建筑工程常见渗漏水质量问题及防治措施(附图较多)

穿墙螺杆 洞渗水
螺杆洞封堵不到位
1、支模时穿墙螺杆PVC套管稍做斜度，外低内高 2、外墙抹灰前螺杆洞外侧用干硬砂浆堵洞，内部可打发泡胶
四 涂料外墙渗漏水
1、施工缝清理干净，先抹5厚防水砂浆，再浇筑女儿墙砼； 2、女儿墙与屋面阴角处做好圆角泛水及滴水线。
防水附加层最好用聚氨酯类有一定弹性的涂料+胎网
(2)外侧柔性防水层 ①底板、外墙防水层
底板防水施工前垫层应表面压光，砖胎模阴阳角处应用水泥砂浆抹出R50 圆角，外墙防水层施工前应先对混凝土表面缺陷进行修补；地下室外墙容易 出现的主要问题是裂缝和蜂窝麻面，一般采取表面修补法，灌浆封堵法。对 于裂缝宽度小于0.2mm的混凝土表面裂缝、汽孔、蜂窝麻面等一般裂缝，先 用水泥胶浆填充补平，待干燥后打磨平整，面层用聚合物水泥砂浆再次封闭 即可。当裂缝宽度超过渡0.2mm时，可采用压力灌浆法进行修补。防水施工 前应对外墙施工缝、后浇带、底板与外墙转接处进行防水附加层加强处理。 外防水一般采用不小于2聚胺脂防水涂膜或不小于3厚的SBS改性沥青防水卷材。 外墙防水保护层可采用30mm厚聚苯板或120mm厚非粘土砖墙。
① 基本设计要求：地下室底板、外墙、顶板应采用抗渗混凝土，抗渗等级不 小于P6，防水混凝土结构厚度不小于250mm，设计裂缝宽度不得大于0.2mm，不 得出现贯通性裂缝，迎水面钢筋保护层厚度不应小于50mm。
② 主要施工要点： 配合比：胶凝材料用量不少于320kg/m3，在满足混凝土抗渗等级、强度、 耐久性条件下，水泥用量不少于260kg/m3；砂率应控制在35%~40%，泵送时可 增至45%，灰砂比按1:1.5~1:2.5控制，水胶比不得大于0.5,入泵塌落度按 120mm~160mm控制,初凝时间按6~8h设计。 浇筑：混凝土应分层浇筑，分层振捣，每层厚度不得超过500mm，混凝土 浇筑应进行混凝土搅拌、运输、浇筑力能计算，确保上层混凝土在下层混凝土 初凝前覆盖，避免形成冷缝。混凝土应连续浇筑，尽量少留施工缝。混凝土应 振捣密实，避免过振、漏振。
尽可能一次成型；如二次浇筑 应严格按施工缝凿毛、淋水泥 浆处理
四 涂料外墙渗漏水
渗漏部位 产生渗漏的原因
渗漏防治措施
1、严格控制连接处灰缝的宽度与砂浆饱满度；（砼与砌体有错台
处特别注意先塞满再挂网）
1、砂浆不饱满、 2、在连接处贴密目钢丝网；
外 与 柱 处
墙 梁 的
、砌连板体 接、不2缩堵、密 缝或灰实 ；因缝产过过生窄宽缝而隙而无；法收 3、基层处理不干
✓ 如在多雨及潮湿季节施工屋面工程，隔汽层宜采用亲水型防水材料，以减少基层潮 湿对隔汽层质量的影响。 ✓ 找坡及保温材料宜采用块材或不须加水的材料，如加气块、挤塑板、自带胶聚苯颗 粒等，从而减少保温或找坡材料中含水造成防水隐患。 ✓ 屋面面层尽可能不采用整体现浇刚性面层，否则应充分考虑厚度及防裂措施。因为 南方气候炎热，面层如采用4~6cm厚水泥砂浆或细石砼，根据南方多年经验，一到两年 内刚性面层大多会开裂，起不到应有的作用。如设计要求采用刚性面层时，应通过增加 面层厚度、加钢丝网、并加密分格缝等措施减小开裂。
五 外墙窗渗漏水
1、窗周围外侧范围用防水砂浆抹灰或普通砂浆抹
灰后刷防水胶；加气块墙窗四角方向挂网，尽量用圈
梁代替过梁
外 墙 与 门 窗 框 四 周 连 接 处
2、窗框与结构接缝的位置，是铝窗的主要渗水渠 基理净缝空窗和封严。不层不鼓框钉闭、 严堵、处干角眼不、道尽较砂雨下的，浆面另大蓬量塞窗3、关。做一的、填缝台平键滴重1阳塞:抹:分2开是水要台饱水灰二窗保槽原、满泥:次外框证，因压；砂进窗扇窗滴:顶第浆应行台之塞水和二填用，保缝槽间突次塞优第证及宽密出（，质一有窗度封腰1并耐2次2台和条小线将老0应％抹深咬等时原化用灰度的合，后垫的干质均坡不在）块密硬量不度紧上采拆封性小。。密面用除条于1外是做度，，:31墙防造流较填扇0m水窗成水流塞四m砂漏坡楣动水周。浆度水泥的、度，，
