长租公寓市场现状与发展前景分析报告最新ppt课件

2%
40-44岁
1%
1%
45-49岁 50岁及以上
公寓市场调研
长租公寓行业市场背景
上海产业结构转型,第三产业服务业就业人数占比超过?工业 ,?工作流动性大幅增强 ,并 且新增岗位集中于市区外环内,大量郊区化人口交通成本?日益提升 ,较多人开始选择进 城租房或是地铁沿线租房
第三产业就业人数占比不断增长超越第二产业 就业人数
51%
53%
61%
过去五年上海早高峰进出站人口密度分布
49%
47%
39%
2004
2008
2012
第三产业就业人数 第二产业就业人数
进站人口密度
出站人口密度
就业导致居住需求向中?心城区靠拢
公寓市场调研
长租公寓行业市场背景
随着商品房建设速度的加快，全国空置房比例处于一个较高的?水平线，这为租房市 场提供了房源层面上的储备条件。
房源?角度： 买卖市场成交相对进入稳定期，预期转变，部分客源宁租不买，转入租赁市场，加上中介 在买卖单锐减的情况下，加强推销租赁房源，推高了租赁需求。 客群?角度： 年轻人，尤其是刚毕业人群租房需求提前释放，中低端房源受到追捧，一定程度上?又带动 了中高端房源的价格提升，6成以上年轻租客选择向外围寻找更具性价比的房源； 政策?角度： 上海严治群租，不少群租客抛弃传统的群租模式，开始寻求安全、质量可靠的合租?小户 型房源。
外来人口向上海集聚:上海近五年外来常住人口数量增长率远远超过户籍常住人口增长 率,流动人口集中涌入,大部分为正值劳动年龄的青壮年,有较长留居意愿,房价的高企也 使得他们不得不以租代买。
上海常住人口增长趋势（万人）
1500 1125
750
1,405
1,412
1,420
1,425
1,429
898
935
960
73 66 63
0
北京 上海
成都
南京 深圳
2013年全国合租房?日均需求前五城市（千人）
40
37
30
20
16
10
11 10
7
0
北京 上海
深圳
成都 苏州
长租公寓行业市场背景
上海租房租金水平较高,整租位居全国第二,合租位居全国第四,合租租金一般是整租的 三分之一,一线城市越来越多客户接受合租模式。调研发现,一线城市客户租金多数占月 收入的30-35%
23.8% 23.4% 18.8% 8.8%
47% 43%
0%
22.5%
45%
83.8%
67.5% 90%
客户租房逻辑与买房逻辑不同—— ?首要逻辑是费?用 ,其次就是距离上班地点的远近,交通条件、周边生 活配套 室内装修情况占第四位因素,关键是设备?齐全，户型、优质物业从来都不是租赁客户考虑的重 要问题
长租公寓市场现状与 发展前景分析报告
?目录
长租公寓行业市场状况 长租公寓客群状况 长租公寓产品类型及行业发展状况 长租公寓产品竞品调研 长租公寓产品运营模式分析 开发商进入长租公寓领域的前景分析
公寓市场调研
长租公寓行业市场状况
公寓市场调研
长租公寓行业市场背景
人口高流动时代到来：随着全国城市化率的快速提升,向大型城市涌入的外来流动人口 也急剧增长,东部地区的流入人口占总流动人口比例超过90%, 导致他们对住房尤其是租 房需求不断增加。
的年龄延后至31-35岁，很多年轻人无法负担一个家。调查显示，在20-30岁以
下的租房族占到76.54%的调查比例，租房阶段变长。
一线城市租房族各年龄群体占比
50% 租房人群占总租房群体比例
37.5%
42% 35%
25%
12.5% 0%
0%
15岁以下
3%
15-19岁
20-24岁
12% 4%
25-29岁 30-34岁 35-39岁 租房年龄划分
990
996
375
0
2010
2011
2012
2013
2014
外来常住人口
户籍常住人口
9%
36%
14%
41%
上海外来人口留居时间
半年以下 半年到一年 一年到五年 五年以上
公寓市场调研
长租公寓行业市场背景
在中国人的传统观念中，自己的房子才算家。但随着城市化进展的加快，生存 压力进一步增大，一线城市的房价近年来不断走高，致使购房者能够承受买房
上海作为中国东部的一线城市代表，极适合长租公寓行业的发展
公寓市场调研
长租公寓客群状况
公寓市场调研
租房?用户构成和特征描述
