《物权法》解读之二--住宅小区配套设施的定性问题

《物权法》解读之二--住宅小区配套设施的定性问题《物权法》解读之二——住宅小区配套设施的定性问题
山东大学法学院民商法学术沙龙第六期综述
上传时间:2008-3-29
内容提要: 2008年3月28日晚7点，山东大学法学院民商法学术沙龙第六期在法学院113教室成功举办，主题为: 《物权法》解读之二——住宅小区配套设施的定性问题。

在商品房的买卖过程中，住宅小区相关配套设施的所有权归属问题一直引人争议，新颁布的《物权法》在第六章规定了业主的建筑物区分所有权，并就小区车库、车位的归属问题做出了一些规定，但是由于学界和司法界对此章节的规定存在较大分歧，加之《物权法》并未对其他配套设施的归属做出详细规定，在实践中遇到了很多问题。

因此本次沙龙将主题指向小区配套设施的归属问题，以期让同学们通过探讨与辨析，理清这一问题。

本期沙龙邀请到了刘保玉教授和秦伟副教授，另外还有四位主题发言人，他们分别是: 山东省人民检察院检察官刘艳;济南市中级人民法院法官、复旦大学民商法博士研究生满洪杰;济南市中级人民法院法官、山东大学民商法博士研究生钟淑健;山东大学民商法硕士研究生刘晓蕾。

在主题发言环节，刘艳检察官从分析业主的建筑物区分所有权的含义及内容入手，分两个层面就小区相关配套设施的权属问题做了分析阐述:首先，像走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气主管线、建筑物的基础结构等这样的共有部分，是与专有部分专有权的行使密不可分的，一般应认定为当然属于业主共有的部分;第二个层面是对小区建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，业主享有共有权。

此外，刘检察官还对楼顶、车位以及物业公司和业主的关系问题进行了分析阐述。

满洪杰法官的发言直接聚焦于小区会所、车库车位的权属确定问题。

关于小区会所的权属确定，满法官认为应以其占用土地和建设成本是
否平摊入各专有部分中为依据，如果会所等建筑的占用土地和建设成本已经通过平摊的方式由小区的区分所有人承担，则小区区分所有人应当共同享有该建筑的所有权。

对于小区车库车位的所有权问题，满法官首先对车库、车位进行了详细的分类和定性，并指出，应当尊重开发商和业主的约定。

第三位发言人钟淑健法官首先界定了配套设施的范围，分析了物权法规定的共有部分模式，认为我国《物权法》对共用部分的识别内容较为分散，缺乏一个总括性的界定。

接下来钟法官就配套设施的权利归属及《物权法》相关规定进行了阐述和评价。

在此部分的发言中，钟法官对不同配套设施的归属规定进行了分类研究，并指出了法律规定在现实实践中的模糊性和不合理性。

最后就小区车库、车位的归属争议问题结合司法实践中的具体情况进行了分析并提出了一些值得我们更深一步思考的现实问题。

第四位发言人刘晓蕾首先提出了一个配套设施归属“谁投资、谁享有”的总原则，即如果业主支付的价款包括了相关配套设施的费用则应认定为属于业主共有，如果业主支付的价款未包括该部分，则属于开发商所有。

接下来，就实践中“买一楼，送窗前绿地;买顶楼，送楼顶平台”的商业广告性质作了分析，认为，这应当是“由当事人通过出售、附赠或者出租的方式”约定配套设施所有权的表现形式。

