云南俊腾达标准厂房开发有限公司、王贵琴等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

云南俊腾达标准厂房开发有限公司、王贵琴等房屋买卖合同
纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】云南省昆明市中级人民法院
【审理法院】云南省昆明市中级人民法院
【审结日期】2021.09.10
【案件字号】(2021)云01民终3056号
【审理程序】二审
【审理法官】余锋钱晓燕汪佳
【文书类型】判决书
【当事人】云南俊腾达标准厂房开发有限公司;王贵琴;江西省弘毅建设集团有限公司;史涛;李元萍
【当事人】云南俊腾达标准厂房开发有限公司王贵琴江西省弘毅建设集团有限公司史涛李元萍
【当事人-个人】王贵琴史涛李元萍
【当事人-公司】云南俊腾达标准厂房开发有限公司江西省弘毅建设集团有限公司
【代理律师/律所】段安平云南晋航律师事务所;陈玉琴云南典传律师事务所;张万华云南义声律师事务所
【代理律师/律所】段安平云南晋航律师事务所陈玉琴云南典传律师事务所张万华云南义声律师事务所
【代理律师】段安平陈玉琴张万华
【代理律所】云南晋航律师事务所云南典传律师事务所云南义声律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】云南俊腾达标准厂房开发有限公司;江西省弘毅建设集团有限公司;史涛;李元萍【被告】王贵琴
【本院观点】根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外……”规定，本案法律事实均发生于民法典施行前，故应适用当时的法律规定予以处理。

【权责关键词】撤销代理违约金过错支付违约金合同约定第三人特别授权质证财产保全诉讼请求维持原判强制执行查封拍卖诉讼时效
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【本院认为】本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外……”规定，本案法律事实均发生于民法典施行前，故应适用当时的法律规定予以处理。

关于争议焦点一，第一，俊腾达公司、弘毅公司、史涛、李元萍及陈焕开于2016年11月19日签订的《工程款抵房协议书》，同日，王贵琴与俊腾达公司签订《标准厂房/配套用房购销合同》，各方对于签订购房合同系履行上述工程抵款协议予以认可，系对四方之间债权债务的确认及处置，案涉房屋转让给陈焕开的配偶王贵琴用于冲抵俊腾达公司结欠史涛、李元萍的部分工程款，史涛、李元萍同意转让工程款600万元给陈焕开用于抵扣以上购房款；第二，一审中，王贵琴提交了银行流水、借条、收条、协议书、还款说明等证据，从上述证据显示史涛、李元萍曾出具两份借条载明分别借到陈焕
开300万元、200万元款项，从银行流水看存在2013年11月18日陈焕开向李元萍账户转款200万元，陈焕开向杨龙账户转款297万元的事实，从协议书及还款说明中均载明了史涛、李元萍将俊腾达小微企业产业园的工程款抵扣案涉商铺，并将商铺办理在陈焕开名下抵扣史涛、李元萍的借款，史涛、李元萍、王贵琴对上述证据真实性予以认可，陈焕开表示相应的权利由王贵琴享有，俊腾达公司虽主张借款存在高利息的情况但并无证据予以证实；如上所述，上述工程抵款协议及借还款所涉协议系各方真实意思表示，也不违反法律规定，对各方有约束力，案涉房屋也实际交付由王贵琴一方占有使用，王贵琴一审中以购房合同主张权利，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。

关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

……”第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第七条：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

”本案中，第一，案涉房产虽已实际由王贵琴一方占有使用，但并未按照不动产所有权变动的法律规定完成变更产权登记，根据前述法律规定，房屋作为不动产，其物权关系变动系以登记为生效要件，即王贵琴并非案涉房屋的所有权人；第二，王贵琴以双方签订的购销合同为依据主张办理产权登记，应为继续履行双方所签订购房合同的债权请求权，其履行方式应为俊腾达公司协助王贵琴办理所有权变动登记，而非直接确认所有权归王贵琴所有，本案并非确认之诉，故一审直接确认案涉房屋所有权归王贵琴所有的处理不当，应予纠正。

另，合同并未约定协助办理产权登记手续的前提为向俊腾达公司开具建筑安装发票，故俊腾达公司以此为由拒绝协助王贵琴办理产权登记手续于法无据，本院不予支持，俊腾达公司可另案主张权利。

关于争议焦点三，俊腾达公司主张王贵琴未履行合
同第十二条约定的交清全部税款、签订物业服务协议、交付委托书及产权登记申请书的义务，本案现不具备协助办理产权登记手续的条件，故俊腾达公司不应承担逾期办证违约金。

