R3
银行账户管理不符合规 银行账户设立及分类管理不符合相关规定，造成银行账户
定
管理无序，导致经济损失
银行账户的设立没有建立明确的设立条件和审批程序,对于
银行账户管理不符合规 公司银行账户没有通过编制银行账户台账进行集中管理，
3.5-R3
处理没有及时性，造成 员工违反劳动合同时，未能进行相应处罚，造成劳动合同
缺点约束
条款不严格执行，影响公司对员工约束
3.5-R4
缺乏管理，影响经营
员工休假未能经过上级主管审批，导致员工缺席正常生产 活动，影响公司日常经营效率
岗位调动与 离职
3.6-R1 3.6-R2 3.6-R3 3.6-R4 4.1-R1
√√√√√ √
未建立子公司业务授权审批体系，导致子公司业务管理随
意，影响公司整体经营目标的实现
√√√√√ √
各职能部门 各职能部门 各职能部门 各职能部门 各职能部门 各职能部门 各职能部门 各职能部门 各职能部门 各职能部门
各职能主管 各职能主管 各职能主管 各职能主管 各职能主管 各职能主管 各职能主管
房地产公司-风险检查表
附件7：风险检查表风险检查表序号检查项目检查标准一般风险较大风险重大风险1 规范强制性条文执行违反规范强制性条文要求为重大风险1.厕浴间和有防水要求的地面必须设置防水隔离层,且砼强度等级不应小于C20楼板四周除门洞外,应做混凝土翻边,其高度不应小于120mm。
2.隐框半隐框幕墙所采用的结构粘接材料必须是中性硅酮结构密封胶其性能必须符合建筑硅酮密封胶（GB16776）的规定，硅酮结构密封胶必须在有效期内使用。
3.楼梯：梯段改变方向时，平台扶手处最小宽度不应小于梯段净宽。
每个梯段的踏步一般不应超过18级，亦不少于3级。
楼梯平台上部及下部国道处的净高不应小于2m。
梯段净高不应小于2.2m。
楼梯栏杆垂直线饰间的净距不应大于0.11m,当楼梯井净宽度大于0.2m时，必须采取安全措施。
.楼梯踏步的高度不应大于0.175m,宽度不应小于0.26m。
底层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于 1.05m,中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.1m6.栏杆凡阳台、外廊、室外回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设置防护栏杆应符合以下规定：1）.栏杆高度不应小于1.05m，高层建筑的栏杆高度应再适当提高，但不宜超过1.2m. 2).栏杆离地面或屋面0.1m的高度内不应留空。
7.排烟和通风不得使用同一管道系统。
2 现场材料、设备、构配件检查不符合设计、国家标准、合同要求为重大风险（涉及到安全和使用功能）需做复试的材料进场未复试进行开始使用为一般风险3 安全风险检查期间发生安全、消防或其他影响比较大的事故为重大风险大型设备（塔吊、室外梯）未检测已使用为重大风险无备案手续已使用为较大风险办公区及生活区在塔吊作业半径内为较大风险4 基础桩基检测未检测或检测不合格就已进入下道工序施工的为重大风险5 危险较大的分部分项工程危险性较大的分部分项工程未编制专项方案及达到一定规模未进行专家论证为重大风险6 防渗漏措施私家（如别墅）地下室渗漏为重大风险防水涂膜厚度平均值低于设计值的80%或单点的厚度低于设计值的60%为重大风险外墙立面基层防渗漏施工普遍达不到方案等相关要求（螺栓洞的封堵、临时预留洞的封堵、砌筑勾缝等）为重大风险外墙立面基层防渗漏施工部分未封堵或封堵不符合要求为较大风险填充墙外立面未按要求在外保温施工前进行为重大风险填充墙外立面抹灰厚度达不到要求厚度的80%为一般风险填充墙外墙立面基层防渗漏无专项验收记录为一般风险7 楼板开裂、渗漏楼板开裂渗漏面积超过1平米以上或0.2毫米裂纹超过5条以上为重大风险。