最后介绍了我国台湾地区对小区车库进行分类规制的立法例，认为我们可以适当的借鉴。

接下来，秦伟副教授对主题发言部分进行了精辟的点评。

他认为物权法的制定应该本着“宜粗不宜细”的立法原则，这涉及到严格规制主义和自由裁量主义的选择。

在司法实践中，也应该保留法官自由裁量的必要空间。

具体到住宅配套设施问
1
题上，可以适用“谁投资、谁受益”的归属原则，而且要尊重双方对附属设施归属的约定。

秦老师还认为，从一定意义上来说，如果法律不规定区分所有权可能会有利于此问题的解决。

最后，刘保玉教授就本次沙龙进行了简明扼要的总结。

他指出物权法作为民事基本法不可能对每一个问题都规定得非常细致，仅仅通过物权
法的制定去解决纷繁复杂的现实问题是不可能的。

在分析这个问题时，应该秉着公平、公正的原则从开发商和业主两方的立场来看待这个问题，应该充分考虑利益的衡量，不能只考虑一方的利益。

此外，“谁投资，谁受益”的基本原则，具有一定的合理性，基本上赞同此原则的适用。

另外刘保玉教授还就讨论中的一楼住户的隐私权和悬挂广告牌的冲突、小区内车库、幼儿园等设施的归属问题做出了分析和解读。

由于本次沙龙的主题是小区配套设施的归属问题，是目前理论和司法界广泛讨论的热点，因此吸引了法学院不同专业、不同年级同学的积极参与。

尤其在讨论环节，同学们提出了很多现实的问题和自己的新颖的观点。

秦伟副教授鞭辟入里的点评和刘保玉教授细致入微的总结，则让同学们对本次沙龙试图解读的问题有了更清晰的把握和更深入的体会
山东大学法学院民商法学术沙龙第六期综述
《物权法》解读之二——住宅小区配套设施的定性问题特邀嘉宾: 刘保玉教授
秦伟副教授
主题发言人:刘艳山东省人民检察院检察官
满洪杰济南市中级人民法院法官复旦大学民商法博士研究生
钟淑健济南市中级人民法院法官山东大学民商法博士研究生
刘晓蕾山东大学民商法硕士研究生
主持人 : 韩笑晨山东大学民商法硕士研究生
时间:2008年3月28日(星期五)晚19:00
地点:山东大学法学院113教室
主持人:各位老师，各位同学，晚上好～欢迎大家来到我们民商法沙龙第六期。

本期沙龙的主题是:物权法解读之二——住宅小区配套设施的定性问题。

首先
介绍一下今天做客我们沙龙的两位嘉宾老师，刘保玉老师和秦伟老师。

掌声欢迎两位老师。

(掌声)
明确物的归属，定纷止争是物权法的主要作用之一，物权法条文所涉及的土地征用，房屋拆迁，物业纠纷等许多问题，其实质无不涉及产权关系的明确，权利人财产权益的保护。

不论是我们之前讨论过的公共利益的界定，还是我们本期的焦点——住宅小区配套设施的定性，其实都是与我们的个人权益尤其是经济利益有着密切联系的，这也是物权法所要解决的核心问题。

物权法的许多条款都带有鲜明的时代印记，以往城市房屋基本上分为直管公房，自管公房和私房三种，前两种房屋的产权归房管部门和单位所有。

住宅区内的公共配套设施一般都归产权单位所有和管理。

而如今随着市场经济的深入发展，住房商品化的形成，房屋产权结构也悄然发生了变化。

地产开发商向国家购买了一块土地的使用权，在这块土地上开发住宅，并按照有关规定建造了若干公共配套设施，之后开发商便把住宅出售给业主，此时产生的一个重要问题就是，该住宅小区内的公共配套设施究竟该归谁所有呢,物权法颁布之
2
前，这个问题就已经引起了许多纠纷，从物权法草案审议过程到物权法实施之后，这个问题的规定也始终存在着较大的争议，这也是我们今天讨论这个问题的意义所在。

这一争议主要是围绕着物权法的第六章:业主的建筑物区分所有权展开的。

其中第74条关于小区停车位的规定又是争议的焦点。

正是由于对这一章许多条款的理解尚存在分歧，住宅小区配套设施的定性尤其是小区停车位的归属至今在学界及司法界都没有一个统一的结论。

今天，我们也不妨围绕着对这一章的解读，共同探讨住宅小区配套设施究竟应该如何定性。

首先欢迎我们的第一位主题发言人，来自山东省人民检察院的刘艳检察官。

有请。

(掌声)
刘艳:各位老师、各位同学，大家晚上好～作为一名检察人员，很高兴、也很荣幸能有这样一个机会在这里和大家共同学习和研究物权法中建筑物区分所有权的一些问题。

我想这一问题和我们的生活联系非常紧密。

司法实践中，与之相关的纠纷也比较多。

事实上，建筑物区分所有权这样一种权利在实践中早就存在，但在物权法中，才正式将这样一种权利制度化，物权法第一次将业主的建筑物区分所有权作为法律上的一项新型权利加以规定，就是物权法在第六章、第70条——第83条关于业主的建筑物区分所有权的规定。

