物业设备设施管理第一讲

2、物业设备管理的意义
两个方面，也就是说， 注 ： 物业设备管理的基本内容包括 管理和服务 两个方面 ， 也就是说 ， 需要做好物业 设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。 设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。
*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义： 管理、使用好物业设备、 物业设备管理在为人们提供良好的工作、 ① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活 环境中， 起到基础性管理的作用， 环境中 ， 起到基础性管理的作用 ， 并提供了有力 保障。 保障。 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能， ② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进 物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率， ③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率， 延长设备使用寿命， 节约资金投入， 延长设备使用寿命 ， 节约资金投入 ， 保障设备安 全运行的保证。 全运行的保证。 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要， ④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明 卫生、 卫生 、 环境建设与物质文明建设起到保驾护航的 作用。 作用。 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 ⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。
维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、 （1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、 调整、防腐、防冻及外观表面检查” 调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对 长时期运行的设备要巡视检查，定期切换， 长时期运行的设备要巡视检查，定期切换， 轮流使用，进行强制保养。 轮流使用，进行强制保养。
（2）维护保养工作的实施
☆关于该学习辅导
任务： ○ 任务 ： 就课程的重点和难点进 行学习辅导， 特别是课程的重 行学习辅导 ， 点内容
○结构： 结构：
第一讲 物业设备管理基础 第二讲 建筑室内给水 第三讲 建筑室内排水 第四讲 第五讲 第六讲 第七讲 小区给排水及热水、 小区给排水及热水、饮水供应 建筑消防系统 供暖与燃气供应 建筑通风与防排烟
维护保养工作主要分日常维护保养和定期维 护保养两种。 护保养两种。 日常维护保养工作要求设备操作人员在 ① 日常维护保养 工作要求设备操作人员在 班前对设备进行外观检查，在班中按操 班前对设备进行外观检查， 作规程操作设备，定时巡视记录各运行 作规程操作设备， 参数，随时注意运行中有无异声、震动、 参数，随时注意运行中有无异声、震动、 异味、超载等现象， 异味、超载等现象，在班后对设备做好 清洁工作。 清洁工作。
② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些 对操作人员进行专业的培训教育。 需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。 需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。 加强维护保养工作。 ③ 加强维护保养工作。 ④ 设备中的仪表、（ 如压力表、安全阀等）、 安全附件 设备中的仪表、 如压力表、 安全阀等） 必须定期校验，确保灵敏可靠。 必须定期校验，确保灵敏可靠。 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理， ⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理 ， 而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上 ，做深入、透彻、准确的分析。 做深入、透彻、准确的分析。 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。 ⑥ 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故 原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、 原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后 没有采取改善措施不放过。 没有采取改善措施不放过。
标。 衡量物业设备管理质量的两个指标： * 衡量物业设备管理质量的两个指标：
A——设备有效利用率，％； 设备有效利用率， 设备有效利用率 B——设备的完好率，％； 设备的完好率， 设备的完好率
☆物业设备是否完好的标准为： 物业设备是否完好的标准为：
①零部件完整齐全， 零部件完整齐全， ②设备运转正常 ③设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、 ④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、 ⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效
二、物业设备管理的内容
物业设备基础资料的管理 物业设备运行管理 物业设备维修管理 物业设备更新改造管理 备品配件管理 固定资产（ 设备） 固定资产 （ 设备 ） 管理和工程资料的 管理等
1、物业设备基础资料的管理
主要包括设备原始档案、 注 ： 主要包括设备原始档案 、 设备技术资 料以及政府职能部门颁发的有关政策、 法 料以及政府职能部门颁发的有关政策 、 条例、规程、标准等强制性文件。 规、条例、规程、标准等强制性文件。 （1）设备原始档案 设备原始档案包括： 设备原始档案包括： ① 设备清单或装箱单 ② 设备发票 ③ 产品质量合格证明书 ④ 开箱验收报告