房地产风险防控清单
谨慎对外担保，严控（或禁止）为大小股东、关联单位 担保，担保累计金额不得超过净资产合理比例（如 30%），严控（或禁止）大小股东、关联单位非经营性 占用企业资金。
资产会计账务管理与行政实物管理分离牵制。对部分一
资产安全完整 次性核销，价值大且可多次周转使用的资产财务须作备
查登记。定期资产盘底查看现状，不定期抽查。
德
招投标人员专 业性差
招投标人员应熟悉招标材料设备的性能和本项目关键指 标要求，及产品基本工艺等，了解施工单位、供应商过 往业绩。
弄虚作假，招
投标形式大于 执行问责制度。
内容
分散招标风险
对于使用较为集中的大批量材料设备，应采取集团集中 招标形式，提高谈判优势。
低价中标、频 繁签证风险
在招标前应完成工程概算或预算，对有不合理低价中标 且频繁签证前科的，且此次有不合理低价投标怀疑的投 标单位予以剔除，另外，签证环节严格把控。
企业发展方向的认同，保证合理的稳定性。
关键人才
完善并较好执行激励约束机制、优胜劣汰机制，注重人 文关怀，关注关键人才动向。
掌握或接触重 要信息员工离 职
规范离职程序，重视重要信息的移交和离职后的保密责 任约定。
对所辖公司人 力资源管理
协助建立人力资源框架，报告、检查、协助处理。
行政 财务
严格公章、合同专用章保管、使用、借用管理（保管授
邀请招标单位 的选择
建立供应商、承包商信息库，其他部门可推荐，招投标 部门根据需求部门设置的技术指标和商务条件，与需求 部门共同选择拟邀标单位。
入围单位评估 制定考察标准，评估其履约能力。
对技术标、经 济标的偏好、 选择
以技术标为选择基础，再进行商务标洽谈。定标原则事 前确定。
(风险管理)房地产全公司危险源辨识与风险评价登录表
（风险管理）房地产全公司危险源辨识与风险评
价登录表
第1页共47 页D≥170为重大危险源
危险源辨识与风险评价登录表
目录
危险源评价方法及评价标准 5 钢筋工程7 建筑电器防雷接地安装工程9 脚手架工程10 管线工程14 管道工程15 给排水工程16 混凝土工程17 砌体20 门窗工程23 摸灰工程24 模板工程25
施工电梯29 塔吊31 土方工程34 屋面工程37 装饰工程38 后勤管理39 设备管理、仓库管理42 机关单位作业47
危险源评价方法及评价标准危险性= LEC
L－事故或危险事件发生可能性
E－暴露于危险环境的频率
C－危险严重度
三个主要因素的评分方法如下表：
表一：
评价结果分类及控制要求表二：
作业过程：钢筋工程涉及部门：各项目部
作业过程：建筑电器防雷接地安装工程，涉及部门：各项目部
作业过程：脚手架工程，涉及部门：各项目部
第16页共47 页D≥170为重大危险源
作业过程：管线工程，涉及部门：各项目部
作业过程：道路工程，涉及部门：各项目部
作业过程：给排水工程，涉及部门：各项目部
作业过程：混凝土工程，涉及部门：各项目部
作业过程：砌体工程，涉及部门：各项目部
作业过程：管道工程，涉及部门：各项目部
作业过程：砌体工程，涉及部门：各项目部
作业过程：门窗工程，涉及部门：各项目部
第43页共47 页D≥170为重大危险源
作业过程：抹灰工程，涉及部门：各项目部
作业过程：模板工程，涉及部门：各项目部。
房产公司风险点与控制点防范措施表(客户服务风险)
客户投诉流程
R10
外部客户投诉处理结果尚可，但内部客户由于同在屋檐下的微妙关系，熟悉企业内部组织结构、层级关系，常采用非常规化的投诉渠道，导致投诉不能很好的处理