(一)什么是业主的建筑物区分所有权,
建筑物区分所有权，简单来说，是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形。

这种状况，主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。

《物权法》第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

”
这实际就是对业主的建筑物区分所有权的定义。

从这一规定可以看出:业主的建筑物区分所有权是一种复合性权利，包括:业主对其专有部分的专有权(71条)+对建筑区划内共有部分的共有权(72条)+共同管理的权利(就是业主对建筑区划内共有部分的共同管理的权利，理论上叫成员权)。

对于专有部分，我们知道是指我们所购买的房子，理论上指具有构造上、使用上的独立性，并且能够成为分别所有权客体的部分。

当然对于专有部分的界定理论上有不同的学说，比如空间说、墙面说、壁心说等等。

但一般认为，我们所购买的房子应以房间天花板、地板、墙壁的中心线为界，向里收缩形成的空间，属于业主的专有部分。

我也认为这样来界定专有部分的方法是一种比较科学的方法。

对专有部分，物权法在第71条第1款规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

”这种专有权实际上就是一种对专有部分的所有权。

房产证
(房屋所有权证)实际上就是对这种权利在法律上的确权凭证。

业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。

这种权利虽然具有所有权的特征，但我觉得这种专有权与一般我们所说的所有权又不完全相同。

通常我们说，这部手机是我的，我可以扔了，砸了，别人都不能干涉。

但建筑物区分所有权中对专有部分专有权的行使不行，尽管房子是你的没错，你不能把房子砸了。

因为你要砸了房子可能整栋大楼就危险了。

也就是说，这种权利的行使受到一定的限制，物权法第71条第2款规定“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

” 正因如此，装修房子时不能破坏建筑物的整体结构;在住宅里面不得存放易
3
燃易爆等危险物品，否则就可能会危及整栋大楼的安全。

对建筑区划内的共有部分，物权法第72条第1款规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

”我想关于“住宅小区配套设施的定性问题”主要还是这部分涉及的内容。

当然这里本身就存在一个配套设施的界定问题。

和谐社区发展中心的理事长、中心研究员蔡若焱认为:公共配套设施的权利归属应该法定，因为物权本身就应该法定，而不该约定，约定本身就是不合理的。

我所看到的有关这方面的论述，一般也都认为配套设施从性质上来讲，应该是共有的。

我觉得，从最广泛的意义上来讲，可以分为几个层面来理解这样一个问题:
首先，像走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气主管线、建筑物的基础结构等这样的共有部分，物权法中没有做出明确规定，但也没有禁止说，不可以归开发商所有，所以不排除归开发商所有的可能性。

但开发商要它来干什么,不收钱，那开发商总不能没事楼上楼下地溜达吧～也不能放张床，在那儿睡觉吧～这
也不合适如果因此打起官司，对开发商而言可是耗时费力的事啊～所以，尽管物权法没有明确做出规定，但一般都明白，这些是与专有部分专有权的行使密不可分的，一般应认定为是当然属于业主共有的部分，当事人不得通过约定将其归属于部分人共有，或者是归某个人所有。

实践中也很少发生什么纠纷。

但这里的走廊、过道应是指住宅小区业主的必经之路。

很多经营性用房，一楼的大厅很大，开发商可能大厅的部分地方出售或者出租给个体业主经营，可不可以,我们在办案过程中就碰到了这样一个案子。

开发商开发了一栋商业楼，一楼大厅很大，开发商就将大厅分成了很多小门头，而是在边上分隔出来的面积，将其中的一块地方卖给了一对夫妻，双方签订了商品房买卖合同，还没有办理过户。

后来房价上涨了，原来是5000元/平方米，现在涨到了8000元/平方米，开发商说，你们要想买也行，得按现在的价格，这对夫妻肯定不愿意，说我们当初商量好的，你现在要涨价，你这不违约了吗,双方因此发生了纠纷。