顶板与室外地坪 高差＞1000mm 做法
二 屋面渗、漏水及防治
广西属亚热带季风气候，高温多雨。夏季天气炎热达39℃，雨量充沛，年平均雨 量约为1300mm。由于气候特点，屋面渗漏水一直是一项常见的质量通病 。
屋面渗漏水的主要原因： 屋面结构裂缝 屋面工程细部处理不当 出屋面管线/管道 屋面构筑物
2、屋面工程细部作法
2）屋面防水设计应建议：找坡不4得0厚选配筋用细石珍砼珠面层岩等疏松的高吸水率材料。有散料找坡层或保
温层须做排汽管。
油毡保护层 4厚SBS防水卷材,聚酯胎
不锈钢排汽孔（DN50）
20厚砂浆找平层
排汽槽面铺250宽塑 料薄膜
陶砾砼找坡，最薄处30 排汽槽内设打3孔0厚PV挤C塑管板保温层
注：地下室外墙建议在结构面做涂料防水层+胎体，可有效弥补细微裂缝
一 地下室渗漏及防治
一 地下室渗漏及防治
质量控制要点： •找坡； •防水材料合格； •防水层施工质量； •滤水层（含水收集系统）质量控制； •成品保护。
注：优先采用涂料防水层
一 地下室渗漏及防治
地下室顶板防水节点
顶板与室外地坪高差 ≤1000mm做法
常见渗漏水质量问题及防治措施
一 地下室渗漏及防治 二 屋面渗、漏水及防治 三 厨房、卫生间渗漏水 四 涂料外墙渗漏水 五 外墙窗渗漏水 六 阳台渗漏水
一 地下室渗漏及防治
1、地下室防渗漏控制要点
地下室防水的设计和施工应遵循“防、排、截、堵相结合，刚柔相济、因地 制宜，综合治理的原则。 （1）混凝土自防水
二 屋面渗、漏水及防治
2）穿屋面管道：须预埋套管，如后开孔洞须将管道与预留孔洞边的空隙用防水砂浆堵实。 套管应高于完工面以上至少250mm，管中管用沥青麻丝打压密实，封口材料应选用石棉水 泥或沥青油膏等有一定收缩性的材料。在屋面防水层施工时，套管根部应做油膏、聚氨酯 类防水附加层。外部做砼墩保护
二 屋面渗、漏水及防治
雨罩 实例：南宁青秀万达广场屋面管道
如有出屋面电气管线，注意预埋套管长度应超出屋面建筑面层，套管接长接头不得 留在屋面构造层中。如因预埋管长度不够必须接长时，接头部位按常规作法用胶带固定 好后，可在外侧包砂浆块封死，以防从接头处进水
三 厨房、卫生间渗漏水
1、竖向烟道、管道周边渗水
管道周边渗水
烟道周边渗水
0.7厚聚乙烯丙纶 结构板面找平
200*200*200素砼保护墩
DN50PVC排汽管（打筛孔）
陶粒
碎石
3）屋面工程中的找坡层、找平层应作分格缝，以免温差过大，将卷材拉裂。分格缝不超过 6*6米。天沟两侧增加分格缝。
2、屋面工程细部作法
二 屋面渗、漏水及防治
1）屋面工程设计、材料上面临的问题：
• 开发商为节约成本，隔汽层多采用价格低廉的柔性防水材料(卷材或涂膜)。柔 性防水 材料对基层要求较高，须干净干燥。若找平层强度或干燥程度不够，隔汽层质量很难保证。 • 目前保温、找坡材料大多为需加水拌合的松散多孔材料，材料吸水率高，水分进入孔 隙后不易排出，必然向下渗透造成屋面漏水、或由于天气热保温层内水蒸汽释放对上部防 水层造成破坏造成隐患。
密封条应连接成整体，用热铬铁连接。
4、密封：窗扇及框的接缝处、钉眼处打胶密封；
外墙外侧饰面材料装好后，在与铝窗接缝处打防水油
膏填塞。
六
阳台渗漏水
原因：1）一般阳台设计不做防水层 2）毛坯房小业主接房后迟迟不装修、阳台积水 3）排水坡度不对 4）高差控制
处理：阳台有抹灰层的要注意排水坡度 地漏安装高度：要注意不能装太高，不得超过预留装饰面层， 在交工前在地漏立管上打临时泄水孔。
1、结合处结构施
女 儿 墙 与 工缝未清干净，产
屋 面 结 合 生脱离缝；
处
2、结合处建筑构
造不合理。
屋面分格缝
实例：钦州幸福苑时代名城屋面
外脚手架 拉接点
1、拉接点钢管未 拆除，形成渗水通 道； 2、拉接点洞口处 理措施不当。