对此，俊腾达公司作为从事负有协助办证义务的一方当事人，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，俊腾达公司所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在办证期限内告知王贵琴应提交的办证资料的内容，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关，俊腾达公司并未提交证据证实本案中存在其已经履行了前述义务而王贵琴拒绝配合的情形，故一审认定俊腾达公司存在逾期办证的违约事实并无不当，本院予以确认。

对于逾期办证违约金的起算点，一审以王贵琴接收房屋后计算180个工作日，即2019年6月20日起算逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。

至于违约金的标准，鉴于俊腾达公司抗辩违约金过高请求调减，本院根据本案案情，结合案涉房屋早已交付和房屋是用来居住的功能目的，综合考虑俊腾达公司的违约情形及给王贵琴造成损失的证据情况，酌情支持1488192元为基数计算自2019年6月20日起至俊腾达公司向产权登记机关递交办理案涉房产不动产权证所需全部资料之日止按日0.05‰计算的违约金。

综上，俊腾达公司的上诉请求成立的部分，予以支持，其余部分，予以驳回。

据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项，第一百一十八条之规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持昆明市晋宁区人民法院(2020)云0122民初2414号民事判决第二项，即“由被告云南俊腾达标准厂房开发有限公司于本判决生效之日起10日内配合原告王贵琴办理俊腾达小微产业园第EA幢10号厂房/配套房不动产权证(办证所需有关费用按办证相关单位的有关规定由原、被告双方各自负责缴付)”；二、撤销昆明市晋宁区人民法院(2020)云0122民初2414号民事判决第一、三、四项，即：“一、俊腾达小微产业园第EA幢10号厂房/配套房的所有权归原告王贵琴所有。

三、由被告云南俊腾达标准厂房开发有限公司于本
判决生效之日起10日内支付原告王贵琴逾期办理房屋产权证违约金，违约金计算：按照已付购房款1488192元为基数，自2019年6月20日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50％为计算标准；2019年8月20日至配合原告办理不动产权证书之日止按中国人民银行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为计算标准，总金额不得超过446457.6元。

四、驳回原告王贵琴的其它诉讼请求；”三、由上诉人云南俊腾达标准厂房开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付被上诉人王贵琴以购房款1488192元为基数自2019年6月20日起至被上诉人云南俊腾达标准厂房开发有限公司向产权登记机关递交办理俊腾达小微产业园第EA幢10号厂房/配套房不动产权证所需全部资料之日止按日0.05‰的利率标准计算的逾期办证违约金；四、驳回王贵琴的其他诉讼请求。

一审案件受理费人民币9254元及二审案件受理费人民币9254元，共计18508元，由云南俊腾达标准厂房开发有限公司承担16657.2元，由王贵琴承担1850.8元；一审财产保全费5000元，由云南俊腾达标准厂房开发有限公司承担。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。

申请执行的期间为二年。

申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【更新时间】2022-09-24 11:07:08
【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年11月19日，俊腾达公司(甲方)、弘毅公司(乙方，原九江市第一建筑工程公司)、史涛、李元萍(丙方)和陈焕开(丁方)共同签订《工程款抵房协议书》，约定鉴于俊腾达公司就“俊腾达小微企业产业园区项目”(以下简称目标项目)与弘毅公司签订《室外道路、管网施工合同》(以下简称主合同)，由乙方指派丙方(室外
道路、管网项目部)作为该目标项目实际施工人对项目进行建设，现丙方为建设该项目垫付了巨额资金，因甲方未及时、足额向乙方支付工程款，导致乙方未及时向丙方支付相应款项，给丙方造成了大的经济损失。

现该目标项目已经竣工，并于2015年12月完成工程验收，为敦促甲方履行义务，在平等自愿的基础上，经协商甲、乙、丙、丁四方达成协议。

协议第一条约定，乙方债权转移声明，甲乙丙丁声明：本协议是对甲乙丙丁四方之间的债权债务进行确认后，乙方将对甲方享有的债权转移给丙方享有，丙方将对甲方享有的债权转移给丁方享有，并由甲方按约定偿还。

本协议对甲乙丙丁具有完全约束力，各方应当完全遵守。

甲乙丙三方经协商，甲方同意将目标项目ＥＡ-8、ＥＡ-9、ＥＡ-10、ＦＢ-8、ＦＢ-10(建筑面积1816.2平方米)(以下简称“目标房产”)的所有权以每平方米3200元(大写：叁仟贰佰元整)的价格转让给丁方，总计房款5811840(大写：伍佰捌拾壹万壹仟捌佰肆拾元整)，以冲抵甲方结欠丙方的部分工程款。