后来开发商起诉到法院要求解除双方签订的商品房购销合同。

法院判决支持了开发商的诉讼请求。

理由就是房管局工作人员出具证明，证明这块大厅作为共有面积已经分摊给业主了。

当然这个案件涉及到证据的审核认定问题。

事实上，我们经过调查取证，这块大厅改造的门头房现在还由开发商租赁给别人经营，显然没有分摊给业主。

最后，这个案件最后我们提出抗诉，当然这个案件也涉及对购房者利益的保护问题。

这个案例说明:物权法没有明确规定大厅属于业主共有还是属于开发商所有，那么开发商可能在卖房时，出于某种利益的考虑，在不影响业主通行的情况下，将某些部分约定为归自己所有。

我想谈一下外墙问题。

一栋大楼的外墙，归谁所有，物权法没有明确规定，一般也认为是属于业主共有。

我们来假设一种场景，比如说，如果一栋楼房，开发商开发它的一楼就是营业用的门头房，二楼以上是住宅，二楼以上住宅的外墙一般认为属于业主共有。

如果一楼上方外墙上悬挂了一个女士内衣的广告，很大的广告
牌、很漂亮的美女，很多人都会往这儿看，而我正好住在二楼，二楼又是落地阳台，我平时还喜欢在落地阳台上活动，别人看广告的时候，我室内的风光一览无余，给我的生活造成了严重影响，我有了落地阳台，本来是想在那看风景的，却不能在那向外看风景，作为我来讲，是不是可以以我的业主共有权要求拆除呢,但是还有其他共有人，如果其他业主不同意呢,那我说，我对这部分外墙具有专有使
4
用权，那么如果悬挂广告没有紧贴到外墙上，而是占用了外墙外的空间呢,那业主是不是还有同样的权利,对这些，目前物权法还是没有明确规定的。

当然法律不可能规定的事无巨细，但是如果一旦真的发生纠纷怎么处理，是作出相关的规定，还是通过侵权或者设定地役权来给相关业主一定的补偿，恐怕还需要实践的检验。

第二个层面的理解，就是对小区建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，物权法在第73条明确规定属于业主共有，但属于城镇公共道路、城镇公共绿地的或者明示属于个人的除外。

对于这些专有部分以外的共有部分，业主享有共有权，即每个业主对共有部分都享有占有、使用、收益、处分的权利。

值得注意的就是第73条关于绿地的但书条款的规定，“但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

” 这就意味着这条规定并非一个强制性规定，而是一个任意性规定，因为但书规定允许当事人通过约定将绿地排出在业主共有的范围之外。

这也符合小业主的利益，否则开发商会把成本全都分摊在业主头上，业主的负担太重。

像许多开发商在出售商品房时都会将一楼住户前的绿地围成庭院，出售或者附赠给业主。

我想物权法的这一规定，使这一做法有了合法依据。

对于物业服务用房物权法明确规定属于业主共有，但是对于物业服务用房以外的其他公共场所、公用设施，比如小区内的会所、幼儿园、酒店、人防设施等归谁
所有,物权法中界定并不明确，这在实践中比较容易引发纠纷。

济南曾经发生过某个小区将小区内的幼儿园出售给他人，引起小区业主不满，这里就涉及小区内幼儿园归属的问题。

如果归开发商所有，那么开发商就有权出售;如果归业主共有，那么开发商无权出售。

人大法工委民法室的姚红主任解释物权法为什么对此没有规定时说:因为实践中情况比较复杂，所以物权法没有规定，根据实践情况来处理。

我个人认为应区别对待:像酒店、会所、幼儿园这种经营性场所原则上不适宜由业主共有，理由是开发商会将这部分建筑的成本加上利润的费用分摊到业主头上，在房地产市场价格如此高涨的情况下，对于普通购房者来讲无疑雪上加霜。

对于人防设施，是人防办强制要求建的，这种公共设施是绝对不能归个人所有的，而是应归国家所有，人防代管。

否则一旦发生战事，后果不堪设想。

(二)关于楼顶问题。

这部分归谁所有,物权法没有明确作出规定。

我个人认为这部分不属于当然地认定为业主共有的客体范围。

现实生活中，很多开发商在出售房屋时，顶楼会附赠露台，可不可以,我觉得这要看商品房销售时，开发商与购楼者之间事先在合同中的约定，如果合同中事先约定归开发商所有，开发商是有权将其出售的。

