办公楼物业管理制度细则

办公楼物业管理制度细则
一、安全与消防管理
一)办公室钥匙管理
1.办公楼所有部门钥匙由公司办公室与具体部门分别保管，日常使用由各部门自行负责，不得互相转借。

如需借用或配制钥匙，需到办公室办理相关手续。

2.公司领导保管自己办公室的钥匙，备用钥匙由前台负责保管。

保洁人员需清洁公司领导办公室时，由前台负责开门，清洁完毕后，及时把办公室锁好。

3.严禁私自配置钥匙。

4.钥匙保管人员一旦遗失钥匙，应立即报告办公室，视情节严重程度，由办公室决定对门锁采取更换等相关措施。

5.钥匙保管人员一旦离职，在办理离职手续时将钥匙上交办公室。

6、办公楼一楼侧门与楼梯门锁匙交保安管理，负责早晚开关门。

二)办公室安全管理
1.办公楼的安全工作由保安部门负责，公司办公室要切实加强对保安的管理，确保保安人员履行好安保职责，严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。

保安服务工作职责和要求及保安具体工作细则及操作规程见附件。

2.严格来访登记制度。

凡到公司的办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。

杜绝外来人员在公司内部乱串乱闯现象发生。

3.各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。

在下班前要检查门窗、用电、空调等使用情况，离开办公室必须关好窗，锁好门;关掉空调、微机等用电设施，确保部门自身安全。

4.有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。

6.财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。

7.各部门(职员)发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报，及时破除。

8.保安部门要认真检查维护电视监控系统，确保24小时开通，运转良好。

非相关人员禁止进入电视监控室，如需要调看监控录像，必须征得办公室相关负责人同意。

9.节假日时代，值班职员必须坚守岗亭，认真履行职责，做好交代班记录。

对需要加班人员须在值班处登记。

对突发事件和紧张情况要及时报告，及时处理。

10.实行每日清楼制度，清楼时间为21时。

三)办公室消防安全管理
1.财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位，要按公安消防部门的规定配备消防器材，设立禁止烟火标记。

禁止在办公楼内乱扔烟蒂，禁止在办公楼非吸烟区(电梯)内吸烟。

2.各部门员工要遵照消防管理规定，严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁擅自占用、堵塞、关闭消防通道。