目标房产状况：丙方同意转让工程款共计：￥6000000(大写陆佰万元整)给丁方抵扣以上房款，超出部分或不足部分由丁方与甲方进行处理与丙方无关。

本协议生效后，目标房产所有权对应的房款视为甲方支付了丙方的部分工程款，并在甲丙双方最终结算的工程款中予以扣除。

同时，也视为丁方已付清了该目标房产的房款，取得了该目标房产的所有权。

乙、丙方同意将本协议第一条所示款项的受益权完整转移至丁方名下。

工程款抵房协议第二条约定，甲方承诺会及时获得目标项目的土地使用权证，并在土地使用权证取得后第一时间与丁方或丁方指定的第三方针对目标房产签订《标准厂房／配套用房购销合同》，并按合同约定办理所有权证(需按一户一证的原则办理)。

2016年11月19日，王贵琴(陈焕开的妻子)与俊腾达公司签订《标准厂房／配套用房购销合同》，约定王贵琴向俊腾达公司购买俊腾达小微产业园第ＥＡ幢10号厂房／配套房，位于晋宁县工业园区晋城片区80＃工业用地。

购买的厂房／配套房套内建筑面积为465.06平方米，单价为3200元，总金额为1488192元。

合同第十二条约定，在王贵琴支付完毕全部购房款、税款及维修基金等相关款项并办理交房手续后，俊腾达公司应于180个工作日内协助原告办理不动产权证。

2017年8月8日、9日，俊腾达公司向王贵琴出具收款收据，确认收到购房款、契税及维修基金。

2018年9月21日，俊腾达公司为王贵琴办理了入住手续。

另查，王贵琴与案外人陈焕开为夫妻关系。

【一审法院认为】一审法院认为，本案中，其一，案外人陈焕开与第三人史涛、李元萍就双方债权债务均无异议，且有陈焕开的银行打款流水及史涛、李元萍出具的借条、收条予以印证，该事实足以认定。

其二，俊腾达公司、弘毅公司、史涛、李元萍和陈焕开于2016年11月19日共同签订《工程款抵房协议书》，就相关债权债务安排自愿达成一致协议，该协议第二条约定：“甲方承诺……与丁方或丁方指定的第三方针对目标房产签订《标准厂房/配套用房购销合同》，并按合同约定办理所有权证。

”基于《工程款抵房协议书》，俊腾达公司与王贵琴就《工程款抵房协议书》载明的EA-10号房签订《标准厂房/配套用房购销合同》，双方建立的商品房买卖合同关系具有法律效力。

其三，俊腾达公司以第三人弘毅公司、史涛、李元萍未出具建安发票为由不协助王贵琴办理产权证，出具建安发票系另一法律关系，故俊腾达公司的抗辩于法无据，不能成立。

其四，俊腾达公司向王贵琴出具收款收据，确认收到购房款、契税及维修基金，并于2018年9月21日为王贵琴办理了入住手续。

王贵琴已履行房屋买受人的义务，故关于王贵琴请求将诉争房屋的所有权确认归其所有的请求权已经产生，一审法院依法予以支持。

双方签订的《标准厂房/配套用房购销合同》第十二条约定：在王贵琴支付完毕全部购房款、税款及维修基金等相关款项并办理交房手续后，俊腾达公司应于180个工作日内协助王贵琴办理不动产权证。

前已述及，俊腾达公司向王贵琴出具收款收据，确认收到购房款、契税及维修基金，并于2018年9月21日为王贵琴办理了入住手续，俊腾达公司协助王贵琴办理不动产权证的条件已于2019年3月20日成就，故王贵琴请求俊腾达公司配合其就诉争房屋办理不动产权证书的请求权已经产生，一审法院依法予以支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难
以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

”根据双方合同第十二条约定，俊腾达公司最迟应于2019年3月21日协助王贵琴办理不动产权证，其未如约履行义务，导致王贵琴在合同约定的期限届满时未能取得房屋所有权证书，俊腾达公司的行为构成违约，应依法承担违约责任。

王贵琴主张的逾期办理房屋权属证书违约金，双方购房合同没有约定，王贵琴请求俊腾达公司支付按照已付购房款1488192元为基数，自2019年6月20日起至配合王贵琴办理不动产权证书之日止的违约金，该违约金计算期间不违反法律规定一审法院予以支持。

因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率(LPR)，故违约金自2019年6月20日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50％为计算标准，2019年8月20日至配合王贵琴办理不动产权证书之日止按中国人民银行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为计算标准。

俊腾达公司以违约金过高为由请求调整，综合全案，兼顾合同的履行情况、涉案楼盘实际状况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，违约金总金额不得超过已付购房款的30%，计算为：1488192元×30%＝446457.6元。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判
决:“一、俊腾达小微产业园第EA幢10号厂房/配套房的所有权归原告王贵琴所有。