四
风险降低
建立内部客户投诉相关流程
企管部
客户投诉流程
R11
未对公司客户进行价值分析及排序，对高价值客户群服务有限，不利于客户重复推荐和重复购买
关键控制活动Байду номын сангаас理工作底稿--客户服务风险
风险划分
风险编号
风险描述
风险等级
应对策略
控制措施
主责部门
对应流程
客户服务风险
R1
客服部门与其他部门的职责划分不清晰
三
风险降低
梳理客服部门与其他部门之间权责，形成权责手册
企管部
客户关系管理作业指引
R2
客户满意度管理提升计划不完善，难以开展实质有效的满意度提升活动
三
风险降低
1.根据《客户满意度调查分析报告》确定需要进行纠正/预防处理的项目，与责任部门制定改进方案，客服部门对改进方案的实施情况进行监督
2.加大ERP客户信息的监控力度
企管部
客户满意度调查管理流程
R3
客户满意度调研中发现的问题，未及时采取有效措施处理，引起客户不满甚至投诉
三
风险降低
企管部
客户满意度调查管理流程
质量管理中心
产品交付作业指引
R24
如何管理第三方维修单位，若不能及时配合处理项目报修问题，造成业主投诉，风险较大
三
风险降低
督促跟踪第三方维修单位维修工作，保证及时处理项目报修并定期进行客户回访
项目公司
物业公司
房建工程危险源辨识控制表 (房建类项目监理部范本)
监理在框架高处、管架上部、脚手架上等高处的施工
高处不慎坠落
摔伤、撞伤
1
2
2
监督施工单位做好高处施工的安全防护设施，施工人员系好安全带，作业时注意行走攀登时的安全。
20
监理在转动设备(如泵电机、搅拌机、卷扬机、提升机等)附近的施工
转动设备防护设施失效，引起伤害
撞伤、击伤、绞伤
1
2
2
监督施工单位检查维护好转动设备保护设施，施工人员不要靠近暂无防护设施的转动设备或部位。
2
2
监管施工单位焊工持证上岗，规范焊接临时用电，焊接时戴好焊工帽，非焊工应避免直视焊接火花。
6
监理临时用电情况
不规范用电(如电缆随意敷设、电缆绝缘不好、无漏电保护开关等)
触电、电击伤
1
2
2
监督施工单位规范临时用电，整改不安全用电现状，施工人员不接触有隐患的用电设施，电工持证上岗。
7
监理人工挖孔桩等深井作业
8
监理交叉作业
交叉作业不协调而出现工具或物件击伤人员
砸伤、撞伤
1
2
2
监督施工单位协调好交叉作业，施工人员在现场注意周围作业情况，穿戴好安全帽、工作鞋衣。
9
监理脚手架、模板支架搭设作业
脚手架、模板支架搭设不规范
踩空坠落、垮架、坠落等
1
2
2
监督施工单位按规范和已批准的搭设方案施工，要求施工人员（持证架子工）经常检查脚手架和模板支架安全状况并注意自我现场保护。
照度不够，而踩空、撞物、摔倒、触电
高空坠落、摔伤、撞伤、触电
1
2ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2
注意夜间照明开足，大雾或有严重蒸汽弥漫时注意自我保护。
房产公司风险点与控制点防范措施表(人力资源风险)
风险降低
每季度对培训工作进行总结，及时发现培训过程中的问题并进行调整
人力资源部
培训管理流程
R14
未根据企业内外部环境变化及时调整员工培训和开发计划，导致培训效果不理想，造成企业资源浪费
三
风险降低
每季度对培训工作进行总结时，根据企业内外部环境变化对员工培训计划进行调整
人力资源部
培训管理流程
R15
未对国家收入分配政策、经济形势、物价指数和行业发展变化等情况进行充分调研，薪酬福利体系制定不合理，市场竞争力不足，导致难以吸纳和保有行业内各专业的优秀人才，造成人才流失
人力资源部
人力资源规划管理流程
