白家疃敬老院项目开发方案建议

白家疃敬老院项目开发方案（建议草案）
一、项目简要说明：
白家疃敬老院房地产开发项目位于北京市海淀区温泉镇白家疃村，于2000年经过温泉镇政府、民政部门、白家疃村委会、北京市规划委员会审批，批复39.5亩村边山地用于新建白家疃村敬老院。

二、项目周边环境地理位置图：
三、开发商对项目开发要求
白家疃村敬老院房地产开发项目于2000年经过温泉镇政府、民政部门、白家疃村委会、北京市规划委员会审批通过，但经过7年时间没有开发建设，最需要解决的是土地手续的法院解冻和项目的重新审批。

依照开发要求，这个近40亩地敬老院开发项目不仅要符合敬老院事业单位公益性福利要求，可以享受到敬老院建设的优惠政策，同时还要借助这块地增加老年公寓住所、田园美食餐厅、棋楼牌室、台球厅、门球场、保龄球馆、室内高尔夫球场、蔬菜种植园、采摘种植园、度假村等高档公寓项目，以便获得更大收益。

注：敬老院之外的高档公寓配套项目仅仅作为参考，实际设计定位还需要详细考察、勘察项目所在40亩地周边环境，地质情况和相关审批政策情况后才能具体设计。

四、开发健身休闲娱乐项目为主题的敬老院老年公寓项目可行性分析
1、政策支持：
（1）敬老院建设资金以镇、街道财政投入为主，区财政予以适当补助；
（2）敬老院建设用地实行行政划拨；
（3）敬老院用电、用水、有线电视、通讯设备安装及使用收费标准给予优惠；
（4）对企事业单位和个人通过非营利性的社会团体和政府部门捐赠敬老院建设和五保集中供养的资金，准予缴纳企业所得税和个人所得税前全额扣除；
（5）对公办民助、民办公助敬老院建设的，其捐赠额占项目投资总额的三分之二以上，如本人要求，经批准，可以其本人名字命名项目；
（6）敬老院集中供养五保老人所需生活费用或实物由镇（街道）、村两级负担。

六是村（居）委会负责五保对象的申报及依法必需承担供养资金的筹措和分散供养对象的管理和服务，不得以任何理由拒保、不保。

村级集体经济确有困难的，由所在地镇、街道负责解决；
（7）对不愿入住敬老院和患有某种疾病不适合入住敬老院的五保老人，可采取寄养、代养和户院挂钩等形式实行供养，并落实保障措施。

寄养、代养和户院挂钩的可认定为集中供养，但不享受区财政敬老院建设补助政策。

2、市场需求
1、老年人和下一代、下两代由于生存环境、所受教育等诸多原因，生活方式、习惯及思想观念等方面难免产生"代沟"，解决"代沟"的最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚；
2、年轻人有自己的生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，生活无规律,与老年人住在一起相互干扰影响，令人头痛；
3、老年人喜欢安静、淡泊、朴素、平静的生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区、工厂区，与子女的居住要求差异较大。

4、老年人怕孤独，在相对集中的老年公寓，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴、共同话题、共同乐趣。

通过以上分析，将这个敬老院项目开发成老年公寓是可以满足市场需求的，甚至可以借助红楼梦曹雪芹和十三阿哥隐居白家疃的历史文化故事将这个老年公寓项目定名为"西山红楼公寓"，也可借助赵丽蓉故居的名气来影响和吸引有文化有品位的文化名人为项目宣传，为项目开发后的快速销售打好基础。

五、项目特色宣传主题定位
项目特色定位：针对老年人需求特点，老年公寓的户型设计、景观环境、配套设
施都完全符合老人们的习惯和内在需求，主要满足老年人需要健康、休闲、安静、朴素、平静的健身休闲饮食娱乐项目，在项目设计中应包括公寓住所、田园美食餐厅、棋楼牌室、台球厅、门球场、保龄球馆、室内高尔夫球场、蔬菜种植园、采摘种植园、度假村等。