作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、 注 ： 作为现代物业 ， 无论是住宅 、 商业 ， 还是写字楼 、 工业厂房或 其他不同的物业类型， 其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成 部分。是为了满足人们生活的基本需求， 部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追 求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、 求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施 正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。 正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。
（3）设备的点检
• 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备 设备的点检就是对设备有针对性的检查。 就是对设备有针对性的检查 点检时可以停机检查，也可以随机检查。 点检时可以停机检查，也可以随机检查。 • 设备的点检包括日常点检及计划点检。 设备的点检包括日常点检及计划点检。 日常点检 • 设备的 日常点检 由操作人员随机检查 。 日常 由操作人员随机检查。 点检内容主要包括： 运行状况及参数； 点检内容主要包括：①运行状况及参数；②安 全保护装置； 易磨损的零部件； 全保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵 需经常清洗更换的部件； 塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常 要求调整的部位； 要求调整的部位；⑥在运行中经常出现不正常 现象的部位。 现象的部位。
从设备的购置到运行、 二是 从设备的购置到运行 、 维修与更新改造 寻求以最少的投入得到最大的经济效益， 中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益， 即设备的全过程管理的各项费用最经济。 即设备的全过程管理的各项费用最经济。 设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行： 设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行： （1）初期投资费用管理 在购置设备时，应综合考虑以下因素： 在购置设备时，应综合考虑以下因素：
⑤ 产品技术资料 安装施工、 水压试验、 调试、 ⑥ 安装施工 、 水压试验 、 调试 、 验收报 告
（2）设备技术资料 设备技术资料包括： 设备技术资料包括：
① ② ③ ④ ⑤ 设备卡片 设备台账 设备技术登录簿 竣工图 系统资料
政府职能部门颁发的有关政策、 法规、 （ 3 ） 政府职能部门颁发的有关政策 、 法规 、 条例、规程、 条例、规程、标准等强制性文件
设备的技术性能参数必须满足使用要求， ① 设备的技术性能参数必须满足使用要求 ， 并注意 考虑到发展的需要。 考虑到发展的需要。 设备的安全可靠程度、 ② 设备的安全可靠程度 、 操作难易程度及对工作环 境的要求。 境的要求。 设备的价格及运行时能源的耗用情况。 ③ 设备的价格及运行时能源的耗用情况。 ④ 设备的寿命。 设备的寿命。 设备的外形尺寸、 重量、 连接和安装方式、 ⑤ 设备的外形尺寸 、 重量 、 连接和安装方式 、 噪声 和震动。 和震动。 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备， ⑥ 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，
3、物业设备管理的目标
物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。 注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的 物质和技术基础。 物质和技术基础。
* 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备， 的利用率及完好率， 的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目
⋇设备的计划点检一般以专业维修人员
为主，操作人员协助进行， 为主，操作人员协助进行，计划点检内 容主要有： 记录设备的磨损情况， 容主要有：①记录设备的磨损情况，发 现其他异常情况； 更换零部件； 现其他异常情况；②更换零部件；③确 定修理的部位、部件及修理时间； 定修理的部位、部件及修理时间；④安 排检修计划。 排检修计划。
以操作人员为主、 ② 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员 协助进行的。它是有计划地将设备停止运行， 协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护 保养。 保养。 应做好以下工作： 应做好以下工作： 彻底内外清扫、擦洗、疏通； 彻底内外清扫、擦洗、疏通； 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况， 调整配 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况 ， 合间隙； 合间隙； 检查安全装置； 检查安全装置； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 清洗油箱，检查油位指示器，换油； 清洗油箱，检查油位指示器，换油； 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常 。
教育部人才培养模式改革与开放教育试点
物业管理专业课程
《物业设备设施管理》学习辅导 物业设备设施管理》
☆关于《物业设备设施》课程 关于《物业设备设施》
○属物业管理专业一门重要的专业主干课程 是中央统设必修课， ○是中央统设必修课，六个学分 中心任务：概念清晰， ○中心任务：概念清晰，综合应用 注重实践中多动脑观察， ○注重实践中多动脑观察，多动手实操 文字教材： 王维言主编的《 ○文字教材 ：刘国生 王维言主编的《 物业设备 设施管理》 设施管理》人民邮电出版社 ○期末考试由中央电大根据教学大纲要求统一命 题考试
○课件结构： 课件结构：
第八讲 第九讲 第十讲 空气调节 建筑供配电系统 电梯、 电梯、照明及安全用电与建筑防雷
第十一讲 建筑弱电系统及建筑智能化简介 第十二讲 期末复习