2014年底调研数据显示 A性别：上海租房客户男性占比较高 B年龄：租赁年龄跨度大,23到40岁区 间占比最高,C职业：?白领职员占比过半数 D学历：以本科和大专为主
上海房屋租赁市场房客性别构成
6000 4500
2013年全国整租房源租金前五城市（元/月）
5,570
3000
3,666 3,485 3,203 2,969
1500
2013年全国整租房源租金前五城市（元/月）
1700
1,647 1,625
1275
1,284
850
1,117 1,109
425
0
北京 上海
深圳
厦?门 青岛
6000 4500
搜房租房网调查显示，毕业生租房考虑的要素中，租金、地理位置、居住环境是他们最重视的三大条件。 调查显示，过半毕业生的理想租金在月收入的五分之一至三分之一左右，实际租金一般在月收入的三分之一，有的甚至超过了一半。
以往租房者最看重的是出租房能否洗澡做饭，90后租房潮的到来?又把 Wi-Fi带宽、微波炉等纳入了生活必需品。这群追求生活质 量的年轻人，在租房时也会考虑?小区附近是否有大型超市和商场。甚至绿化率如何、是否临近健?身房、合租者是否吸烟，都是他们选 择住房时考虑的因素。近期步入社会的90后毕业生多是独生子?女，家庭压力较?小，对生活?水平的要求比以往更高。 -《搜房网租房群体调查数据》
公寓市场调研
当前租房需求
X供需?矛盾
传统租房市场
然而，当下的租房需求越来越无法通过传统的租房市场得到满?足 这是一个充满了需求的市场，然而传统的租房模式体验已无法满?足这些人群的需求
正基于此，市场上也逐步演化出了一个更能顺应现有市场需求的模式
公寓市场调研
长租公寓行业市场?小结
高流动时代到来,租赁需求不断增长 外来人口多的城市租赁公寓市场大有可为 第三产业发达、白领较多的城市租赁公寓市场大有可为 第二产业强大和本地居民占比较高的城市目前不适宜发展长租公寓 政策环境对租赁公寓行业有支持，起到了一定的推动作用
其他
4% 15%
16% 6%
58%
?小学及以下 初中 高中/中专/职专 大专 本科 硕?士及以上
7% 4% 4% 14%
40% 30%
租房?用户需求
租房?用户构成和特征描述
上海租房客户月收入分布,5000-20000元是主力,房租承受力是月收入的30% 上海房屋租赁市场房客收入结构
6%2% 7% 15%
2013年和2015年租赁模式转变
45%
52%
合租
55%
48%
整租
2012
2013
2014
2015
2013
2015
整体而?言 ,上海的房租在不断上升,今年6月上海房租连续45个月上升
为此客户从原来的整租转向了合租,为了降低租赁成本
从成交结构看,5000元以下尤其2000元以下成交比例激增, 主要源自于合租群体的大量增加, 主要是选择1-2人合租
租房?用户需求
租房市场客户痛点
?目前上海租赁市场的客户痛点 ——市场存在痛点,行业整体不规范, 不是企业提供产品和服务 因此大量企业开始在解决痛点方面入手,快速扩展市场
爱屋吉屋在上海成?立 1年半,利?用互联网平台做租房平台 ,主打真房源和免租客佣金策略,?目前 位居上海租赁市场?老大 （占上海租房总成交量20%以上）
2013年一线城市整租和合租租金对比（元/月）
5,570
3000
3,666
3,485
1500
1,647
1 ,117
1,00 0
0
北京
上海
深圳

公寓市场调研
0
北京 ??广州 杭州
上海 东莞
上海租金目前已经连续45个月上涨 近三年,上海整租房租金上涨30%,
合租房租金上涨11% 上海租房客户租金预算是月收入的 30-35%
租房?用户需求
租房?用户构成和特征描述
追求不同居住 体验的?用户
拥有住房但仅把 住房当做投资品 的?用户
享受型?用户
在沪的外籍年轻人 和留学生
家境相对殷实的 外地来沪年轻人
对房价敏感度高，
中短期内没有买 房能力的?用户
租房?用户需求
享受型?用户
享受型?用户强调生活质量，对居住环境的硬件设施和服务有一定的需求 注重个性化的体验，注重设计感的表现 对智能化家居和网络环境有依赖感，能够快速接受新事物
租房?用户需求
租房?用户构成和特征描述