1、拉接点应随外架拆除及时进行修补，基层应清理干净并湿 水，涂刷素水泥浆，补洞后的缝隙采用微膨胀防水砂浆填实、 较大的洞口用细石砼分两次填塞。 2、基层修补后，洞口面层应采用玻纤网覆盖抹灰。抹灰尽可 能与大面抹灰一次抹到位，如不能一次抹，应周边留50mm左 右较大范围，以便一次抹灰成型。
3）落水口：周边找坡不小于5%，并用防水涂料或密实材料堵封。注意落水口安装高度应 低于散料保温层和找坡层。
二 屋面渗、漏水及防治
4）屋面构筑物
建筑物出屋面电梯井、楼梯间、排风/烟井、空调新风井等构造物为屋面防水的一个重点 薄弱部位，也容易被忽视。
出屋面构筑物墙底部须有混凝土反沿，高出屋面完工面层以上至少250mm；屋面防水反到 立面以上（至少到建筑完工面以上250mm）用凹槽型式、根部做防水附加层（附加层最好用 防水涂料）。如泛水收口无法做凹槽应有挡雨盖片。
不超过2 ℃/d。
③细部节点： a.后浇带
一 地下室渗漏及防治
后浇带养护时间不少于28d，在两 侧混凝土浇筑完42d后方能浇筑。
地下室顶板后浇带
一 地下室渗漏及防治
b.施工缝
设于底板500mm以上
c.外墙止水对拉螺杆
5厚钢板 止水片≥30*30mm
一 地下室渗漏及防治
d.穿墙套管
一 地下室渗漏及防治
同层侧排
实例：南宁青秀万达豪宅卫生间增加 同层侧排装置
三 厨房、卫生间渗漏水
卫生间施工注意事项： 高差控制
防水层控制
整个防水层 向厨卫外延伸300mm，压入外 侧地坪下，最后在厨卫室内外高差部分再涂 刷防水涂料一遍；
注意：卫生间内外初装修地面高差 控制、蹲便器安装高度控制
防水导墙（反坎）
一 地下室渗漏及防治

在炎热季节，底板大体积混凝土入模温度不得超过30℃，可采用砂石料
场搭设遮阳棚、混凝土搅拌用冷水或加冰，混凝土罐车外包裹保温材料等措
施控制混凝土入模温度。对混凝土进行保温保湿养护，养护时间不少于14d,采
用电子测温仪进行测温监控，根据测温结果及时调整保温覆盖层厚度，保证
混凝土内部与表面温差不大于25℃，表面与环境温差不大于20 ℃，降温速率
三 厨房、卫生间渗漏水
2、厨房、卫生间管道周边渗水
沉池式卫生间：沉池积水的排放 是关键。可以在沉池底部增加排 水措施，常用打侧排孔或加同层 排水装置
实例：中建二局施工的凯悦国际住宅卫 生间侧排管加砼墩，使用两年多以来未 发生渗漏投诉
管道紧贴管壁、或侧排式，在管道与 墙交接处做混凝土墩，防水刷到砼墩 表面，可有效防止管道周边渗水
3、在密目钢丝网范围内采用防水砂浆 抹灰。 4、注意坡度：女儿墙及外围护栏挡坎 顶部抹灰向内坡
窗台、挑檐/板、线条板上表面抹灰：
净，产生脱离缝。 向外坡
窗上口外侧底部、阳台边梁底部做
滴水线
墙体
1、 加 气 砼 块 本 身 开裂； 2、抹灰层开裂
1、加气砼块要在龄期达到28d再砌筑，以免砌块本身在硬化过程 中内部收缩应力未释放完就上墙，容易造成砌块开裂。 2、外墙抹灰砂浆中易掺加抗裂纤维，墙面设置分格缝，分层分遍 抹灰，ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ遍约7~8mm，严禁一次抹灰过厚，防止抹灰层开裂。
密封膏密封
40
防雨盖片
1mm厚铝合金板
80 50 50
二 屋面渗、漏水及防治
单砖防水保护层
防水收口 排汽管及保护墩
南宁青秀万达广场屋面作法
二 屋面渗、漏水及防治
5）屋面变形缝尽可能采用盖板式
二 屋面渗、漏水及防治
6）屋面管道/管线
屋面水平 风管、管道尽可能采用圆管；如为矩形管道应注意出口坡向，并做好防雨 措施
1、屋面结构裂缝
二 屋面渗、漏水及防治
1）屋面结构设计：在条件允许的情况下，尽可能采用结构找坡 2）结构试水合格后才能做屋面工程 3）建议屋面结构板面掺加抗裂剂、或做防水砼，结构混凝土表面收光 4）不建议屋面结构上直接采用卷材防水。在施工保温层之前最好在结构面加一 道亲水型防水涂料防潮层，同时起到弥补细微裂缝的作用。