3.各部门员工要积极参加公司组织的消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。

4.妥善保管纸张等可燃性物品。

严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。

严禁私接、更改电器线路和设备。

5.严禁各部门随便动火作业，特殊情况需要临时用火用电作业的，在操作前必须向办公室提出申请，由办公室安排专业职员操作，并配备相应的灭火器具。

对违章操作造成事故的，要追究当事人的责任。

6.严禁在楼道、办公室、洗手间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。

7.严禁在消防通道停放机动车与非机动车。

8.公司安全负责人要构造相关职员经常巡查办公楼防火情况，对重点部位加强检查，对存在的火警隐患，及时下发整改通知单举行整改，杜绝隐患。

二、清洁与绿化管理
一)清洁管理
1.清洁管理是营造办公楼文明、整洁、舒适工作环境的重要内容，由公司办公室具体负责。

2.楼内各部门办公室的清洁工作由各使用部门(人)负责;公司带领办公室及大厅、会议室、欢迎室、贵宾室、洗手间等大众卫生及室外情况的清洁工作由专业保洁职员负责。

3.办公楼清洁管理的具体要求详见：办公楼卫生管理制度、办公楼卫生清洁尺度、办公楼保洁职员考核尺度。

二)绿化管理
1.绿化建设和管理是公司企业文化(肉体文明)建设的紧张内容。

2.管理、爱护花草、树木是公司全体员工的权利和义务。

3.不准随便砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。

如因确实需要者，需报办公室批准。

4.禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。

5.不得损坏花木的保护设施。

6.不准擅自摘拿花果。

7.不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。

8.不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。

9.不准在绿化地上堆放任何物品。

10.未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

11.凡人为造成绿化、花木及设施损坏的，要进行罚款处理。

12.办公楼的绿化管理由办公室负责，办公楼的绿化养护由专业养护人员负责。

三、设施设备使用维修管理
一)、大众场所的空调管理
1.办公室负责公共场所空调日常运行管理工作，分管人员要严格按照规程操作，做好开关使用纪录。

设备部负责其维修保养工作。

2.空调开机时间根据季节变化确定，原则上在每年6月1日至9月31日(也可根据实际情况调整)开机制冷。

3.节假日时代大众场所空调不开启，因加班等特殊情况需要使用的，必须提早通知办公室。

4.空调使用部门要注意节约能源，降低能耗。

空调启动后，应及时关闭门窗，提高降温效果，夏季设置空调温度不得低于摄氏26度。

室内无人和上班后，及时关闭空调。

5.各部门(职员)要自觉爱护空调设备，注意坚持清洁卫生，确保空调正常运转。

二)、电梯管理
1.设备部负责电梯日常运行、安检、维修维护等管理工作，值班人员要严格按照规程操作，做好运行、安检、维修维护纪录。

2.员工乘坐电梯要文明礼让，进出轿厢时保持良好秩序。

如超载、指示灯报警应自觉退出电梯，保证电梯安全快捷运行。

3.员工乘坐电梯时应注意安全，不可将身体依靠轿门。

电梯门在关闭时请
勿将身体任何部位或其它物品伸出门外，以避免发生危险。

4.搬运物品时，对可能形成情况污染或形成电梯损坏的物品要妥善包装，仔细搬运，物品应尽可能安排在轿厢中心并注意不得超载。

5.禁止携带易燃易爆有毒物品乘坐电梯。

禁止在电梯内吸烟、吐痰、乱涂滥画、乱扔杂物。

6.电梯运转中出现故障，要坚持冷静，可按警铃按钮求救或按照提示与管理职员接洽(接洽)，严禁敲击按钮、强行扒门，以避免形成危险。

三)、物业、设备设施的使用、维护和报修
1.公司全体员工要爱护公司物业、大众设施，正确使用，标准操作，延长物业、设施设备的使用寿命，节省资源，杜绝浪费。

2.物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备的维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。

设备运行期间，值班人员要按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，遇到问题及时排除，并做好记录，确保各项设备运行正常。

3、物业图纸、设备安装、使用和维护保养技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等由公司办公室和设备维护保养部门一式二份分别存放保管。

4、物业及大型公用设施设备的维修，由设备工程管理部门提出维修方案报公司领导审批。

做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节约。

5、物业及公用设施设备的日常报修，由各部门报公司办公室，再由办公室统一填写《维修派工单》，经公司领导批准后，安排设备或工程部门负责维修。

本制度报总经理批准后实施。

办公楼物业管理要求细则【2】
一)科学化、制度化、规范化、高起点
由于现代化的写字楼的技术含量高、管理范围广，所以绝不能只凭经验办事。

物业管理公司要积极探索制定并不断完善管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，让写字楼管理踏上科学化、制度化、规范化的道路。

要有高素搜索质的员工队伍，高技术的管理手段，高尺度的管理要求。

只有如此，才能达到好的管理效果。

二)加强治安防范，严格出入制度，建立客户档案
写字楼的安全保卫工作十分紧张，它不仅涉及国家、企业和小我财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。

由于写字楼一般在办公时间是开放的，以是治安管理难度非常大，必须加强治安防范，树立健全各种值班制度。

坚持非办公时间出入写字楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持上上班交代检查制度。

加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡查，力求做到万无一失。

同时，物业管理公司应周全树立客户档案，熟悉客户情况，增加沟通相识，做到心中有数，确保客户的人身和财产安全。

三)加强消防管理服务，做好防火工作
由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、职员流动频繁、装修量大，加之高层修建承受风力大和易受雷击，火警隐患因素比较多。

因此，写字楼对防火的要求很高，应特别注意加强对消防工作的管理。

一定要教育员工、客户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火的基本技能，加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，彻底消除事故隐患。

四)正视清洁服务
清洁与否是写字楼物业服务水平的重要标准之一，关乎写字楼的形象。

由于写字楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度很大，专业要求高。

物业管理公司要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料及清洁次数、检查方法等。

同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。

五)加强设备管理和设施的维修保养工作
保证设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心任务。

物业管理公司应正视对写字楼水电设施(包括高高压变电房、备用发电房、高高压电缆电线、上下水管道等各项设施)的周全管理和维修，供水供电要有应急步伐。

物业管理公司应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。

要有健全的检查维修制度，对大众场所和设施，比如走廊、大厅、电梯间等地方举行定期检查与维修维护。

对客户的设备报修要及时处理，并定期检查。

要做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。

六)设立服务中心，完善配套服务
写字楼的管理其实就是一种服务。

为方便客户，满足客户的需要，写字楼应设立服务中心。

服务中心负责帮助客户管理人住和退房手续，解决相关问题;提供问询、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，
如协助欢迎来访客人，回复电话问询，提供打字、传真、复印及订票服务等;提供其他可能的委托服务，如代客购物、代送快件等。

七)加强沟通协调，不断改进工作
物业管理公司要加强与客户的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理他们的投诉，及时解决他们提出的问题。

物业管理公司要加强与客户的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理他们的投诉，及时解决他们提出的问题。