上海租赁市场房屋需求转变,从2房转向1房,2015年上半年1房成交超过半数,顺应租房特征趋势。租赁 时间方面,客户普遍偏向长租
上海房屋租赁市场房客年龄构成
8% 19%
73%
471-个年6月月以上-1年
长租趋势主要源自于房东,房东希望稳定收租,不愿意来回更换租客,而且长租协议往往能锁定租金,租 客愿意接受
上海房屋租赁市场房客年龄构成
45%
55%
男性 ?女性
上海房屋租赁市场房客职业构成
2 3%% 24%
34% 26%
18岁以下 18-22岁 23-27岁 28-32岁 33-40岁 40岁以上
上海房屋租赁市场房客学历构成
?白领 /职员 公务员 /事业单位 自由职业者 /个体户 /私营企业主 ?工人 /服务业人员
20%
24% 26%
4000元以下 4000-4999 5000-7999 8000-11999 12000-20000 20000-30000 30000以上
房租占收入比重压力度
租房?用户需求
租房?用户构成和特征描述
上海租房市场需求变化,总量上不断增长,但中低端需求急速膨胀,尤其是1000-2000元区间和 3000-5000元区间。在?日益高涨的租金压力 下,更多客户选择合租,来降低租赁成本
一线城市
二线城市
三线城市
2013年全国空置房屋占比（未实际居住和租住） - 数据来源 新浪乐居
公寓市场调研
长租公寓行业市场背景
与此同时，上海租房市场2013年突破1100亿元市场规模,整租和合租房源供应量 突破 350万套,?日均 5.5万人找房租赁,租赁房屋是高频交易,是全国第二大公寓租赁市场
2013年全国整租房源供应前五城市（万套）
500
375 411
250
125
194 146 129 123
0
北京 上海
深圳
天津 重庆
2013年全国整租房?日均需求前五城市（千人）
100
91
75
50
25
39 36 30 27
0
北京 上海
深圳
成都 ??广州
公寓市场调研
2013年全国合租房源供应前五城市（万套）
400
300 319
200
160
100
长租公寓行业市场背景
公寓发展的上海市场机会——商办物业高库存,旧城改造,上海政策?鼓励
1800
1600
1400
上海大量供应商办类物业,外环外空置率较高,存量
1200
高,去化?日益困难
1000
800
部分外环外商办产品已经开始考虑转向公寓租赁
600
400
200 0
上海外环内开始大量旧城改造 有大量旧城区、旧?厂房可以改造 ,顺 应市 场租赁需求
租房?用户需求
租房?用户构成和特征描述
除房租外,客户租赁的影响因素主要是围绕?工作地点的距离、交通便利性、生活方便性。租客更看 重?日常使?用的家具 ,电视已经不是必需品
上海房屋租赁市场影响房客决策因素
距离?工作或者学习的地点近 交通方便，配套完善 房屋精装，设备?齐全 房屋房龄年轻 其他 ?小区物业服务优质 房屋位于市中?心繁华地段
根据上海规定,?工业?用地?厂房不能建设酒店 ,
消防不允许,而允许建设青年公寓 上海市建委打击群租,但是规定每人居住面积超 过8平?米的 ,不认定群租
租房?用户需求
长租公寓行业市场背景
在2015年3月上海的一份报告也应证房屋租赁市场的?火热现状 。上海房屋租赁指数 办公室认为，租赁市场近期以来的表现有三大特征：
公寓市场调研
长租公寓行业市场背景
因此，品牌化的长租公寓产品的出现是时代的大背景的必然产物：
其一，消费升级大背景。2011年，中国人均GDP突破5000美元，按国际经验，消费升级加速、体验消费时代 来临，居住体验当然也该升级了。 其二，年轻一代新需求。2012年，90年生的人22岁，大学毕业，进入租房状态，85后则毕业?几年，有了稳定 的居住需求，但他们往往在大城市买不起房也不愿背负买房的压力。85后、90后在优越环境长大，追求良好 生活品质，现有的糟糕的租房体验，显然不能满?足他们。 其三，房产市场大趋势。以2014年为明显的分?水岭，房地产?黄金时代结束，?白银时代开启，由创造增量、开 发，转向盘活存量、运营，更多存量房产投向租赁市场。对公寓运营企业来讲，是供应增加促进其发展，对 房地产开发商、购房者等物业持有者，则促使其对公寓运营企业有更强烈的需求。