R2
因为公司战略不清晰导致人力资源规划不确定且易变
四
风险降低
制定明确的公司战略，基于公司战略制定人力资源规划，并经过恰当的审批
战略投资部
人力资源规划管理流程
R3
未根据公司内部经营环境的变化而及时修订，导致人力资源战略规划不合理
三
风险降低
人力资源战略规划必须基于企业内部环境，组织开展人力资源需求调查，各部门编制《人力资源规划套表》，项目公司编制本公司人力资源规划，人力资源部汇总制定人力资源战略规划。人力资源战略规划制定后，相关领导审核，董事长审批后执行
三
风险降低
通过多方评审等方式，加强绩效指标体系制定的有效性
人力资源部
绩效管理制度
R18
绩效考核指标分解不科学、不合理，与实际工作脱节，影响员工工作积极性
三
风险降低
绩效考核指标分解基于公司战略目标，分解过程相关部门积极参与
人力资源部
绩效管理制度
R19
绩效考核周期和内容设定不合理，未根据层级不同进行差别化设置，导致考核结果不能真实反映员工情况
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编制部门：
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ责任人：
期 阶 段
风险识别与评估明细表
编制时间： 成本加利润合同 工期风险 非承包商原因 承包商原因 成本风险 设计变更 施工条件变更 价格变更 人员素质 建 质量风险 材料质量 设 机械设备质量 阶 施工方法 段 施工环境 技术风险 施工技术 新材料、新工艺 安全风险 施工人员行为 控制物状态 作业环境 销售风险 销售时机 售 销售合同 后 产权办理 阶 段 物业管理风险 物业公司的选择 收费标准 成本确定、合作方信用 开工条件、社会干扰、工程变更、不可抗力 施工技术、施工组织、分包 工程量增加、重建 地质条件变化、文物、气候 通货膨胀、人工紧缺 管理、技能、忠诚度 原材料、半成品、构配件 施工机械设备适配、方便、安全 施工方案、检测手段 地质、水文、气象、劳动条件 工艺流程、技术方案 新材料、新工艺不确定性 生理、心理、意识上不安全行为 工具、机械、设备 土方、电、高空作业 预售、即时销售、滞后销售 合同内容承诺事项 期限 服务质量 合理收费
风险识别与评估明细表
编制时间： 序 开 风险名称 号 发
阶
风险事项
风险因素
风险级别评估 损失程度 恢复时间 控制能力 级别
风险应对措施
决
策
阶
段
前 期 阶 段
政治环境变化 经济体制改革 政策风险 产业政策变化 金融政策变化 环保政策变化 投资时机风险 经济周期 建设区位风险 与周围环境的匹配 住宅 公寓 别墅 投资类型风险 办公楼 商场 工业厂房 投资方式风险 独立开发 联合开发 可行性研究风险 市场信息 市场预测 置地风险 置地方式 置地时机 宗地状况 融资风险 银行信贷融资 预售融资 其他方式融资 勘察设计风险 勘察 设计 工程招标风险 施工单位选择 工程合同风险 总价合同 单价合同
社会动荡、政府稳定 宏观经济政策 售价限制、用地约束 利率变化 建材限制 经济成长期 社会、经济、自然环境 公共配套设施、公共交通、 居民人口、收入水平、 环境 周围配套、土地利用、商业氛围 客流量、消费偏好、交通 原材料基地、销售市场 资金、关系协调 利益分配、分工、合作 项目背景、环境 需求、售价、成本 协议出让、竞标 方案、资金、建设条件 自然属性、规划要求 利率、流动性、质押条件 价格走势 利率、自有资金 勘探点分布、钻孔深度及方法 设计依据、设计参数、方案选择 报价、技术、管理 图纸完备、工程量计量 图纸、工程量变化