别墅项目(修改版)

目录第一章长沙市经济与社会发展状况分析一、长沙市经济发展状况分析二、长沙市概况三、长株潭一体化，中心型城市发展加快四、“一主两次四组团”为城市发展圈定蓝图，加快城市发展第二章 2008年长沙市房地产市场分析一、市场热点区域增多，供应向北、南、河西倾斜二、适应新政调整，产品将向紧凑合理化发展三、长沙城市中心大户型豪宅价格继续坚挺第三章长沙别墅市场2007年态势分析一、别墅发展空间不容置疑二、价格将跨越性提高三、购买人群地域性扩大，营销推广将渗透南方第四章长沙别墅市场2007-2008年市场分析一、本案——城南板块别墅分布二、长沙别墅表情1、产品类型第 1 页共 59 页2、产品风格3、开发规模4、房型面积5、销售价格三、2007-2008年长沙别墅市场总结第五章项目定位一、地块环境调研二、SWOT分析三、主力客户群定位四、项目定位在规划思想中的体现第六章营销推广一、核心思路二、思维方向三、概念创意：四、项目命名构想：五、营销概念传播：六、产品设计的思考七、关于项目整体推广的思考八、广告媒体策略第 2 页共 59 页第一章长沙市经济与社会发展状况分析一、长沙市经济发展状况分析1、快速的经济增长构筑了房地产发展的平台近三年来长沙GDP保持快速增长，城市GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长速度，较快的城市经济发展速度为房地产行业的持续发展提供了良好平台。

资料来源:长沙市统计局公报第 3 页共 59 页2、经济以服务业为中心，增长迅猛2006-2007 年长沙第三产业GD P 约占全市总量的一半（ 49. 9％），第三产业持续带动长沙经济的繁荣发展。

同时，在长沙市“十一五”规划中，提出“坚持把发展工业作为长沙未来较长时期发展的核心问题不动摇，以工业化带动城市化和农业产业化进程”。

资料来源:长沙市统计局公报3、城市居民可支配收入呈阶梯状递增，消费型城市特征十分明显2 0 0 6 年长沙城市居民人均可支配收入13 9 24 元，比05 年增加了1 4 9 0 元，增长1 2 . 0 % 。

城市居民人均消费性支出1 06 8 0 元，增加1 0 2 0 元，增长1 0 . 6 % ；作为消费型城市特征十分明显。

第 4 页共 59 页资料来源:长沙市统计局公报二、长沙市城市规划与发展状况分析1、长沙市概况长沙，湖南省省会，既是全省政治、经济、文化中心，又是我国长沙开发带中洞庭湖地带开放开发的依托中心和国务院公布的24 个历史文化名城之一。

长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡、浏阳四县（市），总面积1 . 1 8 万平方公里，总人口6 13 万，其中市区面积55 6 平方公里，常住人口1 9 9 万人。

在国家公布的中国城市综合实力50 强中，长沙名列第19 位。

第 5 页共 59 页2、长株潭一体化，中心型城市发展加快长沙是中国“经济发达”的二十强城市之一。

长株潭三市通过一体化途径，以长沙、株洲和湘潭三个大城市为核心，与包括星沙在内的三市周边县市和一批中心集镇共同组成现代化、生态化网状城市群，成为湖南省发展水平最高、经济最活跃、投资效益最好的地区。

2 0 0 7 年3 月政府工作报告指出，未来将突出推进区域性中心城市建设，增强城市集聚、辐射、带动能力——以城乡一体化规划和交通融合为纽带，认真做好城乡接合部和长株潭接合部控制性详规编制工作，加速长沙县、望城县与主城区的融合，加快浏阳市、宁乡县与大城区的对接。