宣传主题定位：大力宣扬中华民族“尊老爱幼”的传统美德，倡导“孝心”消费，
引导子女为老人集资买房。

整理有关"尊老敬老"为老年人排扰解难方面的新闻素材，通过新闻热线向媒体提供，大力宣传社会对"老年公寓"、"老年社区"的舆论呼吁，利用新闻扩大本项目的知名度和美誉度，既提高效率，又降低成本；
六、项目投资回报分析
1、项目所在周边土地价格实例对照
2006年4月18日下午16：38分，在北京市国土资源局二层的土地拍卖大厅，经过88轮的激烈角逐，北辰集团最终以11.5亿的高价拍得北京市海淀区温泉镇中心区D1地块，将这块众多品牌开发商瞩目已久的地块收入囊中。

万科、北辰、正源、华远、海开、万通等六家品牌发展商参加了现场竞价。

最后的竞价在北辰与万科之间激烈展开。

最终的成交价格比6.8亿元的起拍价格高出了近5亿元人民币，达到11.5亿的天价。

海淀区温泉镇中心区D1（D02、D05、D08、D10、D14、D15）地块具体四至范围为：东至名人居路；南至温泉路；西至白家疃路；北至京密引水渠。

划建设用地面积15.83公顷，建筑面积230589平方米，其中住宅建筑面积172932平方米，容积率1.4，高度18米；行政办公建筑面积36957平方米，容积率1.5，高度18米；商业建筑面积11250平方米，容积率1.5，高度15米。

根据已知的11.5亿元人民币的总地价和158300平方米的建设用地面积，得到：
11.5亿／158300平米＝7265元／平米，合每平方米7265元地价标准
2、白家疃敬老院房地产开发项目土地成本核算：
如果按照邻近的温泉镇D1地块7265元每平米的价格计算，白家疃敬老院项目土地39.5亩地的土地成本：39.5亩x667平米＝26346.5平方米
26346.5平方米x7265元＝1.914亿元人民币
按照现在拿地价格1800万计算，土地成本价格仅为1800万元／26346.5平米＝700元／平米
700元每平米的拿地价格相对于7265元每平米的周边地块价格，它的升值空间是巨大的，低价购地是房地产开发盈利中最主要条件。

3、项目建设成本核算：
按照老年公寓更多绿化面积和更多休闲场地设计的特点，实际建筑面积容积率不超过1：1.5为最佳。

按照1：1.5计算，红楼老年公寓项目可以建设的实际建筑面积为：26346.5x1.5＝39519.75平米
按照建筑成本2500元每平米计算，红楼老年公寓项目的建筑成本为：
39519.75x2500元＝9880万元
4、项目广告宣传市场销售成本核算：
按照项目特点和宣传销售策略，如依照500元每平米计算广告宣传市场销售成本：39519.75x500元＝1976万元
5、红楼老年公寓项目市场评估价格及总产值预算：
根据周边房地产住宅项目普遍价格定位在6000－8000元，我们预测红楼老年公寓项目开盘后的价值为7000元每平米，该项目总产值为：
39519.75x7000元＝2.7亿元人民币
按照以上五项已知成本核算结果，可以计算出白家疃村红楼老年公寓项目总价值为2.7亿元人民币，总成本为：
1800万元＋9880万元＋1976万元＝13656万元＝1.3656亿元
综合毛利润为：2.7亿元－1.3656亿元＝1.34亿元人民币
七、红楼老年公寓项目开发展望：
1、对比温泉镇中心区D1地块7265元每平米的土地价格，只要是拿下白家疃敬老院项目土地39.5亩地，就算4000元每平米，也是26346.5平方米x4000元＝1.05亿元人民币，就已经赚到：1.05亿－1800元＝8700万元；
2、自己开发红楼老年公寓项目，可以赚取的毛利润是1.34亿元，借助红楼老年公寓项目的品牌化宣传，还可以进行公寓租赁物业经营，赚取长期的物业管理收益；
3、把红楼老年公寓项目作为开发更多国家民政福利优惠政策大力支持的敬老院项目的样板项目，继续借助红楼老年公寓项目开发的成功案例，向北京数百个村镇复制同类项目，形成红楼文化传播的新地产品牌项目，成为北京房地产行业的一个新兴老年公寓产业。

红楼老年公寓项目方案建议
2007年10月6日。