房地产开发项目前期法律服务内容

兵器小镇项目专项法律服务内容

西安卓楹房地产开发有限公司：

通过与贵公司沟通及对项目资料的初步了解，该项目为股权转让方式的房地产投资项目，即贵公司向西安翔泽置业有限公司（以下简称“翔泽置业”）购买其持有的西安北惠置业有限公司（以下简称“目标公司”）80%的股权，进而享有坐落于西安泾河工业园纬六路以南、渭阳路以西的610126003107GB0003号国有建设用地使用权，对该宗土地进行开发建设。

为了提供专业的法律服务，陕西德伦律师事务所拟指派袁齐律师（副主任）、王钢律师（高级合伙人）、裴照凯律师、余波律师组成律师团队全面开展本项服务，为项目顺利开发做好法律风险防范，具体服务内容如下：

第一部分专项法律服务方案及主要法律风险提示

第一阶段前期调查、框架合作协议的磋商、签订阶段

一、对目标公司及合作相对方的核实和调查

1、对目标公司资质的核查；

2、对目标地块建设用地使用权是否存在抵押或其它形式的担保等权利瑕疵进行核查；

3、对目标地块的取得方式、用途进行核查

4、对其它问题进行核查：对目标地块是否已经全部缴纳了土地出让金？是否存在人民法院和行政部门依法裁定、决定查封等情形？是否存在出租情形？是否存在遗留的地上建筑物、构筑

物拆迁问题？建设用地的合法性进行核实？目标地块的经济指标（容积率、建筑密度等）进行核实？

二、对目标公司及合作向对方的资信、履约能力的核查

1、近期是否存在拖欠工程款、货款及其它款项的违约情况；

2、是否存在行政处罚，行政处罚是否构成项目开发或工程建设的实质性障碍或重大影响；

3、是否取得建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证等其他审批文件；

4、招标项目是否为必须招标项目，如项目必须招标，进一步查明是否属于必须公开招标项目；

5、项目已经开始建设的，查明项目建设的形象进度，工程款、货款等的支付情况；

三、框架合作协议的磋商、签订

1、标的物条款。股东出资额、出资方式、出资时间、股权转让数额等；

2、转让进度安排。实施尽职调查、订立协议、支付价款、变更股权手续的大致时间安排以及双方责任；

3、资料提供。转让方提供资料的内容与形式，转让方应当保证资料全面、真实、客观，并负有解释、澄清的义务；

4、费用分推。无论股权转让能否成功，无论何方原因导致并购失败，前期耗要成本由一方承担还是由双方分担，应当明确约定。

5、保密义务。无论并购能否成功，一方员工、律师、会计师、评估师等人员通过询同、查阅、摘沙、复制等方式获取对方文件资料及商业秘密的，该方负有保密义务，不得泄露商业秘密，不得利用该商业秘密获取利益，也不得泄露正在磋商的并购行动。

6、排他性谈判。约定期限内，转让方不得就同一项目另与第三人协商谈判，包括权转让、资产转让、公司合并等方式，确保受让方独家谈判地位。

7、承诺保证。转让方应当对目标公司、项目、股权、转让意思的合法性与真实性进行保证。并购方应当就支付能力、受让意思的合法性与真实性进行保证。

8、意向书效力。意向书订立后转让双方负有继续商谈判的义务，但一方不得据此要求对方转让段权或支付价款。

9、意向终止。转让双方在约定时限内未订立转让协议或出现其他情形，意向书终止。

四、尽职调查重点

应当重点调查以下事项:

(1)目标股权的来源。例如：核查转让方股权来源的合法性。股权以出资方式取得的、应当审核出资额、出资形式，股东是否如实履行出资义务，股东名册与公司章程是否有相应记载:股权以受让方式取得的、应当审核般东会决议、股权转让协议、原始股东放弃优先购买权证明、股权转让款支付证明、工商变更

登记。

(2)股权转让的限制性规定。根据《公司法》第72条第4 款的规定，公司章程对股权转让另有规定的从其规定。例如：目标公司的公司章程规定股东在一定时间内不得向第三人转让股权，应当先修改章程，再实施转让。

(3)公司债务锁定。目标公司债务包括因合同、不当得利、提供担保而产生的债务:债务数额或已确定，或存在争议而管未确定;债务纠纷或已经判决，或正在诉讼;债务可能基于真实交易而产生，也可能是目标公司或股东恶意制造。若目标公司隐性债务太多，勢必影响受让方实现预期利润，故锁定并购基准日前的债务类型与数额系工作重点。

为确实掌握债务情况，指派律师采用:第一，深入分析目标公司提供的合同资料与财务资料，从中发现更多或有债务与纠纷，必要时开展进一步深入调查;第二，走访司法机关、行政机关，与债权人沟通校实，发现目标公司更多或有债务与纠纷，必要时可在当地报刊发布公告，督促债权人申报债权;第三，由目标公司与转让股东对债务数量、履约情况、合同资料的真实性进行陈述与保证，列出清单作为转让合同附件。

第二阶段股权转让协议或合作开发协议的磋商、签订阶段

一、股权转让合同或合作开发协议的主要条款

(1)合同当事人名称、法定代表人姓名、住所地、通信方式；

(2)定义条款；

(3)陈述与保证;

(4)转让标的物、数量、价款或计价方法;

(5)付款进度、数额、支付方式；

(6)目标公司债务处理;

(7)股权变更手续办理;

(8)项目交接手续办理；

(9)费用与税务承担；

（10）过渡期事务安排；

（11）合同变更、解除；

（12）违约责任；

（13）保密条款；

（14）争议解决；

（15）其他条款；

（16）合同附件。

二、价款确定与支付条件

1、股权转让价款确定和支付条款，受让方都应当考虑:(1)权衡支付能力、后续投资实力与融资能力，预测项目销售与出租所得数额，计算投入与产出比例;(2)剔除债务，项目现状价值减去所有债务才是净价值，净价值是考虑股权转让价款的基础。

2、价款支付方式分为：协议订立、股权变更、项目交接三个付款节点，分进度分阶段支付。为防止目标公司及股权转让方隐瞒债务与纠纷，滞留一定尾款十分必要。若目标公司债务人主