房地产估价师《经营与管理》预测试题及答案2016（2）

房地产估价师《经营与管理》预测试题及答案2016（2）
二、多选题
1.从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为( ABCDE )
A 两者的主体不完全相同
B 在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同
C 两者对主体的资格要求不一样
D 两者所指向的行为对象不同
E 随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
2.影响房地产项目开发的环境包括( ABCDE )
A 经济环境
B 政治环境
C法律环境 D社会环境
E自然环境
3.房地产开发融资方案的选择一般采用比较分析法，即对各个方案的( ABD )各指标用分级的方式进行比较。

A 安全性
B 经济性
C适用性 D可行性
E可靠性
4.根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备( BCDE )
A 国有土地规划许可证 B国有土地使用证
C 建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证
E建设工程施工许可证
5.按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为( ABC )
A总价合同 B单价合同
C成本加酬金合同 D总承包合同
E分包合同
6.土地使用权的出让主要有以下哪几种方式( ABC )
A 协议出让 B招标出让 C 拍卖出让 D交换出让
7.房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为( BCDE )
A 波谷
B 平淡 C萧条 D复苏 E兴旺
8.房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为( AB )
A固定成本 B变动成本 C管理费用 D销售费用 E原材料成本
9.征用农村集体所有的土地要发生哪些费用( ABCDEF )
A土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费 D安置补助费
E新菜地开发建设基金 F耕地占用税
10.房地产开发项目实施控制的目标包括( ABC )
A成本 B项目工期 C质量 D项目协调性 E技术先进性
14.城市土地使用权进行商品经营，具有重要意义，表现在( ABCDEF )
A.土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的基础
B.土地经营是提高我国土地利用效益的核心活动
C.土地经营是我国市场化改革的必不可少的一环
D.土地经营是城市第三产业健康发展的前提
E.土地经营是也是适应我国对外开放的一项必要的改革措施
F.土地经营是城市财政收入的重要来源
15.影响房地产项目开发的环境包括( ABCDE )
A 经济环境
B 政治环境 C法律环境 D社会环境E自然环境
16.房地产开发融资方案的选择可用比较分析法，即对各个方案的( ABE )指标用分级的方式进行比较。

A 安全性
B 经济性 C适用性 D可靠性 E可行性
17.房地产物业管理程序包括( ABC )
A早期介入B接管验收C楼宇入伙 D物业综合管理 E物业经营
18.根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备( ABCD )
A 国有土地使用证
B 建设用地规划许可证
C 建设工程规划许可证
D 建设工程施工许可证
E 国有土地规划许可证
32.征用农村集体所有的土地要发生哪些费用( ABCDEF )
A土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费 D安置补助费
E新菜地开发建设基金 F耕地占用税
33.房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为( ABCD )
A 平淡
B 萧条 C复苏 D兴旺 E波谷
34.一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有( DE )
A直线型组织结构B职能型组织结构C直线职能型 D矩阵型 E事业部制
35.按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为( DE )
A 单项开发
B 小区开发 C成片集中开发 D土地开发 E房屋建设
36. 房地产开发项目所面临的经济环境主要包括( ABCDE )
A 宏观经济发展形势
B 市民收入水平 C贫富差异程度 D利率 E贷款条件
三、简答题
1.征地与拆迁的区别是什么?
征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。

征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。

拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。

不需改变土地所有制性质。

2.房地产开发融资的主要形式有哪些?
房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资;证券融资;房地产信托融资;房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。

3.房地产开发的整个流程分为哪些阶段?
房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。

4.土地使用权的出让有哪些方式?各有什么特点?
土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。

协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。

招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。

拍卖出让是竞争激烈的方式。

一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。

5.房地产项目主要的定价方法有哪些?
房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。

6.房地产开发投资风险有哪些?
房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。

7.房地产项目施工招标的形式有哪些?
在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。

我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。

8.物业管理公司有什么权利和义务?
物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法;依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。

物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营;接受管理委员会和住宅小区居民的监督;重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。

9.从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别?
房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同;在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同;两者对主体的资格要求不一样;两者所指向的行为对象不同;随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
10.常见的组织结构类型有哪些?其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些?
常见的组织结构类型有：直线型组织结构;职能型组织结构;直线职能型;矩阵型;事业部制。

适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。