推进长株潭的城际对接和深度融合，开办长株潭电视频道，增强长沙对“ 3＋ 5”城市群的辐射互动作用。

提高卫星城镇和中心镇建设和管理水平。

年内建成区面积扩大10 平方公里，城市化水平提高2 个百分点。

小结：融城促进产业交流与发展、加速人口向核心城市集中。

将大大提高长株潭三市的城市化率。

3、“一主两次四组团”为城市发展圈定蓝图，加快城市发展“一主”指中心城区，“两次”指河西新城和星马新城，“四组团”分别为暮云、捞霞、高星、含浦四个组团。

以长沙为中心，行车一小时左右的范围包括8 个地级市、3 9 个县级城市，总人口近4 0 0 0 万，是一个极具潜力的市场。

长沙现有1 个市级商业中心（五一广场）， 2 个市级商业副中心（星沙和溁湾镇），1 0 个区域性商业中心， 30 个社区级商业中心，对周边城市的辐射能力不断增强。

第二章 2008年长沙市房地产市场分析第 6 页共 59 页2007年应该是长沙房地产市场最为火热的一年,房价,地价上涨之快让人惊愕。

从2007年上半年商品房销量来看：长沙市商品房、住宅累计销售404.72万㎡、360.64万㎡，同比增长59.84%、58.60%，商品房销售量雨花区居于首位，占销售总量的30%。

其次是：天心区、岳麓区、芙蓉区约占销售总量的20%。

开福区销售量比例最低为15%。

从2007年上半年纯商品房成交均价来看：2007年上半年全市商品房均价为3278元/㎡，同比上涨14.35%；其中，商品住宅平均售价为3054元/㎡，同比上涨19.07%；商品房非住宅平均售价为5113元/㎡，同比下跌7.49%。

（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3159元/㎡，同比上涨20.17%；其中，商品住宅平均售价为2939元/㎡，同比上涨24.24%。

）长沙房地产市场经历了2007年的波澜以后,接下来几年年房地产市场的发展趋势对于各界人士都是一个关注的热点,现从以下几个方面研究得出以下几方面。

一、市场热点区域增多，供应向北、南、河西倾斜由于市内建成区土地拆迁成本高，土地供应量减少加之外来企业大多数看好郊区土地，2008年大量高品质项目将逐步向郊区发展。

城北是长沙市各区发展相对较慢的区域，但在随后的2008年从市委、市政府“拓南兴北”的战略规划中可以看出，将会有多个省、市重点工程放在开福区，比如：火车货运北站的搬迁、新河三角洲棚户区的拆迁和滨江文化园第 7 页共 59 页两馆一中心的修建，必将引发大量的高端物业上市，很有可能城北滨江板块物业将在2008年创造楼市新的价格标杆。

而城南将继续在长株潭一体化融城的大好环境下成为热点，特别是省府周边将会开发大量物业，成为城南高尚住宅板块。

河西板块将继续依托市政府将延伸到望城板块，金星大道主干道沿线住宅物业将大量上市，从而带动其两厢商业的租、售价格大幅上扬。

二、适应新政调整，产品将向紧凑合理化发展90平米以下户型设计配置将更注重紧凑合理性，充分利用有限的建筑面积发挥建筑的功能成为消费者选房主要的关注点，好的产品设计将成为吸引消费者的一大因素，另外由于2007年房价的飞速上涨，90平米以上房型将继续向节约面积发展。

三、长沙城市中心大户型豪宅价格继续坚挺2007年长沙城区中心的高档物业基本接近7000元/㎡，特别是新政实施使得大户型日渐稀缺，加之黄金地段决定了城市中心稀缺豪宅的价值潜能有望继续被激活。

第三章长沙别墅市场2007年态势分析一、别墅发展空间不容置疑第 8 页共 59 页别墅在中国自古以来都是作为达官贵人及拥有特权阶层的享有品，在中国历史的几千年中，别墅作为特殊的商品不为普通百姓所了解，更谈不上感受其代表的生活方式，随着中国改革开放后经济快速增长，民间财富的进一步积累，全球化概念的逐步深入，同时社会主义民主与法制的进一步健全，人民生活进一步改善，社会上一定数量的人群经过了单位分房、商品公寓、花园社区的居住成长，开始寻求更高更符合目前人生状态的居住类产品，而具有中国特色的别墅产品，既满足了对居住升级的需要又符合到中国人多地少的国情，因此别墅市场的发展空间不容置疑。