二、由被告云南俊腾达标准厂房开发有限公司于本判决生效之日起10日内配合原告王贵琴办理俊腾达小微产业园第EA幢10号厂房/配套房不动产权证(办证所需有关费用按办证相关单位的有关规定由原、被告双方各自负责缴付)。

三、由被告云南俊腾达标准厂房开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告王贵琴逾期办理房屋产权证违约金，违约金计算：按照已付购房款1488192元为基数，自2019年6月20日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50％为计算标准；2019年8月20日至配合原告办理不动产权证书
之日止按中国人民银行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为计算标准，总金额不得超过446457.6元。

四、驳回原告王贵琴的其它诉讼请求。

案件受理费18508元，减半收取9254元(原告已预交)，以及保全费5000元(原告已预交)，由被告云南俊腾达标准厂房开发有限公司负担。

”
【二审上诉人诉称】俊腾达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王贵琴全部诉讼请求，一、二审诉讼费由王贵琴承担。

事实及理由：一、本案系合同之债纠纷，并非物权纠纷，但一审法院按双方签订的《标准厂房/配套用房购销合同》，便将房产确认给王贵琴所有，无事实及法律依据。

二、一审法院不顾三方签订的《工程款抵房协议书》约定的事实，在弘毅公司及陈焕开没有开具建筑安装发票的情况下，不让俊腾达公司行使同时履行抗辩权，错误判决俊腾达公司配合王贵琴办理产权证，并且，既然已判决房屋所有权归王贵琴所有，则再判决配合办理产权证系矛盾多余的；三、一审判决俊腾达公司承担逾期办理产权证违约金没有事实和法律依据，弘毅公司、史涛、李元萍一直没有履行出具建筑安装发票及抵款协议的义务，导致本案房屋未能及时办理过户手续，责任完全在王贵琴一方，且一审判决俊腾达公司承担的违约金明显过高且超过了王贵琴的诉讼请求。

史涛、李元萍述称，对一审判决没有异议，俊腾达公司的上诉也未针对第三人提出，对俊腾达公司的上诉请求及事实理由，不发表意见，由法院依法判决，第三人仅参与了工程抵款协议的签署，未参与《标准厂房/配套用房购销合同》的签订，对是否应支付违约金及配合办理不动产权证不发表意见，由法院依法判决。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了质证。

上诉人俊腾达公司提交了案涉房屋不动产权证书、有(无)抵押查封证明，欲证明案涉房屋产权登记及查封情况；经质证，王贵琴对该证据予以认可。

王贵琴提交了施工合同(房屋建筑工程)，欲证明案涉工程施工合同情况。

经质证，俊腾达公司、史涛、李元萍予以认可。

史涛、李元萍提交了以下证据：1.施工合同(128亩地块室外工程)、竣工结算审批单、施工合同(66亩地块道路合同)，欲证明史涛借用弘毅公司(原九江市第一建筑工程公司)的名义与俊腾达公司签订俊腾达公司标准化厂房(二期)128亩地块室外工程施工合同，经结算126亩
室外工程价款为16947425元；史涛借用弘毅公司(原九江市第一建筑工程公司)的名义与俊腾达公司签订俊腾达标准化厂房(三期)66亩地块室外工程施工合同，经结算66亩地室外工程价款为9679936元。

2.施工合同、内部经济责任承包合同，欲证明2014年1月19日，宁佐才借用弘毅公司(原九江市第一建筑工程公司)名义与俊腾达公司签订施工合同约定俊腾达公司将俊腾达中小产业园E区A栋等12幢房屋施工发包给弘毅公司，弘毅公司与宁佐才签订《内部经济责任承包合同》约定宁佐才承包俊腾达中小产业园F-B某栋建设工程，弘毅公司收取41.1万元管理费。

经质证，俊腾达公司、王贵琴、宁佐才对上述证据1、2均予以认可，俊腾达公司表示对借用资质不清楚，结算系以弘毅公司名义进行的。

对上述各方当事人所提交证据真实性予以确认，至于是否能证明各自主张的待证事实，将在本院认为部分一并论述。

综上，俊腾达公司的上诉请求成立的部分，予以支持，其余部分，予以驳回。

据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项，第一百一十八条之规定，判决如下：
云南俊腾达标准厂房开发有限公司、王贵琴等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
云南省昆明市中级人民法院
民事判决书
(2021)云01民终3056号当事人上诉人(原审被告)：云南俊腾达标准厂房开发有限公司。

住所地：云南省昆明市晋宁工业园区晋城基地。

统一社会信用代码：91530122061558956D。

法定代表人：李凯，执行董事。