房地产项目开发非诉讼法律服务纲要

房地产项目开发非诉讼法律服务纲要
来源：中国并购律师网更新日期：2008-10-23
作者广东竞德律师事务所李凯律师
房地产项目开发是一个复杂的、长期的系统工程，在此过程中形成了由城市规划部门、国土和房产管理部门、建设主管部门等国家行政部门、建设单位、勘察设计单位、监理单位、施工总承包单位、分包单位、材料商、银行、业主、物业管理公司等多主体参加的错综复杂的法律关系，任何一个法律环节出现疏忽或失误，都有可能引起不必要的纠纷，甚至严重影响到项目开发的正常进行，直至引发巨大的诉讼案件，导致投资利益的损失或丧失。

鉴于房地产项目开发存在的如此巨大的法律风险，有必要在开发过程中，聘请房地产专业律师，为项目开发的全程提供法律服务，使项目开发合法化、规范化，从而避免法律风险。

房地产项目开发全程非诉讼法律服务主要包括以下三个方面的内容：
一、项目土地前期开发阶段
1、协助成立房地产开发项目公司，协助取得房地产开发资质证书，为项目公司的内部机构的设立、公司章程及管理制度的制订出具法律意见；
2、协助委托人以投标、竞拍、挂牌交易等方式取得房地产项目开发的土地使用权，草拟、审核土地使用权出让合同；
3、协助委托人取得国有土地使用证和建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准证书等项目规划批准文件；
4、为房地产公司的并购、重组提供法律意见，草拟相关协议及文件；
5、为房地产项目转让（开发项目转让、项目公司股权转让）提供法律意见，草拟、审核项目转让或股权转让协议书，并协助向政府部门办理相关的报审、报批手续；
6、为委托人的经营利益、项目运作风险控制、项目开发的合法化等提供法
律意见和实施方案；
7、负责或协助沟通与国土部门的关系，使项目开发运作方案能得到政府部门认可并顺利实施；
8、协助委托人办理项目用地的抵押手续；
9、协助委托人确定委托拆迁单位，制定拆迁方案，为房屋拆迁、安置补偿提供法律意见，参与拆迁、补偿谈判，协助和被拆迁人及有关部门进行沟通并向拆迁部门报送文件档案，草拟、审核房屋拆迁、安置补偿协议；
10、协助委托人处理因土地使用权出让、项目转让、合作开发、土地使用权抵押、房屋拆迁等引起的各类纠纷。

二、项目建设阶段
1、参与项目工程勘察设计招标、施工招标及监理招标文件的制定，审查投标方的资质以及相关资料的有效性、合法性并出具法律意见书，协调处理在招投标过程中出现的纠纷；
2、协助委托人办理工程款支付担保，审核承包人的履约担保文件；
3、草拟、审核项目设计合同、项目建筑安装工程合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托勘察合同等；
4、草拟、审核各类分包合同，包括防火防盗门工程、基础工程、铝合金门窗工程、燃气工程、消防工程、电梯工程、园林绿化工程、强弱电系统工程等；
5、协助委托人审查工程总包方提出的专项分包单位的资质、信誉、队伍素质和履行能力，审查确定专项工程分包合同；
6、协助委托人办理建设工程施工许可证；
7、为委托人依法履行各类工程合同提供法律意见，防范合同风险；
8、协助收集和运用有关工程建设资料，为工程质量、工期、工程价款等的索赔和反索赔提供法律意见，参与工程索赔和反索赔谈判；
9、草拟、审核各类建材、设备的采购、加工合同，包括电梯、发电机等设备的采购和洁具、涂料等建材的采购；
10、参与隐蔽工程、分部分项工程、甩项工程等的验收工作，协助处理因工
程质量引起的争议；
11、协助委托人控制工程造价，对工程签证、设计变更引起的造价增减提供相关依据，协助处理因工程造价引起的争议；
12、协助委托人建立切实有效的项目保修与工程分项保修体系，妥善设定各分部分项工程的最低保修期限、保修责任、保修金条款等；
13、协助委托人办理工程保险，提高抗风险的能力和效果，确保工程施工的顺利进行；
14、协助委托人对工程竣工的验收工作，对工程验收提供法律意见；
15、为委托人在建工程或房地产实物抵押融资提供法律意见，并草拟、审核相关合同及文件；
16、协助委托人办理工程竣工结算和确定工程最终造价；
17、协助委托人处理因工程承包、材料设备采购等引起的各类纠纷。

三、项目经营阶段
1、参加与销售代理商的谈判，草拟、审核商品房销售代理合同；
2、参加与项目策划、广告代理商关于项目策划、广告代理事宜的谈判，草拟、审核相关合同；
3、协助审核售楼书、楼盘模型、样板房、报刊广告，确保项目广告宣传的合法性；
4、协助办理商品房预售许可证；
5、草拟、审核、完善项目《购房须知》、《认购书》、《房地产买卖预售（现售）合同》补充条款等销售法律文件；
6、参加与银行有关商品房按揭贷款的谈判，草拟、审核相关商品房贷款保证合同等法律文件；
7、草拟、审核《前期委托物业管理合同》、《业主公约》等相关法律文件，协助物业管理公司与业主签署委托管理合同；
8、草拟、审核《入伙通知书》，协助办理业主入伙交楼手续；
9、草拟、审核《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》；
10、为签约提供律师见证，代办登记、产权过户和合同公证手续，协助确定
税费负担等；
11、草拟、审核商品房租赁合同及相关文件，并提供律师见证，代办租赁登记手续；
12、对商品房销售过程中产生的拖欠楼款、迟办按揭、迟办入伙等违约行为代表房地产开发公司向业主出具律师函、提供解决方案；
13、协助处理有关房屋质量保修引起的纠纷；
14、协助处理商品房销售过程中与业主产生的各种争议。