二、价格将跨越性提高我们看到，2005年长沙市生产总值（GDP）达1519．90亿元，跃上了1500亿元的新台阶，同比增长达14．9％，长沙市城市居民可支配收入达12434元，位居全国中西部城市前列，2006年长沙的经济在2005年的基础上成稳步增长状态，同时，“物权法”草案中“私有财产”的出现对高档物业有了进一步的保障，也将促使长沙高端别墅市场消费的进一步健康发展，虽然2006年国六条的颁布对房地产市场产生了一定的影响波动，但别墅作为一种高端产品，一直以来都以其稀缺性、昂贵性和极高的居住品质稳踞住宅金字塔的塔尖，正如高端消费品市场产稳定性强的规律一样，别墅产品在未来的市场中受宏观调控的负面影响将最低，反而是随着国家对别墅用地和建筑面积的进一步控制，别墅产品作为越来越稀缺的商品，市场的不断需求必将拉动其成产品快速成熟和价格飞速上升。

第 9 页共 59 页长沙别墅市场经过2004年以前的短期预热，带着优于三大经济圈别墅产品的性价比在2006年出现了井喷的局面，我们说在2006年以前，长沙的别墅还处于产品阶段、价格阶段、模仿阶段、摸索阶段，而在经历了这些阶段之后2007年长沙的别墅市场必将达到一个全新的高潮期，随政策因素影响和经济的增长，别墅产品价值将进一步被社会的财富人士认可，市场价格将在2007年下半年至2008年初成跨越性提高。

三、购买人群地域性扩大，营销推广将渗透南方长沙的高端顾客群经过近十年的消化，规模不容乐观，随着长株谭一体化工程的启动、长广快速线的规划，长沙别墅市场将带着极高的性价比优势，在2007年开始将进入泛湖南概念，即以湖南籍人士定义高端客户群，其中更多的是包括走出去的湖南籍人士，他们在珠三角、长三角等经济发达地区工作，但是他们是纯粹的湖南人，他们是一群真正的中产知富阶层，他们带着对家乡的热爱将成为长沙别墅市场的主力消费群体，因此2007年至2008年长沙别墅市场的营销将会走出去，渗透到南方等经济发达地区。

第四章长沙别墅市场2007-2008年市场分析第 10 页共 59 页第 11 页 共 59 页即将上市售罄14、水云间23、同升湖白竹水乡27、香格里·麓山别墅142327在售楼盘1、绿城·青竹园2、湘江一号4、长泰豪园7、藏珑6、碧桂园威尼斯城8、鹏基·诺亚山林9、水印山城10、幸福里11、早安星城15、万科西街花园16、国中新城17、托斯卡纳18、美洲故事19、比华利山20、御邦22、保利·阆峰云墅24、卓越·蔚蓝海岸5、西山汇景25、中天山语林居26、星语林·汀香十里28、麓山恋迪亚溪谷32、长沙玫瑰园34、南山·苏迪亚诺36、中新森林海37、山水英伦山庄124117689101518171922201624526252834363237313122130312935333、沙河·世纪城12、山水湾13 、好望谷21、橘郡29、岳麓山公馆30、卓越·麓山别墅31、广晟西海岸33、双盈·卧龙湾35、河记黄埔一、2007-2008年长沙别墅分布从分布图可以看出，目前，长沙东西南北四面开花，各有千秋(为由东城项目较少),这意味着长沙城市生态资源丰富，但分布并不集中，地形地貌相对复杂，为别墅的产生奠定了良好的生态基础。