但是如果当事人之间没有特别约定，开发商就没有权利对这部分的空间进行处分。

一般也是认为楼顶归业主共有的，业主有权对楼顶进行占有、使用、收益和处分。

比如说将楼顶出租给广告公司用于广告经营。

具体可以采取两种操作办法:一是开发商在合同中就预先规定，楼顶属于业主共有，然后到分摊房屋的建筑面积中。

二是由测绘部门出具测绘意见，表明楼顶已经分摊到商品房中。

既然业主对楼顶有共有权，那么他们能不能在楼顶安装太阳能热水器,很多小区的物业都不允许，为什么,说安装了太阳能热水器就影响了小区的整体美观了。

比如，他们有人在上海花园买了房子，进行装修，准备安装太阳能热水器，物业说，不行，我们小区都不让安。

除非你问问顶楼，他同不同意，他要是同意你就安。

我的一个
朋友给我讲了这样一件事儿，他的一个朋友，力诺的高层为了安装太阳能，还动用了黑社会。

他安装的时候小区保安不让，
5
把安装工人围了起来，后来他找了一些黑社会的小伙子把保安围了起来，太阳能热水器就此安装成功。

我觉得，物业不让安装太阳能是没有法律依据的，为什么,因为业主才是楼顶的权利人，业主对楼顶有共有权。

所以，业主有权决定安或不安。

那如果说业主想在楼顶上面再建一个旋转餐厅，可不可以,不行，这涉及到建设用地使用权的问题。

因为虽然楼顶属于业主共有，但是楼顶上的空间是属于国家所有的，要想再建设，必须取得相应的建设用地使用权，并到有关部门去申请审批。

当然权利同时也意味着义务，对于小区业主对共有部分的共有权利，法律明确规定不能以放弃权利为由不履行义务。

比如，大楼有电梯，你说你不用电梯，然后不缴纳电梯维修费用，这是不允许的。

再比如，集中供暖，很多人想报停。

但供暖单位说，虽然你可能停了室内的暖气，但你还要交一部分费用，不是取暖费，而是管道占用费，因为管道这部分作为业主的共有部分，对于室内的专有部分你可以自由地行使权利，有权决定是否供暖，但对于共有部分则不行，因为法律不允许你以放弃权利为由不履行义务。

(对于这种共有，它的性质是什么,是按份共有还是共同共有，物权法没有作出规定。

我个人是觉得应该认定为共同共有。

因为如果认定为按份共有是不是就意味着可以分割,怎么分割,是不是按照所购房屋的面积在整栋大楼面积中所占的比例来分割,那么在整个小区中的比例又该怎么来计算,所以我觉得分割缺乏可操作性，也没有必要进行分割。

还有一个问题物权法没有规定，就是这种业主共有业主的主体范围有多大,是某栋楼的业主共同共有，还是整个小区的全体业主共同共有,当然物权法不可能就每个问题都作出具体而详尽的规定，那司法实践中怎么解决这个问
题，恐怕还要寄希望有关部门尽快出台相关规定，目前的司法实践中只能视具体情况而定。

)
(三)车位问题
我们现在买车的人越来越多，但很多人发现买个车位比买车还贵，当然也有租车位的，但也不便宜，而有的时候也租不到。

2、3个平方要10万元左右，这个价位远远高于买房的价格了。

这个问题涉及广大业主的切身利益，是社会普遍关注的一个问题。

从我国目前房地产市场的情况看，目前多数商品房销售时，开发商和购买者都会在合同中约定专门用来停放汽车的车库、车位的归属，通过出租、出售或附赠等方式，约定车库、车位归业主专有或专用。

这样既容易操作，也可以避免纠纷。

在这种情况下，不宜一概规定车库、车位归业主共有。

所以物权法第74条第2款规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

”
另外，针对在现实生活中，有不少开发商将本小区的车位、车库高价卖给了小区外的人停放，导致小区内的业主没有车位、车库，或者车位、车库严重不足，只能占用共有的道路或其他场地作为停车位的问题，物权法明确规定，第74条第1款规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

”第3款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

”所以，在一般情况下，小区内车位、车库的归属是由当事人双方通过合同约定的。

但是如果停放汽车的车位一旦占用了业主共有的道路或者其它共有场地，法律则不允许当事人通过约定决定车位的归属，而是明确规定属于业主共有。

问题:物权法规定的“应当首先满足业主需要”，应该怎么理解,是现实需要还是潜在
6。